昌平小产权房问题

在国家坚持楼市调控的基调之下，种种信号显示，大量滋生、屡禁不绝的小产权房将成为下一步的整治重点。那么在北京地区，小产权房生存现状如何？谁在购买？他们的生活状态、心态怎样？带着这些疑问，北京乐居启动《决战小产权》大型专题报道，揭开笼罩在北京小产权房上的层层面纱。

近日，北京乐居编辑对昌平区小产权房进行了实地调查。在那里，小产权房正以成批次、成规模、成“合理化”的畸形模式迅速发展。

98年时售500元每平面向各阶层开放

郑各庄是昌平著名的小产权房集中地。坐落在温榆河畔的某小区，则是该区域小产权房的典型代表。

该小区共85栋楼，每栋六层。售楼处位于小区入口处一百米位置。在国家明确表示将清理小产权房后的4月10日，编辑以购房者身份来到该处询问是否可购房，屋内一位销售人员立刻机警回答“现在没有房！我们都是不对外(销售)的。”此后其解释，该小区仅针对本地村民，使用宅基地才可换房。

而居住在36号楼一位老人给出的答案却是，“当然是外地人买得多了！我就是外地人。村民哪有那么多，买得了这么多房子？而且现在还在盖。后面那一片都是新建起来的。”老人来自河南，2004年全家举迁北京，用2000元不到的单价购得一套住房，现在，该小区房价已经涨到12000元每平米。他介绍，小区从建设销售之初便明确表明为50年小产权房，没有房产证，几年前一度传言将转为大产权，但是后来没有下文。

编辑疑问国家即将取缔小产权房，老人是否担心。“我们才不担心，都是正常手续买的房，没偷钱漏钱，凭什么拆？”他回答。

出租车司机杨师傅在1998年以现在看来500元每平的超低价购买了小区三套住宅。“他们把我房子拆了，我不买这也不成啊！”如今杨师傅住在89平米的房子内，另外两套稍小

的房屋已经出租。“我不担心拆，把我土地拿走现在又拆我房我找他们去！而且他们是官办企业，你懂吧？所以不会拆。但是我不敢卖。”他没有具体解释“官办企业”的说法，但表示村里集体用土地换购的房子卖出后容易引来不满，怕被追究责任。

秦兵(秦兵博客)律师事务所王佳红律师曾在采访中向乐居透露，我国小产权房禁止私自

交易买卖，同时，国家也并未出台法律明令允许小产权房出租业务。租赁关系内一旦发生纠纷不受国家法律保护，难以维权。对此，杨师傅并不知情。搜索如今的房地产市场，小产权房出租行为也屡见不鲜。

顶风作案违法建设未停

图为依托某小区，仍在建设并售罄的陈各庄小产权房。

在穿越整个小区后看到一条马路相隔对面建起7栋不超过20层的小高层，现已完工，属

于交房前最后整修阶段。居民介绍，这几栋小高层同样属于该小区，也是小产权房，在原先

85栋楼的基础上于2010年年底开建。

附近的中介公司介绍，该小区小产权房“发展”的非常好也很快，虽然价格始终在上涨，但是由于周边配套设施高级，相比城里的高价还是很有吸引力，而且没有北京户口也可以买。一些老人和投资者也很中意这里依托周边度假休闲的优良环境。马路对面新建的小高层已全

部售出，均价在12800元每平。少量房源屋主急于出手，要求一次性付款，单价降至9000至1万元。

“最近政府查的有点紧，但你放心，开发商领导是人大代表，肯定不会被拆掉的，而且

还会转正。以后每平米补交500到1000块，变成大产权。还有可能变成保障房。不管怎么样，

到时候你再用这个价肯定买不到了。”

对于何时能够“小”转“大”，中介人员说“要看政府安排，总之你放心，昌平全是小

产权，除了陈各庄(指指这里)，旁边白各庄、沙河也全是，政府拆不过来，拆了这么多居民

怎么安置？”

集群式规模价格优势明显

图为沙河城铁站旁道路上随处可见的小产权房交易信息。

距陈各庄不远的白各庄目前小高层林立，当地村民介绍，白各庄新村全部为小产权房。“我们没听说过这附近有商品房，本地人外地人都买小产权房。”

编辑此后从沙河地区路人处得知，今年春节期间沙河曾出现过“均价2300元”的小产权房广告横幅，但最近一个月以来已经消失。

在沙河著名小产权房绿城雅居，乐居从兼管销售的物业公司处得到消息，该小区为50

年小产权房，可售90、140平等多种面积房型，毛坯、精装均可，价格在5700至6000元每平。物业公司声称自己类似“中介”，即卖房者将房源托管给物业，物业负责销售，无论成交价格多少，只要最后双方完成交易，买方向其支付1万元手续费即可。

物业主管介绍，虽然国家最近下令治理小产权房，但他们的生意并未受到影响。希望转

手和有购房意向的人数都不少。4月9日刚刚成交一笔生意。除绿城雅居，附近的绿城新干

线、绿城枫景等小产权房楼盘业务也很多。在暗访过程中，恰好有一位女士前来询问买房信息。她表示，沙河城铁附近这么多小产权房，“他不敢拆我房”。

我们发现，绿城雅居相比宏福苑小区入住情况不佳。某栋楼一侧几乎没有人入住。很多空房玻璃上贴有出租广告，编辑随机拨打了五个电话，其中四例为中介托管，仅有一例为普通买房人看到近期新闻企图迅速转手小产权房以转嫁稍后可能被取缔的风险。

距观察，沙河城铁附近除单价350万元起的别墅项目中海·尚湖世家外，仅有兆丰家园

一个昌平丰善的回迁房项目和尚未完工的巩华城安置房项目。兆丰家园为大产权，单价在

12000到13000元左右，是绿城雅居单价的2倍左右。

广告贴或揭示小产权房猖獗背后原因

在百度(微博)搜索“小产权房能买吗”可找到约1060000条相关结果。此数字从某种程

度上反映了人们并未收敛对小产权房的警备心。此次采访过程中，昌平小产权房房主普遍不担心小产权房将被治理的情况或与昌平小产权房规模太过庞大有关。

在某房屋交易网站上，编辑在出售小产权房广告贴的详细信息处看到：“虽然是小产权但是自住投资都没问题。现在沙河的小产权房成片成片的，很有大规模小区的气势，法不责众，安全得很！除了小产权房不能贷款外，一点都不比商品房差。再说我们都是工薪阶层，现在商品房那么贵！家里帮着掏了首付月供也负担很重啊！”

小产权房长久以来能够坚挺存在并非没有理由。

从诞生之日起，小产权房始终以低价卖点吸引购房者眼球。同样手握50万，在新建普通商品住宅均价徘徊在2万一平米左右的高位时刻或许只能买下一间主卧，但是选择小产权

房，你却有可能购得一套超过百平的新房。即便近年来小产权房价格水涨船高，但普遍仍远远低于新房市场价格。

另一种“优势”在于，史上最严厉的限购、限贷措施在小产权房面前失掉了权威。由于不在建委登记的统计范围内，只要资金充足便可以购买小产权房，且不限套数。这对于刚需一族和投资、投机客而言无疑诱惑极大。

从某种层面上来讲，国家三令五申禁止建造和交易的小产权房能够达到如今规模也需地方政府和相关部门自省。

在此次实地调查过程中，令人震惊的是昌平地区小产权房规模之庞大、发展之迅速和购房者之“自信”。在国家明令禁止的时刻，小产权房建设的脚步依然未停，且出现了类似商品房的“一期”、“二期”之分。在所有受访的购房者中，几乎没有一个人表示对即将清理小产权房的担忧。一方面国家决心大力度惩治，一方面开发商处于某种原因、借由某种势力继续牟利，一方面买房者视政策如无物，都是大大出乎编辑想象的。