上海房价分析

上海房价分析

摘要：上海是中国的一座国际化大都市，他的GDP在中国占据着重要的一席之地，在他的GDP中房地产的占比从2000年的5.5%上升到2004年的8.36%，因此，房地产作为上海的经济支柱之一是无可厚非的。同时作为老百姓生活中的头等大事，房价的起伏涨落也牵动着数亿人的心。自从进入21世纪，房价是一路飙升，尤其在2005年初，上海第一季度的房屋销售价格竟上涨19.1%，上涨之快，让老百姓措手不及。本文就什么是房价泡沫，成因及发展趋势，未来状况作了详细的描述，同时与国外大型国际化都市做了对比，设计了房价泡沫模型，对之进行分析，最后提出解决此泡沫的建议和看法。

关键词：房地产；泡沫；宏观调控；价格

The research on the building price of shanghai

Abstract：Shanghai is an internationalization metropolis of China, whose GDP occupies important place in China, have of real estate in GDP the ratio rises from 5.5% in 20008 to 36% in 2004, therefore, it is no serious mistake committed real estate be the economic of Shanghai one of the pillars .Be the first-class important event in the common people life in the meantime, the rise and fall of building price also affect hundred million people's heart. Ever since that time get into 21 centuries, the building price soars all the way, particularly in the beginning of 2005, the price of the first quarter degree in Shanghai sale unexpectedly soars 19.1%, it’s so quickly, make the common people caught unprepared. This text makes a detailed description on what is building price foam, the reason and development trend, the condition will in the future. Comparing with large abroad internationalized city in the meantime, designed the building price foam model, carry on to it analysis, finally put forward the suggestion and viewpoint.

Keyword: Real estate ; Foam ; Macro view control ; Price

上海房地产自从1988年来，一直是保持着持续上涨的势头，呈现出对国民生产总值贡献大、投资回报快、商品房销售出现良好势头、商品房成交率高等特点，步入良性发展阶段。随着中国加入WTO，上海申博成功，大量外资的涌入，上海的房地产发展就更是突飞猛进，根据上海的城市发展规划，2007年上海的人均GDP 要从5000美元大关达到7000美元，作为GDP的贡献大户的房地产更是有了极大的发展空间。由于供需关系的变化，银行的加入，政府的宏观调控，房地产企业的操作，房产价格也在变化，它的未来的走势也是老百姓及国家所关心的问题，本文经过计量经济模型的建立及分析，给房价的发展趋势提供一个合理的解释和验证建议的可行性。

一、房价泡沫的概述

(一)何谓泡沫？

根据北京大学王子明的叙述，泡沫是指一种年经济失衡现象，可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件下决定的理论价格的非平稳性向上偏移，这种便宜的数学期望可以称作泡沫的度量。房价泡沫就是指房价含有泡沫成分，是由于过度投机或对未来市场的过度乐观的预期形成房地产的一个虚假繁荣，房地产价格相对于理论价格的德非平衡向上偏移。当投机性泡沫产生时，价格会一路攀升，将会引起到市场产生对价格进一步上升的预估，吸引到更多的投资者。一旦价格泡沫被市场发现，价格就会按照向预期相反的方向发展，出现使市场价格回归到理论价格的市场力，价格可能会迅速急剧地下降，导致泡沫的破灭。

(二)房价上涨的产生。为什么会出现房价上涨呢？其中有以下因素：

1.经济因素：（1）上海的经济持续多年的上涨，支持了房地产市场的繁荣和发展，见图：

图表一 1995年至2005年上海市国内生产总值（亿元）

2000

4000

6000

8000

10000

1995 1996 1997 1998 2000 2001 2002 2003 2004 2005

资料取自《上海统计年鉴》

从1995年至2005年，上海的国内生产总值一直稳步上涨，直到2005年的9142.5美元，比上年增长了11.1%，上海的人均GDP 在2002年突破5000美元大关，2004年底达到55307元，超过6000美元，这样势必引起大量的民营资本海外资本的涌入，资本的增加势必推动经济的发展，人均收入增加了，对于房产的要求必定增加，因为众所周知，房子的保值性最强。需求的大大增加造成了供求的紧张，所以价格飞涨，商品房遍地而起，价格也像竹笋一样节节高。（2）土地价格的上涨。由于城市化进程的加快，土地资源变得极其珍贵，尤其是在市经济中心和文化中心，价格是飞速猛涨。在2003年，上海中心的地价已涨到1000万元/亩以上，楼板地价约为4000—6000元/平方米。上海目前正在探索实施的土地储备制度更是造成了土地垄断的局面形成，一级土地掌控在政府手上，而二级或其他市场尚未完全建立，这样土地资源紧张，价格自然上涨，进一步引起了房价的上涨。

2.金融因素。自从银行推行了房贷，这就给暂时还买不起房子，却苦苦等待买房的人带来了一线希望，在将来的20年或30年还清房子的贷款。因此，贷款利率一直是与房价息息相关的。自2002年2月21日起,中国人民银行下调了人民币存贷款利率。个人住房商业贷款利率相应下调,5年期以内由5. 31%降为4. 77%,