从房产价值看上海房价走势
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三、引起上海房价上涨的直接原因分 析
以上是对房产地域差异价值的理论分 析，偏向于长期房价水平的决定。而在某 一特定时期，房产的时期价格和时点价格 的确定则直接取决于该时期和该时点上的 资金供求因素。引起上海房价在近两年持 续快速上涨的时期因素和时点因素主要有 以下几个方面：
１．申博成功 ２００２年１２月３日上海申办２０１０年世博 会成功以后，上海的房地产业便进入了一 个迅速繁荣的阶段，房价飞速上涨。特别 是世博会的选址地及其周边地区，其中某 地区的房价在申博成功后的第二天就上涨 了 ５００元～１０００元 ／平方米。之所以如此， 源于申博成功对上海经济的影响使人们对
４．投资转向投机的影响 ２００３年及２００４年上海房价的年上涨 率已超过 ２０％，扣除掉 ５％左右的成本， 还有超过 １５％的巨大的利润空间，远远 超过其他行业的平均利润率，这一诱人 的利润便会吸引越来越多的资金的介入， 任何人只要有首付的资金都可以参与到 这一市场进行倒买倒卖，市场性质就由 投资向投机转化。此时，房产价格便会进 入一个自动力驱使即不需要其他外力推 动的上涨过程，促使越来越多的资金流 入上海的房产业。 四、结论 基于以上对上海房价的各种分析，可 以得出以下结论： 由于房产的地域差别以及各种确定 性和不确定性的因素导致了不同地区房 价 水 平 的 不 同 。然 而 每 个 地 区 的 房 产 价 值 都 存 在 着 由 其 经 济 发 展 水 平 ，人 口 因 素 ，经 济 环 境 ，相 关 政 策 等 因 素 决 定 的 合 理 的 价 格 水 平 。过 度 偏 离 合 理 的 价 格 水平以及过高的投资比例都是危险的， 所以，客观地分析上海房价的上涨情 况 ，准 确 地 定 位 房 产 的 居 住 性 和 投 资 性 的 比 例 及 由 此 而 决 定 的 相 应 的 价 格 ，是 上海市政府在房地产业上重大的决策问 题 。政 府 应 根 据 本 地 的 实 际 情 况 使 其 房 产价格保持在适应当地经济发展水平的 发 展 速 度 上 ，使 房 地 产 业 健 康 ，稳 健 的 发 展 ，从 而 促 进 经 济 的 繁 荣 发 展 。
图 ２００１ 年 １ 月～２００４ 年 １２ 月中房上海综合指数走势
资料来源：由《中房指数系统月报》各期数 据绘制而成
二、房产价格的地域差别 由于土地的稀缺性及房产本身的不可 移动性，使其定价存在着明显的地域差异。 地理位置，经济发展水平等因素都使其形 成垄断性的价格。因此，对一个城市或地 区来说，综合各方面的因素，其房产价格 的决定主要取决于该地区的资本密度和资 本强度。 Ｄｃ＝ＧＤＰ／Ｓ ； （１） Ｄｐ＝Ｐ／Ｓ ； （２） Ｉ＝Ｄｃ × Ｄｐ； （３） 其中，Ｄｃ：资本密度；Ｄｐ：人口密度； Ｓ：地区面积； Ｐ：人口数； Ｉ：资本强度。 如果资本密度Ｄｃ和资本强度Ｉ越是大， 房产的价格也应该越高。我们对上海和北 京两地区的具体情况进行一下数来自于《中国统计年鉴》各期，其余数据由以上公式计算求得
１１８
商业视角
由以上的数据我们可以清楚的看到， 从 １９９８ 年到 ２００４ 年，上海的资本密度 Ｄｃ 都要远大于北京，大约是北京的 ４～５ 倍。 而上海单位面积的人口密度Ｄｐ也要比北京 大，大约是北京的３倍。在同样大的空间投 入同样多的资本，人口密度Ｄｐ大的地方资 本强度 Ｉ也大。因此，上海的资本强度 Ｉ也 是远远大于北京的。上海作为全国经济、金 融与贸易的中心，其地区经济一直都保持 着良好的增长势头，已经连续１３年经济增 长超过两位数，２００４年全市实现生产总值 ７４００ 亿元，增长率达到 １３．５％。再加上 人口的聚集以及海内外投资的集中等，使 得其资本密度和资本强度都相当的高，其 房地产价格本应高于北京。然而，由表３我 们发现一直到２００２年之前，上海的房价都 是明显的低于北京的。
表 ２：上海与北京 １９９８ 年到 ２００４ 年的人口密度与资本密度比较
资料来源：《中国统计年鉴》各期 从表１中的价格指数我们可以看出，在 ２０００年以前，上海的房屋销售价格指数还 明显低于全国平均水平。在１９９８年仅为９５．７， 与北京的１００．９和深圳的９９．６还相差甚远， 而当时全国平均水平也已达到１０１．４。但从 ２００１年开始，上海的房价指数便超过了北 京、深圳及全国的平均水平，特别是 ２００３ 年，这一指数高达 １２０．１，比全国 １０４．８高 出 １５．３，也即高出全国平均水平 １４．６％。
参考文献： ［１］《资产定价学》周洛华著：上海财经 大学出版社，２００４ 年 ４月第一版 ［２］《国际房地产概述》张永岳主编：上 海人民出版社，２００４ 年８月第一版
［作者单位：上海大学国际工商与 管理学院］
１１９
表 ３：上海、北京 １９９９ 年～２００４ 年住房均价比较（单位：元）
资料来源：《中国统计年鉴》各期
也就是说，在此之前，作为一项资产， 上海的房地产价格被明显的低估了，其积 蓄了较多的未表现出的内在价值，存在较 大的升值空间和发展潜力。于是，从 ２００２ 年年底起，上海的房地产价格便迅速的上 升，处在其价值回归的过程，在 ２００３年反 超了北京，且以全国最快的上涨速度飙升。
上海的房价已经连续上涨了５年，特别 是在２００３年和２００４年两年间迅速的上升， 且始终居高不下。房地产业的发展与整个 国民经济的发展是相辅相成，互为推动和 牵制作用的。房地产业运行状态良好，经 济效率高，发展势头正常，就会对经济起 到强有力的促进作用。而一旦其运行失控， 发展速度过快，则会牵制经济的正常运行， 甚至严重影响其健康发展。因此，分析上 海房产的价值及其价格的决定，研究近几 年上海房价非正常上涨的深层原因，对于 引导上海的房地产业向着健康，稳定的方 向发展有着现实意义和启示作用。
上海经济发展的前景更加充满信心，对上 海房市的预期不断上升，成为吸引大量资 金介入上海房市的启动因素。
２．政策因素 受亚洲金融危机的影响，上海的房地 产市场在 １９９８ 年进入了低谷，房地产销售 额仅为 ４７３ 亿元，商品房销售均价也只有 ３０９６．５ 元 ／ 平方米。于是，上海市政府出 台了一系列的购房优惠政策，如“购房退 税”政策，修改的《上海市蓝印户口管理 暂行规定》等。这一系列政策均有效刺激 了对上海的购房需求。很显然，这一部分 的购房满足的是居住性需求，发挥的是房 产的居住效用，有效地起到了吸引外地资 金进入上海房市的作用。 ３．资金因素 （１）从股市撤出的部分资金。２００１ 年 ７
（３）其他国内投资资金。央行自１９９６年 采取降息这一货币政策以来，一年期的金 融机构的存款基准利率从１９９６年的９．１８％ 降到了２００２年的１．９８％，这使得银行存款、 各类债券等资产的投资回报微乎其微，投 资上海房产的高回报率自然而然的吸引了 众多的投资资金。
（４）国外资金因素。最近两年海外投资 者也青睐在上海投资房地产。其原因有二： 一是对上海房产的上升空间的看好；二是 对未来人民币汇率升值的预期。自２００１年
月以来，中国股市进入了长期的熊市，一 些先知先觉的大机构及个人投资者在此之 前就早已退出了股市转而投资房市。随后， 由于房价的不断上涨，对房产的预期不断 上升，众多的中小投资者也纷纷从股市撤 出资金，投资房产。
（２）江浙民间投资资金。最典型的是温 州炒房团，它对上海的房价也是起了一定 的推升作用的。特别是对上海的一些中高 档商品住房及别墅。一方面，是温州缺乏 这一类型的房源的供应；另一方面，也是 最主要的原因是他们对上海房价巨大升值 空间的预期。
以来美元持续走软，而人民币采取的又是 紧盯美元的固定汇率政策，再加上通货膨 胀的因素，使得人民币对世界几种主要货 币持续的下跌。日本，美国等国家分别以 中国向全世界输出通货紧缩及中国低估人 民币的货币操纵行为严重影响其制造业等 等理由，纷纷给人民币施以越来越大的升 值压力。于是一些来自海外的非房地产基 金投资中国的房地产，实际上主要是看好 人民币升值的前景。
一、上海房价的现象分析 １．１９９８ 年～２００３ 年上海、北京、深圳 以及全国３５个主要城市的平均房地产价格 指数比较 （１）上海、北京、深圳三个全国性大城 市以及全国平均房屋销售价格指数的横向 比较（见表 １）。
表１：１９９８年～２００４年房屋销售价格指数
（２）上海市从 １９９８ 年到 ２００３ 年五年间 房屋销售价格指数的纵向比较。
２．２００４年上海的房价涨势 １９９５ 年 ２ 月中房上海综合指数为 ９４２ 点，接着便持续下跌了５６个月，一直到１９９９ 年 １０ 月的 ６９１ 点，跌幅达到 ２６．６％，之后 开始了止跌回升的过程。 由下图我们发现，中房上海综合指数从 ２００１ 年 １ 月的 ７１３ 点，到 ２００２ 年 １ 月的 ７８３ 点，２００３ 年 １ 月的 ９０２ 点，２００４ 年 １ 月的１１７８ 点及 ２００４ 年 １２月的 １３７２ 点，其涨幅分别达 到 ９．８％，１５．２％，３０．６％以及 １６．５％。 从图中我们也可以明显的看到，２００３ 年和 ２００４ 年的曲线非常陡峭，斜率很大，说明了 这两年房价的飞速上涨，从 ２００１ 年 １ 月到 ２００４ 年 １２ 月三年的时间几乎翻了一倍。
商业视角
从房产价值看上海房价走势
方 吉吉
［摘 要］ 上海房价在经历了 １９９８年的低位以及随后几年不正常的上涨后，其房地产业的发展走向成为人们关注的 焦点。本文通过分析决定不同地区房价水平的因素，并结合引起上海房价上涨的直接原因，深入分析了上海房产的长期价 值水平。
［关键词］ 上海房价 资本强度 资本密度 价值回归
由表 １ 我们还可以发现，从 １９９８ 年到 ２０００年，上海房价指数的上涨是缓慢而温 和的，每年的增长率不超过 ３％，而 ２０００ 年后的上涨速度却表现得不太寻常。特别 是２００３年，房屋销售价格指数达到１２０．１， 上涨率为１１．９３％，而当年全国平均上涨率 还不到 １．１％。也就是说，上海 ２００３ 年的 房价指数增长率大约是全国增长率的 １０ 倍。
以上是对房产地域差异价值的理论分 析，偏向于长期房价水平的决定。而在某 一特定时期，房产的时期价格和时点价格 的确定则直接取决于该时期和该时点上的 资金供求因素。引起上海房价在近两年持 续快速上涨的时期因素和时点因素主要有 以下几个方面：
１．申博成功 ２００２年１２月３日上海申办２０１０年世博 会成功以后，上海的房地产业便进入了一 个迅速繁荣的阶段，房价飞速上涨。特别 是世博会的选址地及其周边地区，其中某 地区的房价在申博成功后的第二天就上涨 了 ５００元～１０００元 ／平方米。之所以如此， 源于申博成功对上海经济的影响使人们对
４．投资转向投机的影响 ２００３年及２００４年上海房价的年上涨 率已超过 ２０％，扣除掉 ５％左右的成本， 还有超过 １５％的巨大的利润空间，远远 超过其他行业的平均利润率，这一诱人 的利润便会吸引越来越多的资金的介入， 任何人只要有首付的资金都可以参与到 这一市场进行倒买倒卖，市场性质就由 投资向投机转化。此时，房产价格便会进 入一个自动力驱使即不需要其他外力推 动的上涨过程，促使越来越多的资金流 入上海的房产业。 四、结论 基于以上对上海房价的各种分析，可 以得出以下结论： 由于房产的地域差别以及各种确定 性和不确定性的因素导致了不同地区房 价 水 平 的 不 同 。然 而 每 个 地 区 的 房 产 价 值 都 存 在 着 由 其 经 济 发 展 水 平 ，人 口 因 素 ，经 济 环 境 ，相 关 政 策 等 因 素 决 定 的 合 理 的 价 格 水 平 。过 度 偏 离 合 理 的 价 格 水平以及过高的投资比例都是危险的， 所以，客观地分析上海房价的上涨情 况 ，准 确 地 定 位 房 产 的 居 住 性 和 投 资 性 的 比 例 及 由 此 而 决 定 的 相 应 的 价 格 ，是 上海市政府在房地产业上重大的决策问 题 。政 府 应 根 据 本 地 的 实 际 情 况 使 其 房 产价格保持在适应当地经济发展水平的 发 展 速 度 上 ，使 房 地 产 业 健 康 ，稳 健 的 发 展 ，从 而 促 进 经 济 的 繁 荣 发 展 。
图 ２００１ 年 １ 月～２００４ 年 １２ 月中房上海综合指数走势
资料来源：由《中房指数系统月报》各期数 据绘制而成
二、房产价格的地域差别 由于土地的稀缺性及房产本身的不可 移动性，使其定价存在着明显的地域差异。 地理位置，经济发展水平等因素都使其形 成垄断性的价格。因此，对一个城市或地 区来说，综合各方面的因素，其房产价格 的决定主要取决于该地区的资本密度和资 本强度。 Ｄｃ＝ＧＤＰ／Ｓ ； （１） Ｄｐ＝Ｐ／Ｓ ； （２） Ｉ＝Ｄｃ × Ｄｐ； （３） 其中，Ｄｃ：资本密度；Ｄｐ：人口密度； Ｓ：地区面积； Ｐ：人口数； Ｉ：资本强度。 如果资本密度Ｄｃ和资本强度Ｉ越是大， 房产的价格也应该越高。我们对上海和北 京两地区的具体情况进行一下数来自于《中国统计年鉴》各期，其余数据由以上公式计算求得
１１８
商业视角
由以上的数据我们可以清楚的看到， 从 １９９８ 年到 ２００４ 年，上海的资本密度 Ｄｃ 都要远大于北京，大约是北京的 ４～５ 倍。 而上海单位面积的人口密度Ｄｐ也要比北京 大，大约是北京的３倍。在同样大的空间投 入同样多的资本，人口密度Ｄｐ大的地方资 本强度 Ｉ也大。因此，上海的资本强度 Ｉ也 是远远大于北京的。上海作为全国经济、金 融与贸易的中心，其地区经济一直都保持 着良好的增长势头，已经连续１３年经济增 长超过两位数，２００４年全市实现生产总值 ７４００ 亿元，增长率达到 １３．５％。再加上 人口的聚集以及海内外投资的集中等，使 得其资本密度和资本强度都相当的高，其 房地产价格本应高于北京。然而，由表３我 们发现一直到２００２年之前，上海的房价都 是明显的低于北京的。
表 ２：上海与北京 １９９８ 年到 ２００４ 年的人口密度与资本密度比较
资料来源：《中国统计年鉴》各期 从表１中的价格指数我们可以看出，在 ２０００年以前，上海的房屋销售价格指数还 明显低于全国平均水平。在１９９８年仅为９５．７， 与北京的１００．９和深圳的９９．６还相差甚远， 而当时全国平均水平也已达到１０１．４。但从 ２００１年开始，上海的房价指数便超过了北 京、深圳及全国的平均水平，特别是 ２００３ 年，这一指数高达 １２０．１，比全国 １０４．８高 出 １５．３，也即高出全国平均水平 １４．６％。
参考文献： ［１］《资产定价学》周洛华著：上海财经 大学出版社，２００４ 年 ４月第一版 ［２］《国际房地产概述》张永岳主编：上 海人民出版社，２００４ 年８月第一版
［作者单位：上海大学国际工商与 管理学院］
１１９
表 ３：上海、北京 １９９９ 年～２００４ 年住房均价比较（单位：元）
资料来源：《中国统计年鉴》各期
也就是说，在此之前，作为一项资产， 上海的房地产价格被明显的低估了，其积 蓄了较多的未表现出的内在价值，存在较 大的升值空间和发展潜力。于是，从 ２００２ 年年底起，上海的房地产价格便迅速的上 升，处在其价值回归的过程，在 ２００３年反 超了北京，且以全国最快的上涨速度飙升。
上海的房价已经连续上涨了５年，特别 是在２００３年和２００４年两年间迅速的上升， 且始终居高不下。房地产业的发展与整个 国民经济的发展是相辅相成，互为推动和 牵制作用的。房地产业运行状态良好，经 济效率高，发展势头正常，就会对经济起 到强有力的促进作用。而一旦其运行失控， 发展速度过快，则会牵制经济的正常运行， 甚至严重影响其健康发展。因此，分析上 海房产的价值及其价格的决定，研究近几 年上海房价非正常上涨的深层原因，对于 引导上海的房地产业向着健康，稳定的方 向发展有着现实意义和启示作用。
上海经济发展的前景更加充满信心，对上 海房市的预期不断上升，成为吸引大量资 金介入上海房市的启动因素。
２．政策因素 受亚洲金融危机的影响，上海的房地 产市场在 １９９８ 年进入了低谷，房地产销售 额仅为 ４７３ 亿元，商品房销售均价也只有 ３０９６．５ 元 ／ 平方米。于是，上海市政府出 台了一系列的购房优惠政策，如“购房退 税”政策，修改的《上海市蓝印户口管理 暂行规定》等。这一系列政策均有效刺激 了对上海的购房需求。很显然，这一部分 的购房满足的是居住性需求，发挥的是房 产的居住效用，有效地起到了吸引外地资 金进入上海房市的作用。 ３．资金因素 （１）从股市撤出的部分资金。２００１ 年 ７
（３）其他国内投资资金。央行自１９９６年 采取降息这一货币政策以来，一年期的金 融机构的存款基准利率从１９９６年的９．１８％ 降到了２００２年的１．９８％，这使得银行存款、 各类债券等资产的投资回报微乎其微，投 资上海房产的高回报率自然而然的吸引了 众多的投资资金。
（４）国外资金因素。最近两年海外投资 者也青睐在上海投资房地产。其原因有二： 一是对上海房产的上升空间的看好；二是 对未来人民币汇率升值的预期。自２００１年
月以来，中国股市进入了长期的熊市，一 些先知先觉的大机构及个人投资者在此之 前就早已退出了股市转而投资房市。随后， 由于房价的不断上涨，对房产的预期不断 上升，众多的中小投资者也纷纷从股市撤 出资金，投资房产。
（２）江浙民间投资资金。最典型的是温 州炒房团，它对上海的房价也是起了一定 的推升作用的。特别是对上海的一些中高 档商品住房及别墅。一方面，是温州缺乏 这一类型的房源的供应；另一方面，也是 最主要的原因是他们对上海房价巨大升值 空间的预期。
以来美元持续走软，而人民币采取的又是 紧盯美元的固定汇率政策，再加上通货膨 胀的因素，使得人民币对世界几种主要货 币持续的下跌。日本，美国等国家分别以 中国向全世界输出通货紧缩及中国低估人 民币的货币操纵行为严重影响其制造业等 等理由，纷纷给人民币施以越来越大的升 值压力。于是一些来自海外的非房地产基 金投资中国的房地产，实际上主要是看好 人民币升值的前景。
一、上海房价的现象分析 １．１９９８ 年～２００３ 年上海、北京、深圳 以及全国３５个主要城市的平均房地产价格 指数比较 （１）上海、北京、深圳三个全国性大城 市以及全国平均房屋销售价格指数的横向 比较（见表 １）。
表１：１９９８年～２００４年房屋销售价格指数
（２）上海市从 １９９８ 年到 ２００３ 年五年间 房屋销售价格指数的纵向比较。
２．２００４年上海的房价涨势 １９９５ 年 ２ 月中房上海综合指数为 ９４２ 点，接着便持续下跌了５６个月，一直到１９９９ 年 １０ 月的 ６９１ 点，跌幅达到 ２６．６％，之后 开始了止跌回升的过程。 由下图我们发现，中房上海综合指数从 ２００１ 年 １ 月的 ７１３ 点，到 ２００２ 年 １ 月的 ７８３ 点，２００３ 年 １ 月的 ９０２ 点，２００４ 年 １ 月的１１７８ 点及 ２００４ 年 １２月的 １３７２ 点，其涨幅分别达 到 ９．８％，１５．２％，３０．６％以及 １６．５％。 从图中我们也可以明显的看到，２００３ 年和 ２００４ 年的曲线非常陡峭，斜率很大，说明了 这两年房价的飞速上涨，从 ２００１ 年 １ 月到 ２００４ 年 １２ 月三年的时间几乎翻了一倍。
商业视角
从房产价值看上海房价走势
方 吉吉
［摘 要］ 上海房价在经历了 １９９８年的低位以及随后几年不正常的上涨后，其房地产业的发展走向成为人们关注的 焦点。本文通过分析决定不同地区房价水平的因素，并结合引起上海房价上涨的直接原因，深入分析了上海房产的长期价 值水平。
［关键词］ 上海房价 资本强度 资本密度 价值回归
由表 １ 我们还可以发现，从 １９９８ 年到 ２０００年，上海房价指数的上涨是缓慢而温 和的，每年的增长率不超过 ３％，而 ２０００ 年后的上涨速度却表现得不太寻常。特别 是２００３年，房屋销售价格指数达到１２０．１， 上涨率为１１．９３％，而当年全国平均上涨率 还不到 １．１％。也就是说，上海 ２００３ 年的 房价指数增长率大约是全国增长率的 １０ 倍。