上海房价分析
上海房价历史变化趋势及人民币币值深度分析
上海房地产价格自1995年开始，呈下跌趋势，中房上海指数从1995年2月的842点起，连续下跌56个月，到1999年10月，跌到691点，跌幅达26.64％。
1999年底，房价企稳，并在2000年中开始稳健上升，中房上海指数也从691点，上升到2001年12月的777点，累计上涨12％。
2002年，房价涨势得到延续，全市预售房价涨幅达到13％左右，均价约为4700元／平方米，虽然个别月份涨幅较慢，但上涨的态势不可逆转，截至9月份，中房上海综合指数已上涨到854点。
一、近年来房价走高的原因促使房价走高的因素较多，经过分析，可归纳为供给和需求两个方面。
（一）需求因素90年代中期以来，上海经济飞速发展，国内生产总值以年均12.2%的幅度增长。
随之而来的，是市民收入增长和收入的预期增长，银行提供的住房按揭贷款，也间接地提高了居民的收入。
政府的刺激住房消费政策也发挥了举足轻重的作用，1997年下半年，购房契税由6％下调至3％；1998年5月、6月，相继出台了购房契税由政府贴半和本人所得税可充抵房价的政策；10月，又出台了关于外省市人员在上海购买新商品房可申请上海市蓝印户口的规定；2001年8月，内、外销商品房并轨。
这些措施，再加上“买涨不买跌”的心理因素，都对刺激上海市民的购房需求发挥了较大作用。
外来人口的购房需求不容忽视。
据上海市房地产交易中心统计，2000年外省市和境外人士在上海购房比重占11.3％，2001年这一比重又上升到18.2％，2002年1～5月，这一比重快速攀升到25％，并有继续上扬的趋势。
由于购买者普遍认为，随着上海的经济发展，其大都市土地资源的商业价值日益显现，因此，上海的商品房会进一步增值。
不少购房者是出于投资动机，这部分投资性需求也是上海商品房需求的一部分。
（二）供给因素为保证供求关系能长期良好地促进房地产市场的发展，上海市政府在土地供应、批准预售等环节，进行了宏观控制，如土地出让采用招标、拍卖方式以及提高开发商商品房的预售门槛等措施，都合理控制了房地产的供给量。
2023上海楼市年终总结
2023上海楼市年终总结概述2023年是上海楼市发展的关键一年。
在全球经济复苏和中国房地产市场调控政策的背景下，上海楼市经历了一系列的变化和挑战。
本文将对2023年上海楼市的整体情况进行回顾和总结。
一、政策背景2023年，中国政府继续实施房地产调控政策，以遏制房价过快上涨和防止房地产市场泡沫。
上海地方政府也出台了一系列的调控政策，包括限购、限售、限贷等措施。
这些政策使得购房者和投资者对市场的预期发生了变化，对楼市产生了影响。
二、市场供需状况2023年上海楼市的供需状况相对平衡。
受到政策调控的影响，购房者的购房热情有所降低，导致成交量相对较低。
与此同时，供应量也有所增加，房屋新开工项目较去年有所增加，但远未达到市场需求的水平。
三、房价走势2023年上海楼市的房价走势较为平稳。
受到政策调控的影响，房价涨幅明显减缓，呈现稳中有降的趋势。
尤其是二手房市场，价格小幅下滑。
这对于购房者来说是一个较好的机会，但同时也使得投资客对楼市的热情减退。
四、市场热点区域2023年上海楼市的热点区域主要集中在城市新兴的发展区域，如浦东新区、松江区等。
这些地区吸引了大量的开发商和购房者的关注，房价也相对较高。
另外，上海作为国际金融中心，商务区的房价一直保持较高水平。
五、市场风险及投资建议2023年上海楼市仍存在一些风险和挑战。
首先，政府房地产调控政策的不确定性，可能对市场产生影响。
其次，市场供需不平衡的问题仍未得到根本解决。
此外，作为一线城市，上海楼市的价格已经相对较高，投资者在购房时需谨慎考虑风险。
针对这些风险，投资者可以采取一些策略降低风险。
首先，需谨慎选择购房区域和楼盘，选择有潜力和发展机会的区域进行投资。
其次，控制好购房预算，避免过高的杠杆率。
最后，专业的投资分析师和顾问的建议也是非常重要的，可以帮助投资者做出更明智的决策。
六、未来展望展望未来，上海楼市有着巨大的发展潜力。
作为全球经济的核心城市之一，上海具备了吸引力投资者的优势。
2024年上海市房地产市场总体情况
2024年，上海市房地产市场总体呈现稳中有进的态势。
以下是该市房地产市场的主要情况：1.房价持续上涨：2024年，上海市房价继续保持上涨趋势。
据统计数据显示，房价上涨幅度约为6%，主要集中在新建商品房和二手房市场上。
尽管政府多次出台调控政策，但购房需求仍然旺盛，供不应求的现象依然突出。
2.成交量下降：尽管房价上涨，但2024年上海市房地产市场的成交量却有所下降。
受到政府调控政策的影响，购房者普遍表现出更加理性的购买态度，短期炒房热情有所降低。
此外，房屋供应量有所增加，也导致了成交量的下降。
3.限购限贷政策：上海市政府在2024年进一步加强了房地产市场调控力度，推出了新的限购限贷政策。
这些政策限制了非本地户籍人士的购房权利，并加大了购房者首付比例和贷款利率的要求，有效控制了市场投机炒房的情况，促进了市场的健康发展。
4.租赁市场兴起：受到房价上涨和购房限制的影响，2024年上海市房地产租赁市场迅速崛起。
政府也相继推出了一系列扶持政策，鼓励发展长租公寓、租售同权等新型租赁模式。
投资者纷纷进军租赁市场，推动了租赁市场的快速扩大。
5.二手房市场活跃：2024年上海市二手房市场交易量较大，成交量逐渐增加。
一方面，二手房价格相对较低，吸引了很多刚需购房者；另一方面，购房需求略有下降，购房者更多地转向选择二手房，推动了二手房市场的活跃。
6.住房供应有增无减：受到政府鼓励土地供应的影响，2024年上海市供应的住房有所增加。
政府还加大了保障房建设的力度，为低收入群体提供了更多的可负担住房。
尽管如此，由于市场需求依然大于供应，房地产市场供需矛盾仍然存在。
综上所述，2024年上海市房地产市场总体呈现稳中有进的态势。
政府通过限购限贷等调控政策，有效抑制了炒房需求，促进了市场的稳定。
同时，租赁市场兴起和二手房市场活跃也为购房者提供了更多选择。
然而，供需矛盾依然存在，房价上涨趋势也仍然存在一定的压力。
2022年上海楼市特征盘点分析
2022年上海楼市特征盘点分析年终，再到年终楼市盘点与猜测的阶段。
那么，在经受“330新政”、央行累计六次降息五次全面降准等“救市”政策之后，2022年(截止12月27日，下同)上海商品住宅销售价格为32092元/平方米，同比上涨18.39%，2022年上海商品住宅成交量为1466万平方米，同比上涨56.63%，上海楼市消失量价齐升的状态。
那么，2022年上海楼市呈现出什么样的特征?2022年楼市又将有什么新的变化?回顾：2022年上海商品住宅市场四大特征1、上海整体市场快速复苏，2022年下半年进入量价齐升的阶段2022年春节前后，大多数开发商调整了新一年的推盘方案，大多数开发商将更多的推盘方案放到2022年4月底和5月份。
因此，从推盘节奏来看，2022年4月底和5月份有可能成为2022年第一波成交量的高峰期。
从实际市场成交量表现来看亦是如此。
在央行降准、降息、公积金政策调整、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”政策刺激及开发商集中推盘影响之下，上海楼市在4月份成交量消失大幅回升，达到124.25万平方米，较去年同期上涨63.21%，环比3月上涨59.33%，第一轮成交量高峰期消失。
截止6月底，上海楼市库存去化周期已经回落至15个月以下，至此，上海楼市已经没有去库存压力。
到了下半年，随着央行的三次“双降”措施的落地，上海商品住宅市场成交量连续回升，再加上房企冲刺年度销售业绩指标等因素影响，四季度上海楼市去化周期已经回落到10个月以下，下半年楼市已经呈现量价齐升的特征，同时，市场再现买涨不买跌的“日光盘”频现的现象。
2、改善型需求及豪宅市场成交火爆，拉动整体市场成交均价上扬首先，政策层面支持改善型住房需求的定调是2022年改善型需求及豪宅成交放量的前提，尤其是“330新政”之后，二套首付降低、降低免征营业税门槛等政策鼓舞改善型需求乐观入市，这为改善型需求成为上海楼市始终重要力气供应了基本的政策支持和依据。
未来上海房价走势分析
一
２ ０ １ ３ 年一 季度 上 海城 镇从 业 人员 平均 工 资２ ． １ ６ 万元 ，同 比增 长５ ． ２ ％，不 及全 国同 比增长 １ １ ． ７ ％的
半 。２ ０ １ ３ 年１ 月～ ５ 月 上 海 完 成 房 地 产 开 发 投 资
房 销 售 同 比仅增 长 ２ ５ ． ０ ％，不 及 现房 销 售 同 比增 长 ３ ０ ． １ ％中体 现 。从 销 售 金额 分 析 ，房 价 更 是 危 险 。 ２ ０ １ ３ 年１ 月～ ５ 月上 海 住 宅 销售 额 为 １ １ ８ ０ ． ８ 亿 元 ， 同 比增 长 高 达７ ８ ％，远 高 于房 地 产实 物 面 积 的增 长 。
虽 ｒ
同比增长２ １ ． １ ％，同比增加６ １ ７ ３ 亿元 。
（ 二 ）房 地 产 市场 内部 住 宅与 非住 宅之 间 的 结 构 不够 平衡
１
积１ ２ ７ ７ ． ８ １ 万 平 方 米 。新 建住 房新 开工 面积 ２ １ １ １ 万 平 方 米 ， 同 比增 长 ２ ２ ． ７ ％ 。新 建 商 品房 销 售 面 积
依 据 有 关 资 料 ，上 海 房 屋 总 面 积 从 ２ ０ ０ ０ 年 的 ３ ． ４ ２ 亿 平 方 米增 长 ３ １ ２ ０ １ ０ 年的９ ． ３ ６ 亿 平 方 米 。居 住 房 屋从 ２ ０ ０ ０ 年 的２ ． ０ ９ 亿平 方 米 增 长 Ｎ２ Ｏ ｌ Ｏ 年 的５ ． ２ ６ 亿 平 方 米 ，居 住 面 积 从 ２ ０ ０ ０ 年人均 ｌ ２ ． ９ ７ 平 方 米 增 长￣２ ０ １ ０ 年人均２ ２ ． ８ ６ 平 方米 。其 中 ，花 园住 宅 面 积 从２ ５ ０ 万 平 方 米增 长 ３ ． １ １ ２ ０ ６ ４ 万 平方 米 ，公 寓 面积 从２ ０ ６ 万 平方 米增 长３ １ ． １ ４ ９ ２ 万 平方 米 ，职工 住宅 面积
上海房价研究报告
上海房价研究报告1. 引言本报告对上海市房价进行了详细的研究和分析，旨在探讨上海市房地产市场的现状和趋势，为投资者、房地产开发商和政府决策者提供有价值的信息和建议。
通过对上海市过去几年的房价数据进行分析，并结合宏观经济环境和政策的变化，我们将对上海市房价的发展进行预测和分析。
2. 数据收集与分析我们通过搜集上海市过去五年的房价数据，包括房屋类型、面积、地段、交通便捷性等多个维度的信息。
我们使用统计分析软件对这些数据进行了处理和分析，得到了以下结论：•上海市房价总体呈现上升趋势，尤其在核心城区地段。
•上海市二手房的价格普遍高于新房，但新房的销售量更大。
•浦东新区是房价增长最快的地区，受到了政府在该地区的重大基础设施建设和城市规划的影响。
•市区片区的房价呈现空间分异性，核心区域的房价相对较高，而远离市中心的地区房价较低。
3. 房价影响因素分析在本节中，我们对影响上海市房价的因素进行深入分析。
3.1 宏观经济因素宏观经济因素是影响房价的重要因素之一。
例如，国内经济的增长速度、人口流入和就业率对房价的影响较大。
近年来，上海市的经济发展较快，成为全国经济中心之一，这促使了房价的上涨。
此外，国家和地方政府的宏观调控政策也会对房价产生一定的影响。
3.2 地段和交通便利性房屋所在地段和交通便利性是影响房价的重要因素之一。
上海市核心地段的房价相对较高，而且交通便利，受到了购房者的青睐。
例如，靠近地铁站的房屋更容易卖出高价。
3.3 政策因素政策因素是影响房价的重要因素之一。
中国政府出台了一系列的房地产调控政策，例如限购、限售等政策。
这些政策对房价的影响较大，能够抑制房价的过快上涨。
4. 房价预测与建议根据前文的分析，对未来上海市房价进行预测是非常重要的。
我们使用时间序列模型对上海市房价进行预测，并提出相关建议：•上海市房价将继续上涨，但涨幅可能逐渐减小。
•核心地段的房价将保持较高水平，但二手房市场可能会出现一定程度的调整。
上海房产市场调研报告总结
上海房产市场调研报告总结1. 简介本报告是对上海房产市场进行的调研总结，旨在全面了解上海房产市场的现状和发展趋势。
2. 市场概况根据调研数据，上海房产市场在过去几年持续火爆，价格呈现上涨趋势，并且交易量稳定增长。
供需关系紧张，购房者需面临高房价和激烈竞争。
3. 资金来源上海房产市场的购房资金主要来自以下几个方面：- 首付款：购房者通常需要支付一定比例的首付款，这对首次购房者来说是个较大的经济压力；- 商业贷款：购房者可以选择银行或其他金融机构提供的商业贷款，在可负担范围内按揭购房；- 其他投资：一些购房者将房产作为投资手段，通过借贷或出售其他资产来筹集购房资金。
4. 房价趋势上海房价一直以来呈现上涨趋势，尤其是在中心城区。
据数据显示，平均房价已经突破了每平方米5万人民币，部分地段更是高达10万人民币以上。
房价的上涨主要受到供需关系、土地稀缺以及投资需求的影响。
5. 房地产开发商上海有许多大型房地产开发商参与房产市场，为购房者提供了多样化的选择。
其中，一线房企和知名开发商具有较高的市场份额。
许多开发商通过品牌价值、质量保证和市场口碑来吸引购房者。
6. 住宅类型上海房产市场主要以住宅为主，涵盖了公寓、别墅、普通住宅等多种类型。
随着市民收入水平的提高，对品质住宅的需求越来越高，高端住宅和豪宅的市场需求也在不断增长。
7. 交通便利度上海的交通网络非常发达，公共交通系统包括地铁、公交和出租车等，方便市民出行。
此外，上海还拥有高速公路、城市快速路和轨道交通等，交通便利度较高，对房产市场具有积极影响。
8. 政策影响政府在房产市场调控方面采取了一系列措施，包括限购、限贷、限价等。
这些政策的实施对抑制房价过快上涨、稳定市场预期起到了积极作用。
9. 市场前景未来，上海房产市场仍然具有较高的增长潜力。
随着人口流入的增加和经济的发展，房产需求仍然旺盛。
同时，政府将继续加强房地产市场监管和调控，以确保市场的稳定和健康发展。
上海2024年01月造价指标分析
上海市是中国的经济、金融和商业中心，也是房价较高的城市之一，
对于上海市的造价指标进行分析可以更好地了解该城市的发展与经济情况。
以下是对2024年1月上海市造价指标的分析。
首先，上海市的住房价格一直是备受关注的热点话题。
在2024年1月，上海市的新建商品房均价为每平方米5.9万元，二手房均价为每平方
米6.7万元。
这一数字与2024年底相比有所下降，提示了楼市的回暖趋势。
然而，虽然均价有所下降，但是上海市的房价依然处于较高的水平，
特别是在核心商业区和繁华地段。
这一现象与上海市的经济繁荣程度紧密
相关，也与供求关系有关。
在供应不足的情况下，房价较高是不可避免的。
其次，上海市的城市基础设施建设一直得到重视，对上海市的造价指
标也有一定的影响。
2024年1月，上海市公共建筑施工价格指数为103.6，比去年同期略有上涨。
这说明上海市的公共建筑施工成本在上升，可能受
到了材料价格和劳动力成本上涨的影响。
再次，上海市的交通运输建设也是上海市造价指标的重要影响因素之一、2024年1月，上海市基础设施建设投资金额达到1024亿元，其中交
通运输建设占比最高。
这一数据说明上海市对交通运输建设的投入较大，
也反映出上海市对交通设施的进一步优化和升级需求。
此外，上海市的人力资源成本也是上海市造价指标的值得关注的方面
之一、上海市的工资水平相对较高，基本工资标准为2420元/月。
加上社
会保险等费用，企业需要支付较高的人力资源成本。
这对于企业而言是一
种负担，同时也反映了上海市作为国际化城市的吸引力。
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上海房价分析摘要：上海是中国的一座国际化大都市，他的GDP在中国占据着重要的一席之地，在他的GDP中房地产的占比从2000年的5.5%上升到2004年的8.36%，因此，房地产作为上海的经济支柱之一是无可厚非的。
同时作为老百姓生活中的头等大事，房价的起伏涨落也牵动着数亿人的心。
自从进入21世纪，房价是一路飙升，尤其在2005年初，上海第一季度的房屋销售价格竟上涨19.1%，上涨之快，让老百姓措手不及。
本文就什么是房价泡沫，成因及发展趋势，未来状况作了详细的描述，同时与国外大型国际化都市做了对比，设计了房价泡沫模型，对之进行分析，最后提出解决此泡沫的建议和看法。
关键词：房地产；泡沫；宏观调控；价格The research on the building price of shanghaiAbstract：Shanghai is an internationalization metropolis of China, whose GDP occupies important place in China, have of real estate in GDP the ratio rises from 5.5% in 20008 to 36% in 2004, therefore, it is no serious mistake committed real estate be the economic of Shanghai one of the pillars .Be the first-class important event in the common people life in the meantime, the rise and fall of building price also affect hundred million people's heart. Ever since that time get into 21 centuries, the building price soars all the way, particularly in the beginning of 2005, the price of the first quarter degree in Shanghai sale unexpectedly soars 19.1%, it’s so quickly, make the common people caught unprepared. This text makes a detailed description on what is building price foam, the reason and development trend, the condition will in the future. Comparing with large abroad internationalized city in the meantime, designed the building price foam model, carry on to it analysis, finally put forward the suggestion and viewpoint.Keyword: Real estate ; Foam ; Macro view control ; Price上海房地产自从1988年来，一直是保持着持续上涨的势头，呈现出对国民生产总值贡献大、投资回报快、商品房销售出现良好势头、商品房成交率高等特点，步入良性发展阶段。
随着中国加入WTO，上海申博成功，大量外资的涌入，上海的房地产发展就更是突飞猛进，根据上海的城市发展规划，2007年上海的人均GDP 要从5000美元大关达到7000美元，作为GDP的贡献大户的房地产更是有了极大的发展空间。
由于供需关系的变化，银行的加入，政府的宏观调控，房地产企业的操作，房产价格也在变化，它的未来的走势也是老百姓及国家所关心的问题，本文经过计量经济模型的建立及分析，给房价的发展趋势提供一个合理的解释和验证建议的可行性。
一、房价泡沫的概述(一)何谓泡沫？根据北京大学王子明的叙述，泡沫是指一种年经济失衡现象，可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件下决定的理论价格的非平稳性向上偏移，这种便宜的数学期望可以称作泡沫的度量。
房价泡沫就是指房价含有泡沫成分，是由于过度投机或对未来市场的过度乐观的预期形成房地产的一个虚假繁荣，房地产价格相对于理论价格的德非平衡向上偏移。
当投机性泡沫产生时，价格会一路攀升，将会引起到市场产生对价格进一步上升的预估，吸引到更多的投资者。
一旦价格泡沫被市场发现，价格就会按照向预期相反的方向发展，出现使市场价格回归到理论价格的市场力，价格可能会迅速急剧地下降，导致泡沫的破灭。
(二)房价上涨的产生。
为什么会出现房价上涨呢？其中有以下因素：1.经济因素：（1）上海的经济持续多年的上涨，支持了房地产市场的繁荣和发展，见图：图表一 1995年至2005年上海市国内生产总值（亿元）2000400060008000100001995 1996 1997 1998 2000 2001 2002 2003 2004 2005资料取自《上海统计年鉴》从1995年至2005年，上海的国内生产总值一直稳步上涨，直到2005年的9142.5美元，比上年增长了11.1%，上海的人均GDP 在2002年突破5000美元大关，2004年底达到55307元，超过6000美元，这样势必引起大量的民营资本海外资本的涌入，资本的增加势必推动经济的发展，人均收入增加了，对于房产的要求必定增加，因为众所周知，房子的保值性最强。
需求的大大增加造成了供求的紧张，所以价格飞涨，商品房遍地而起，价格也像竹笋一样节节高。
（2）土地价格的上涨。
由于城市化进程的加快，土地资源变得极其珍贵，尤其是在市经济中心和文化中心，价格是飞速猛涨。
在2003年，上海中心的地价已涨到1000万元/亩以上，楼板地价约为4000—6000元/平方米。
上海目前正在探索实施的土地储备制度更是造成了土地垄断的局面形成，一级土地掌控在政府手上，而二级或其他市场尚未完全建立，这样土地资源紧张，价格自然上涨，进一步引起了房价的上涨。
2.金融因素。
自从银行推行了房贷，这就给暂时还买不起房子，却苦苦等待买房的人带来了一线希望，在将来的20年或30年还清房子的贷款。
因此，贷款利率一直是与房价息息相关的。
自2002年2月21日起,中国人民银行下调了人民币存贷款利率。
个人住房商业贷款利率相应下调,5年期以内由5. 31%降为4. 77%,5年以上的由5. 58%降为5. 04%;个人住房公积金贷款利率, 5年期以内由4. 14%下调为3. 6%, 5年以上由4. 59%下调为4. 05%。
一般来讲,贷款利率下调会刺激消费者的购房需求,造成房价的上升1。
我们再来看张表格：表格二个人消费贷款与住房按揭岱款的对比资料取自：《上海统计年鉴》从表格中我们可以看出，住房贷款在个人消费中占有非常大的比重，而且是呈上涨趋势的在2004年，上海的住房贷款总额达到了2445.53亿元，而此时正好是上海房价疯长的一年，因此，房贷在上海的房价上涨过程中起着不可或缺的作用。
3.城市化进程的加快。
为推进城市化进程，政府对旧区进行改造，加大了拆迁力度，大量的拆迁带来了被动的购房需求，这样也拉动了房价的上涨。
见下表。
表格三新建商品房预售成交套数与拆迁的对比资料取自《上海统计年鉴2006》1世界经济袁志刚、樊潇彦, 2003从表格中可以看出，上海每年都有百万的动迁面积，2002年的动迁面积最大，全年拆迁达到了644.53万平方米，而拆迁户数占到了商品房交易的一半以上。
而之前每年都占到了一半以上，所以有动迁引起的房屋购买源不可忽视，4.利好消息。
自从2002年上海世博会申请成功，此举在短期内极大地刺激了房价的上扬，来自中房上海综合指数显示，2002年10月的867点上升到2004年3月的1212点, 1年半的时间上升了345点,平均升幅高达39. 9%。
而在长期内,世博会的申办成功也将为上海房地产业发展提供新的机遇。
据测算,用于世博会园区建设的直接投资将达到250亿元,由此带动基础设施建设的投资为1300~2500亿元,这必将拉动旺盛的投资需求2。
而随着市场的发展，房地产的价格泡沫运应而生，因为1.房价的持续上涨，房地产开发商觉得市场空前之大，纷纷投入这个市场，造成了土地资源的过度紧张，有人甚至恶意抬高土地资源的价格，扩大自己的收益，造成了土地价格的虚涨，土地价格自然就影响到了房屋价格，造成泡沫的形成。
2.现在大部分房屋都采取排队取号的方式进行交付，有开发商为抬高自己楼盘的价格，竟会出钱雇民工来排队，一条队伍里，竟会出现排在前面的全部都是开发商雇来排队的民工。
最后，真正买房的人排不上号，而不需买房的民工却乐呵呵的拿着排回来的号去开发商那里领工钱。
开发商乐得开心，房子的价格转眼就可以涨一圈，这样却造成了价格的虚涨，房屋空闲增多。
为将来的房产价格下跌埋下了伏笔。
3.炒房团的形成。
如同炒股，中国有支温州炒房团。
他们手里握着房子，却不急着卖出去，等着房价的节节攀升，然后将房子出手，房价被炒得天翻地覆，更有房子转手能挣十几万，反正倒霉的是最后到手的真正需要房子的人。
最后大部分房子还是控制在了不需要房子的人手中，房屋空闲增加，房价也在哄抬中猛增，泡沫因此形成。
(三)房价泡沫的危害房价增长过快，会造成房地产的虚假繁荣的景象，对于社会个体老百姓，他2世界经济施谊, 2003们背负着几十万的债务，由于债务的压力，生活质量变差，每天紧巴巴地过着日子，福利水平下降，加大了政府压力，不利于社会的稳定，同时对于亟需要房子的人也是一种煎熬，买不到自己心仪的房子，房价之高让他们畏惧；对于政府，得不停地出台新政策新措施来稳定房价，稳定人心，对于财政会是很大部分的流失；对于开发商，被虚假繁荣所骗，纷纷投入大笔资金，人为的炒作，房价越炒越高，形成了巨大的泡沫，房屋因为价格过高空臵越来越多，结果在价值规律的导向下泡沫爆炸，房地产崩盘，1990年的日本房地产市场，曼谷的房地产遭受的毁灭性打击，都是不可不看的前车之鉴。
二、上海房价的发展过程贯穿于房价变动发展过程的是价值规律，这个过程没有非经济因素的参与。
所以，上海房价的发展过程可以分为以下五个阶段：(一)房价拉起初期。
以近十年的为划分阶段，此时应该是1997-2000年，这个时候上海的经济与生产总值处于起步阶段，外商涌入，民营资本刚刚兴起，上海的发展走势看好，因此带动了房地产的兴起，各处显示出来的特征被精明的投资商察觉到，他们开始实地考察和研究，上海房地产蓄势待发。