房地产销售人员培训ppt课件

中南地产
按揭抵押问题
• 提前偿还部分贷款后，剩余贷款的偿
还方式有哪些？
问
题
解 答
办理部分提前还款后，借款人可以
选择“重新计算月还款额”或是“按
中南地产
抵押按揭问题
• 哪些情况会降低借款人的资信？
问 在银行有过不良信用记录（含信
题 解
用卡逾期）
答
虽然收入较高但工作不稳定
已有过多套房产贷款
中南地产
抵押按揭问题
• 哪些情况会增加借款人的资信？
问
工作收入较高且稳定性强
题 解
其它大额资产证明
答
在银行信用记录良好
中南地产
抵押按揭问题
• 哪些房子不可以贷款？
期限 岁女
中南地产
个人公积金贷款
买方
卖方
提 1、夫妻双方身份证、军官证或其
二手房
一手房
供
它有效居留证件复印件（新身份
资
证复印双面）3份
1、夫妻双方身份证、
料 2、夫妻双方户口薄（主页、本人 军官证或其它有效居 公
页、增减页）3份
留
司
3、婚姻证明（未婚证明、结婚证 证件复印件（新身
材
明、离婚证明和未再婚证明）； 份证复印双面）
按程序审批核准后，初始登记才算结束，
小业主才能办证。因此，并不是开发商一
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
提交商品房项目的资料后，小业主就可以
申请办理《房地产证》。
中南地产
权证办理问题
• 开发商办理产权证的期限是多少?
问 题
由于开发商的原因，买受人在下
解 答
列期限届满未能取得房屋权属证书
的，除当事人有特殊约定外，开发
商应承担违约责任。产权证的期限
提前 1年后（可提前偿还部分本金或全部结清 还贷 本息），借款人需提前30日申请
中南地产
个人按揭贷款
买方
卖方
提 1、夫妻双方身份证、军官证或其
二手房
一手房
供 资
它有效居留 证件复印件（新身份证复印双
面）
1、夫妻双方身份证、 军官证或其它有效
公
料 2、夫妻双方户口薄（主页、本人
居留
司
页、增减页）
证件复印件（新身 材
2、房龄≤5年、首期房款30%，房龄5-10年、首 期房款40%，房龄10-15年、首期房款50%，第 二套房屋在此基础上增加首期房款10%）
3、无划拨地与出让地的划分
中南地产
抵押按揭知识
个人按揭贷款
买方
卖方
贷款 期限
1-30年，贷款年限+借款人年龄≤65岁男、 60岁女
还款
方式 按月等额本息、按月等额本金
中南地产
按揭贷款类型
个人商品房按揭贷款
个人住房公积金贷款
个人住房商业性贷款
个人贷款组合贷款
中南地产
个人住房商业性贷款流程
签订商品房 买卖合同
合同备案
付清首期款
签订《住房预抵押 贷款合同》
购房人 购买保险
银行审查 批准
借款人开设 还款账户
准备贷款资料， 办理申请贷款手续
办理预抵押 登记手续
贷款还清，办 理注销抵押手续
5、首期付款证明
明）
4、房地证
双方签订有效的购房合同
中南地产
公积金贷款流程
借款人到 公积金中心申请
受理
签订 《住房贷款合同》
购房人 购买保险
受托银行 受理
借款人开设 还款账户
房屋评估
公积金中心审批 办理预抵押 登记手续
贷款还清，办理 抵押注销手续
借款人 还款
银行放款
银行取回 他项权利证明
中南地产
个人公积金贷款
借款人按期偿还贷款本息一年以上；
问 题
提前偿还部分贷款的最低限额一般在1万元 以上；
解 答
一般需提前30日告知贷款银行，并将身份
证明、借款合同、还款存折等资料向贷款机构
提出书面申请，由贷款银行进行审查；
借款人提前偿还部分贷款的，仍应按约偿 还当月贷款本息，同时再将要求提前偿还的贷 款金额存入还款账户。
房产管理 部门对共有 的房屋向共 有权人核发 的合法所有 权证书
中南地产
权证办理问题
• 购买一手商品房，何时可以申请办理《房 地产证》？
问
根据规定，只有商品房项目办理了房地
题 产初始登记后，小业主才能顺利地领取
解 答
《房地产证》。也就是说，只有发展商按
要求将商品房项目有关初始登记材料上报
登记，按规定交纳有关税费并经登记部门
中南地产 房地产交易按揭知识
培训-2
中南地产
1权. 회证사소知개识
中南地产
权证 房屋权属证书
是在他 项权利 登记后， 房管部 门核发、 由抵押 权人持 有的权 利证书。
房屋所有权证 房屋共有权证
他项权利证
是指“房 屋所有权 证”和 “土地使 用权证”
房管部门核 发给房屋所 有人的对房 屋拥有合法 所有权的证 书。
工本费
保险费 评估费
20-50元
按实际贷款金额及贷 款年限收取
300-500元 中南地产
1抵. 회押사소、개按揭知识
中南地产
抵押按揭名词
• 房地产抵押：是指抵押人以其合法 的房地产以不转移占有的方式向抵押 权人提供债务履行担保的行为。
• 现房抵押：是指抵押人以自有房屋以 不转移占有的方式向抵押权人提供债 务履行担保的行为。
•营业税附加：指对交纳营业税的单位 和个人，就其实缴的营业税为计税依 据而征收的城市维护建设税与教育费 附加。
•房产税：指以房屋为征税对象、按照 房屋的原值或房产租金向产权所有人 征收的一种税。
中南地产
税费名词
•印花税：指对在经济活动中或经济交 往中书立的或领受的房地产凭证征收的 一种税赋。
•个人所得税：指个人将拥有合法产权 的房屋转让、出租或其他活动并取得收 入，就其所得计算征收的一种税赋。
学校、幼儿园、医院、部队等以公益为
目地的事业单位、社会团体的教育设施、
问 题
医疗卫生设施和其他社会公益设施；
解 答
依法列入城市房屋拆迁范围或者集体所
有土地征用范围的房屋、土地使用权；
权属不明或者有争议的房地产；
依法被查封、监管的房地产或者被以其 它形式限制转移的房地产；
中南地产
抵押按揭问题
•
问 题 解 答
定义 指买方购买住房，能够支付首期房款，余款向 公积金中心申请按揭付款的住房贷款
准入 条件
贷款 额度
利率
在单位缴存有公积金的客户(夫妻其中一方） 均可办理（区内客户均可）。
最高额度：35万
利率：贷款期限为1-5年（含5年）的，年利率 为3.33%，5年以上的年利率为3.87%
贷款 1-30年，贷款年限+借款人年龄≤65岁男、60
中南地产
抵押按揭名词
• 住房公积金： 是单位及其在职职工缴存的 长期住房储金。 单位和职工个人必须依法 履行缴存住房公积金的义务。 实行专户存 储，归职工个人所有。 按“专项使用”的 原则运用住房公积金，只能用于职工购、建、 大修住房。如果职工积累的公积金（包括其 本户成员及其亲属积累的公积金）不足以支 付购、建、大修住房费用的，可申请公积金 贷款。
问 题
产权证上登记的产权人是根据购房合
解 答
同上签订的购房人来认定的。但在商品
房竣工之前，合同签订双方可到市房地
产交易权籍登记中心办理合同增、减名
手续（限于直系关系）；若商品房竣工
后，产权证只能按购房合同签订的购房
人登记产权人。
中南地产
1产. 회权사소登개记知识
中南地产
产权登记的分类
按登记对象分类 土地使用权登记 房屋所有权登记
房地产他项权利登记
房屋所有权
占有权 使用权 收益权 处分权
由土地使用权和房屋所有权所引申出的其他权利的登 记（例：抵押权，典权，租赁权、继承权等）
1抵押权的设定或变更
2典权的设立或变更
3法律法规其他规定
中南地产
按房地产权属变化分类
初始登记 转移登记 变更登记 注销登记
新建、 原有未登记
料
4、收入证明（只盖章不填写）原 2、夫妻双方户口薄（
件2份；8000元以上提供个人银
主页、本人页、增减
行对流水单；个体户提供营业执 页）
照、近3月税票、银行存款或交 3、婚姻证明（未婚证
易
明、结婚证明、离婚
明细，房屋、汽车等资产证明。
证明和未再婚证明）
5、首期付款30%以上付款发票 4、房地证
双方签订有效的购房备案合同
中南地产
税费名词
•土地增值税:对土地使用权转让及出售 建筑物时所产生的价格增值量征收的税 种。
•房地产交易手续费：指由政府依法设立 的，由房地产主管部门设立的房地产交 易机构为房屋权利人办理交易过户等手 续所收取的费用。
中南地产
税费名词
•房屋权属登记费：指房地产管理部门在 办理产权登记时按照国家政策收取的费 用。 •其他：指不属于以上类别的其他税费， 如土地收益金、土地出让金等。
问
未成年人可以作为权利人办理
题 解
《房地产证》，但办理时须提交
答 其监护关系证明和监护人身份证
明，并在《房地产证》上备注其
法定监护人姓名。由于未成年人
为没有民事行为能力或限制民事
行为能力的人，因此在处分该房
地产时必须符合有关法律规定。中南地产
权证办理问题
• 购房合同上签夫妻两人名字的，办理产
权证时，能否只登记其中一人名字？
土地增值税(预 0.5%；非普通住宅：销