2011年武汉市土地出让市场分析

2011年武汉市土地出让市场分析
2011年是“十二五”规划的开局之年。

武汉市社会经济保持较快发展，全市地区生产总值预计达6500亿元以上，较2010年增长12%以上，净增1000亿元左右;预计全年可完成财政收入1763亿多元，增长24.5%，经济增长表现出强大后劲。

4月武汉市发布《武汉市2011年度国有建设用地供应计划》，指出“土地供应空间布局应以城市总体规划确定的…主城+新城组群‟、…主城区为核、多轴多心‟空间结构为导向，在确保中心城区重点功能区域供地的同时，逐步向新城组群倾斜，促进主城与新城、中心城区与远城区的协调发展。

”为全年的土地供应结构奠定了基调。

与经济快速增长相反，随着国家房地产调控政策的逐渐深入，在年度楼市政策调控、货币收紧等一系列因素的影响之下，武汉土地市场全年呈现出先热后冷的趋势，市场习惯性底价成交，土地市场明显降温。

一、2011年武汉市土地市场概况
根据武汉市土地交易中心公示，2011年全市土地成交地块258宗，比2010年多出59宗地，成交面积约为2万亩，比2010年略有减少，成交总金额仅539.04亿元，同比下降31%左右。

土地单价约275万元/亩，平均楼面地价为1890元/平方米，同比下降9.05%。

出让土地的平均容积率为2.80，土地利用效率与2010年基本持平。

纵观全年土地交易，第一季度成交金额为199.72亿元，第二季度为141.40亿元，第三季度达62.98亿元，第四季度达134.95亿。

通过年度变化分析可知，第一季度，无论是本土开发商，还是外来开发商，拿地都比较积极，交易量为全年最大，其中，中心城区优质地块依然很抢手，成为名企争抢目标，而郊区尤其是配套不足的远城区一些地块比较受冷落。

可以看出开发企业其实对市场并没有十足的信心。

第二季度，在受到国家出台政策的深度打压后，开发商拿地谨慎，开始出现土地延期拍卖的现象，还有一宗地块流拍，交易量急速下降。

第三季度，远郊地块供应量远超中心城区，由于开发商上半年资金回笼情况不理想，而新政进一步加大调控力度，开发商拿地压力剧增，土地交易市场明显降温，土地出让面积虽有增多，但大都集中于远城区，因此土地总体出让金额仍较少。

第四季度，年底多宗土地的出让使得市场成交额略微上涨。

到四季度，由于传统楼市的“金九银十”销售状态并不理想，开发商资金链更趋紧张，楼市的惨淡使得开发商拿地热情骤减，至年末，国家明确坚持房地产调控不动摇的政策，使得开发商拿地能力和愿望均大大降低。

四季度出现多宗地块因为没有买主，不得不一再延期拍卖，两宗地块流拍，绝大部分地块以底价成交。

二、武汉市环状结构模式下土地市场的运行状况
“十一五”末期，武汉市的环状结构模式已初步形成，环线主干道成为城市核心功能区域的有
机边界。

武汉市的内环线于1995年6月通车，全长30公里，面积约50平方公里;二环线在建，全长52公里，面积约169平方公里;三环线于2010年12月通车，全长88公里，面积约684平
方公里。

四环线已完成规划，全长132.3公里;外环线于2007年12月16日通车，全长188公里，面积约2251平方公里。

一般来说，武汉市主城区呈圈层状结构，四环线呈圈层加组团结构，远郊
区呈组团结构。

内环线包围的是城市的核心区域，二环线包围的是城市的中心区域，三环线包围的是城市的主城区。

图2-1：武汉市主城区环线示意图
(一)各环线成交土地分析
1、总体情况
2011年，武汉市内环线成交土地面积只有22公顷，成交土地的宗数和面积都较少，与“十一
五”期间的平均水平基本保持平衡，这在一定程度上表明武汉市核心城区土地市场基本处于供不应求的状态，核心城区可出让土地依然存在较大短缺;与2010年相比，二环线土地成交面积出现较大幅度下降，与之形成鲜明对比的是三环线土地成交面积的快速上升，三环线成
交面积远大于二环线土地成交面积，这和武汉市环状交通进一步完善紧密相关，随着城市的不断扩张，2010年12月三环线正式全面通车，大量开发商开始关注三环线周边土地，促使三环线土地成交面积不断增加;近年来，武汉市六大新城组群的逐步形成，远城区发展迅速，加大对土地供应量的需求，2010年三环线以外土地成交面积开始激增，2011年武汉市远城区土地成交面积继续保持大幅增加，开始超过主城区成交量。

2、分用地性质土地成交面积
2011年武汉市内环线成交土地中住宅用地面积减少至3.67公顷，其他商业用地为14.54公顷，综合用地面积为4.86公顷，没有出让商服用地;二环线内综合用地成交量和内环线的基本保持平衡，其他商业用地面积较大，住宅用地面积是内环线的10倍;三环线成交土地中，其他商业用地面积较大，占比为47%，体现了三环线随着交通的改善，商业氛围正在逐渐改善;其次是住宅用地面积为194.15公顷，商服用地、工业用地成交面积为较少，基本与二环线持平;远城区土地成交面积最大的是工业用地，《武汉都市发展区“1+6”空间发展战略实施规划》规定，建设9个新型示范园区和14个一般工业园区，6个新城区各自将集中建设一个工业示范园区，其净工业用地不低于20平方公里;汉阳、洪山和青山3个中心城区示范园区和
其他一般工业园区，规模不低于10平方公里。

这体现了武汉市工业发展向远城区布局的组团模式。

与2010年相比，2011年武汉市内环线平均楼面地价4657元/平方米，总体保持平缓上升，二环线内平均楼面地价有所提高，达到3727元/平方米;三环线内平均楼面地价为2109元/平方米;三环线以外楼面地价为1896元/平方米，较之2010年有明显提高。

图2-3-1：2011年武汉市各环线成交土地平均楼面地价统计
4、“地王”分析
以楼面地价、总成交价格、总面积为评价标准，对比分析2011与“十一五”期间出现的地王。

“十一五”期间，以楼面地价为评价标准的“地王”主要分布在内环线，即城市的核心区域;以总价格为评价标准的“地王”主要分布在二环线，即城市的中心区域;以总面积为评价标准的“地王”主要分布在三环线，即武汉市主城区。

这在一定程度上表明，随着武汉市环状空间的
成型，城市中心区域土地出让规模总体减小，出现“寸土寸金”现象;2011年大规模的土地出让沿着城市环线向外扩张分布。

其中，P(2011)157号青山区红卫路街东兴洲村地块拍得200900万元，成为2011年武汉单宗土地总价地王。

值得注意的是，楼面地价“地王”——吉庆街二期地块(P(2011)037号)拍出的楼面地价为9078元/平方米，但是比2009年的楼面地价“地王”——即同一公司在同一区域拍下的一期地块(P(2009)057号)相比，楼面价降低了22.31%;这充分体现了同区域同用途地块的楼面地价较上年度有所下滑。

(二)各环线成交土地容积率分析
容积率是衡量土地开发强度的重要指标之一，容积率的变化能正确反映土地开发强度的变化。

2011年武汉市内环线平均容积率为4.21，与2010年的最高值5.01相比有所下降。

二环线、
三环线平均容积率与2010年基本持平，开发利用较强，三环线的顺利通车和周边基础设施的完善推动三环线土地开发强度的提升。

远城区的容积率较之2010年有明显提高，达到32.53，反映出远城区土地整体的开发强度得到提升。

三、总结
纵观2011年武汉市土地出让市场的发展，主要呈现以下几大特点：
1、全年呈现出先热后冷的趋势
寒冷的楼市拖累了土地市场的热度，土地交易进入了“寒冬期”。

在严厉的调控与土地政策的影响下，开发商存量高、资金链紧张，整体拿地热情不高，2011年武汉土地市场整体呈现低迷状态，全年呈现出先热后冷的趋势。

2、开发商拿地理性、谨慎
由于住宅市场受到了严厉的调控，市场由热转冷，尤其在武汉执行限购后，成交量明显下降。

加之央行多次上调存款准备金率后，商业银行的可贷额度将进一步紧缩，严重影响着开发商
的钱袋子，为保证资金链，2011年开发商拿地趋于谨慎。

以2011年第三季度为例，土地总
体成交情况表现不错，但从几次土地拍卖过程来看，土地平均竞价次数有所减少，溢价成交土地比例有所下降，大部分地块未进入竞拍流程，均以底价成交。

显然在限购、限价、加息、存准率上调等一系列政策调控下，企业拿地逐步趋于理性。

3、地块流拍延期频现、底价成交现象成主流
2011年虽然武汉土地市场遇冷，但不少住宅地块的起始价依然不低，导致土地拍卖频现出现大量地块被延期、甚至流拍现象。

从2011年1月首次土拍开始，武汉就出现土地延期流拍，虽然地方政府下半年加大推地力度，呈现“以量补价”的态势，但拍卖延期、流拍现象依然没有得到缓解。

同时土地底价成交现象也越来越常见，越来越多的地块是“起始价”成交。

以12月最后一场土地拍卖为例，28宗地只卖了70亿元，出现三宗延期，两宗流拍，虽然有南国置业、招商地产出手拿地，但也基本都是底价成交。

4、城中村、老街及旧城改造备受青睐
2011年武汉城市更新加快步伐，加大了旧城改造力度，二环以内城中村改造全面完成，并
加快推进汉正街等旧城改造及二环线外城中村改造。

同时，老街改造地块也是土拍上最为关注的热点之一，其中精武路和吉庆街地块最为吸引眼球，吉庆街又一次创造出了年度“地王”，在武汉旧城改造加速背景下，旧城改造也将会成为重要的拿地方式，企业积极参与旧城和城中村改造，旧城改造成为淡市背景下的“香馍馍”。

5、房产大鳄、中等企业同台竞技
2011年，继招商地产、远洋地产首次相继在武汉拿地后，深圳巨头佳兆业集团在5月27日亦
以6.8亿元人民币成功竞得湖北省武汉市洪山区两宗地块，到了年底，招商地产再次以三家
子公司之手布局汉阳墨水湖，其集团宣称，此举有利于加强华中地区的战略布局，进一步优化土地储备结构。

与此同时，前几年房地产市场的火爆带来大量企业投身房地产开发，其中
中等实力的开发企业占了不少比例，在土地市场上的表现也相当踊跃。

2011年土地供应中
中小体量的地块数量众多。

由于地块体量不大，投入资金门槛不高，这些区位优良的小地块受到中等实力的开发企业青睐。

总的来看，纵观2011年土地市场的整体行情，可以看出国家宏观调控的政策影响正在逐步到位，同时也表明房地产市场正在逐渐回归理性，这为房价进一步下调奠定了基础。

四.土地市场的发展建议
1. 加强市场监测，深入调查研究市场运行状况。

当前土地出让市场发展的不确定因素增多，
土地市场一片冷淡，政府土地管理部门应该要建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变化情况的监测分析，科学预测商品住房和商业用地对土地的需求，深入调查研究，了解当前形势下房地产开发商的思想顾虑和所面临的实际困难，为下一步进行研究和决策提高参考。

2. 调整土地出让的思维模式。

改变传统土地出让中重点考虑城市各大板块的土地出让思维
模式，逐步调整为以环线为基准参考点，使得出让土地的环线布局不断优化的思维模式。

3. 建立起远城区合理的土地出让优化机制。

伴随着远城区土地出让比例的增多，应该要建
立起针对远城区土地出让市场的一套优化机制，远城区具有规模效应居住用地出让，应避免出让土地的功能单一，避免由此产生的居民生活成本的剧增。

4. 广开税源，改变"土地财政"模式。

正在部分地方试点的房产税、地方债等措施，将有助于
地方政府改变现行的财政收入结构，降低土地出让金收入在基金预算收入中的比例。