2011房地产估价案例与分析真题
2011年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析
2011年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析(一)单项选择题1．某商铺的租赁期为15年，租金按每年5％的比例递增，第l 年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8％，则该商铺l5年租金收入的现值为( )万元。
(2009年试题)A．11．41B．11．49C．12．41D．12．49答案：C解析：2．某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为( )年。
(2009年试题) A．37B．40C．43D．50答案：B3．某房地产开发项目，当i1=14％时，净现值为450万元；当i2=15％时，净现值为一200万元，平均资金成本率为l3．2％，基准收益率为l0％。
该项目的财务内部收益率为( )。
(2009年试题) A．13．20％B．14．31％C．14．69％D．14．80％答案：C解析：4．某商铺的购买价格为l00万元，其中60万元来自银行贷款。
该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7％，预计该商铺第l年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为( )。
(2009年试题)A．5．00％B．7．50％C．18．36％D．28．85％答案：C解析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=60×7％／[1一(1+7％)-10]万元=8．54万元(8．54—60×7％)万元=4．3万元。
投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)／资本金(权益资本)=(3+4．34)／40万元=18．36％。
5．赵某以l2000元／m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60％来自银行贷款。
该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为( )。
(2009年试题)A．0．12B．0．21C．1．26D．2．05答案：C解析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=12000×230×60％×l0％／[1一(1+10％)-10万元=26．95万元，偿债备付率=可用于还本付息资金／当期应还本付息资金=34／26．95=1．26。
2011年房地产估价师《案例与分析》考点资料(7).doc
一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等各种类型的房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求1．掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法：2．掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；3．掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；来源建设工程教育网4．熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；5．熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；6．熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；7．熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；8．了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；9．了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。
二、内容讲解第三节商务办公房地产的估价一、商务办公房地产及其特点（一）商务办公房地产及其分类商务办公楼，俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
写字楼的业主往往以行之有效的物业管理，以出租经营的方式达到房地产保值、增值和收益的目的。
写字楼的使用者是指能够支付租金的，进行管理、技术、专业服务和文书处理的经济实体，如金融机构、贸易、咨询服务公司等。
写字楼可从不同的角度、按照不同的标准进行分类与分级。
按建筑面积的大小，可将写字楼分为小型、中型和大型写字楼。
其中，建筑面积在1万㎡以下的，为小型写字楼；建筑面积在1～3万㎡的，为中型写字楼；建筑面积在3万㎡以上的，称为大型写字楼，有些大型写字楼的建筑面积可达10万㎡以上。
2011年房地产估价师考试《案例分析》课程讲义（51）
（⼆）市场法估价测算过程 1.可⽐实例的选取 估价⼈员通过市场调查，按照⽤途、结构、地段等级等相同或相似，成交⽇期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A．B．C三个可⽐实例，具体情况见下表（房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况⽐较略）。
项⽬实例A 实例B 实例C 估价对象 坐落 ×路×号 ×路×号 ×路×号 ×路×号 ⽤途写字楼写字楼写字楼写字楼 交易情况协议拍卖招标协议 交易⽇期 06.12.10 06.2.10 06.4.10 06.10.10 成交价格 6300元/㎡ 6750元/㎡ 6760元/㎡ 地上建筑层数 26 28 30 30 个别因素⼀般⼀般⼀般⼀般 付款⽅式⼀次性⼀次性⼀次性 2.⽐较修正过程 （1）交易情况修正 由于实例B．C的交易⽅式为拍卖、招标，故较正常价格偏⾼，分别偏⾼2％和1％，故实例A．B．C的交易情况的修正系数分别为100/100，100/102，100/101. （2）交易⽇期修正 根据调查得知，该类房地产的价格⾃2005年12⽉起平均每⽉上涨0.5％，故实例A．B．C的交易⽇期修正系数分别为：105/100，104/100，103/100. （3）区域因素修正 估价⼈员经过认真调查分析，实例A．B．C的区域因素状况和估价对象⽬前的区域因素状况进⾏了⽐较，确定区域因素修正系数分别为100/99，100/101，100/100. （4）个别因素修正 估价⼈员经过逐项认真调查分析，确定实例A 、B．C的个别因素状况⽐估价对象分别差2％、好1％、差1％（具体分析判断过程略），故： 实例A．B．C的个别因素修正系数分别为100/98，100/101，100/99.▲… 3．求取⽐准价格 实例A：6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（ 100/98） =6818（元/㎡） 实例B：6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（ 100/101）=6747（元/㎡） 实例c：6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）=6963（元/㎡） 由于三个实例与估价对象的类似程度⾮常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位⽐准价格： 单位⽐准价格=（6818＋6747＋6963）/3＝6843（元/㎡） 故运⽤市场法的估价结果为： ⽐准价格=6843×30 000 =20529.00（万元）。
2011年房地产估价师《案例与分析》考点资料.doc
表1房地产估价报告评审标准（100分）说明：标准中黑体显示条款为强制性条款，主要包括“重要内容缺失、原则性错误和严重质量缺陷”三方面内容，这是估价报告必须遵守不得违反的原则性标准，所评审估价报告违反其中表1—1市场法评审标准（60分）表1－2收益法评审标准（60分）表1—3—1成本法（房地）评审标准（60分）表1－3－2成本法（建筑物）评审标准（60分）表1－3－3成本法（土地）评审标准（60分）表1-5基准地价系数修正法评审标准（60分）表1-6抵押估价评审标准（20分）房地产估价报告不合格内容——重要内容缺失、原则性错误与严重质量缺陷一、估价报告重要内容缺失结果报告重要内容缺失：包括估价委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值类型与定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果所出现的缺失。
技术报告重要内容缺失：包括实物状况描述与分析、权益状况描述与分析、区位状况描述与分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定所出现的缺失。
来源建设工程教育网其他重要内容缺失：包括致委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设与限制条件及附件所出现的缺失。
来源建设工程教育网二、估价基本事项出现的原则性错误1、估价对象用途与产权界定出现错误的；2、估价时点与法定估价时点或与委托协议中估价时点不一致的；3、价值类型选择或价值定义出现严重错误的；4、虚构、编造估价对象与可比实例及其实物状况、区位状况、权益状况的；5、滥用估价假设的；三、估价依据与运用中的严重质量缺陷6、必要的估价法律、法规依据和估价技术标准依据没有选取列明，且在估价报告分析中没有体现的；（原则性错误）7、估价法律、法规依据和估价技术标准依据运用出现严重错误的；（原则性错误）8、拆迁估价报告法律依据中未列明《城市房屋拆迁估价指导意见》建住房[2003]234号，且未按该标准要求估价的，或已列明《城市房屋拆迁估价指导意见》，但实质并未按该标准要求估价的；9、抵押估价报告法律依据中未列明《房地产抵押估价指导意见》建住房[2006]8号，并未进行优先受偿款分析、变现分析说明的，或已列明《房地产抵押估价指导意见》，但实质并未进行优先受偿款分析、变现分析说明的；四、估价分析测算过程严重质量缺陷10、估价技术路线确定与估价方法选择出现错误的；11、估价结果报告、技术报告中估价方法选用不一致的；12、估价方法运用出现严重错误，包括价格测算过程、计算公式选用、计算结果出现严重错误的；13、估价基本数据、估价参数选取错误或明显偏离客观实际的；五、估价结果表述与披露严重质量缺陷14、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告中估价结果不一致的；15、注册房地产估价师声明、估价假设限制条件与估价结果报告、估价技术报告内容自相矛盾的；16、对估价结果有重大影响且存在一定不确定性的因素，未在估价假设和限制条件中说明或披露，且报告未就该因素对估价结果可能产生影响进行说明的；或虽在估价假设和限制条件中说明或披露，但报告未就该因素对估价结果可能产生的影响进行说明的；17、估价报告应用有效期不符合有关规定的；来源建设工程教育网六、估价报告中属于估价行业管理负责审查的严重质量缺陷18、估价机构资质执业等级或期限不符合要求的；19、估价报告中无专职注册房地产估价师签字，或签字的专职注册估价师不足两名，或签字估价师超出注册有效期，或冒用其他注册房地产估价师签字的；20、估价人员应该回避而未回避或违反其他职业道德行为出具估价报告的；21、以个人、分支机构名义和盖分支机构公章或盖公司内设机构、部门印章出具估价报告的。
房地产估价案例与分析_第一章(6)_2011年版
1、甲公司以每平方米建筑面积8 000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5 000 m2的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费10万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志。
在正常情况下，若设甲公司的实际花费为C，则( )万元。
A:C<4 000B:C=4 000C:C=4 010D:C>4 010答案:D2、甲公司以每平方米建筑面积8 000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5 000 m2的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费10万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志。
之后，上级令甲公司售出写字楼，这期间写字楼市场价格未发生任何变化，设此时该写字楼的售价为P，在正常市场条件下，P最可能的取值为( )万元。
A:P<4 000B:P=4 000C:4 000<P<4 010D:P=4 010答案:A3、某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460 m2。
因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600 m2，该公司认为建600 m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1 000 m2的写字楼。
现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估A:政府房地产管理部门B:政府规划管理部门C:政府土地管理部门D:上级总公司答案:B4、某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460 m2。
因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600 m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1 000 m2的写字楼。
现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。
评估时依据的建筑面积应为( )m2。
A:460B:600C:800D:1 000答案:D5、某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460 m2。
2011年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案
2011年房地产估价案例与分析试题及答案一、问答题（共3 题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。
估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。
分别测算得到该商业用房的月租金为280元/M2、300元/M2和350元/M2。
然后根据最高最佳利用原则选取350元/M2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30％的运营费用后，求出年净收益为2940元/M2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。
请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？（二）甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。
站内建有营业楼及加油棚各1幢。
有若干个储油罐、加油机和加油枪。
现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值.请问：1．该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2．乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？二、单项选择题（共3 大题，10 小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000 M2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。
2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。
截至该时点，2009年申请的抵押货款余额为2亿元。
当地同类房地产抵押贷款成数一般为50％；2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。
房产估价案例与分析能力测试及答案
2011年房产估价案例与分析能力测试及答案案例分析一：A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。
B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向有关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。
拆迁前委托C二级房地产估价机构，进行了拆迁评估。
B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以进行。
此期间，商业中心建设按期进行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。
并及时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。
随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司进行经营；而E经贸公司由于自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。
在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行进行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。
1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理( )手续?A．向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请B．向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请C．向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D．向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆迁正确的说法是( )。
A．A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁B．B房地产开发公司组织有关人员直接强制拆迁C．A市人民政府责成有关部门强制拆迁D．A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁E．A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院进行强制拆迁3．按国家有关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有( )名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师A、3B．4C．5D．7E．94、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括( )。
房地产估价案例与分析真题
房地产估价案例与分析真题————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期：ﻩ２０11年房地产估价案例与分析试题一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下)（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。
由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短,乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况,并询问了其评估期望值。
估价中选用收益法为主要的估价方法,搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为2８0元/㎡、３00元／㎡和350元／㎡,然后根据最高最佳利用原则选取350元／㎡作为该商业用房的有效毛收入,扣除３0%的运营费用后，求出年净收益为2940元/㎡,再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。
【请问】上述估价工作中有哪些错误或不当之处［答疑编号950２６302０101］【正确答案】1）乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘直接根据甲上市公司提供的该商业用房的全面详细状况进行评估不当，估价师必须进行实地踏勘，了解房地产的实际状况、周边环境、市场氛围，才能准确估价。
直接使用甲提供的资料，是一个实际价值，而估价应该使用市场价格平均水平。
2）租金的选取根据最高最佳利用原则选取350元／㎡，不正确；应该给出依据，使用平均值或加权平均法，而且3个比较实例差异较大。
3）计算有效毛收入时没有考虑空置率；本题空置率是考点，因为题目说了是某处空置的商业房产，后面没有进行空置率的计算。
4）选用银行贷款利率为折现率。
收益法的计算是选用报酬率，报酬率不能等同于折现率，不能用银行货款利率。
ﻫ(二)甲公司拥有的某汽车加油站，于１年前进行了装修改造,站内建有营业楼及加油棚各一幢,有若干个储油罐、加油机和加油枪。
现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务,为此转让该加油站,委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。
2011 年房地产估价师案例分析试题参考答案
2011 年试题参考答案一、问答题（一)评分要点:1.乙评估机构未对估价对象进行实地查勘。
（2 分）（或: 未对甲公司提供的资料进行核实， 2 分；未对估价对象拍照， 1 分）2.乙评估机构不应向甲上市公司询问评估期望值。
（2 分)3.确定有效毛收入时应考虑适当的房屋空置率。
（2 分）（或: 不应把租金直接作为有效毛收入2 分）4.不应选用350 元/㎡作为估价对象的客观租金（或应采用三个可比实例的平均值；曲解最高最佳利用原则)。
（2 分)（或: 未说明收益年限， 2 分）5.不应选用银行贷款利率作为折现率。
（2 分）（二）评分要求:1.（1）加油站的房屋（1分）、构筑物（1 分)及其占用范围内的使用权。
（1分)（2）加油站的设施设备以及工器具等动产。
（1分）（3）加油站的特色装饰装修。
（1分）（4）加油站的特许经营权。
（1分)2.（1）加油站的房地产权属证书（房屋所有权证、国有土地使用证)（1分)（2）加油站的设施设备情况（储油罐、加油机等的数量、型号、规格等)。
（1分)（3）加油站的营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同。
（1分)（4）加油站近3年的经营状况及财务报表。
（1 分）（三）评分要点:1.四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。
（2 分)2.（1）对实例A 应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3 年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总。
（2 分) （或调整至完整权利状态下的价格）（2）对实例B 应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。
（2 分)（3）对实例C应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。
（2 分) （或测算合并后的增值收益)（4）对实例D应进行临街宽度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。
（2 分）二、单项选择题1.B 2 D 3.C 4.D 5.C 6 D 7.D 8.A 9.B 10.D三、指错题1.价值定义表述不准确，缺少"但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响"等内容。
2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解 【圣才出品】
2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。
A．判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B．估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C．所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D．估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围【答案】B【解析】A项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较；BD两项，不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度，即估价误差要有个度，要有一个合理的误差范围；C项，所有的评估价值都有一定程度的误差，即：评估价值＝真实价值＋误差。
2．某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。
因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需要重新装修。
预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。
若月报酬率为0.5%，则该住宅因被淹造成的损失为（）元。
A．49627B．57647C．65548D．65920【答案】C【解析】由题意，该住宅因被淹而造成的损失为：3．关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。
A．确定估价时点在先，得出评估价值在后B．得出评估价值在先，确定估价时点在后C．确定估价时点与得出评估价值应同时进行D．确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以【答案】A【解析】价值时点原则要求估价结果是在估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。
遵循价值时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价值就算遵循了，更本质的是确定价值时点应在前，得出评估价值应在后，而不是有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间的价值。
房地产估价理论与方法真题2011年
房地产估价理论与方法真题2011年一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1、关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。
A．判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B．估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C．所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D．估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围2、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。
预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。
若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成损失为( )万元。
A．49627 B．5764.7 C．65548 D．659203、关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是( )。
A．确定估价时点在先，得出评估价值在后B．得出评估价值在先，确定估价时点在后C．确定估价时点与得出评估价值同时进行D．确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以4、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的( )。
A．相互影响性 B．寿命长久性 C．数量有限性 D．保值增值性5、某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5%，该商铺实际增值额为( )万元。
A．610.00 B．619.05 C．650.00 D．761.906、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估( )。
A．挂牌底价 B．正常市场价格C．竞买人可承受的最高价 D．最可能的成交价7、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是( )。
A．建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B．建筑物重置成本和重建期间的经济损失C．建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D．建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失8、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。
房地产估价案例与分析_第二章(13)_2011年版
1、××健身中心位于城南，处于商务区，为一大型全套健身中心，其项目十分齐全，基本涵盖了各项健身运动，从国外引进了大批先进的健身器材，其教练也都是经过专业培训的老师，现委托评估机构对其进行估价。
商业房地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的( )。
A:固定性B:骤增性C:衰减性D:无限性答案:C2、××健身中心位于城南，处于商务区，为一大型全套健身中心，其项目十分齐全，基本涵盖了各项健身运动，从国外引进了大批先进的健身器材，其教练也都是经过专业培训的老师，现委托评估机构对其进行估价。
此健身中心处于商业区中主道上比出租距近数米远的侧道上的价值要( )。
A:高B:低C:同等D:视情况而定答案:A3、某幢大厦为六层综合楼，其中一至三层为商场，四至六层为写字楼，商场为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有。
该大厦的土地价值为3 500万元，房地总价值为5 000万元，其中商场的房地价值为3 000万元，写字楼的房地价值为2 000万元。
请按照A:40％B:50％C:60％D:70％答案:C4、某幢大厦为六层综合楼，其中一至三层为商场，四至六层为写字楼，商场为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有。
该大厦的土地价值为3 500万元，房地总价值为5 000万元，其中商场的房地价值为3 000万元，写字楼的房地价值为2 000万元。
请按照房地产价值进行分摊的方法来分别计算：乙公司分摊的地价数额为( )万元。
A:1400B:1800C:2100D:3000答案:A5、出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产业主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。
采用收益法估价关键是求取租金收益，在租期内(毁约除外)应根据( )计算净收益。
A:租赁合同B:租金水平C:税金D:经营费用6、出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产业主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。
2011年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解 【圣才出品】
2011年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解一、问答题（共3题，每题10分）（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。
估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。
分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2。
然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。
请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？答：上述评估工作中的错误或不当之处及其理由具体如下：（1）不当之处：乙评估机构未对估价对象进行实地查勘（或：未对甲公司提供的资料进行核实，未对估价对象拍照）。
理由：估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场，观察、检查、记录估价对象状况。
俗话说“百闻不如一见”“眼见为实”，对于房地产来说尤其如此，因为房地产具有独一无二特性，且其价值与区位密切相关。
实地查勘估价对象是做好房地产估价不可省略的最重要的工作步骤之一。
任何房地产估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘。
实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。
另外，直接使用甲提供的资料，是一个实际价值，而估价应该使用市场价格平均水平。
（2）不当之处：乙评估机构向甲上市公司询问评估期望值。
理由：评估机构进行评估应遵守“独立、客观、公正”原则，该原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。
所谓“独立”，就是要求估价师和估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、实践经验和职业道德进行估价。
2011年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解 【圣才出品】
2011年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．房地产投资适合作为一种长期投资。
关于其原因分析，错误的是（）。
A．土地不会毁损B．地上建筑物有耐久性C．变现性差D．土地使用权年限较长【答案】C【解析】房地产投资非常适合作为一种长期投资的原因有：①土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；②地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。
C项，变现性差是指房地产投资在短期内无损变现的能力差，这与房地产资产的弱流动性特征密切相关，是房地产投资的特性之一。
2．房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。
A．增量供给B．存量供给C．潜在供给D．总量供给【答案】A【解析】房地产开发投资，是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。
房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。
3．关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。
A．区位选择异常重要B．不易产生资本价值风险C．存在效益外溢D．易受政策影响【答案】B【解析】受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。
房地产投资的特性有：①区位选择异常重要；②适于进行长期投资；③需要适时的更新改造；④易产生资本价值风险；⑤变现性差；⑥易受政策影响；⑦依赖专业管理；⑧存在效益外溢和转移。
4．商品房开发市场通常是典型的（）市场。
A．完全竞争B．垄断竞争C．寡头垄断D．完全垄断【答案】B【解析】由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。
房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。
估价复习题2011
•
4.净收益率与运营费用率的关系是（ ） A．净收益率=运营费用率 B．净收益率>运营费用率 C. 净收益率<运营费用率 D. 净收益率+运营费用率=1
• 标准答案：d • 解析：净收益率与运营费用率的关系是一种互补的关系。
•
5.用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的 以外，应选取（ ）净收益作为估价依据。 A.类似房地产的客观 B.类似房地产的实际 C.类似房地产的最高 D.类似房地产的最低
• 标准答案：a • 解析：类似房地产的最高、最低、实际价格只是一些偶然 因素在起作用，并不能代表社会平均的收益水平。
• 6.与报酬率性质不同的名词有（ ） A.利息率 B.折现率 C.内部收益率 D.空置率 • 标准答案：d • 解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬 率的性质不同。
•
7.在收益法估价中，对于单独土地的估价，是根据（ ） 确定收益年限。 A.土地的整个使用年限 B.土地的剩余使用年限 C.建筑物的整个使用年限 D.建筑物的整个使用年限
• 标准答案：b • 解析：土地取得收益的时间是与该块土地实际相关的剩余 使用年限决定的。
•
8.某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平 方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180 元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是 200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门 市现在带租约出售时的正常价格是（ ） A.700000元 B.695554元 C.777268元 D.800500元
习 题 课
1、计算题 2、单项选择题 3、多项选择题 4、混和选择题 5、案例分析
计算题 1、为评估某宗房地产的正常市场价格，选取了A、B、C三 宗类似房地产的交易实例作为可比实例，有关资料如下： 可比实例A、B、C成交价格分别为5000元／平方米、4800元 ／平方米、5300元／平方米；成交日期2007年1月1日， 2007年4月1日，2007年8月1日；交易情况 ： +2% +3% －2%；房地产状况 －2% －6% +4% 该类房地产的市场价格从2007年1月1日至2007年6月1日平 均每月比上月上升0.3%，以后平均每月比上月上升0.1%。 试利用上述资料估算该房地产2007年9月1日的正常市场价 格。
2011年房地产估价师考试《案例与分析》真题与解析精校版
2011年房地产估价案例与分析试题及答案一、问答题（共3 题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。
估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。
分别测算得到该商业用房的月租金为280元/M2、300元/M2和350元/M2。
然后根据最高最佳利用原则选取350元/M2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30％的运营费用后，求出年净收益为2940元/M2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。
请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？（二）甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。
站内建有营业楼及加油棚各1幢。
有若干个储油罐、加油机和加油枪。
现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值.请问：1．该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2．乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？（三）某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的一沿街小型商铺的市场价值。
该商铺形状方正，权利状况完整。
注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法，但仅收集到A、B、C、D四个交易实例。
实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B系兄弟之间转让；实例C 系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。
除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。
1.四个交易实例是否可以选作可比实例？2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整？二、单项选择题（共3 大题，10 小题，每小题2分。
[工程类试卷]2011年房地产估价师(房地产估价理论与方法)真题试卷及答案与解析
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2011年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。
（A）判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较（B）估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准（C）所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值（D）估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围2 某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。
预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。
若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成损失为( )万元。
（A）49627（B）5764.7（C）65548（D）659203 关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是( )。
（A）确定估价时点在先，得出评估价值在后（B）得出评估价值在先，确定估价时点在后（C）确定估价时点与得出评估价值同时进行（D）确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以4 经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的( )。
（A）相互影响性（B）寿命长久性（C）数量有限性（D）保值增值性5 某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5%，该商铺实际增值额为( )万元。
（A）610.00（B）619.05（C）650.00（D）761.906 在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估( )。
（A）挂牌底价（B）正常市场价格（C）竞买人可承受的最高价（D）最可能的成交价7 在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是( )。
（A）建筑物重置成本和土地使用重新取得成本（B）建筑物重置成本和重建期间的经济损失（C）建筑安装工程造价和重建期间的经济损失（D）建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失8 某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。
房地产估价案例与分析_模拟卷二_2011年版
1、一、问答题(共3题，每题10分)(一)B公司于1998年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地使用权，1998年5月开始施工、预计竣工时间为2001年5月。
工程于1999年7月因资金原因停建。
建筑物为高层建筑，共18层，第1～4层为裙楼，用途为商业用房，5～18层为塔楼，用途为办公用房，该建筑停工时主体己达12层，2001年5月该公司寻找到合作伙伴、委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估，核定其现状价值，为合作提供依据。
请说出(1)评估该综合楼的技术路线；(2)应搜集、审核哪些资料?(二)相邻房地产合并，其价值往往会升高，各自的增值额应如何分配?(三)S开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价。
该出让地块规定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓。
为获得该地块，作为代理S开发商投标的估价人员，你认为应采用何种估价方法，要做哪些具体工作?A:法律B:行政法规C:地方性法规D:行政规章答案:(一)（1）①成本法：土地的重新购置成本，建筑物已完成部分的重新建造成本，加上利息、利润及相关税费等。
②假设开发法；通过比较法等方法预测续建完成后的房地价值，扣除尚需投入的建造成本、专业费用、利息、利润等。
（2）①《国有土地使用权证》。
②《建设用地规划许可证》。
③《建设工程规划许可证》。
④《土地使用权出让合同》及交纳土地使用权出让金凭证。
⑤《施工许可证》。
⑥施工图纸、施工图预算、施工合同。
⑦已完工部分的工程质量状况证明和已完成工程量证明。
(二)增值额分配有三种方法：A．以合并前各自的单价为基础进行分配；B．以合并前各自的面积为基础进行分配；C．以合并前各自总价值为基础进行分配。
三种方法的计算结果根据影响程度大小不同，取加权平均值可得出增值分配率，其中第一种方法的计算结果应占较大的权重比例。
(三)首先对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积等作全面的了解。
其次，通过对市场情况调查，对当地高级宾馆、酒店、高级公寓的供求趋势进行预测，进而对投资项目做出决策。
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2011年房地产估价案例与分析试题一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。
由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。
估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元／㎡、300元／㎡和350元／㎡，然后根据最高最佳利用原则选取350元／㎡作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/㎡，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。
【请问】上述估价工作中有哪些错误或不当之处[答疑编号950263020101]【正确答案】1）乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘直接根据甲上市公司提供的该商业用房的全面详细状况进行评估不当，估价师必须进行实地踏勘，了解房地产的实际状况、周边环境、市场氛围，才能准确估价。
直接使用甲提供的资料，是一个实际价值，而估价应该使用市场价格平均水平。
2）租金的选取根据最高最佳利用原则选取350元／㎡，不正确；应该给出依据，使用平均值或加权平均法，而且3个比较实例差异较大。
3）计算有效毛收入时没有考虑空置率；本题空置率是考点，因为题目说了是某处空置的商业房产，后面没有进行空置率的计算。
4）选用银行贷款利率为折现率。
收益法的计算是选用报酬率，报酬率不能等同于折现率，不能用银行货款利率。
（二）甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造，站内建有营业楼及加油棚各一幢，有若干个储油罐、加油机和加油枪。
现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。
【请问】1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？[答疑编号950263020102]【正确答案】1.该估价项目的估价对象范围具体应包括：加油站土地；营业楼及加油棚各一幢及其装修；特许经营权等无形资产。
2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供资料：1）企业合法经营资料：企业营业执照、经营许可证；2）房地产合法资料：土地使用权证、房屋产权证；3）加油站基本资料：油罐数量、容量、储备汽油类型、房屋装修情况、机器设备规格型号、折旧情况；4）财务经营状况资料：近三年财务报表、企业经营收益资料（包括每天加油量、油价、每天销售油量）、经营费用资料（进货成本、进货次数等）；5）特许经营权的资料：是否存在成品油特许经营权带来的超额利润。
（三）某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的—沿街小型商铺的市场价值。
该商铺形状方正，权利状况完整。
注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法，但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。
实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B系兄弟之间转让；实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。
除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。
【请问】1.四个交易实例是否可以选作可比实例?2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整?[答疑编号950263020103]【正确答案】1. 四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性，可以选作可比实例，但要进行可比实例系数修正。
2.需要进行的修正和调整：1）实例A，要用市场租金，对实例A合同租金价格进行调整，应调高达到市场租金标准。
2）实例B，属于利害关系人之间的交易，价格低于正常市场价值，需要进行交易情况修正，将价格调高。
3）实例C，相邻房地产的合并交易，价格高于正常市场价值，也是需要进行交易情况修正，将价格调低。
4）实例D，房地产形状是L形，需要进行房地产状况修正，将增加的价格部分调低。
二、单项选择题（共3大题.，每小题2分，每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000㎡的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。
2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。
截至该时点，2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。
当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。
2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼作出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。
甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。
1.2010年3月1日该综合楼的再次抵押价值为（）亿元。
A.10B.11C.13D.15[答疑编号950263020104]【正确答案】B【答案解析】房地产价值15，抵押余额2，抵押成数0.5 则 15－2/0.5＝11首次抵押后的房地产再次抵押的价值。
再次抵押价值为房地产的价值大于已担保的债权的余额部分，即房地产的再次抵押价值不得超过该房地产价值与它已担保债权价值的正值算术差。
2.2011年7月1日该综合楼的被征收价值为（）亿元。
A.12B.14C.15D.16[答疑编号950263020105]【正确答案】D【答案解析】被征收价值《国有土地上房屋征收评估办法》：对居住房屋价值补偿，不得低于房屋征收决定公告之日同区位新建普通商品房的市场价格，对非居住用房价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日类似房屋的房地产市场价格。
因此该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元即为被征收价值。
无论是住宅还是商铺，都是房屋，都适用同一原则，就是市场价。
3.征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应（）。
A.委托房地产估价机构评估确定B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定C.由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定[答疑编号950263020106]【正确答案】C【答案解析】《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条：被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
4.政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为（）。
A.征收补偿方案B.行政诉讼权利C.行政复议权利D.搬迁期限[答疑编号950263020107]【正确答案】D【答案解析】国有土地上房屋征收与补偿条例第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。
公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
也可以用排除法，补偿方案是一定要公告的，行政复议和行政诉讼是并列的，有复议的权利就有诉讼的权利，所以如果选其中一项，另外一项也一定得选，而题目是单选题，所以2个都排除。
（二）甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。
乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。
经调查，甲公司的债务情况如下：拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。
在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万平方米，其中已售出3万平方米。
经评估，该办公楼的市场价格为6000元／㎡，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。
5.法院第一次拍卖的保留价应为（）万元。
A.7500B.9600C.12000D.18000[答疑编号950263020108]【正确答案】C【答案解析】《最高人民法院关于人民法院在民事执行中拍卖变卖财产的规定》第八条规定：“拍卖应当确定保留价。
拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。
人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十”。
拍卖保留价：总建面5万平米，已销售3万平米，拍卖时市场单价6000元／㎡，6000×（5-3）=12000万元6.拍卖完成后，首先应支付的费用为（）。
A.施工单位工程款B.银行贷款C.第三方欠款D.拍卖变现时的费用及税金[答疑编号950263020109]【正确答案】D【答案解析】参见教材P26。
7.拍卖变现时的费用及税金不包括（）。
A.拍卖佣金B.营业税及附加C.评估费D.房地产税[答疑编号950263020110]【正确答案】D【答案解析】参见教材P26。
（三）甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。
经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。
该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度被降至120m。
酒店现已按期竣工。
为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。
经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。
8.对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为（）。
A.修复费用法B.损失资本化法C.赔偿实例比较法D.损害前后差价法[答疑编号950263020111]【正确答案】A【答案解析】不涉及损害后修复的费用，不适宜修复费用法。
损失资本化法：功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。
赔偿实例比较法：规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元。
损害前后差价法：规划调整使用成本年均高出2万元。
9.规划调整给该开发项目造成的损失不包括（）。
A.投资利息损失B.土地价值减损C.前期工程费损失D.酒店品质受损造成经营收益损失[答疑编号950263020112]【正确答案】B【答案解析】规划调整给该开发项目造成的损失不包括：规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元包括前期工程费损失。
使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。
这部分是酒店品质受损造成经营收益损失。
酒店现已按期竣工则不包括投资利息损失，但前期工程费多支出，所以会产生相应的投资利息损失。
土地的使用年限未缩短，容积率没有变，所以土地价值未减损，不包括土地价值减损。
10.规划调整给该酒店造成的价值减损额为（）万元。
A.655.85B.682.08C.1675.85D.1702.08[答疑编号950263020113]【正确答案】D【答案解析】简单的收益计算1020+ 50/7%（1- 1/（1+7%）37）+2/7%（1- 1/（1+7%）37）=1702.08三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。