房地产内部认购内容及目的

请问一下什么叫房地产内部认购？请说详细点，谢谢。

悬赏分：20 - 解决时间：2006-6-26 09:36

提问者：蒙牛速度- 童生一级

最佳答案

部认购是发展商最紧张的时刻之一，等买家第一轮评分的心情既兴奋又不安。内部认购本身就是发展商策略性的"特殊产物"，有人称这灾检验市场的试金石，操纵市场的手段。该讲着重介绍了内部认购的本质、过程、模式设计，并特别强调了围绕内部联席会购展开的市场场分析与策略调整。

第1操作环节：内部认购战略功能剖析

剖析A：部析内容认购

内部认购原来用意是发展商拔一些单位供自己公司的职员优先选购，以慰劳职员的辛劳，基本上内部认购的对象就应该是公司职员以及与发展商业务、管理有关系的相关人士，例如负责楼盘建筑的建筑公司、负责策划发售事宜的专业机构或有来往的政府部门的部分人士。但政府对内部认购一直并没有明确的规定，因此内部认购由原来的"慰劳"很快演变成发展商检验市场的试金大循环和操纵气氛的又一伎俩。

剖析B：内部认购战略功能

其实内部认购除了能在正式开售前早早笼络住一批客房之外，最主要的目的还在于烘托气氛。只要有足够的人交了定金，发展商就可以宣称开盘之日即售出多少来给人好象一片热销的大好形象。即使这些客房退定，只要气氛起来了，不悉没有人买。

内部认购有以下三种方式

因此，建议在首次推出时通过促销活动抽签赠少量优先购买权和排队认购相结合，当然在宣传上应昼避免排队的提法，而是多做些很多人争取要求认购的市场引导，造成些市场紧张氛围，引导市场去排队而不是刻意去排队抽签，给自己留下更多的空间。

剖析C：走出内部认购美丽传说

内部认购的价格确定

现在更有发展商内部认购时不定价格，只告诉客户大概价格多少，其目的一是吸引更多的人下定金，更是想看看市场上到底反应如何，下定金的人越金，发展商底气就越足，最终价格可能就越高，从这些发展商闪烁其辞的背后不难看出司马昭之心路人皆知的嘴

脸。

这种鬼鬼崇崇的策略看似英明，其实也可悲的很，尤其是有些知名的发展商也不惜出此下策，如此缺乏底气，买楼的人务必更要加倍小心。因为如果下定的人少，发展商一看形势不妙，那价格自然也上不去，等到正式开盘时再买也来得及；若形势大好，客户"如潮"，那最后的价格一定早就把可惟的一点"升值潜力"提前透支了。若您也潢头大汗地挤进去要匆忙赶着下定，发展商是看在眼里乐在心里，自然也不会念在你为他烘托气氛出了一把力的份上就真少收你钱。搞不好弄得发展商自己神魂颠倒不知道自己是谁，懵嚓嚓地抛出个一厢情愿的售价方案，到头来害了自己，顺便把发展商也给坑了。

第2操作环节：制定内部认购销售操作方案

一、内部认购目的

正式发售前的内部认购对整个项目的作用是不可低估的，其目的在于：

（一）能从内部认购中获取客户，从而更清楚掌握客房的购房意向及市场需求（洋房和别墅哪个市场大，哪种面积、户型市场需要最大）；

（二）项目处于期楼阶段，没有现房、没有样板房不能给客户目睹实在的东西，只得通过内部认购、开推介会等营销手段，让社会认识项目、了解项目，是一咱正式销售前期的必要工作；

（三）在年底房地产热销时推出项目，可为项目起到初步宣传的作用，为项目造势；

（四）是售楼员在培训中一个亲临现场实习的好机会，可以运用所学的知识、方法、技巧去接待客户，回答客房的提问，从而不断锻炼售楼员，提高其业务水平和业务素质，为以后走向正式销售打下坚实的基础；

（五）内部认购时，以最优惠的价格出售商品房给对我们项目有信心的客户、

令其得到最大收益，同时聚集人气。

二、内部认购时间

综合工程进度以及经营推广进度，确定内部认购期。

三、内部认购区域

人部认购的主要区域是以集团内部为主，辐射周边地区。

四、人员安排

（一）售楼员：负责内部认购期间客户推广、接待及项目介绍，

签订认购书，收集楼市住处并及时向上级汇报，记录客户档案等工

作。

（二）销售公关：开发客户，跟踪目标客户，整理客户档案，收

集内部认购期间销售信息

（三）其他人员：配合工作，协助售楼部推进销售。

五、销售场地安排

1、日常销售场地：症状的新村俱乐部二楼多功能能厅。

2、推介会场地：顺德市大良华美达酒店。

六、销售资料准备

（一）价格表

（二）楼书

回答者：china_dns -童生一级6-15 16:24

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其他回答

共 5 条

不签购房合同,先把房子定下来,交点定金,别人就不能在买了.

之所以内部认购,是因为开发商还未取得销售许可证,无法签购房合同.

回答者：踏云抚月- 举人五级6-15 15:02 就是在开发商还未取得合法的预售许可证的情况下进行的出售行为.这时可能会比正式销售时价格稍低些,或优惠活动多些.但相对来说风险也会大些,比如有可能开发商资金不足有烂尾的可能时先收一大笔钱然后消失,还有可能是开发商自己找人来炒房弄出些供不应求的局面以抬高房价.现在在广东这种行为已经被定为违规行为,因为不是正式批准销售的,一旦出现纠纷购买都的权益很难得到保障.

回答者：我想去尼泊尔- 助理二级6-15 15:06 不签合同，内定，优惠很多

回答者：kaijunwudi - 助理三级6-15 15:14

房地产内部认购是开发商的一种销售策略,个中情况比较复杂,很难一语说清.

所谓内部认购,首先是开发商制造市场房源短缺的信息,属于售楼陷阱之一.它对消费者传递供房不多内部先购的虚假信息,乘机在价性比方面谋图获得更多的利益.其次是有一些关系户购房,开发商以较便宜的价格借内部认购还人情债,也有个别认购人员得到优惠,确实起到宣传和推广的作用.再次是开发商确实还没有拿到销售许可证,又遇到资金周转的实际困难.

总之,市场并不提倡内部认购的做法.不少事实也表明内部认购要谨防上当.

回答者：hu500108 - 副总裁十级6-15 16:49 只是开发商募集资金和试探市场前景的一种常用手段.有个别是非法集资.因此,只要是正式的房地产开发商,则法律效力还是有的.