美国百年房价曲线与中国房价走势
美国房地产行业发展历程万科中长期规划
1900
1950
2000
2003
住宅立法 的完善
住宅相关的基本法律： 土地使用、城市规划、 抵押贷款、国家住宅法
1950前
综合性的住宅法律，在这 个期间适应住宅开发需要 而不断进行修改法律文件
1954---1959
主要建立保护公民 享受住宅的平等权 利的相关法律
1961---1968
立法关注对中、低收入 家庭的住宅条件，强调 修建住宅的可支付性
88% ▪ 67%的房屋只有2个或少于2个的卧室
，4%的房屋有两个洗手间。住宅基本 都不安装空调
二战后第二个产业经济周期住宅特点（72年）
▪ 本年度新开工房屋： 2.4 million（ 套），创历史新高，其中多家庭 住宅更占整个市场的44%，显然 在过去的20年时间里，顾客群发 生巨大的变化。
▪ 单家庭住宅的平均使用面积： 1,634平方尺，比50年代增长66% ；
1917
美国高等法院推翻1896年制定的Plessy v. Ferguson 法规 。宣布关于种族隔离的法规不合法，因为这个法规限制 其他种族的生存，只有非洲的美国人才可以生存。
▪ 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的 新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完 工面积是2,241 平方英尺。
▪ 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99 年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间 是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户 。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成 现实。
1950
金融危机案例分析百年来全球主要金融危机模式比较动态PPT
金融危机案例分析
金融危机后各国房地产价格恢复到金融危机爆发前所需时间。从图5可以看到,百年来主要金 融危机的房地产价格水平恢复到危机前的时间大约需要6年。百年来主要金融危机爆发后股票 价格水平恢复到金融危机爆发前的水平大约需要3.5年的时间。
20世纪70年代以来,金融危机爆发后,人均GDP恢复到危机前的水平所需 时间呈不断下降趋势。根据历史经验,美国次贷危机爆发后其人均GDP 水平也将很快恢复。
金融危机案例分析
金融危机
在金融危机爆发前夕,真实的房地产价格、真实的股票价格、GDP增长率都呈下降趋势,而国际 收支则呈恶化趋势。股市只是在金融危机即将爆发时才出现明显波动,而房价基本上都是在金 融危机爆发前4年或3年就开始出现预警信号。
在应对金融危机的过程中,采取理顺金融秩序、恢复金融系统的正常 运行和相应的财政政策、货币政策等多管齐下、同步实施的措施更 为有效。
金融危机案例分析
判断失误
对金融危机的判断失误救市政策不当、力度不足和缺乏连贯性是日本经济长达10年萧条的重要原 因。亚洲金融危机爆发后各国政府的救市政策，泰国政府选择了死保泰铢的政策与国际投资者抗 衡,最后导致外汇储备枯竭,金融危机加剧。
遭受亚洲金融危机的国家在经历了初期的政策失误后迅速调整，一方 面通过债务重组等措施恢复金融系统的正常运转,另一方面采取有力而 连贯的财政货币政策。正确的不良资产处置策略和协调一致的综合性 改革措施的同步实施是亚洲国家摆脱金融危机的重要途径。
金融危机案例分析
爆发了金融危机
RICARDO J.CABALLERO,EMMANUEL FARHI(2008)将美国金融 危机的原因归结为全球经济失衡。他认为,亚洲国家及石油 输出组织国家通过大量顺差积累了大量的美元,但在这些国 家内部缺乏较好的投资品,进而大量美元流人美国,推动了 美元资产价格上涨,形成资产泡沫。美国利率的上升,刺破 了资产价格泡沫,爆发了金融危机。
论现今中国与当年日本房价
论现今中国与当年日本房价、股市对比中国和日本在经济发展上有着相似的历程，都经历了快速的工业化和城市化阶段。
然而，两国在房价和股市的发展上却有着明显的差异。
今天，我们将对比一下中国和当年的日本房价、股市的情况。
首先来看看房价。
当年的日本在经历了一轮高速经济增长后，房价出现了惊人的增长。
特别是在东京、大阪等大城市，房价更是涨得离谱。
如今的中国，同样也经历了一轮快速的城市化进程，许多城市中心地段的房价也是节节攀升。
但是与当年的日本相比，中国的房价增长速度还是相对较慢的。
这主要是因为中国政府对房地产市场的调控力度较大，出台了一系列政策来抑制房价过快上涨。
再来看看股市。
当年的日本股市经历了泡沫经济时期，股价一度飙升至历史新高。
而如今的中国股市，虽然也有一些泡沫现象，但总体来说还是比较稳健的。
这主要是因为中国政府对股市的监管力度较大，出台了一系列政策来防范股市风险。
此外，中国投资者结构也相对较为稳健，散户投资者相对较少，机构投资者占比相对较高，这也为股市的稳定发展提供了保障。
然而，虽然中国房价和股市的发展与当年的日本有所不同，但也有一些相似之处。
比如，在经济发展初期，房价和股市的增长都与经济增长密切相关。
随着经济的增长，房价和股市也相应地增长。
此外，房价和股市的增长也与政策环境密切相关。
当年日本政府对房地产市场的宽松政策导致了房价的暴涨，而中国政府对房地产市场的调控也使得房价增长较为平稳。
总之，虽然中国和当年的日本在房价和股市的发展上有所不同，但它们仍然有许多相似之处。
如今的中国正在逐步走向成熟的市场经济体系，而房价和股市的发展也将逐渐回归理性。
我们相信，在政府的正确引导下，中国的房价和股市将保持稳定增长，为经济的发展注入新的活力。
另外值得一提的是，与当年的日本相比，中国的人口结构和产业结构也发生了很大变化。
如今的中国已经进入老龄化社会，未来将更加注重民生福祉和社会保障体系的完善。
与此同时，中国还大力发展科技、环保等新兴产业，积极推进创新驱动发展战略，为未来的经济发展奠定了坚实的基础。
美国百年房价曲线与中国房价走势
美国百年房价曲线与中国房价走势从一百年美国住宅曲线价格看，房价稳中有升，美元的购买能力相对稳定，可以完全看到市场规律的作用。
中国是有特色的社会主义，是政策指导下的市场经济，很大层面上房地产价格取决于政府的政策走向，但发达国家尤其是美国房地产市场的变化规律有一定指导意义。
一、美国百年房价分析图1：1890至2009美国房价变化曲线。
以1890售价为10万美元的房子为基准，1997年房价是11万美元。
2006年之后的数据，非Robert J Shiller 先生所绘制。
2009年最新数据显示年初标准房价为为14万美元，最新数据为12.5万美元，红色虚线为预测值。
从图1中我们不难看出，第一次世界大战导致了美国房价的急速下降，其表现为1890年的房子标准价由10万美元跌至历史最低6.5万美元，紧接着在1930年前后开始的10年经济大萧条中又跌至另一历史低点6.8万美元。
然而萧条期房价并非没有涨幅，依然有缓慢的增长。
第二次世界大战初期，美国房价陷入历史上第三个低点6.8万美元。
随着战场上美军主动权的逐步确立，1942年底美国房价的剧烈拉升，重回10万美元上方至11万美元。
之后一直到1997年，房价虽然有过七十年代、八十年代的两次繁荣，但涨、跌幅度不是很大，都在10%范围内。
1997年后，房价开始狂飙，2006年升至20.3万美元。
之后房价一路下跌至1999年的12.5万美元左右(网络资料查询结果)。
虚线部分曲线仅仅是预测，权供参考。
纵观100多年美国房价的变迁，我们可以有以下结论:1、平均房价处于缓慢微幅上升趋势。
1890年开始的上个世纪初，由于交通等方面的因素，美国和世界的沟通远不及二战以后，因此这段曲线参考意义不是很大。
我认为分析美国房价变化趋势，应该从二战后的1950年开始。
1950年至2010年的美国，世界地位已经确立，整个社会相对稳定。
从房价的变化趋势看，平均房价是缓慢增值的，但绝没有想象的增值巨大。
世界各国房价一览
世界各国房价一览中国人的年平均工资可以购买4平米多的房屋，当然这要刨除生活必须的花费，预计平均购买的平米数在3平米左右。
那么也就是说，中国人辛苦一年挣的工资只能购买一个床位的平米数或是一个小卫生间。
最艰难中国平均工资：46769元/年平均房价：9998元/平方米工资房价比：4.67买房梦实现时间：约20年中国人的年平均工资可以购买4平米多的房屋，当然这要刨除生活必须的花费，预计平均购买的平米数在3平米左右。
那么也就是说，中国人辛苦一年挣的工资只能购买一个床位的平米数或是一个小卫生间。
最超前美国平均工资：234936元/年平均房价：7784元/平方米工资房价比：30.1买房梦实现时间：约8年美国54个主要城市房价平均标价为229631美元/套，每套平均使用面积是177平方米，地产面积1416平方米。
按房屋每年的价格，每年还要交大约1.5%的房产税。
美国人的消费观念十分超前，虽然年均可购约30平米的房子，但是如果按照消费后收入算的话，年均可购房平米数应该在10平米左右，但是美国消费观念的影响，一般工作1-3年的收入就可以贷款在美国中部城市购买一个200平米以上的别墅了。
如果换算到中国，这座别墅的价值应该在1500万左右，中国人需要工作百年才能购得。
最炫富卢森堡平均工资：294408元/年平均房价：约55万元/平方米最炫富：工资房价比：0.5买房梦实现时间：百年对于卢森堡这个全世界收入最高的国家来说，计算房价可能更多的是一种调侃。
卢森堡的工资在欧洲乃至世界各国购买一套百平米的别墅都不是难事。
所谓寸土寸金，卢森堡有限的国土面积造就了世界最高的收入同时也造就了世界最高的房价。
最昂贵英国最昂贵：英国平均工资：约260000元/年平均房价：约2.2万元/平方米工资房价比：11.8买房梦实现时间：约10年目前英国正在面对一场逐渐升温的住房危机，因为一份全职工作的平均年薪26000英镑，约合人民币26万元，而平均房价却是16万2000千英镑，约合人民币162万元。
世界上房价最高的国家（2）
世界上房价最高的国家(2)世界十大国家房价大比拼1、最超前：美国平均工资：234936元/年平均房价：7784元/平方米工资房价比：30.1买房梦实现时间：约8年美国54个主要城市房价平均标价为229631美元/套，每套平均使用面积是177平方米，地产面积1416平方米。
按房屋每年的价格，每年还要交大约1.5%的房产税。
美国人的消费挂念十分朝前，虽然年均可购约30平米的房子，但是如果按照消费后收入算的话，年均可购房平米数应该在10平米左右，但是美国消费观念的影响，一般工作1-3年的收入就可以贷款在美国中部城市购买一个200平米以上的别墅了。
如果换算到中国，这座别墅的价值应该在1500万左右，中国人需要工作百年才能购得。
2、最炫富：卢森堡平均工资：294408元/年平均房价：约55万元/平方米工资房价比：0.5买房梦实现时间：百年对于卢森堡这个全世界收入最高的国家来说，计算房价可能更多的是一种调侃。
卢森堡的工资在欧洲乃至世界各国购买一套百平米的别墅都不是难事。
所谓寸土寸金，卢森堡有限的国土面积早就了世界最高的收入同时也造就了世界最高的房价。
延伸阅读：德富豪租公寓不买房：担心推高房价穷人买不起3、最昂贵：英国平均工资：约260000元/年平均房价：约2.2万元/平方米工资房价比：11.8买房梦实现时间：约10年英国智库机构“政策交流”预测，25年后，英国平均房价将从现在的24.4万英镑(约合245万人民币(6.7648, 0.0079, 0.12%))涨至78万英镑(782万人民币)。
这一数字依照英国政府一套复杂的公式计算得出，考虑了通货膨胀和房价预期。
这家机构说，英国平均房价现在是人均年收入的10倍。
考虑到现阶段首次购房人群的平均年龄为32岁，意味着现在一个6岁的孩子未来购房时负担将大为加重。
目前英国正在面对一场逐渐升温的住房危机，因为一份全职工作的平均年薪26000英镑，约合人民币26万元，而平均房价却是16万2000千英镑，约合人民币162万元。
目前中国房地产总市值450万亿人民币 5倍于GDP相当于美国+欧盟+日本,中国房地产到底有没有泡沫？
目前中国房地产总市值450万亿人民币5倍于GDP相当于美国+欧盟+日本，中国房地产到底有没有泡沫？一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。
资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。
而房地产“泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。
下面是本站为大家带来的中国房地产到底有没有泡沫,希望能帮助到大家! 目前中国房地产总市值450万亿人民币 5倍于GDP相当于美国+欧盟+日本，中国房地产到底有没有泡沫？从1998年开始，中国房地产进行了市场化改革，国内房价已经连续涨了二十年，要说没有泡沫，没人会相信。
只是不同的城市，泡沫的程度不同而已，大城市泡沫深重，多数百姓买不起房，而中小城市房价泡沫并没有想象中那么大，但与几年前相比，房价也有翻倍涨幅。
中国房地产肯定有泡沫，只是在人为的将泡沫尽可能的往后延迟，大家都希望发生奇迹，能让这个泡沫一直不要破裂。
国内现阶段房地产有没有泡沫，主要有几个标准来判断：第一，中国的房地产总规模达到65万亿美元(相当于450万亿人民币)，而欧美日房地产市值统统加起来，也只有60万亿美元。
如果国内房价再涨下去，国内房地产的市值会与世界房地产市值相媲美。
当年，日本房地产泡沫被吹起时，仅是东京一个区的市值，就相当于整个美国。
当时，日本人也相信房价只涨不跌的神话，结果房地产泡沫破裂后，经济发生长期停滞不前。
第二，从租售比来判断，这在一线城市情况特别明显。
像在上海市中心房价都在6.5万元/平米左右，新房总价都在600-800万之间，而拿这套房产出租出去的租金在8000多元/月，一年下来差不多10万元左右。
这就意味着，房东投资买房的话，靠出租需要60-80年才能收回成本，这个投资回报率实在太低。
所以，很多人觉得，在一线城市买房不如租房划算，因为房价是可以通过杠杆推动，而房租是与当地人收入挂钩，没什么太大的泡沫。
美国房价走势分析：123年来美国房市的历史和规律
美国房价走势分析：123年来美国房市的历史和规律美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。
如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。
这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。
这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线城市。
到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。
这个回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，见仁见智。
但是中国投资者应该知道这个规律。
根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上涨的（占77%）。
其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。
连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。
那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。
这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的123年中，美国CPI通胀率为2.82%。
如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。
一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不虚。
在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。
本网注明“来源：美国房价走势”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它美国123年扣除通胀后的房价历史（资料来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。
1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。
中美房价比较分析——基于Numbeo国际房价统计数据库的实证研究
国外房地产发展研究探讨发达国家房地产市场发展历程及其特征，探索其发展经验与借鉴启示，对我国房地产市场的不断成熟与完善具有重要意义。
本专题以美国、澳大利亚、韩国和德国为研究对象，分析其房地产市场发展历程及特征，对我国实现房地产市场的有序推进具有重要启示。
CHINA REAL ESTATE1 中美住房价格比较的挑战随着中国经济近40年的快速发展，在城镇化和居民收入倍增的推动下中国房价持续攀升。
北京、上海、深圳等逐渐崛起为与纽约、巴黎、东京等比肩的国际大都市。
这些城市房价亦跟随城市发展扶摇直上，甚至大有超越之势。
关于中美房价的探讨亦众说纷纭。
囿于房地产市场具有复杂性，中美房价比较面临诸多困难。
从统计方法来看，较大的区域差异使得横向整体比较极易受到极端值的影响，使得刻画欠缺客观性。
另外，由于统计口径的差异以及避税等行为的影响，统计价格不一定能反映真实交易价格。
这导致中美房价比较可行性降低。
从房屋制度来看，中美房屋售价有使用面积和建筑面积的不同，中国房价需要除以得房率才能与美国房价相比较。
尤其是中美土地和税收制度差异较大。
一方面美国土地私有制度，房屋产权为永久产权；而中国普通住宅房屋产权为70年，这导致中美房价横向比较的逻辑起点不同；另一方面，美国房产税和物业费较重，房屋持有成本高。
而中国房屋交易税费集中在交易环节，而且较低。
这一差异暗示持有一套美国房屋的真实价格比交易价格要高得多。
从房屋产品来看，房屋特征值多个维度的差异，住房并非均质化的商品，住房的属性存在多个维度，其中很多属性并不容易进行量化，例中美房价比较分析——基于Numbeo国际房价统计数据库的实证研究付强 邱永辉摘要：在中美贸易摩擦的背景下，基于中美房屋制度、市场交易成本结构的复杂性与异质性，采用重点城市对标法，利用Numbeo国际房价统计数据库，对中美房价及其背后的因素进行比较研究。
研究发现，（1）美国房屋持有成本更高，但是中国的平均房价超过美国。
2008年中国楼市悄然巨变
第三，与股市相比，房地产有一个天然的弊病——变现能力差。一些对变现有偏好的资金可能从房地产市场流向股市套利。
信贷新政之后，2008年1月7日，中央再出重拳——国务院办公厅下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，其中，第六条规定：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。”
时寒冰
历史注定让2008年，成为中国房地产市场巨变的开始之年。所谓春江水暖鸭先知，地产界的几个知名人物早已不约而同地发表了各自的预言。我们所知道的包括：“拐点论”、“银行先死”论、“卖儿卖女”论、“百日巨变”论及品种齐全的“救市”论等等。房地产商对中国楼市正在或即将发生的变化，有着惊人相似的感知。如果向前追溯几年，我们还可以发现，这些房地产商对于房价上涨趋势的判断同样是那么惊人的一致！
果然，2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得“四证”的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；通知要求商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
转型经济视角下的大国房价：基于文献的探讨
转型经济视角下的大国房价：基于文献的探讨作者：宫兵来源：《产业经济评论》2022年第04期关键词：转型经济;弹性;行政管制;资产配置一、引言从世界范围来看，住房价格的快速上升已成为近几十年来主要经济体的普遍现象。
MoritzSchularick等（2017）对1870-2012年间14个发达经济体的住房价格指数的研究表明：1870-1950年间，大多数经济体的住房价格扣除通货膨胀后得到的实际价格基本恒定;但1960-2012年间，各国住房价格均进入了一个长达半个多世纪的上升期。
中国在1998年住房商品化改革后，也经历了持续二十年的房价上涨，这对经济社会的发展产生了深刻而持久的影响。
根据李嘉楠等（2017）的计算，1998-2003年房价①年均增长率仅为3.45%，2004年快速攀升到18.71%，而2004-2007年年均增长率达到11.81%，2008年小幅下跌1.89%，2009年增长率高达24.69%，2009-2014年年均增长率为5.88%。
1998-2015年，北京、上海、深圳、广州四个一线城市房价年均增幅都超过了10%，2014年相比2000年分别上涨了283%、370%、265%和332%;而2010年以来，北京、广州和深圳的房价平均增幅更是高达20%以上（张莉等a，2017）。
上述研究均采用国家统计局当年新建商品房平均销售价格数据，由于中国住房建设一般由市区向外围扩展，而郊区房价相对于市中心的价格要低很多，所以上述测算不够准确，存在房价增长率低估的问题。
HanmingFang等（2015）使用微观巨量的新建商品住房抵押贷款数据，以同一新建住宅项目不同交易时间的住宅单元构建了同质住房交易价格指标，其计算的房价增长率为：从2003到2013年，中国一线城市房价年均增长13.1%，二线城市增长10.5%，三线城市增长7.9%。
无论采用哪种数据，中国房价都呈现长期整体快速上涨、空间分化的基本特征。
哈里森房地产18年周期模型
哈里森房地产18年周期模型(2010-05-07 14:44:36)一、模型简介哈里森仔细研究了200 多年来主要英国和美国的的经济和房地产史，他认为：1、房地产的周期是18 年左右；通常前14 年房价是上涨的，后4 年房价是下跌的；2、18 年的房地产周期目前依然在起作用。
哈里森的模型表明：房价会先上涨7 年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5 年的快速上涨，再之后是2 年的疯狂（哈里森称这两年为“胜利者的诅咒”）。
最后是历时4 年左右的崩溃。
二、房地产周期的描述具体来看：1、前7 年缓慢上涨：在前7 年经济刚从萧条中走出，经济开始增长，相应地房价也开始缓慢上升；2、其后5 年加速上涨：因为土地的供给是有限的，当房价涨到一定程度，人们意识到他们的资金的最佳回报在房地产上，于是他们开始在房地产市场进行投机买卖，获取资本收益；3、再后2 年演绎疯狂：由于投机者和企业的追逐，房价变得越来越高。
企业的经营行为受到了严重影响。
最终企业也大规模参与这种短期有利可图的房地产投机。
当过多的资金追逐在房地产市场上时，导致土地价格发生剧烈上涨，从而演绎了崩溃前的疯狂。
这是一段疯狂交易的时期，价格不再引导人们做理性的决定，购买者确信那里会发一笔横财，因此他无论如何都要出价高于其他竞买者。
随着价格的逐步上升，现实与幻想之间的差距扩大，直至事态出现转折点。
政府部门看起来美妙的城市规划也起到了推波助澜的作用；4、房地产泡沫崩溃，调整3-4 年：通常，土地这些资产泡沫的崩溃有两种效应。
一方面，土地的泡沫破灭使得一些投资者离场，这些投资者的违约会导致其类型的资产泡沫的崩溃；另一方面，拥有大量土地的投资者会减少他们的消费，甚至变得破产。
当土地市场崩溃后，房地产投资减少，普通老百姓的消费支出减少，新的银行抵押借贷不能进行甚至先前的银行借贷都变成了坏账。
一个经济人的消费支出是另一个经济人的收入，一个经济人的负债是另一个经济人的资产。
哈里森房地产18年周期模型
哈里森房地产18年周期模型(2010-05-07 14:44:36)一、模型简介哈里森仔细研究了200 多年来主要英国和美国的的经济和房地产史，他认为：1、房地产的周期是18 年左右；通常前14 年房价是上涨的，后4 年房价是下跌的；2、18 年的房地产周期目前依然在起作用。
哈里森的模型表明：房价会先上涨7 年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5 年的快速上涨，再之后是2 年的疯狂（哈里森称这两年为“胜利者的诅咒”）。
最后是历时4 年左右的崩溃。
二、房地产周期的描述具体来看：1、前7 年缓慢上涨：在前7 年经济刚从萧条中走出，经济开始增长，相应地房价也开始缓慢上升；2、其后5 年加速上涨：因为土地的供给是有限的，当房价涨到一定程度，人们意识到他们的资金的最佳回报在房地产上，于是他们开始在房地产市场进行投机买卖，获取资本收益；3、再后2 年演绎疯狂：由于投机者和企业的追逐，房价变得越来越高。
企业的经营行为受到了严重影响。
最终企业也大规模参与这种短期有利可图的房地产投机。
当过多的资金追逐在房地产市场上时，导致土地价格发生剧烈上涨，从而演绎了崩溃前的疯狂。
这是一段疯狂交易的时期，价格不再引导人们做理性的决定，购买者确信那里会发一笔横财，因此他无论如何都要出价高于其他竞买者。
随着价格的逐步上升，现实与幻想之间的差距扩大，直至事态出现转折点。
政府部门看起来美妙的城市规划也起到了推波助澜的作用；4、房地产泡沫崩溃，调整3-4 年：通常，土地这些资产泡沫的崩溃有两种效应。
一方面，土地的泡沫破灭使得一些投资者离场，这些投资者的违约会导致其类型的资产泡沫的崩溃；另一方面，拥有大量土地的投资者会减少他们的消费，甚至变得破产。
当土地市场崩溃后，房地产投资减少，普通老百姓的消费支出减少，新的银行抵押借贷不能进行甚至先前的银行借贷都变成了坏账。
一个经济人的消费支出是另一个经济人的收入，一个经济人的负债是另一个经济人的资产。
全球经济失衡下的中国再平衡战略
全球经济失衡下的中国再平衡战略来源：经济参考报作者：方烨2011年01月19日01:35中国经济50人论坛、新浪财经和清华经管学院联合举办的新浪·长安讲坛第187期日前召开。
论坛特邀专家、国家发展和改革委员会对外经济研究所所长张燕生发表题为“全球经济失衡与再平衡”的主题演讲。
他表示，全球经济失衡的根源是南北发展不平衡，中美贸易顺差是全球化的结果，我国是全球经济失衡最大的受害者，在此形势下我国需要加快转变经济发展方式，实现从要素投入支撑的增长转变到全要素生产率增长支撑的经济增长，优化国际收支结构，通过扩大内需、扩大进口和走出去实施再平衡战略。
全球经济失衡根源是南北失衡全球经济失衡主要指全球经常项目失衡，即全球经常项目发生了系统性的偏差。
2003年以来发展中国家和新兴经济体的顺差快速增长，而2003年以来发达国家的逆差也出现了快速增长。
张燕生说：“国际上认为全球经济失衡的根源是南北失衡。
全球化过程中所产生的贸易自由化、金融自由化、投资自由化与经济发展所出现的失衡有重要关联。
正是这样的失衡，才出现南北、发展和发达国家之间系统性的偏差。
”逆差主要是在美国，有大约八千亿美元。
顺差则主要在四个经济体。
2006年这四个经济体顺差情况如下：中国2533亿美元，中东2521亿美元，德国1902亿美元，日本1705亿美元。
美国的美中经济安全评估委员会提交美国国会的一篇很有分量的报告认为，这场金融危机的根源是在于失衡，中国和美国应当各承担失衡的一半责任。
当前有这样的一种舆论：即美国人消费太多，是因为中国人储蓄太多；美国人进口太多，是因为中国出口太多。
实际上，关于当前全球经济的失衡，国际上的学者是有着各种各样的判断和分析的。
张燕生表示，中美之间的不平衡是全球化所带来的全球工序分工的结果，也是美国对华不公正贸易的结果。
全球工序分工导致全球跨国公司内部贸易的后道工序，会用投资的方式转移到中国。
人民币汇率调整也应审慎。
纽约曼哈顿房价走势 10年来涨了多少
纽约曼哈顿房价走势10年来涨了多少?曼哈顿是美国纽约的核心区域，在这里城市繁华，交通便利，城市气息浓厚，生活是身份便利的，正是因为诸多优势的条件，才使得这片土地寸土寸金。
那么，纽约曼哈顿房价走势如何？这片“贵土”10年来涨了多少呢?目前房价如何？下面一起看看吧纽约曼哈顿房价走势：曼哈顿房价10年涨40%在美国，这股买房潮发端于东海岸和西海岸。
中国的买房者在那里抢购走了曼哈顿公寓和硅谷的独栋别墅，推动了纽约的房价。
房地产经纪公司Douglas Elliman曾发布曼哈坦2005年至2014年十年房地产发展报告，指出纽约曼哈顿房价走势，平均房价在过去十年上涨40%，曼哈顿平均房价达170万元，创下曼哈顿房市26年来的新高纪录；且2014年的房地产成交量也较2005年高出25.3%，是曼哈顿房市30年来的第三高，足见曼哈顿的火热房市。
据地产新闻网The本网注明“来源：曼哈顿下城区房产”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用Real Deal报导，报告作者、地产评估公司总裁米勒(Jonathan Miller)称2014年为“现代历史上最活跃的市场之一”报告指出，合作公寓(co-op)的市占率(market share)虽自1989年的70.7%下降至60.2%；不过合作公寓售价却大幅成长，就售价中位数而言，2014年售价中位数达74万元，比2005年的36.5万元上升16.5%；若以平均售价来看，2014年的平均售价达150万元，比2005年的100多万元上升46%。
2014年的共有公寓市佔率则比1989年的29.3%提高至39.8%，其售价中位数是各种类型房屋中十年间上涨最多的类型。
2014年售价中位数达135万元，是2005年96万1000元的40.5%；平均售价也自150万元上升至210万元，成长比例达40.1%。
连排屋只有市占率的2.5%，不过十年来涨幅居增，米勒认为，连排屋房价多为国际买家所衝高。
房地产价格发展趋势分析
房地产价格发展趋势分析我国房地产价格发展趋势分析_中国房地产发展趋势整个房地产市场主体中，从以上的分析可以看出。
大多数人不希望房价的下跌。
为了实现整个国民经济的持续稳定发展，保障社会的稳定，进行宏观调控是中央政府的职责，但政策的着眼点是稳定房价，不是打压房价。
相应地方政府出台的政策也是出于同样的目的而且只能更加缓和。
因此，长期来看，全国范围内房价的增长速度将会有所回落，并保持相对稳定，最终基本上和居民的收入水平相适应。
国家统计局投资司王明亮）各方面因素的带动下，近几年来。
房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。
2004年，全国商品房和商品住宅平均销售价格分别上涨%和%1998年以来的最高水平。
房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现，既影响国民经济的健康发展，也波及到社会的稳定，成为社会各界关注的焦点问题。
面对这种形势，国务院连续出台了一系列稳定房价的政策措施。
那么，这一轮房价快速上涨的内在原因何在各项调控措施出台后，房价又将向何处发展本文试就这些问题做一简要的分析。
我国房地产价格发展趋势分析_中国房地产发展趋势一、近几年房价上涨的主要原因也有利益驱动下的投机行为；有住房消费观念的影响，导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的有经济快速发展下的合理因素。
也有深层次的制度制约。
这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。
房价的上涨或下跌，一）房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果。
从理论上讲。
其根本的动因都是由供求关系所决定的当前，又主要表现在房地产市场的需求过度旺盛上。
国务院下发了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》实施了积极的税收政策和住房金融政策，城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求的快速增加。
1998年。
鼓励居民住房消费。
各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速释放，使住房销售市场的合理需求增加；另一方面，从1999年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。
美国住房市场的波动及其对经济的影响研究
美国住房市场的波动及其对经济的影响研究篇一：美国住房市场的波动及其对经济的影响研究一、住房市场波动的背景美国是一个发达国家，其住房市场的历史也非常悠久。
美国住房市场的兴衰与其经济的浮沉息息相关。
住房市场直接影响到美国的经济发展和老百姓的生活水平。
然而，金融危机后，美国住房市场也开始不稳定，波动加剧。
二、住房市场波动的原因1. 金融危机的影响2008年，美国发生了金融危机，其原因之一就是次贷危机。
此前，美国银行家们设计了一种银行借贷产品，因为大量的次贷债券被打包成了CDO（Collateralized Debt Obligations），这使得许多金融机构陷入了困境。
这造成了贷款额度上限过高，使过多人群可以贷到购房贷款，进而导致住房市场的价格泡沫。
2. 大量银行贷款维持不住美国的住房市场，对于银行的贷款来说意味着高收益，因此，不少银行都会将大量贷款投入到住房市场中去。
然而，一旦市场波动，银行所投入的贷款也就跟着遭受损失。
3. 科技的进步随着科技的进步和互联网的不断普及，房屋信息、房屋信息交流，买房相关知识咨询都是大力发展。
这使得大量的求购者信息和买家信息都汇聚到互联网上，并且买房过程得以去除大量的中介费用，从而控制住房成本。
三、住房市场波动带来的影响1. 经济系统性风险的出现住房市场波动会对经济系统性风险带来负面影响。
当住房市场失控时，房主真正拥有的资产总额与贷款总额的比率会越来越低，使得借贷方完全无法得到回报，导致债务危机的发生。
2. 社会的分化经济差距会不断加大。
在住房市场波动的过程中，一方面很多人会因为房价上涨而得到利益，变得更富有，而另一方面，很多人则会因此产生债务负担加重的困境，变得更加贫困。
3. 宏观经济的影响住房市场波动也会对美国的宏观经济产生影响。
市场波动的过程中，就会有大量的资金从住房市场中流出，这会导致整个经济体系的收入下降，从而影响美国的宏观经济的稳定。
四、抢救住房市场波动的方法1.政府采取的干预，以达到大力推动住房市场的发展和稳定。
百年房价_今昔对比
2010．12当代工人Contemporary Worker数字调查3个月四合院1924年，鲁迅花了不到1000元，在北京买下阜成门内一套四合院。
当时鲁迅的收入是月薪300元，还有其他稿费和讲课费。
算下来这套四合院只值他三个月收入。
过去的购买力怎么和现在比较呢？不妨用米价作为衡量尺度。
1924年北京米价每百斤平均价格为7.94元。
这样，四合院的房价约值12500斤米。
如今的米价在2元/斤左右，换算一下，那套四合院等于现在的2万5千元。
600元和3毛2再看两宗交易。
1915年，北京阜成门内王府仓胡同某四合院出卖，瓦房11间，售价150块大洋。
1927年，北京宣武门西大街某四合院出卖，瓦房18间，售价2500块大洋。
借助粮价折算后，两宗交易的房价都不到每平米600元。
如果认为以粮价来算房价不准确，还有房价收入比这一指标。
民国初期，北京政府一位十二级三等科员，月薪50块大洋，如果他专门攒钱买房子，一年工资便可买套四合院。
当时土地便宜也直接导致了低房价。
还是1927年，北京东直门外一块土地，面积一亩五分，喊价仅16块大洋。
按粮价折算之后，每平米3毛2分钱。
天价2万5但在1927年，上海南城一幢两层小楼，占地半亩，有单独大院，卖主喊价两万五千大洋，可谓天价。
当时上海大学教师年收入960大百年房价，今昔对比□孙东强The Change of House Price for a Century222010．12当代工人Contemporary Worker洋，这幢洋房要他们26年不吃不喝的收入才能拥有。
但那年的上海爆发了武装起义，这个房价或许并不代表真实价值。
彼时，民进可入城市谋生路，退可居乡里度年华，无经济效率标杆，无城市化挤压，且因战事频繁，购房无力增进安全感，房价上涨条件皆无。
最贵80年代上世纪80年代初，上海工资水平大约是人均每月50—60元，那时商品房很少，市场上大体上卖每平米600—800元。
房价收入比在10：1到16：1之间。
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美国百年房价曲线与中国房价走势从一百年美国住宅曲线价格看，房价稳中有升，美元的购买能力相对稳定，可以完全看到市场规律的作用。
中国是有特色的社会主义，是政策指导下的市场经济，很大层面上房地产价格取决于政府的政策走向，但发达国家尤其是美国房地产市场的变化规律有一定指导意义。
一、美国百年房价分析图1：1890至2009美国房价变化曲线。
以1890售价为10万美元的房子为基准，1997年房价是11万美元。
2006年之后的数据，非Robert J Shiller 先生所绘制。
2009年最新数据显示年初标准房价为为14万美元，最新数据为12.5万美元，红色虚线为预测值。
从图1中我们不难看出，第一次世界大战导致了美国房价的急速下降，其表现为1890年的房子标准价由10万美元跌至历史最低6.5万美元，紧接着在1930年前后开始的10年经济大萧条中又跌至另一历史低点6.8万美元。
然而萧条期房价并非没有涨幅，依然有缓慢的增长。
第二次世界大战初期，美国房价陷入历史上第三个低点6.8万美元。
随着战场上美军主动权的逐步确立，1942年底美国房价的剧烈拉升，重回10万美元上方至11万美元。
之后一直到1997年，房价虽然有过七十年代、八十年代的两次繁荣，但涨、跌幅度不是很大，都在10%范围内。
1997年后，房价开始狂飙，2006年升至20.3万美元。
之后房价一路下跌至1999年的12.5万美元左右(网络资料查询结果)。
虚线部分曲线仅仅是预测，权供参考。
纵观100多年美国房价的变迁，我们可以有以下结论:1、平均房价处于缓慢微幅上升趋势。
1890年开始的上个世纪初，由于交通等方面的因素，美国和世界的沟通远不及二战以后，因此这段曲线参考意义不是很大。
我认为分析美国房价变化趋势，应该从二战后的1950年开始。
1950年至2010年的美国，世界地位已经确立，整个社会相对稳定。
从房价的变化趋势看，平均房价是缓慢增值的，但绝没有想象的增值巨大。
也就是说，从一个长期角度看，10万美元的房子和10万美元的存款差不多。
这是社会稳定所带来的效果。
2、没有只涨不跌的房价，涨得快，跌的也快。
尽管美国房价相对稳定，但在一个小的时间区间看，房价波动是经常发生的。
70年代、80年代尤其是21世纪的第一个10年，都有过较大的波动。
每次涨幅和跌幅差不多，涨得快跌的也快。
二、国内十年房价变化趋势分析图2：1999年-2009年中房上海住宅写字楼指数曲线以上海中房住宅和写字楼曲线为例，1999年写字楼指数高于住宅，反映了经济的快速发展和需求旺盛;随后住宅指数相应逐步增加，到2002年一直处于理性发展过程中;2002年中期之后，房地产市场高速增长，出现明显过热;2005年3月中央出台调控措施，房地产指数下降并保持平稳态势;2007年中期随着世界经济的严重过热，中国股市狂涨飚至6000多点，房地产快速拉升;2009年初前后,由于受到美国金融海啸的冲击，住宅指数开始下降。
由于中央投资4万亿拉动内需计划的出台，2009年中期开始，人们对通胀预期的恐惧心理日益浓重，房价呈现70°甚至80°的直线飞涨，有钱人大量购房囤积居奇以避险增值;中产阶级取出全部存款买一套算一套;中低收入阶层勒紧裤腰带支付首付，过上节衣缩食的贷款生活;更多的人们只能是一声叹息。
如果政策保持不变，而房价又不断攀升，全国房地产行业的产能和购买力之间必将出现严重倒挂，富人们囤积避险成功，贫富差距进一步拉大。
长此以往，不仅拉动以城镇需要为主的内需只能是一句空话，而且还可能出现房地产市场崩盘，甚至出现更严重的后果。
进入2010年以来，国家对房地产市场管控计划相继出台，从土地首付比例到二套房首付比例，一直到国11条等等政策，使得房价上升趋势嘎然而止，部分地区房价已有下降趋势。
纵观上海房地产市场十多年的指数变化，住宅指数几乎是只增不降，与1999年相比居然达到了4.2倍的增长。
也就是说10万元在10年前能买一间房，现在却只能买一堵墙。
三、房价未来走势分析1、美国和我国房地产市场的差异美国和我国房地产市场最大的差异是需求。
根据联合国的报告，截止2007年10月，世界人口的一半居住在城市，并预计在25年中，这个比例将增长至三分之二。
到2015年，全世界将有23个“特大城市”，其中19个出现在发展中国家。
美国作为发达国家，已经完成了城市化的过程。
中国作为发展中国家，城市化的道路才刚刚开始，有着巨大的房地产新增需求。
因此不能完全按照美国的曲线套用在中国房地产市场上。
其他因素，诸如最低收入和生活水平差异、城乡发展均衡化差异、消费意识的差异等等，这里不一一赘述。
尽管中国和美国房地产市场相比较有诸多的不同，但市场对价格的反应是一致的。
也就是说，虽然我国住宅需求巨大，但在目前高昂的房价情况下，同样出现了滞销和供大于求的局面。
因此，在市场规则一定的情况下，中国的房地产市场符合完全的市场规律。
美国的100多年房地产价格变化曲线对我们具有很大的参考价值。
2、经济形势分析从国际经济形势看，尽管国际经济复苏有了苗头，但是真正回到2007年的水平需要一个长期的过程，这就决定了我国的外向型经济回暖不是一个短时间的事情。
2008年底，政府宣布投入4万亿元以拉动国内经济，乃至带动世界经济的复苏和发展，最终实现内需和外需的同步增长，再一次把中国经济带入到快车道。
政府的保“8”不是目标，保“8”是为了保就业，最终为了保稳定。
然而事与愿违，尽管2009年GDP 保“8”成功，但世界经济复苏缓慢，外需不旺;4万亿的投入，部分被房地产既得利益者吃掉，部分被股市收容，有多少真正拉动了内需不得而知。
高昂的房价使老百姓口袋里的钱越来越不值钱，内需持续下降，贫富差距进一步加大，走入了恶性循环。
这样做的最终结果是掏空国库的钱，把老百姓的钱包翻一个底朝天。
上述事实完全违背了政府拉动内需的初衷。
为此，在政府2010年房地产价格打压政策相继出台的同时，继续执行适度宽松的贷款政策以拉动经济，有消息称总量是7.5万亿。
这导致人们通胀忧虑的进一步加剧。
3、2010年及今后房价市场的预测我国的房地产市场类似股市，由于市场规则经常调整，从本质上说中国房地产市场价格走向不完全取决于市场，而是更多的取决于政府的调控政策。
因此，以政策为先导进行分析。
前提一：2010年及今后如果中央政策保持现行政策，不做大的调整。
结论：全国房价将微幅调整企稳后继续上行，并随着通胀加剧不断攀升。
为什么会继续上升呢?道理很简单。
“资本总是追逐利率的!”投资什么呢?做实业?金融危机，内外需求不旺!存银行?利率太低!炒股?股价从6000点降至3000点!自改革开发以来，房地产价格只升不降，一线城市上海2009年住宅指数和十年前相比甚至是4倍的关系。
2010年新增投资和贷款部分流向房市将在所难免，于是整个中国经济就实现了1月18日国家统计局总经济师姚景源说的目标，“虽然房价的高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧，但汽车、房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇。
”这一现象和迪拜的情况如出一辙，然而迪拜房地产泡沫破裂了，中国呢?如果中国房地产市场的繁荣也是靠贷款支撑着，泡沫破裂是必然的。
现状是全国各地的资金密集投入一线城市房地产市场，泡沫距离破裂还有距离，还有空间。
结论，在政策没有大的调整情况下，2010年及今后房地产市场继续上涨是必然趋势。
前提二：政府开征物业保有税，秉持以居住型为主导的房地产市场发展的国策。
按照前提一的政策，由于“买卖房的人不需要住房，需要住房的人买不起房”这一核心矛盾没有解决，房地产市场最终会因为虚高的房价变成实物证券化的资本市场，未来的破裂将是必然的。
我国政府是人民的政府，中国共产党作为执政党代表着广大人民的利益，三民主义尚且“居者有其屋”，况我党乎?世界经济的复苏情况只能是塔里木盆地式的曲线，不可能是美国的科罗拉多峡谷，等待外需增长是不现实的，只有靠拉动以13亿人口为基数的内需，尤其是逐步富裕起来的城镇人口。
解决这一问题的核心就是有效的抑制房价，下房价抑制的猛药，减轻居民购房压力，释放内需动能。
变投资型为主的房地产市场为居住型为主的房地产市场。
什么是房价的猛药呢？----2010年征收房地产物业保有着税或者地产保有税。
征收范围主要是人均面积超标的人群，尤其是多套住房者，按人均面积呈几何级数征收，加大超面积住房的保有成本。
实施这一政策不仅仅是我党执政方针的必然，同时也是经济发展规律的必然。
在房源同样稀缺的欧洲，这项政策在很多国家被证明是行之有效的。
如果这一政策得以实施，短时间内必将释放大量二手房源，整体房价会急速下降，可能对我国整体经济形势和劳动力市场出现短时间的冲击。
这是政府最担心的，也是政策迟迟不能出台的原因。
但是从一个长期过程来看，伴随着我国城镇化的不断发展，随着国民生活水平的提高、内需的释放，住房需求将依然是持续增长。
经过一段时间后，房地产市场必将走出低谷，走向相对良性、健康的发展轨道。
结论，2010年如果政府开征房地产物业保有税，房价下跌是必然的。
综上所述，从一百年美国住宅曲线价格看，房价稳中有升，美元的购买能力相对稳定，可以完全看到市场规律的作用。
中国是有特色的社会主义，是政策指导下的市场经济，很大层面上房地产价格取决于政府的政策走向，但发达国家尤其是美国房地产市场的变化规律有一定指导意义。
笔者认为，如果2010年政策没有大幅变化，房价增长是一定的。
但是，政府征收房地产物业保有税是迟早的必然选择，放眼几年后，房价下跌也是必然的趋势。