民宿、客栈专题研究

6
北京
2
厦门
7
成都
3
丽江
8
青岛
4
九寨沟
9
西安
5
桂林
10
杭州
厦门、丽江、桂林（阳朔）都是国内目前客栈发展相对 成熟的区域；北京为北方客栈发展相对较快区域；杭州 为客栈发展兴起区域。
数据来源：易观智库 2014 年《中国客栈3在0线0民0元宿预以订下市场调研报2告5.》3%
数据来源：中国旅游研究院、携程旅游 2013 年初发布的 《中国自由行发展报告》
民·宿
客·栈
二：目前发展现状
国内民宿·客栈案例
篁岭古村
项目位置：江西省婺源县江湾镇篁岭村 经营形式：集中开发 - 转租经营 经营规模：147 栋古宅 客房价格：400-800 元 / 间 / 晚 配 套：配套齐全
民·宿
客·栈
二：目前发展现状
国内民宿·客栈案例
法国山居
民·宿
项目位置：浙江省 德清县 莫干山镇 紫岭村 经营形式：集中开发 - 集中经营 经营规模：30 间客房左右 客房价格：3200-8900 元 / 间 / 晚 配 套：配套齐全
2014 年50中.7国% 客栈民宿预订用户个人月收入分布近
80% 为 7000 元以下
56岁以上
8.8% 1.5% 0.2%
2014 年中国在线客栈民宿预订用户主要决策 因素价格与特色是主要因素
8.8% 1.5% 0.2%
3000元以下 25.3%
5001-7000元 19.8%
3001-5000元 32%
3
美国
美国都多见居家式民宿(Homestay)或青年旅舍(Hostel)，不刻意布置的 居家住 宿，价格相对宾馆要便宜。
台湾的风情民宿发轫于1981年左右 ，最早大规模民宿发展的地区是垦丁国 家公
5
台湾
园，起因于假日旅游区旅馆床位供应不足，登山旅游者借住山村房舍而起， 有 空屋人家因而起意挂起民宿的招牌，或直接到饭店门口、车站等地招揽游客，
•强调个性化、特色化风格与 始进军客栈在线预订领域；2012年去哪儿网就
体验；
开通了客栈民宿频道，目前客栈频道日均访问
•外来经营者普遍
量已经超过50万；2014年第2季度，我国在线
客栈民俗预订市场规模达1.3亿元，环比增长
58.5%，同比增长333.3%。
客·栈
二：目前发展现状
国内民宿·客栈发展
目前发展格局
栈相关市场份额开始凸显，并在未来 5 年内成为行业主要领导者。
——《中国客栈（民俗酒店）业发展报告》
客·栈
二：目前发展现状
民·宿
国内民宿·客栈发展
国内常常将客栈、民宿、家庭旅馆三个概念混淆使用，三者无严格、明确的界定边界
客栈（狭义）
民宿（B&B）
共性 大多为民居改造而成，住宿规模小
概念
古代酒店的称号，国内专有， 泛指规模较小，建筑|装修|服务 具有当地文化特色的一种住宿 类型。
客·栈
二：目前发展现状
民·宿
国内民宿·客栈发展
国内客栈发展历程
阶段
20世纪90年代萌芽 阶段
21世纪初期发展阶段
2010年以后拓展升级阶段
重点区域
丽江、大理、北戴河
丽江、大理、北戴河； 凤凰、厦门等
阳朔、 丽江、大理、北戴河； 杭州、西塘、同里等
阳朔、凤凰、厦门等；
客栈性质 纯住宿补充
特色体验为主要吸引
民·宿
客·栈
二：目前发展现状
世界各国及地区民宿案例
日本民宿 上野之家民宿
项目位置：日本国 東京都 台東区 東上野 经营规模：约 10 间客房 客房价格：300-1000 元 / 间 / 晚
民·宿
客·栈
二：目前发展现状
世界各国及地区民宿案例
台湾民宿 “日据时期”的儿童诊所民宿
项目位置：台湾花莲市节约街 经营规模：5 间客房 客房价格：300 元 / 间 / 晚
民宿·客栈
专 题
研
究
说明：本研究大部分内容引用“奇创旅游规划咨询机构”。 本研究成果只供内部交流使用，不可公开发行。
民·宿
目录：
一：民宿的概念及起源 二：目前发展现状 三：投资经营研究 四：发展建议
客·栈
民·宿
民宿的概念及起源
概念及起源
客·栈
一：民宿的概念及起源
民·宿
概念及起源
民宿一词，最早源自日本的「民宿」( 音 Minshuku)。 风情民宿是指利用自用住宅空闲房间，结 合当地自然与人文景观、生态 环境资源及特色农业生产活动，以家庭副业方式经营，为游客提供 乡野生活 之住宿处所。
人文、自然景观、生态、环境资源, 提供旅客乡野生活及住宿。 （多为当地行业
自发形成协会，无统一健全的法律条文。）
欧洲
加拿大
美国
台湾
客·栈
二：目前发展现状
世界各国及地区民宿案例
欧洲民宿 卡兹城堡
项目位置：法国 - 朗格多克 - 鲁西永区 经营规模：16 间客房 客房价格：约 1736 元 / 间 / 晚
国外重 点区域
/
日本、欧陆国家乡村地区
生长 环境
古城古镇或历史文化浓郁的旅 游城市
乡野地区
说明：此次专题研究不对这三种住宿形式做深入区分。
家庭旅馆（Homestay）
以家庭为经营主体的旅馆。较之 前两者，成本低、价格低、住宿 体验较简陋。
家庭为经营主体
舟山（普陀山）、三亚、厦门 欧美国家旅游发达地区 旅游热点区域
利用自用住宅空闲房间，结合当地 人文、自然景观、生态、环境资源 及农林渔牧生产活动，以家庭副业 方式经营，提供旅客乡野生活之住 宿处所。
特色
富有当地文化特色，多采用传 统建筑，如木质楼阁、四合院 落等
多采用农庄民宿形式，与乡村旅游 结合
国内重 点区域
丽江、大理、阳朔、西塘、 杭 州、厦门、北京等
台湾、秦皇岛北戴河
3000元以下 25.3%
3001-5000元 5001-7000元
32% 19.8%
客·栈
8.8% 1.5% 0.2%
36-45岁 8.8%
民·宿 17岁以下 8%
三：投资经营研1究8-25岁
38%
18-25岁 38%
产品与游客
26-35岁 50.7%
36-45岁
游客特点
26-35岁
46-55岁
国内民宿·客栈发展
国内客栈资源依托
1
赏景度假
结合自然的景观或是精心规划的人工造景，如万家灯火的夜景、满天星斗、庭园景观、草 原花海或是高山大海等。
2 原住民部落 依托比较独特鲜明的原住民文化吸引游客，发展民宿。（如少数名族文化聚集村落。）
3
农村体验
在传统的农业乡村中，除提供有农村景观、体验农家生活之外，并有农业生产方面的体验 活动，配套观光果 园、观光菜园、观光茶园等。
民·宿
客·栈
二：目前发展现状
民·宿
国内住宿产品发展历程
国营住宿产品 （20 世纪 80 年代以前）—— 住宿产品以国营饭店、招待所为主
外资高端酒店（20 世纪 80 年代） —— 1980-1988 年，外资进入中国，带来先进管理经验和服务标准，
合资或外资单体酒店成为高端酒店的市场主体
星级标准酒店（20 世纪 90 年代） —— 1989-1998 年，市场经济的发展催生高端酒店标准化需求，外资、
民·宿
丽江 大理
凤凰 阳朔
同里
周庄
乌镇
杭州
西塘
厦门
梯队
代表 区域
客栈 数量
丽江 3000多家
第一 梯队
阳朔
2000多家
大理 1300多家
第二 梯队
第三 梯队
厦门
凤凰 西塘 杭州 乌镇 周庄 同里
1000多家
600多家 800多家 近千家 300多家 150多家 100来家
客·栈
二：目前发展现状
民·宿
民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它 能让人体验当地风情、感受民宿主 人的热情与服务、并体验有别于以往的生活。
风情民宿脱胎于“农家乐”，但产业形态高于“农家乐”。时下盛行的 民宿旅游—如洋家乐 -- 风潮， 就从一片原属于低度发展的行业中，创造出了 欣欣向荣的景象，并正在深刻地改写着中国乡村旅 游与休闲度假旅游的的型态。
群体成为目的地吸引，单体开始走向精品化
•古城古镇和特色旅游城市为主，区域快速拓展；
•多元发展，出现品牌化、精品化、连锁化趋势；
发展特点
•发展区域有限； •居民自发开发为主； •价格低廉、产品简 单
•有特色建筑和风情的休闲度 •出现客栈联盟等行业组织；
假型古城古镇为主要发展区域；•电商进军客栈在线预订领域。2010年，携程开
合资和民营酒店数量迅速增加，酒店评星体系逐渐完善
经济标准化酒店（20 世纪 90 年代 -2010 年代） —— 20 世纪 90 年代以来，大众雏形需求迅速增加，
经济型酒店盛行；商务出行是主体，对服务标准化的需求催生经济连锁酒店迅速扩张
个性化住宿（目前） —— 近年，我国旅游度假需求增长迅速，大众出行主体由商务转向个人，消费主体
客·栈
民·宿
投资经营研究
产品与游客 投资与回收
经营模式 发展困境 经营管理困境
客·栈
三：投资经营研究
民·宿
产品与游客
游客特点
散客 —— 以背包客、自由行游客为主；青睐自助游的散客，更喜欢特色化的住宿产品；客栈发展成熟区域的散客比重都高。
年轻人 —— “中国客栈民宿预订市场用户调研”显示，18-35 岁的用户占中国在线客栈民宿预订用户的近 90%。
民·宿
客·栈
二：目前发展现状
世界各国及地区民宿案例
加拿大民宿 村里的古怪小屋
项目位置：Spences Bridge, BC, 加拿大 经营规模：4 间客房 客房价格：494 元 / 间 / 晚
民·宿
客·栈
二：目前发展现状
世界各国及地区民宿案例
美国民宿 花园工作室公寓
项目位置：旧金山 , CA, 美国 经营规模：3 间客房 客房价格：1045 元 / 间 / 晚
3000元以下
25.3%
3001-5000元 5001-7000元
32% 19.8%
7001-10000元 12.9%
10001-15000元 5.4%
15001-20000元 3.4% 20001-25000元 0.6%
25001-30000元 0.2%
30001元以上
0.4%
其他 供应麻将桌、台球桌、桌上跑环等娱乐
由 60 后、70 后转向 80 后乃至 90 后，客栈等个性化住宿的需求明显增加
2011-2013 年，特色客栈投资年均增长 13.1%，超过行业整体增长率 3 个百分点。从整体行业态势来看，借助于电子商
务及互联网平台的信息流通优势，以及自助游市场规模的急剧拉升，中等价位、具有明确特色定位的中小规模民宿及客
从而兴起此行业。采用许可制。
6
日本
利用日本式的个人住房所经营的住宿设施，采用许可制。
近几年来，风情民宿开始风靡中国大陆，在丽江、在厦门、在杭州，一家比 一
家更有特色，一些建筑师或室内设计师为了圆自己的一个梦，或是45-65岁间 的
7
国内
CEO及海归人士，对生活的理想的追求，利用自己住的空间房间，结合了当地
2014 年中国客栈民宿预订用户年龄分布
十大自由行境内目的地（2012 年）
36-45岁 8.8%
18-25岁 38%
26-35岁 50.7%
17岁以下 8% 18-25岁 38% 26-35岁 50.7% 36-45岁 8.8% 46-55岁 1.5% 56岁以上 0.2%
排名
目的地
排名
目的地
1
三亚
4 特殊自然资源
如温泉、火山坑、溶洞等不可复制的资源为吸引点。
5 历史文化（复古） 其住宿环境均为古厝所整修，或以古建筑的式样为设计蓝图，提供游客深切的怀旧体验。
6
艺术体验
由经营者带领游客体验各项艺术品制作活动，包括揑陶、雕刻、绘画、木屐、果冻蜡烛、 天灯制作等，游客 可亲手创造艺术作品，体验乡村或现代的艺术文化飨宴。
7
运动参与
通过设置一些有地域特色的简单休闲运动作为吸引点。
客·栈
二：目前发展现状
国内民宿·客栈发展
目前主要经营模式
民·宿
经营模式1分散式2协会型3
整体打造、分散 经营
4 整体经营
地方居民自行开发经营民宿。 由当地政府牵头形成行业协会，制定标准，有居民依照标准开发经营民宿。
由某一组织或企业统一包装开发民宿再转包给当地居民或组织经营。
客·栈
民·宿
民宿目前发展现状
世界各国及地区民宿发展 世界各国及地区民宿案例
国内民宿、客栈发展 国内民宿、客栈案例
客·栈
二：目前发展现状
世界各国及地区民宿发展
民·宿
1
欧洲
农庄式民宿(Accommodation in the Farm)经营，让一 般民宿能够享受农庄式 田园生活环境，体验农庄生活。
2 加拿大 假日农庄(Vacation Farm)的模式，提供一般民宿假日可 以享受农庄生活。
由某一组织或企业统一包装开发经营民宿。
代表项目 各旅游风景区目前大部分民宿
江浙一代风景名胜区
江西省婺源县 篁岭古村
浙江上虞guerouel village 天福庵村法式民居
浙江桐庐巴比松世界民宿村
芦茨土屋
篁岭古村
法国山居
客·栈
二：目前发展现状
国内民宿·客栈案例
芦茨土屋
项目位置：杭州桐庐芦茨湾 经营形式：独立经营 经营规模：9 间客房 客房价格：980-1780 元 / 间 / 晚 配 套：餐饮、娱乐、停车