2011年武汉市土地出让市场分析
2011年武汉市土地出让市场分析
2011年是“十二五”规划的开局之年。武汉市社会经济保持较快发展，全市地区生产总值预计达6500亿元以上，较2010年增长12%以上，净增1000亿元左右;预计全年可完成财政收入1763亿多元，增长24.5%，经济增长表现出强大后劲。
4月武汉市发布《武汉市2011年度国有建设用地供应计划》，指出“土地供应空间布局应以城市总体规划确定的…主城+新城组群?、…主城区为核、多轴多心?空间结构为导向，在确保中心城区重点功能区域供地的同时，逐步向新城组群倾斜，促进主城与新城、中心城区与远城区的协调发展。”为全年的土地供应结构奠定了基调。与经济快速增长相反，随着国家房地产调控政策的逐渐深入，在年度楼市政策调控、货币收紧等一系列因素的影响之下，武汉土地市场全年呈现出先热后冷的趋势，市场习惯性底价成交，土地市场明显降温。
一、2011年武汉市土地市场概况
根据武汉市土地交易中心公示，2011年全市土地成交地块258宗，比2010年多出59宗地，成交面积约为2万亩，比2010年略有减少，成交总金额仅539.04亿元，同比下降31%左右。土地单价约275万元/亩，平均楼面地价为1890元/平方米，同比下降9.05%。出让土地的平均容积率为2.80，土地利用效率与2010年基本持平。
纵观全年土地交易，第一季度成交金额为199.72亿元，第二季度为141.40亿元，第三季度达62.98亿元，第四季度达134.95亿。通过年度变化分析可知，第一季度，无论是本土开发商，还是外来开发商，拿地都比较积极，交易量为全年最大，其中，中心城区优质地块依然很抢手，成为名企争抢目标，而郊区尤其是配套不足的远城区一些地块比较受冷落。可以看出开发企业其实对市场并没有十足的信心。第二季度，在受到国家出台政策的深度打压后，开发商拿地谨慎，开始出现土地延期拍卖的现象，还有一宗地块流拍，交易量急速下降。第三季度，远郊地块供应量远超中心城区，由于开发商上半年资金回笼情况不理想，而新政进一步加大调控力度，开发商拿地压力剧增，土地交易市场明显降温，土地出让面积虽有增多，但大都集中于远城区，因此土地总体出让金额仍较少。第四季度，年底多宗土地的出让使得市场成交额略微上涨。到四季度，由于传统楼市的“金九银十”销售状态并不理想，开发商资金链更趋紧张，楼市的惨淡使得开发商拿地热情骤减，至年末，国家明确坚持房地产调控不动摇的政策，使得开发商拿地能力和愿望均大大降低。四季度出现多宗地块因为没有买主，不得不一再延期拍卖，两宗地块流拍，绝大部分地块以底价成交。
二、武汉市环状结构模式下土地市场的运行状况
“十一五”末期，武汉市的环状结构模式已初步形成，环线主干道成为城市核心功能区域的有
机边界。武汉市的内环线于1995年6月通车，全长30公里，面积约50平方公里;二环线在建，全长52公里，面积约169平方公里;三环线于2010年12月通车，全长88公里，面积约684平
方公里。
四环线已完成规划，全长132.3公里;外环线于2007年12月16日通车，全长188公里，面积约2251平方公里。一般来说，武汉市主城区呈圈层状结构，四环线呈圈层加组团结构，远郊
区呈组团结构。内环线包围的是城市的核心区域，二环线包围的是城市的中心区域，三环线包围的是城市的主城区。
图2-1：武汉市主城区环线示意图
(一)各环线成交土地分析
1、总体情况
2011年，武汉市内环线成交土地面积只有22公顷，成交土地的宗数和面积都较少，与“十一
五”期间的平均水平基本保持平衡，这在一定程度上表明武汉市核心城区土地市场基本处于供不应求的状态，核心城区可出让土地依然存在较大短缺;与2010年相比，二环线土地成交面积出现较大幅度下降，与之形成鲜明对比的是三环线土地成交面积的快速上升，三环线成
交面积远大于二环线土地成交面积，这和武汉市环状交通进一步完善紧密相关，随着城市的不断扩张，2010年12月三环线正式全面通车，大量开发商开始关注三环线周边土地，促使三环线土地成交面积不断增加;近年来，武汉市六大新城组群的逐步形成，远城区发展迅速，加大对土地供应量的需求，2010年三环线以外土地成交面积开始激增，2011年武汉市远城区土地成交面积继续保持大幅增加，开始超过主城区成交量。
2、分用地性质土地成交面积
2011年武汉市内环线成交土地中住宅用地面积减少至3.67公顷，其他商业用地为14.54公顷，综合用地面积为4.86公顷，没有出让商服用地;二环线内综合用地成交量和内环线的基本保持平衡，其他商业用地面积较大，住宅用地面积是内环线的10倍;三环线成交土地中，其他商业用地面积较大，占比为47%，体现了三环线随着交通的改善，商业氛围正在逐渐改善;其次是住宅用地面积为194.15公顷，商服用地、工业用地成交面积为较少，基本与二环线持平;远城区土地成交面积最大的是工业用地，《武汉都市发展区“1+6”空间发展战略实施规划》规定，建设9个新型示范园区和14个一般工业园区，6个新城区各自将集中建设一个工业示范园区，其净工业用地不低于20平方公里;汉阳、洪山和青山3个中心城区示范园区和
其他一般工业园区，规模不低于10平方公里。这体现了武汉市工业发展向远城区布局的组团模式。
与2010年相比，2011年武汉市内环线平均楼面地价4657元/平方米，总体保持平缓上升，二环线内平均楼面地价有所提高，达到3727元/平方米;三环线内平均楼面地价为2109元/平方米;三环线以外楼面地价为1896元/平方米，较之2010年有明显提高。
图2-3-1：2011年武汉市各环线成交土地平均楼面地价统计
4、“地王”分析
以楼面地价、总成交价格、总面积为评价标准，对比分析2011与“十一五”期间出现的地王。“十一五”期间，以楼面地价为评价标准的“地王”主要分布在内环线，即城市的核心区域;以总价格为评价标准的“地王”主要分布在二环线，即城市的中心区域;以总面积为评价标准的“地王”主要分布在三环线，即武汉市主城区。这在一定程度上表明，随着武汉市环状空间的
成型，城市中心区域土地出让规模总体减小，出现“寸土寸金”现象;2011年大规模的土地出让沿着城市环线向外扩张分布。其中，P(2011)157号青山区红卫路街东兴洲村地块拍得200900万元，成为2011年武汉单宗土地总价地王。
值得注意的是，楼面地价“地王”——吉庆街二期地块(P(2011)037号)拍出的楼面地价为9078元/平方米，但是比2009年的楼面地价“地王”——即同一公司在同一区域拍下的一期地块(P(2009)057号)相比，楼面价降低了22.31%;这充分体现了同区域同用途地块的楼面地价较上年度有所下滑。
(二)各环线成交土地容积率分析
容积率是衡量土地开发强度的重要指标之一，容积率的变化能正确反映土地开发强度的变化。
2011年武汉市内环线平均容积率为4.21，与2010年的最高值5.01相比有所下降。二环线、
三环线平均容积率与2010年基本持平，开发利用较强，三环线的顺利通车和周边基础设施的完善推动三环线土地开发强度的提升。远城区的容积率较之2010年有明显提高，达到32.53，反映出远城区土地整体的开发强度得到提升。
三、总结
纵观2011年武汉市土地出让市场的发展，主要呈现以下几大特点：
1、全年呈现出先热后冷的趋势
寒冷的楼市拖累了土地市场的热度，土地交易进入了“寒冬期”。在严厉的调控与土地政策的影响下，开发商存量高、资金链紧张，整体拿地热情不高，2011年武汉土地市场整体呈现低迷状态，全年呈现出先热后冷的趋势。
2、开发商拿地理性、谨慎
由于住宅市场受到了严厉的调控，市场由热转冷，尤其在武汉执行限购后，成交量明显下降。加之央行多次上调存款准备金率后，商业银行的可贷额度将进一步紧缩，严重影响着开发商
的钱袋子，为保证资金链，2011年开发商拿地趋于谨慎。以2011年第三季度为例，土地总
体成交情况表现不错，但从几次土地拍卖过程来看，土地平均竞价次数有所减少，溢价成交土地比例有所下降，大部分地块未进入竞拍流程，均以底价成交。显然在限购、限价、加息、存准率上调等一系列政策调控下，企业拿地逐步趋于理性。
3、地块流拍延期频现、底价成交现象成主流
2011年虽然武汉土地市场遇冷，但不少住宅地块的起始价依然不低，导致土地拍卖频现出现大量地块被延期、甚至流拍现象。从2011年1月首次土拍开始，武汉就出现土地延期流拍，虽然地方政府下半年加大推地力度，呈现“以量补价”的态势，但拍卖延期、流拍现象依然没有得到缓解。同时土地底价成交现象也越来越常见，越来越多的地块是“起始价”成交。以12月最后一场土地拍卖为例，28宗地只卖了70亿元，出现三宗延期，两宗流拍，虽然有南国置业、招商地产出手拿地，但也基本都是底价成交。
4、城中村、老街及旧城改造备受青睐
2011年武汉城市更新加快步伐，加大了旧城改造力度，二环以内城中村改造全面完成，并
加快推进汉正街等旧城改造及二环线外城中村改造。同时，老街改造地块也是土拍上最为关注的热点之一，其中精武路和吉庆街地块最为吸引眼球，吉庆街又一次创造出了年度“地王”，在武汉旧城改造加速背景下，旧城改造也将会成为重要的拿地方式，企业积极参与旧城和城中村改造，旧城改造成为淡市背景下的“香馍馍”。
5、房产大鳄、中等企业同台竞技
2011年，继招商地产、远洋地产首次相继在武汉拿地后，深圳巨头佳兆业集团在5月27日亦
以6.8亿元人民币成功竞得湖北省武汉市洪山区两宗地块，到了年底，招商地产再次以三家
子公司之手布局汉阳墨水湖，其集团宣称，此举有利于加强华中地区的战略布局，进一步优化土地储备结构。与此同时，前几年房地产市场的火爆带来大量企业投身房地产开发，其中
中等实力的开发企业占了不少比例，在土地市场上的表现也相当踊跃。2011年土地供应中
中小体量的地块数量众多。由于地块体量不大，投入资金门槛不高，这些区位优良的小地块受到中等实力的开发企业青睐。
总的来看，纵观2011年土地市场的整体行情，可以看出国家宏观调控的政策影响正在逐步到位，同时也表明房地产市场正在逐渐回归理性，这为房价进一步下调奠定了基础。
四.土地市场的发展建议
1. 加强市场监测，深入调查研究市场运行状况。当前土地出让市场发展的不确定因素增多，
土地市场一片冷淡，政府土地管理部门应该要建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变化情况的监测分析，科学预测商品住房和商业用地对土地的需求，深入调查研究，了解当前形势下房地产开发商的思想顾虑和所面临的实际困难，为下一步进行研究和决策提高参考。
2. 调整土地出让的思维模式。改变传统土地出让中重点考虑城市各大板块的土地出让思维
模式，逐步调整为以环线为基准参考点，使得出让土地的环线布局不断优化的思维模式。3. 建立起远城区合理的土地出让优化机制。伴随着远城区土地出让比例的增多，应该要建
立起针对远城区土地出让市场的一套优化机制，远城区具有规模效应居住用地出让，应避免出让土地的功能单一，避免由此产生的居民生活成本的剧增。
4. 广开税源，改变"土地财政"模式。正在部分地方试点的房产税、地方债等措施，将有助于
地方政府改变现行的财政收入结构，降低土地出让金收入在基金预算收入中的比例。
房地产市场细分与定位报告
房地产市场细分与定位 操作程序第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策第3 操作环节：房地产市场定位概念精要第4 操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第5 操作环节：房地产市场定位要点分析第6 操作环节：房地产市场定位实战流程设计使用指南 进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。 第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析分析A:楼盘畅销的先决条件 进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化'，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目 标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520 个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选 B:明确定位的市场冲击力 择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石
形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人 能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的 有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的 阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括 样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂 商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销 又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富 豪，又是普通白领。 第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策 误区A 市场定位=目标市场 这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销 就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人 员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。 其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个着名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是 文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、 文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础， 让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点 睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏 方向性，楼盘就缺乏活力和生机。 误区B:缺乏文进的权称定位 一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就 大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在 整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层
湖北武汉市土地利用总体规划项目计划书(2016-2020年)
武汉市土地利用总体规划（2016~2020年）
前言 土地是人类生存和发展白勺\基础.基于我国人多地少白勺\基本国情，必须贯彻落实"十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地"白勺\基本国策，坚持最严格白勺\耕地保护制度和最严格白勺\节约用地制度，统筹土地资源白勺\开发、利用和保护，提高土地资源对经济社会可持续发展白勺\保障能力.根据《湖北省土地利用总体规划（2016~2020年）》、武汉市国民经济和社会发展规划、《武汉市土地利用总体规划大纲（2005~2020年）》，结合经济社会发展实际，制定《武汉市土地利用总体规划（2016~2020年）》（以下简称《规划》）. 《规划》立足于武汉市土地资源供需状况和未来15年经济社会发展形势，确定全市2016~2020年土地利用主要目标和控制指标，统筹安排各类各业各地区用地，优化土地利用空间布局，明确耕地和基本农田保护、建设用地节约集约利用、土地利用生态建设和环境保护、中心城区土地利用白勺\管控要求，布局和安排土地整治工程和重点建设项目，提出统筹区域土地利用白勺\调控政策和规划实施白勺\保障措施.《规划》以2015年为基期年，2016~2020年为规划期，2010年为近期目标年，2020年为远期目标年. 《规划》是指导全市土地利用和管理白勺\纲领性文件，是落实土地宏观调控和土地用途管制、规划城乡建设和统筹各项土地利用活动白勺\重要依据.
第一章总则 一、指导思想和原则 （一）指导思想 以邓小平理论和"三个代表"重要思想为指导，全面落实科学发展观，抓住国家加快中西部发展和武汉城市圈资源节约型和环境友好型社会（以下简称"两型社会"）综合配套改革白勺\战略机遇，坚持节约资源和保护环境白勺\基本国策，坚持保护耕地和节约集约用地白勺\根本指导方针，统筹区域、城乡、近远期白勺\用地需求，协调保障发展、保护资源和保护环境白勺\关系，为加快建设中部地区龙头城市和生态宜居滨江城市提供用地保障. （二）基本原则 1、严格保护耕地特别是基本农田，立足解决农业、农村和农民问题，全面提升农业综合生产能力. 2、节约集约利用建设用地，按照建设资源节约型社会白勺\要求，盘活存量、严控增量，提高建设用地利用效率. 3、统筹各类各业土地利用，引导人口、产业和生产要素合理流动，促进城乡和区域协调发展. 4、协调土地利用和生态建设，按照建设环境友好型社会白勺\要求，加强自然景观、水生态环境白勺\保护和修复，建设具有滨江、滨湖特色白勺\生态文明城市. 5、加强和改进规划实施保障措施，确立土地利用规划在统筹城乡建设和土地管理中白勺\龙头地位，加强规划白勺\宏观调控作用.
房地产市场分析报告 模板
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
房地产项目市场定位分析
房地产项目市场定位分析 房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地
武汉市土地利用现状分析
武汉市土地利用现状分析 1 研究区概况 武汉是湖北省省辖市，湖北省省会。位于江汉平原东缘，长江与汉水交汇处。北距首都北京1190公里。介于东经113°41’～115°05’，北纬29°58’～3l °22’之间。东与黄冈市、鄂州市、大冶市接壤，南与咸宁市、嘉鱼县、洪湖市相连，西与仙桃市、汉川市毗邻，北与孝感市、红安县、麻城市相接。南北最大纵距155公里，东西最大横距134公里，辖区总面积8549平方公里，其中城区面积2718平方公里，城市建成区面积460平方公里。现辖江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区，青山区、洪山区，蔡甸区、江夏区、东西湖区、汉南区、黄陂区、新洲区13个区。总人口838.91万人，其中城市人口533.21万人。 地形属残丘性河湖冲积平原，山丘、湖泊与平陆相间，其中北部小片山地为大别山余脉。海拔19.2～873.7米。江(河)湖水面占总面积的25％。主要河流有长江、汉水、滠水、府河、倒水、举水、金水、东荆河等。较大的湖泊有梁子湖、涨渡湖、汤逊湖、东湖等。呈东西向的两列低矮山系与南北向的长江在市区形成垂直轴线。长江、汉水把市区分割为武昌、汉口、汉阳三部分，形成“三镇鼎立”的独特城市格局。 武汉市属典型的亚热带湿润季风气候，四季分明。年平均降水量1284毫米，降水相对集中于6～8月，年平均气温16.4℃。 2 土地利用数量分析 2.1 武汉市各土地利用类型数量概况 据武汉市土地利用现状调查，2008年武汉市农用地面积为556733.21公顷，占武汉市土地总面积的65.12%，其中耕地面积为338344.27公顷，占土地总面积的39.58%；园地面积为13455.40公顷，占土地总面积的1.57%；林地面积为87971.71公顷，占土地总面积的10.29%；牧草地面积为184.09公顷，占土地总面积的0.02%。建设用地面积为148273.71公顷，占土地总面积的17.34%，其中居民点及工矿用地面积为117120.5公顷，占土地总面积的13.70%；交通用地面积为15378.51公顷，占土地总面积的1.80%；水利设施用地面积为15774.67公顷，占土地总面积的1.85%。未利用地面积为149901.91公顷，占土地总面积的17.53%，其中可利用土地（包括草地、滩地、荒草地、盐碱地、沼泽地）为31329.01公顷，占土地总面积的3.66%；难利用土地（冰川、永久积雪、沙地、裸土地、裸岩、石砾地、田坝等）为1635.45公顷，占土地总面积的0.19%。 2.2 武汉市各土地利用类型变化速率分析 武汉市辖江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区，青山区、洪山区，蔡甸区、江夏区、东西湖区、汉南区、黄陂区、新洲区等13个区，现研究武汉市各个辖区主要的土地利用类型在1996到2008年间土地利用变化的速率，土地利用变化速率可以用单一土地利用类型动态度来表示，即 %1001 ??-= T V V V K a a b 式中：K 为土地利用类型动态度；V a 、V b 为基期和报告期末某一土地利用类
房地产市场调研的内容和方法
一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；
房地产市场分析报告
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
湖北省土壤状况
湖北省土壤状况 湖北省土壤类型较为复杂，主要有水稻土、潮土、黄棕壤、黄褐土、石灰（岩）土、红壤、黄壤及紫色土等，这8个土类占全省总耕地面积的98.65%。其中水稻土占总耕地面积50.35%，潮土19.03%，黄棕壤占14.54%，其他5个土类的面积占总耕地面积比均小于5%。水稻土是湖北省面积最大，贡献最多的耕作土壤，盛产粮、油，占全省粮食产量70%。潮土是湖北省重要的生产粮、棉、油的土壤，本区域所产棉花占全省棉花产量80%以上。黄棕壤广泛分布于我省的鄂西南山区和鄂北地区，是小麦、玉米、棉花、豆类、茶叶、烟叶等粮经作物的重要产区。 湖北省红壤主要分布于鄂东南海拨800米以下低山、丘陵或垅岗和鄂西南海拨500米以下丘陵、丘陵台地或盆地。该分布区包括咸宁地区和鄂西自治州各县市，以及黄石、鄂州、武昌、汉阳、洪山、圻春、浠水、武穴、黄梅、石首、公安、松滋、枝域等县（市、区）。红壤营养状况是有机质含量较低，严重缺磷、硼,大部分缺氮、钾，局部缺锌、铜、锰、铁。 湖北省黄壤分布于鄂西南（鄂西自治洲和宜昌地区）海拨500－1200米的中山区，居基带红壤之上，册地黄棕壤之下。其分面下限阪峰较高，群山较低。主要分面地域表现为“四大块，四河谷”，“四大块”指恩施－建始盆地，来凤盆地、黄陵背斜中心区和枝城、长阳与五渔洋关之间的三角地带。“四河谷”指长江西陵河谷清江河谷鹤嵝水谷和咸丰唐岩河谷。土壤层次分异明显，呈酸性，有机质含量较高，平均比红壤高22.4％，其它矿质氧分与红壤相近或略丰，富铝化作用、淋溶作用和粘粒淀积现象较为明显。 本省黄棕壤分布于该省各地、市、州，其中，以郧阳、黄冈、宜昌、孝感、襄樊等地的面积较大。 多表现较为严重的水土侵蚀，该土壤的农业垦种历史较长，利用方式多种多样，结构面上经常覆有铁、锰胶膜或结核。一般质地粘重，土体紧实。 黄褐土集中分布在襄樊、郧阳及荆州北部，多地处海拔800米以下的低山、丘岗、盆地及平坝阶地。 该土壤的质地较为粘重，整个土体结构紧实，难犁难耙，不易拿墒情。土壤毛管蒸发力强，水分极易散失，天晴易受干旱威胁，有“旱包子”之称。土壤有机质、速效磷钾的含量及保肥性能尚可。 砂姜黑土集中分布于鄂北岗地，向北与南阳盆地的砂姜黑土连成以体。其土壤理化性状差，粘、板、瘦，易涝怕旱，肥力较低。 黄褐土集中分布在襄樊、郧阳及荆州北部，多地处海拔800米以下的低山、丘岗、盆地及平坝阶地。 该土壤的质地较为粘重，整个土体结构紧实，难犁难耙，不易拿墒情。土壤毛管蒸发力强，水分极易散失，天晴易受干旱威胁，有“旱包子”之称。土壤有机质、速效磷钾的含量及保肥性能尚可。
房地产市场调研内容有哪些
房地产市场调研的内容有哪些？哪些步骤需要用到定量统计分析方法？ 房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面： （一）宏观环境调研 此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。 （二）城市房地产市场需求状况调研 此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。 （三）消费者购买行为调研 此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况，消费者的现实需求和潜在需求状况，消费者的收入、购买能力及投资类型，消费者的购房意向、动机类型，影响消费者购买行为的社会和心理因素等。 （四）城市房地产供应状况调研 此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。 （五）项目中长期主要竞争者调研 此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。 哪些步骤需要用到定量统计分析方法： 房地产市场调研的程序： 一、调研准备阶段： （一）提出问题，明确目标 （二）进行初步情况分析，必要时进行非正式调查 （三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法 所需收集的资料基本上分为两大类，即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中，普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。 （四）调查问卷设计 （五）拟定调查计划书 计划是市场调查执行者对自身工作的安排，主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。 （六）建立调查组织 实际展开调查工作之前，还应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。 二、正式调查阶段 正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排，通过各种纺织到调查现场获取第一手资料，到相关部门和机构收集第二手资料。 三、分析总结阶段 编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号，以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后，在对调查资料进行分析之前，最好编制编码表格，以防漏掉某些统计项。 资料经过编辑和编码之后，可借助图表对其进行统计汇总，同时对相应统计结果进行分
XXXX年武汉市房地产市场分析报告
2012年武汉市 房地产市场分析报告 地产金融事业部武汉分部 2013年2月28日
2012年武汉房地产市场分析报告 目录 一、2012年武汉市社会经济发展总体情况 二、2012年房地产市场运行总体情况 三、2012年房地产市场供应情况 （一）商品房供应总体情况 （二）商品住宅供应的季度结构分析 （三）商品住宅供应的区域结构分析 （四）商品住宅供应的户型结构分析 四、2012年房地产市场交易情况 （一）商品房销售总量分析 1、2012年武汉市商品房销售情况 2、2012年武汉市商品住宅销售情况 （二）商品房销售均价分析 1、2012年武汉市各月商品住宅销售均价情况 2、2012年武汉市各区商品住宅销售均价情况 3、2012年武汉市写字楼销售均价及环比情况 （三）存量住宅销售总量分析 1、2012年武汉市存量住宅总体销售情况 2、2012年武汉市存量住宅销售结构情况 （四）存量住宅销售均价分析 1、2012年武汉市存量住宅销售均价走势 2、2012年武汉市各区存量住宅销售均价情况 五、2012年月末可售房源情况分析 （一）商品住宅供应面积与销售面积对比分析 （二）商品住宅可售房源的月度分析 （三）商品住宅可售房源的区域分析 六、2012年武汉市土地成交情况 （一）成交土地的用途结构分析 （二）成交土地的区域结构分析 （三）全国性典型房企拿地情况 （四）2012年武汉市成交土地楼面地价排行榜（Top10） 七、2013年房地产市场走势预测
2012年武汉房地产市场分析报告 一、2012年武汉市社会经济发展总体情况 2012年，武汉市大力推进国家中心城市建设，在严峻复杂的宏观经济背景下，努力“稳中求进、好中求快”，抓产业、扩投资、促消费、稳物价、惠民生，国民经济保持了平稳较快的运行态势。 武汉市2012年社会经济发展主要指标 注：数据摘自2012年武汉市统计局网站。 二、2012年房地产市场运行情况 2012年，武汉市在继续执行房地产市场宏观调控政策的同时，积极保持土地供应，落实保障性住房建设任务，全面强化市场监管，确保价格总体平稳。全年房地产市场整体保持平稳的发展态势，开发投资平稳增长，住房成交量明显回升，价格波动趋稳，结构更趋合理。 （一）房地产开发投资继续保持较快增长 2012年，武汉市房地产开发完成投资1574.86亿元，同比增长22.8%。其中，住宅开发完成投资991.41亿元，同比增长32.6%。 （二）房屋施工面积平稳增长 2012年，武汉市房屋施工面积为6862.97万平方米，同比增长15.1%。其中，新开工面积为2141.68万平方米，同比增长2.1％。住宅施工面积5068.97万平方米，同比增长12.6%；其中，住宅新开工面积为1617.07万平方米，同比增长2.2％，占房屋新开工面积的75.5％。 （三）商品房销量明显回升 2012年，武汉市商品房实际销售面积为1692.72万平方米，同比增长11.73％；成交套数173190套，同比增长16.77％。其中，商品住宅销售面积为1331.04万平方米，同比增长22.64％，占商品房总销售面积的78.63％；成交套数为134953套，同比增长24.73％（以上
房地产项目市场定位工作分析
房地产项目市场定位工作分析 作为顾问公司,在接触很多开发商面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性; 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发的时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。 三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查,采用问卷结合座谈的形式,主要根据以下几方面来判断: 1. 现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。 2. 土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如,在京北有一个项目,地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积,发展商进行了大规模整治填湖工作,造成自然景观条件的下降,增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天,该地块的湖泊应该是不可多得的优势,因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。
武汉市土地利用现状分析
课程论文 题 目武汉市08年土地利用现状分析 姓 名蒋乐学 号2008306202472 专 业土地资源管理 指导教师单玉红职 称 中国·武汉 二○一一年九月
武汉市08年土地利用现状分析 摘要：土地是人类一切生产和存在的源泉。它不仅是最基本的自然资源,而且还是价值很高的资产。对人类来说它已不再是宁静纯粹的自然，而是超过了自然的范畴，涵盖了自然、经济、技术等其它社会因素在内的综合体。土地利用在一定程度上反映并制约着区域经济发展的方式、方向和速度，并影响区域可持续发展。土地利用现状是人类长期生产和生活活动的历史产物，又是未来土地利用结构调整的基础，是土地利用规划的主要和基本依据。因此，土地利用现状分析就成为土地资源利用研究中必须的工作。 近年来，武汉作为中部崛起的中心城市，经济飞速发展，中部经济龙头的地位日益凸显。然而，经济的发展在很大程度上取决于对土地资源的合理规划与利用。因此，做好土地利用现状分析，通过对土地资源系统的数量与质量、结构与分布、利用现状与开发潜力等方面的分析，明确规划区域的土地资源的整体优势与劣势、优势土地资源在全局中的战略地位、制约优势土地资源开发利用的主要因素，揭示各种土地资源在地域组合上、结构上和空间拍之上的合理性，明确土地资源开发利用的方向和重点，为制定人地协调发展与强化地域系统功能的土地利用规划提供科学依据。更重要的是实现武汉市经济的更快速的发展。 关键词：武汉土地利用均衡数量结构效益对策 武汉市概况 武汉位于中国中部，是湖北省省会和政治、经济及文化中心。武汉市现有十三个辖区，其中江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、洪山区、青山区为城区，东西湖区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区、汉南区为郊区。武汉全境面积达8494km2，其中农用地面积为556733.21公顷，占全市土地面积的65.1％；建设用地面积为148273.71公顷，占全市面积的17.3％；其他用地占全市面积的17.6％。武汉市人口为，833万人，其中7个中心区的人口为481万人。 近年来，武汉作为中部崛起的中心城市，经济飞速发展，中部经济龙头的地位日益凸显。然而，经济的发展在很大程度上取决于对土地资源的合理规划与利用。因此，做好土地利用现状分析，通过对土地资源系统的数量与质量、结构与分布、利用现状与开发潜力等方面的分析，明确规划区域的土地资源的整体优势与劣势、优势土地资源在全局中的战略地位、制约优势土地资源开发利用的主要因素，揭示各种土地资源在地域组合上、结构上和空间拍之上的合理性，明确土地资源开发利用的方向和重点，为制定人地协调发展与强化地域系统功能的土地利用规划提供科学依据。更重要的是实现武汉市经济的更快速的发展。下面将结合1996年武汉市土地利用状况对2008年武汉是土地利用现状进行分析。 数量的分析 通过统计与调查，可以得到1996年和2008年武汉市各项土地利用类型的土地数量，如下表：
武汉市土地市场的现状分析
收稿日期:2003-12-15 杨兴权:男,1972年生,华中农业大学土地管理学院讲师;研究方向:城市规划和房地产经济 武汉市土地市场的现状分析 杨兴权1) 唐华超 2) (1)华中农业大学土地管理学院,武汉430070; 2) 武汉市国土资源管理局,武汉430014) 摘要 土地作为房地产的基础,其价格的变化对市场的影响很大,土地价格也是政府进行宏观经济调控的主要手段之一。文章在对武汉市的土地市场进行调查分析的基础上,阐述了地价变化的原因以及当前土地市场存在的不足,并提出了培育土地市场的对策。 关键词 土地市场;土地价格;武汉市 武汉市是湖北省省会,位于我国腹地的中心、长江和汉江交汇处,是全国重要的交通枢纽和特大城市,也是华中地区和长江中游的经济、文化、科技和教育中心。长江、汉江把市区分割为汉口、汉阳、武昌三镇,各区的发展方向各异,其中,武昌属于科教中心,汉口为商业中心,汉阳则以工业为主。这种不同的发展特点使得该市地价具有明显的地域性,主要体现在以下三个方面:1以汉口的中山大道、江汉路为中心,由内向外,价位逐渐降低,大部分的低级别地处在离中心城区较远的郊区地带;o从大的区位来看,地价江北高、江南低,南北差异明显;?较高级别的商业用地大部分集中在汉口,较高级别的工业用地主要集中在武昌和汉阳,而级别较高的住宅用地则主要分布在汉口和武昌。 一、土地价格变动的原因分析 地价的影响因素是多方面的,既与国家的政策 法规、经济发展态势等宏观方面的因素有关,又与城市的发展状况、市场供求因素以及居民的购买力等相关联。同时,地价和房价也会相互影响,地价上涨,导致房价上升;房价的上升在一定条件下又会促进地价的上涨。对地价变化进行的原因分析我们主要从宏观和微观两个方面入手。 1.宏观方面 (1)国民经济发展状况。近年来,我国国民经济保持了较快的增长,GDP 平均增长速度为7.8%,经济发展的态势很好,极大地刺激了国内外企业和开发商对房地产市场的投资欲望,全国房地产市场活 跃,地价、房价水平逐步走高,增长势头不减。武汉市房地产市场也呈现出欣欣向荣的景象,交易量剧增,房价由1999年的均价1983.52元/平方米上涨到2002年的均价2103.72元/平方米(资料来源于 5武房指数6)。 (2)土地使用制度改革深化。2002年,国家先后出台了5招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定6、5关于严格实行经营性土地使用权招标挂牌出让的通知6等文件,明确要求全国各地的商业、旅游、娱乐、写字楼和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖、挂牌方式出让。为配合国家政策,武汉市也相应出台并实施了5武汉市土地储备管理办法6、5武汉市土地管理交易办法6、5市人民政府关于经营性用地有偿使用与开发建设实行一费制收费办法的通知6等七个关于土地经营管理的文件,使武汉市的土地市场机制发生了根本转变,从而也影响了武汉市的土地价格。 (3)住房消费政策环境宽松。近年来,在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下,房地产市场投资持续保持较快的增长速度,居民住房消费得到有效启动,呈现供求两旺的发展势头,房地产价格总体水平平稳上涨。2001年,我国住房改革继续深入,货币分房全面实施,提高公有住房销售和租赁价格、加强经济适用房认购和销售管理、加强土地管理、提高土地出让价格、土地交易采取拍卖方式等政策和配套措施相继出台。在这些因素作用下,当年全国房地产市场稳步升温,房屋价格上涨2.2%,土地交易价格上涨1.7%。2002年,住房分配货币化工作进 华中农业大学学报(社会科学版),(总52期)2004(2):58~61 Journal of Huazhong Ag ricultural U niv ersity(Social Sciences Edition)
房地产市场分析的内容与特点(1)
房地产市场分析的内容与特点 房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。 一、房地产市场分析的层次与内容 1、房地产市场分析的层次 房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。 区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。
专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。 项目房地产市场分析是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。 2、房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。 地区经济分析是研究地区的经济环境，它包含①地区经济的基本趋势分析；⑦地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。 区位分析是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；
武汉市房地产项目开发
武汉市房地产项目开发 策划书
目录一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议 五、案例评述
武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉 经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、 消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加 活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨， 房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业 继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。
二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，
房地产营销与市场定位过程
房地产营销与市场定位过程 1 房地产企业的营销过程分析 根据美国营销大师菲利普·科特勒的理论，市场营销过程包括：分析市场机会，研究和选择目标市场，设计营销战略，制定市场营销计划以及组织、实施和控制营销活动。房地产企业的生产过程可以说是对土地、建筑材料和其它物质进行设计加工的过程，由于土地本身的不可移动性和持续增值的特性，土地对房地产产品的价值将起决定作用。不论是先调研后有土地，抑或先有土地后调研，房地产市场营销全过程可作如下划分（见图2—2），但它们不是单向的，而是双向的，即策划、生产、销售是一个无法完全分离、互相影响的过程。 （1）预估市场形势 预估市场形势通常是房地产开发的第一步，指在对国家和房地产开发所在城市的人口统计、政治、经济、法律等宏观条件了解的基础上，重点结合当地的地区政策、城市规划与房地产行业状态，根据自身优势，对欲开发地块进行发展预测和综合评估，判断开发价值，从而做出是否购买土地的决定。 （2）获得土地（国家证书） 获得土地指开发公司按照政府规定的程序获得对欲开发土地的一定期限的使用权(前文的房地产特性中，已提到国家规定的不同使用类型土地使用权一次出让的最高年限)，一般指获得当地土地管理局颁发的《土地使用许可证》。它通常包括办理用地指标、报送征用土地报表、动迁等政府规定的几项手续。 （3）分析市场机会 分析市场机会是在研究购买者行为特性的基础上，依据
市场供需状况和竞争状况，利用科学方法对投资项目进行比较分析，从而初步确定开发种类与开发时机，为后面的各项决策的深入进行提供依据。分析市场机会是市场定位或制定营销策略的依据。 （4）制定营销策略 正确的营销策略制定来源于对市场机会的准确把握和预测，营销策略的制定过程也是房地产项目市场的定位过程。从广义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的核心；从狭义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的依据。本文将市场定位看作营销策略制定的核心。营销策略包括：品牌策略、产品策略、价格策略、渠道策略、广告策略、促销策略等；对应的市场定位也就包
武汉市土地资源利用现状
武汉市土地资源利用现状 武汉市是湖北省省会，地处汉江平原东部，长江与汉江交汇处，市区有武昌，汉口，汉阳三部分，素有“武汉三镇”之称，地理位置介于东经113°41′~115°05′，北纬29°58′~31°22′之间。2007年末，全市总人口828万人，土地土地总面积8494.41平方公里，其中水域面积为2143万平方公里，水域占土地面积的1/4,辖江岸,江汉,硚口,汉阳，武昌，青山，洪山，东西湖，汉南，蔡甸江厦，黄陂，新洲13个区。据统计，2007年武汉国内生产总值35500元；全年城镇居民人均可收入达5371元。根据市统计局出版的《武汉市统计年鉴—2008年》，全市户籍总人口828万人口中非农业人口528万人，以非农业人口计算的城镇化率已达到63.8%，预计到2010年后将达到70%。 武汉市土壤种类繁多，共有8个土类，17个亚类，56个土属，303个土种，其中红壤和黄棕壤分布较广，利用类型多样，土地适应性广泛，利用程度高。土地利用/覆被变化是人类改造和利用自然界 的显著标志,是区域、全球变化的主要驱动因素 之一,对于自然环境系统中的水文过程、生态过 程等有着显著且深刻的影响[1]。在城市化进程中, 随着社会经济的发展,城市周围的大量其它土地 利用类型都转变为城市用地。这种变化将显著影 响区域的水循环过程,使下垫面不透水面积增加, 从而导致城市降雨后,截留、填洼、下渗、蒸发 量减少,产生的地面径流量增大[2],使得城市内 涝的可能性大大增加。而由于城市往往是人口和 财富的聚集地,灾害可能造成的损失将大大增加, 城市洪涝灾害问题已成为影响城市安全的一大障 碍。能否有效抵御和防治城市洪涝灾害已成为现 代城市进行长远规划和实现可持续发展的一个重 要主题[3]。土地利用/覆被变化作为洪涝灾害的主 要孕灾环境之一,严重影响洪涝灾害的致灾过程, 所以探究城市地区土地利用/覆被变化引起的水文 响应,对进一步研究其对城市洪涝灾害的影响变 得极为重要,对于城市地区的洪涝灾害风险评价 及灾害防御等有着极重要的意义。目前,国内在 这方面的研究很少而且仅局限于小流参考文献 武汉市统计信息网。武汉统计年鉴2008【Z】。2008-11-6 殷妍。武汉市生态环境保护与建设研讨【D】。华中科技大学，2004，P13-18 武汉建设年鉴2007年鉴2007【Z】。2007 国家统计局公布的最新数据显示，中国城市化率由1978年的17.9%提高到2004年末的41.8%，参考文献：李慧莲。中国城市化故事如何演绎？【N】。中国经济时报，2005-09-15 城市化正处于加速发展阶段。未来15年城市化率仍将以不低于1%的年均增长率持续增长参考文献：中国城市化面临三大瓶颈【N】。广东建设报，2005-10-26 流域内城市化过程中土地利用/覆盖的巨大变化所引起的流域水流特性的改变是相当剧烈的（1）随着城市的不断扩张，不透水面积大增，流域中原有雨水滞留能力锐减，径流系数大增；（2）城镇用地的大面积出现，地表粗糙度下降，加上道路和排水系统的大量修建，使汇流速度大大加快，缩短了地面径流的汇流时间；随着流域滞水能力降低，汇流速度加大，洪水波形较流域开发前变陡，洪峰流量明显增加。程晓陶，冯智瑶。城市化与现代社会中的水