美国百年房价曲线与中国房价走势
美国房地产行业发展历程万科中长期规划
1900
1950
2000
2003
住宅立法 的完善
住宅相关的基本法律： 土地使用、城市规划、 抵押贷款、国家住宅法
1950前
综合性的住宅法律，在这 个期间适应住宅开发需要 而不断进行修改法律文件
1954---1959
主要建立保护公民 享受住宅的平等权 利的相关法律
1961---1968
立法关注对中、低收入 家庭的住宅条件，强调 修建住宅的可支付性
88% ▪ 67%的房屋只有2个或少于2个的卧室
，4%的房屋有两个洗手间。住宅基本 都不安装空调
二战后第二个产业经济周期住宅特点（72年）
▪ 本年度新开工房屋： 2.4 million（ 套），创历史新高，其中多家庭 住宅更占整个市场的44%，显然 在过去的20年时间里，顾客群发 生巨大的变化。
▪ 单家庭住宅的平均使用面积： 1,634平方尺，比50年代增长66% ；
1917
美国高等法院推翻1896年制定的Plessy v. Ferguson 法规 。宣布关于种族隔离的法规不合法，因为这个法规限制 其他种族的生存，只有非洲的美国人才可以生存。
▪ 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的 新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完 工面积是2,241 平方英尺。
▪ 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99 年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间 是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户 。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成 现实。
1950
金融危机案例分析百年来全球主要金融危机模式比较动态PPT
金融危机案例分析
金融危机后各国房地产价格恢复到金融危机爆发前所需时间。从图5可以看到,百年来主要金 融危机的房地产价格水平恢复到危机前的时间大约需要6年。百年来主要金融危机爆发后股票 价格水平恢复到金融危机爆发前的水平大约需要3.5年的时间。
20世纪70年代以来,金融危机爆发后,人均GDP恢复到危机前的水平所需 时间呈不断下降趋势。根据历史经验,美国次贷危机爆发后其人均GDP 水平也将很快恢复。
金融危机案例分析
金融危机
在金融危机爆发前夕,真实的房地产价格、真实的股票价格、GDP增长率都呈下降趋势,而国际 收支则呈恶化趋势。股市只是在金融危机即将爆发时才出现明显波动,而房价基本上都是在金 融危机爆发前4年或3年就开始出现预警信号。
在应对金融危机的过程中,采取理顺金融秩序、恢复金融系统的正常 运行和相应的财政政策、货币政策等多管齐下、同步实施的措施更 为有效。
金融危机案例分析
判断失误
对金融危机的判断失误救市政策不当、力度不足和缺乏连贯性是日本经济长达10年萧条的重要原 因。亚洲金融危机爆发后各国政府的救市政策，泰国政府选择了死保泰铢的政策与国际投资者抗 衡,最后导致外汇储备枯竭,金融危机加剧。
遭受亚洲金融危机的国家在经历了初期的政策失误后迅速调整，一方 面通过债务重组等措施恢复金融系统的正常运转,另一方面采取有力而 连贯的财政货币政策。正确的不良资产处置策略和协调一致的综合性 改革措施的同步实施是亚洲国家摆脱金融危机的重要途径。
金融危机案例分析
爆发了金融危机
RICARDO J.CABALLERO,EMMANUEL FARHI(2008)将美国金融 危机的原因归结为全球经济失衡。他认为,亚洲国家及石油 输出组织国家通过大量顺差积累了大量的美元,但在这些国 家内部缺乏较好的投资品,进而大量美元流人美国,推动了 美元资产价格上涨,形成资产泡沫。美国利率的上升,刺破 了资产价格泡沫,爆发了金融危机。
论现今中国与当年日本房价
论现今中国与当年日本房价、股市对比中国和日本在经济发展上有着相似的历程，都经历了快速的工业化和城市化阶段。
然而，两国在房价和股市的发展上却有着明显的差异。
今天，我们将对比一下中国和当年的日本房价、股市的情况。
首先来看看房价。
当年的日本在经历了一轮高速经济增长后，房价出现了惊人的增长。
特别是在东京、大阪等大城市，房价更是涨得离谱。
如今的中国，同样也经历了一轮快速的城市化进程，许多城市中心地段的房价也是节节攀升。
但是与当年的日本相比，中国的房价增长速度还是相对较慢的。
这主要是因为中国政府对房地产市场的调控力度较大，出台了一系列政策来抑制房价过快上涨。
再来看看股市。
当年的日本股市经历了泡沫经济时期，股价一度飙升至历史新高。
而如今的中国股市，虽然也有一些泡沫现象，但总体来说还是比较稳健的。
这主要是因为中国政府对股市的监管力度较大，出台了一系列政策来防范股市风险。
此外，中国投资者结构也相对较为稳健，散户投资者相对较少，机构投资者占比相对较高，这也为股市的稳定发展提供了保障。
然而，虽然中国房价和股市的发展与当年的日本有所不同，但也有一些相似之处。
比如，在经济发展初期，房价和股市的增长都与经济增长密切相关。
随着经济的增长，房价和股市也相应地增长。
此外，房价和股市的增长也与政策环境密切相关。
当年日本政府对房地产市场的宽松政策导致了房价的暴涨，而中国政府对房地产市场的调控也使得房价增长较为平稳。
总之，虽然中国和当年的日本在房价和股市的发展上有所不同，但它们仍然有许多相似之处。
如今的中国正在逐步走向成熟的市场经济体系，而房价和股市的发展也将逐渐回归理性。
我们相信，在政府的正确引导下，中国的房价和股市将保持稳定增长，为经济的发展注入新的活力。
另外值得一提的是，与当年的日本相比，中国的人口结构和产业结构也发生了很大变化。
如今的中国已经进入老龄化社会，未来将更加注重民生福祉和社会保障体系的完善。
与此同时，中国还大力发展科技、环保等新兴产业，积极推进创新驱动发展战略，为未来的经济发展奠定了坚实的基础。
美国百年房价曲线与中国房价走势
美国百年房价曲线与中国房价走势从一百年美国住宅曲线价格看，房价稳中有升，美元的购买能力相对稳定，可以完全看到市场规律的作用。
中国是有特色的社会主义，是政策指导下的市场经济，很大层面上房地产价格取决于政府的政策走向，但发达国家尤其是美国房地产市场的变化规律有一定指导意义。
一、美国百年房价分析图1：1890至2009美国房价变化曲线。
以1890售价为10万美元的房子为基准，1997年房价是11万美元。
2006年之后的数据，非Robert J Shiller 先生所绘制。
2009年最新数据显示年初标准房价为为14万美元，最新数据为12.5万美元，红色虚线为预测值。
从图1中我们不难看出，第一次世界大战导致了美国房价的急速下降，其表现为1890年的房子标准价由10万美元跌至历史最低6.5万美元，紧接着在1930年前后开始的10年经济大萧条中又跌至另一历史低点6.8万美元。
然而萧条期房价并非没有涨幅，依然有缓慢的增长。
第二次世界大战初期，美国房价陷入历史上第三个低点6.8万美元。
随着战场上美军主动权的逐步确立，1942年底美国房价的剧烈拉升，重回10万美元上方至11万美元。
之后一直到1997年，房价虽然有过七十年代、八十年代的两次繁荣，但涨、跌幅度不是很大，都在10%范围内。
1997年后，房价开始狂飙，2006年升至20.3万美元。
之后房价一路下跌至1999年的12.5万美元左右(网络资料查询结果)。
虚线部分曲线仅仅是预测，权供参考。
纵观100多年美国房价的变迁，我们可以有以下结论:1、平均房价处于缓慢微幅上升趋势。
1890年开始的上个世纪初，由于交通等方面的因素，美国和世界的沟通远不及二战以后，因此这段曲线参考意义不是很大。
我认为分析美国房价变化趋势，应该从二战后的1950年开始。
1950年至2010年的美国，世界地位已经确立，整个社会相对稳定。
从房价的变化趋势看，平均房价是缓慢增值的，但绝没有想象的增值巨大。
世界各国房价一览
世界各国房价一览中国人的年平均工资可以购买4平米多的房屋，当然这要刨除生活必须的花费，预计平均购买的平米数在3平米左右。
那么也就是说，中国人辛苦一年挣的工资只能购买一个床位的平米数或是一个小卫生间。
最艰难中国平均工资：46769元/年平均房价：9998元/平方米工资房价比：4.67买房梦实现时间：约20年中国人的年平均工资可以购买4平米多的房屋，当然这要刨除生活必须的花费，预计平均购买的平米数在3平米左右。
那么也就是说，中国人辛苦一年挣的工资只能购买一个床位的平米数或是一个小卫生间。
最超前美国平均工资：234936元/年平均房价：7784元/平方米工资房价比：30.1买房梦实现时间：约8年美国54个主要城市房价平均标价为229631美元/套，每套平均使用面积是177平方米，地产面积1416平方米。
按房屋每年的价格，每年还要交大约1.5%的房产税。
美国人的消费观念十分超前，虽然年均可购约30平米的房子，但是如果按照消费后收入算的话，年均可购房平米数应该在10平米左右，但是美国消费观念的影响，一般工作1-3年的收入就可以贷款在美国中部城市购买一个200平米以上的别墅了。
如果换算到中国，这座别墅的价值应该在1500万左右，中国人需要工作百年才能购得。
最炫富卢森堡平均工资：294408元/年平均房价：约55万元/平方米最炫富：工资房价比：0.5买房梦实现时间：百年对于卢森堡这个全世界收入最高的国家来说，计算房价可能更多的是一种调侃。
卢森堡的工资在欧洲乃至世界各国购买一套百平米的别墅都不是难事。
所谓寸土寸金，卢森堡有限的国土面积造就了世界最高的收入同时也造就了世界最高的房价。
最昂贵英国最昂贵：英国平均工资：约260000元/年平均房价：约2.2万元/平方米工资房价比：11.8买房梦实现时间：约10年目前英国正在面对一场逐渐升温的住房危机，因为一份全职工作的平均年薪26000英镑，约合人民币26万元，而平均房价却是16万2000千英镑，约合人民币162万元。
世界上房价最高的国家（2）
世界上房价最高的国家(2)世界十大国家房价大比拼1、最超前：美国平均工资：234936元/年平均房价：7784元/平方米工资房价比：30.1买房梦实现时间：约8年美国54个主要城市房价平均标价为229631美元/套，每套平均使用面积是177平方米，地产面积1416平方米。
按房屋每年的价格，每年还要交大约1.5%的房产税。
美国人的消费挂念十分朝前，虽然年均可购约30平米的房子，但是如果按照消费后收入算的话，年均可购房平米数应该在10平米左右，但是美国消费观念的影响，一般工作1-3年的收入就可以贷款在美国中部城市购买一个200平米以上的别墅了。
如果换算到中国，这座别墅的价值应该在1500万左右，中国人需要工作百年才能购得。
2、最炫富：卢森堡平均工资：294408元/年平均房价：约55万元/平方米工资房价比：0.5买房梦实现时间：百年对于卢森堡这个全世界收入最高的国家来说，计算房价可能更多的是一种调侃。
卢森堡的工资在欧洲乃至世界各国购买一套百平米的别墅都不是难事。
所谓寸土寸金，卢森堡有限的国土面积早就了世界最高的收入同时也造就了世界最高的房价。
延伸阅读：德富豪租公寓不买房：担心推高房价穷人买不起3、最昂贵：英国平均工资：约260000元/年平均房价：约2.2万元/平方米工资房价比：11.8买房梦实现时间：约10年英国智库机构“政策交流”预测，25年后，英国平均房价将从现在的24.4万英镑(约合245万人民币(6.7648, 0.0079, 0.12%))涨至78万英镑(782万人民币)。
这一数字依照英国政府一套复杂的公式计算得出，考虑了通货膨胀和房价预期。
这家机构说，英国平均房价现在是人均年收入的10倍。
考虑到现阶段首次购房人群的平均年龄为32岁，意味着现在一个6岁的孩子未来购房时负担将大为加重。
目前英国正在面对一场逐渐升温的住房危机，因为一份全职工作的平均年薪26000英镑，约合人民币26万元，而平均房价却是16万2000千英镑，约合人民币162万元。
目前中国房地产总市值450万亿人民币 5倍于GDP相当于美国+欧盟+日本,中国房地产到底有没有泡沫？
目前中国房地产总市值450万亿人民币5倍于GDP相当于美国+欧盟+日本，中国房地产到底有没有泡沫？一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。
资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。
而房地产“泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。
下面是本站为大家带来的中国房地产到底有没有泡沫,希望能帮助到大家! 目前中国房地产总市值450万亿人民币 5倍于GDP相当于美国+欧盟+日本，中国房地产到底有没有泡沫？从1998年开始，中国房地产进行了市场化改革，国内房价已经连续涨了二十年，要说没有泡沫，没人会相信。
只是不同的城市，泡沫的程度不同而已，大城市泡沫深重，多数百姓买不起房，而中小城市房价泡沫并没有想象中那么大，但与几年前相比，房价也有翻倍涨幅。
中国房地产肯定有泡沫，只是在人为的将泡沫尽可能的往后延迟，大家都希望发生奇迹，能让这个泡沫一直不要破裂。
国内现阶段房地产有没有泡沫，主要有几个标准来判断：第一，中国的房地产总规模达到65万亿美元(相当于450万亿人民币)，而欧美日房地产市值统统加起来，也只有60万亿美元。
如果国内房价再涨下去，国内房地产的市值会与世界房地产市值相媲美。
当年，日本房地产泡沫被吹起时，仅是东京一个区的市值，就相当于整个美国。
当时，日本人也相信房价只涨不跌的神话，结果房地产泡沫破裂后，经济发生长期停滞不前。
第二，从租售比来判断，这在一线城市情况特别明显。
像在上海市中心房价都在6.5万元/平米左右，新房总价都在600-800万之间，而拿这套房产出租出去的租金在8000多元/月，一年下来差不多10万元左右。
这就意味着，房东投资买房的话，靠出租需要60-80年才能收回成本，这个投资回报率实在太低。
所以，很多人觉得，在一线城市买房不如租房划算，因为房价是可以通过杠杆推动，而房租是与当地人收入挂钩，没什么太大的泡沫。
美国房价走势分析：123年来美国房市的历史和规律
美国房价走势分析：123年来美国房市的历史和规律美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。
如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。
这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。
这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线城市。
到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。
这个回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，见仁见智。
但是中国投资者应该知道这个规律。
根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上涨的（占77%）。
其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。
连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。
那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。
这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的123年中，美国CPI通胀率为2.82%。
如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。
一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不虚。
在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。
本网注明“来源：美国房价走势”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它美国123年扣除通胀后的房价历史（资料来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。
1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。
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美国百年房价曲线与中国房价走势从一百年美国住宅曲线价格看，房价稳中有升，美元的购买能力相对稳定，可以完全看到市场规律的作用。
中国是有特色的社会主义，是政策指导下的市场经济，很大层面上房地产价格取决于政府的政策走向，但发达国家尤其是美国房地产市场的变化规律有一定指导意义。
一、美国百年房价分析图1：1890至2009美国房价变化曲线。
以1890售价为10万美元的房子为基准，1997年房价是11万美元。
2006年之后的数据，非Robert J Shiller 先生所绘制。
2009年最新数据显示年初标准房价为为14万美元，最新数据为12.5万美元，红色虚线为预测值。
从图1中我们不难看出，第一次世界大战导致了美国房价的急速下降，其表现为1890年的房子标准价由10万美元跌至历史最低6.5万美元，紧接着在1930年前后开始的10年经济大萧条中又跌至另一历史低点6.8万美元。
然而萧条期房价并非没有涨幅，依然有缓慢的增长。
第二次世界大战初期，美国房价陷入历史上第三个低点6.8万美元。
随着战场上美军主动权的逐步确立，1942年底美国房价的剧烈拉升，重回10万美元上方至11万美元。
之后一直到1997年，房价虽然有过七十年代、八十年代的两次繁荣，但涨、跌幅度不是很大，都在10%范围内。
1997年后，房价开始狂飙，2006年升至20.3万美元。
之后房价一路下跌至1999年的12.5万美元左右(网络资料查询结果)。
虚线部分曲线仅仅是预测，权供参考。
纵观100多年美国房价的变迁，我们可以有以下结论:1、平均房价处于缓慢微幅上升趋势。
1890年开始的上个世纪初，由于交通等方面的因素，美国和世界的沟通远不及二战以后，因此这段曲线参考意义不是很大。
我认为分析美国房价变化趋势，应该从二战后的1950年开始。
1950年至2010年的美国，世界地位已经确立，整个社会相对稳定。
从房价的变化趋势看，平均房价是缓慢增值的，但绝没有想象的增值巨大。
也就是说，从一个长期角度看，10万美元的房子和10万美元的存款差不多。
这是社会稳定所带来的效果。
2、没有只涨不跌的房价，涨得快，跌的也快。
尽管美国房价相对稳定，但在一个小的时间区间看，房价波动是经常发生的。
70年代、80年代尤其是21世纪的第一个10年，都有过较大的波动。
每次涨幅和跌幅差不多，涨得快跌的也快。
二、国内十年房价变化趋势分析图2：1999年-2009年中房上海住宅写字楼指数曲线以上海中房住宅和写字楼曲线为例，1999年写字楼指数高于住宅，反映了经济的快速发展和需求旺盛;随后住宅指数相应逐步增加，到2002年一直处于理性发展过程中;2002年中期之后，房地产市场高速增长，出现明显过热;2005年3月中央出台调控措施，房地产指数下降并保持平稳态势;2007年中期随着世界经济的严重过热，中国股市狂涨飚至6000多点，房地产快速拉升;2009年初前后,由于受到美国金融海啸的冲击，住宅指数开始下降。
由于中央投资4万亿拉动内需计划的出台，2009年中期开始，人们对通胀预期的恐惧心理日益浓重，房价呈现70°甚至80°的直线飞涨，有钱人大量购房囤积居奇以避险增值;中产阶级取出全部存款买一套算一套;中低收入阶层勒紧裤腰带支付首付，过上节衣缩食的贷款生活;更多的人们只能是一声叹息。
如果政策保持不变，而房价又不断攀升，全国房地产行业的产能和购买力之间必将出现严重倒挂，富人们囤积避险成功，贫富差距进一步拉大。
长此以往，不仅拉动以城镇需要为主的内需只能是一句空话，而且还可能出现房地产市场崩盘，甚至出现更严重的后果。
进入2010年以来，国家对房地产市场管控计划相继出台，从土地首付比例到二套房首付比例，一直到国11条等等政策，使得房价上升趋势嘎然而止，部分地区房价已有下降趋势。
纵观上海房地产市场十多年的指数变化，住宅指数几乎是只增不降，与1999年相比居然达到了4.2倍的增长。
也就是说10万元在10年前能买一间房，现在却只能买一堵墙。
三、房价未来走势分析1、美国和我国房地产市场的差异美国和我国房地产市场最大的差异是需求。
根据联合国的报告，截止2007年10月，世界人口的一半居住在城市，并预计在25年中，这个比例将增长至三分之二。
到2015年，全世界将有23个“特大城市”，其中19个出现在发展中国家。
美国作为发达国家，已经完成了城市化的过程。
中国作为发展中国家，城市化的道路才刚刚开始，有着巨大的房地产新增需求。
因此不能完全按照美国的曲线套用在中国房地产市场上。
其他因素，诸如最低收入和生活水平差异、城乡发展均衡化差异、消费意识的差异等等，这里不一一赘述。
尽管中国和美国房地产市场相比较有诸多的不同，但市场对价格的反应是一致的。
也就是说，虽然我国住宅需求巨大，但在目前高昂的房价情况下，同样出现了滞销和供大于求的局面。
因此，在市场规则一定的情况下，中国的房地产市场符合完全的市场规律。
美国的100多年房地产价格变化曲线对我们具有很大的参考价值。
2、经济形势分析从国际经济形势看，尽管国际经济复苏有了苗头，但是真正回到2007年的水平需要一个长期的过程，这就决定了我国的外向型经济回暖不是一个短时间的事情。
2008年底，政府宣布投入4万亿元以拉动国内经济，乃至带动世界经济的复苏和发展，最终实现内需和外需的同步增长，再一次把中国经济带入到快车道。
政府的保“8”不是目标，保“8”是为了保就业，最终为了保稳定。
然而事与愿违，尽管2009年GDP 保“8”成功，但世界经济复苏缓慢，外需不旺;4万亿的投入，部分被房地产既得利益者吃掉，部分被股市收容，有多少真正拉动了内需不得而知。
高昂的房价使老百姓口袋里的钱越来越不值钱，内需持续下降，贫富差距进一步加大，走入了恶性循环。
这样做的最终结果是掏空国库的钱，把老百姓的钱包翻一个底朝天。
上述事实完全违背了政府拉动内需的初衷。
为此，在政府2010年房地产价格打压政策相继出台的同时，继续执行适度宽松的贷款政策以拉动经济，有消息称总量是7.5万亿。
这导致人们通胀忧虑的进一步加剧。
3、2010年及今后房价市场的预测我国的房地产市场类似股市，由于市场规则经常调整，从本质上说中国房地产市场价格走向不完全取决于市场，而是更多的取决于政府的调控政策。
因此，以政策为先导进行分析。
前提一：2010年及今后如果中央政策保持现行政策，不做大的调整。
结论：全国房价将微幅调整企稳后继续上行，并随着通胀加剧不断攀升。
为什么会继续上升呢?道理很简单。
“资本总是追逐利率的!”投资什么呢?做实业?金融危机，内外需求不旺!存银行?利率太低!炒股?股价从6000点降至3000点!自改革开发以来，房地产价格只升不降，一线城市上海2009年住宅指数和十年前相比甚至是4倍的关系。
2010年新增投资和贷款部分流向房市将在所难免，于是整个中国经济就实现了1月18日国家统计局总经济师姚景源说的目标，“虽然房价的高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧，但汽车、房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇。
”这一现象和迪拜的情况如出一辙，然而迪拜房地产泡沫破裂了，中国呢?如果中国房地产市场的繁荣也是靠贷款支撑着，泡沫破裂是必然的。
现状是全国各地的资金密集投入一线城市房地产市场，泡沫距离破裂还有距离，还有空间。
结论，在政策没有大的调整情况下，2010年及今后房地产市场继续上涨是必然趋势。
前提二：政府开征物业保有税，秉持以居住型为主导的房地产市场发展的国策。
按照前提一的政策，由于“买卖房的人不需要住房，需要住房的人买不起房”这一核心矛盾没有解决，房地产市场最终会因为虚高的房价变成实物证券化的资本市场，未来的破裂将是必然的。
我国政府是人民的政府，中国共产党作为执政党代表着广大人民的利益，三民主义尚且“居者有其屋”，况我党乎?世界经济的复苏情况只能是塔里木盆地式的曲线，不可能是美国的科罗拉多峡谷，等待外需增长是不现实的，只有靠拉动以13亿人口为基数的内需，尤其是逐步富裕起来的城镇人口。
解决这一问题的核心就是有效的抑制房价，下房价抑制的猛药，减轻居民购房压力，释放内需动能。
变投资型为主的房地产市场为居住型为主的房地产市场。
什么是房价的猛药呢？----2010年征收房地产物业保有着税或者地产保有税。
征收范围主要是人均面积超标的人群，尤其是多套住房者，按人均面积呈几何级数征收，加大超面积住房的保有成本。
实施这一政策不仅仅是我党执政方针的必然，同时也是经济发展规律的必然。
在房源同样稀缺的欧洲，这项政策在很多国家被证明是行之有效的。
如果这一政策得以实施，短时间内必将释放大量二手房源，整体房价会急速下降，可能对我国整体经济形势和劳动力市场出现短时间的冲击。
这是政府最担心的，也是政策迟迟不能出台的原因。
但是从一个长期过程来看，伴随着我国城镇化的不断发展，随着国民生活水平的提高、内需的释放，住房需求将依然是持续增长。
经过一段时间后，房地产市场必将走出低谷，走向相对良性、健康的发展轨道。
结论，2010年如果政府开征房地产物业保有税，房价下跌是必然的。
综上所述，从一百年美国住宅曲线价格看，房价稳中有升，美元的购买能力相对稳定，可以完全看到市场规律的作用。
中国是有特色的社会主义，是政策指导下的市场经济，很大层面上房地产价格取决于政府的政策走向，但发达国家尤其是美国房地产市场的变化规律有一定指导意义。
笔者认为，如果2010年政策没有大幅变化，房价增长是一定的。
但是，政府征收房地产物业保有税是迟早的必然选择，放眼几年后，房价下跌也是必然的趋势。