从房产价值看上海房价走势

以来美元持续走软，而人民币采取的又是 紧盯美元的固定汇率政策，再加上通货膨 胀的因素，使得人民币对世界几种主要货 币持续的下跌。日本，美国等国家分别以 中国向全世界输出通货紧缩及中国低估人 民币的货币操纵行为严重影响其制造业等 等理由，纷纷给人民币施以越来越大的升 值压力。于是一些来自海外的非房地产基 金投资中国的房地产，实际上主要是看好 人民币升值的前景。
上海的房价已经连续上涨了５年，特别 是在２００３年和２００４年两年间迅速的上升， 且始终居高不下。房地产业的发展与整个 国民经济的发展是相辅相成，互为推动和 牵制作用的。房地产业运行状态良好，经 济效率高，发展势头正常，就会对经济起 到强有力的促进作用。而一旦其运行失控， 发展速度过快，则会牵制经济的正常运行， 甚至严重影响其健康发展。因此，分析上 海房产的价值及其价格的决定，研究近几 年上海房价非正常上涨的深层原因，对于 引导上海的房地产业向着健康，稳定的方 向发展有着现实意义和启示作用。
２．２００４年上海的房价涨势 １９９５ 年 ２ 月中房上海综合指数为 ９４２ 点，接着便持续下跌了５６个月，一直到１９９９ 年 １０ 月的 ６９１ 点，跌幅达到 ２６．６％，之后 开始了止跌回升的过程。 由下图我们发现，中房上海综合指数从 ２００１ 年 １ 月的 ７１３ 点，到 ２００２ 年 １ 月的 ７８３ 点，２００３ 年 １ 月的 ９０２ 点，２００４ 年 １ 月的１１７８ 点及 ２００４ 年 １２月的 １３７２ 点，其涨幅分别达 到 ９．８％，１５．２％，３０．６％以及 １６．５％。 从图中我们也可以明显的看到，２００３ 年和 ２００４ 年的曲线非常陡峭，斜率很大，说明了 这两年房价的飞速上涨，从 ２００１ 年 １ 月到 ２００４ 年 １２ 月三年的时间几乎翻了一倍。
图 ２００１ 年 １ 月～２００４ 年 １２ 月中房上海综合指数走势
资料来源：由《中房指数系统月报》各期数 据绘制而成
二、房产价格的地域差别 由于土地的稀缺性及房产本身的不可 移动性，使其定价存在着明显的地域差异。 地理位置，经济发展水平等因素都使其形 成垄断性的价格。因此，对一个城市或地 区来说，综合各方面的因素，其房产价格 的决定主要取决于该地区的资本密度和资 本强度。 Ｄｃ＝ＧＤＰ／Ｓ ； （１） Ｄｐ＝Ｐ／Ｓ ； （２） Ｉ＝Ｄｃ × Ｄｐ； （３） 其中，Ｄｃ：资本密度；Ｄｐ：人口密度； Ｓ：地区面积； Ｐ：人口数； Ｉ：资本强度。 如果资本密度Ｄｃ和资本强度Ｉ越是大， 房产的价格也应该越高。我们对上海和北 京两地区的具体情况进行一下对比分析。
资料来源：ＧＤＰ，地区面积及人口数来自于《中国统计年鉴》各期，其余数据由以上公式计算求得
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商业视角
由以上的数据我们可以清楚的看到， 从 １９９８ 年到 ２００４ 年，上海的资本密度 Ｄｃ 都要远大于北京，大约是北京的 ４～５ 倍。 而上海单位面积的人口密度Ｄｐ也要比北京 大，大约是北京的３倍。在同样大的空间投 入同样多的资本，人口密度Ｄｐ大的地方资 本强度 Ｉ也大。因此，上海的资本强度 Ｉ也 是远远大于北京的。上海作为全国经济、金 融与贸易的中心，其地区经济一直都保持 着良好的增长势头，已经连续１３年经济增 长超过两位数，２００４年全市实现生产总值 ７４００ 亿元，增长率达到 １３．５％。再加上 人口的聚集以及海内外投资的集中等，使 得其资本密度和资本强度都相当的高，其 房地产价格本应高于北京。然而，由表３我 们发现一直到２００２年之前，上海的房价都 是明显的低于北京的。
三、引起上海房价上涨的直接原因分 析
以上是对房产地域差异价值的理论分 析，偏向于长期房价水平的决定。而在某 一特定时期，房产的时期价格和时点价格 的确定则直接取决于该时期和该时点上的 资金供求因素。引起上海房价在近两年持 续快速上涨的时期因素和时点因素主要有 以下几个方面：
１．申博成功 ２００２年１２月３日上海申办２０１０年世博 会成功以后，上海的房地产业便进入了一 个迅速繁荣的阶段，房价飞速上涨。特别 是世博会的选址地及其周边地区，其中某 地区的房价在申博成功后的第二天就上涨 了 ５００元～１０００元 ／平方米。之所以如此， 源于申博成功对上海经济的影响使人们对
４．投资转向投机的影响 ２００３年及２００４年上海房价的年上涨 率已超过 ２０％，扣除掉 ５％左右的成本， 还有超过 １５％的巨大的利润空间，远远 超过其他行业的平均利润率，这一诱人 的利润便会吸引越来越多的资金的介入， 任何人只要有首付的资金都可以参与到 这一市场进行倒买倒卖，市场性质就由 投资向投机转化。此时，房产价格便会进 入一个自动力驱使即不需要其他外力推 动的上涨过程，促使越来越多的资金流 入上海的房产业。 四、结论 基于以上对上海房价的各种分析，可 以得出以下结论： 由于房产的地域差别以及各种确定 性和不确定性的因素导致了不同地区房 价 水 平 的 不 同 。然 而 每 个 地 区 的 房 产 价 值 都 存 在 着 由 其 经 济 发 展 水 平 ，人 口 因 素 ，经 济 环 境 ，相 关 政 策 等 因 素 决 定 的 合 理 的 价 格 水 平 。过 度 偏 离 合 理 的 价 格 水平以及过高的投资比例都是危险的， 所以，客观地分析上海房价的上涨情 况 ，准 确 地 定 位 房 产 的 居 住 性 和 投 资 性 的 比 例 及 由 此 而 决 定 的 相 应 的 价 格 ，是 上海市政府在房地产业上重大的决策问 题 。政 府 应 根 据 本 地 的 实 际 情 况 使 其 房 产价格保持在适应当地经济发展水平的 发 展 速 度 上 ，使 房 地 产 业 健 康 ，稳 健 的 发 展 ，从 而 促 进 经 济 的 繁 荣 发 展 。
月以来，中国股市进入了长期的熊市，一 些先知先觉的大机构及个人投资者在此之 前就早已退出了股市转而投资房市。随后， 由于房价的不断上涨，对房产的预期不断 上升，众多的中小投资者也纷纷从股市撤 出资金，投资房产。
（２）江浙民间投资资金。最典型的是温 州炒房团，它对上海的房价也是起了一定 的推升作用的。特别是对上海的一些中高 档商品住房及别墅。一方面，是温州缺乏 这一类型的房源的供应；另一方面，也是 最主要的原因是他们对上海房价巨大升值 空间的预期。
上海经济发展的前景更加充满信心，对上 海房市的预期不断上升，成为吸引大量资 金介入上海房市的启动因素。
２．政策因素 受亚洲金融危机的影响，上海的房地 产市场在 １９９８ 年进入了低谷，房地产销售 额仅为 ４７３ 亿元，商品房销售均价也只有 ３０９６．５ 元 ／ 平方米。于是，上海市政府出 台了一系列的购房优惠政策，如“购房退 税”政策，修改的《上海市蓝印户口管理 暂行规定》等。这一系列政策均有效刺激 了对上海的购房需求。很显然，这一部分 的购房满足的是居住性需求，发挥的是房 产的居住效用，有效地起到了吸引外地资 金进入上海房市的作用。 ３．资金因素 （１）从股市撤出的部分资金。２００１ 年 ７
表 ３：上海、北京 １９９９ 年～２００４ 年住房均价比较（单位：元）
资料来源：《中国统计年鉴》各期
也就是说，在此之前，作为一项资产， 上海的房地产价格被明显的低估了，其积 蓄了较多的未表现出的内在价值，存在较 大的升值空间和发展潜力。于是，从 ２００２ 年年底起，上海的房地产价格便迅速的上 升，处在其价值回归的过程，在 ２００３年反 超了北京，且以全国最快的上涨速度飙升。
（３）其他国内投资资金。央行自１９９６年 采取降息这一货币政策以来，一年期的金 融机构的存款基准利率从１９９６年的９．１８％ 降到了２００２年的１．９８％，这使得银行存款、 各类债券等资产的投资回报微乎其微，投 资上海房产的高回报率自然而然的吸引了 众多的投资资金。
（４）国外资金因素。最近两年海外投资 者也青睐在上海投资房地产。其原因有二： 一是对上海房产的上升空间的看好；二是 对未来人民币汇率升值的预期。自２００１年
表 ２：上海与北京 １９９８ 年到 ２００４ 年的人口密度与资本密度比较
资料来源：《中国统计年鉴》各期 从表１中的价格指数我们可以看出，在 ２０００年以前，上海的房屋销售价格指数还 明显低于全国平均水平。在１９９８年仅为９５．７， 与北京的１００．９和深圳的９９．６还相差甚远， 而当时全国平均水平也已达到１０１．４。但从 ２００１年开始，上海的房价指数便超过了北 京、深圳及全国的平均水平，特别是 ２００３ 年，这一指数高达 １２０．１，比全国 １０４．８高 出 １５．３，也即高出全国平均水平 １４．６％。
由表 １ 我们还可以发现，从 １９９８ 年到 ２０００年，上海房价指数的上涨是缓慢而温 和的，每年的增长率不超过 ３％，而 ２０００ 年后的上涨速度却表现得不太寻常。特别 是２００３年，房屋销售价格指数达到１２０．１， 上涨率为１１．９３％，而当年全国平均上涨率 还不到 １．１％。也就是说，上海 ２００３ 年的 房价指数增长率大约是全国增长率的 １０ 倍。
参考文献： ［１］《资产定价学》周洛华著：上海财经 大学出版社，２００４ 年 ４月第一版 ［２］《国际房地产概述》张永岳主编：上 海人民出版社，２００４ 年８月第一版
［作者单位：上海大学国际工商与 管理学院］
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一、上海房价的现象分析 １．１９９８ 年～２００３ 年上海、北京、深圳 以及全国３５个主要城市的平均房地产价格 指数比较 （１）上海、北京、深圳三个全国性大城 市以及全国平均房屋销售价格指数的横向 比较（见表 １）。
表１：１９９８年～２００４年房屋销售价格指数
（２）上海市从 １９９８ 年到 ２００３ 年五年间 房屋销售价格指数的纵向比较。
商业视角
从房产价值看上海房价走势
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方 吉吉
［摘 要］ 上海房价在经历了 １９９８年的低位以及随后几年不正常的上涨后，其房地产业的发展走向成为人们关注的 焦点。本文通过分析决定不同地区房价水平的因素，并结合引起上海房价上涨的直接原因，深入分析了上海房产的长期价 值水平。
［关键词］ 上海房价 资本强度 资本密度 价值回归