经营性物业抵押贷款管理办法

招商银行经营性物业抵押贷款管理办法

第一章总则

第一条为规范我行经营性物业抵押贷款管理，促进业务健康发展，根据国家有关法律法规和我行相关制度，特制定本办法。

第二条经营性物业抵押贷款是指我行向合法持有经营性物业的客户发放的，以经营物业收入作质押和主要还款来源，并以该物业作抵押的中长期贷款。

本办法所称经营性物业是指已经竣工验收并投入商业运营，通过出租等经营方式在较长时期内能够获得较为稳定现金收入的商业房产，包括商场、商铺、办公楼、酒店及出租型公寓、专业市场、工业厂房和仓储设施等。

第三条经营性物业贷款管理遵循“严格限定贷款用途、合理匡算贷款金额、专户监管经营收入、动态测评押品价值”的原则。

第四条经营性物业抵押贷款仅可用于以下用途：

（一）该经营性物业的扩建、装修和改造。如工程仍有未结

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工程款的，须优先用于归还工程款。

（二）归还/置换建造或购买该经营性物业的银行借款和股东借款。

（三）购建新物业，但仅限于非开发商类借款人。

第五条开发商以经营物业抵押申请贷款用于滚动开发的，不得办理经营物业抵押贷款，必须按房地产开发贷款进行管理，不在本办法范围之内。

第六条本办法适应于我行境内各机构，包括境内分行以及总行业务经营部门（以下简称经办行）。

第二章业务准入标准

第七条借款人必须具备以下条件：

（一）经工商行政管理部门（或上级主管机关）核准登记的企业法人或其他经济组织。

（二）经营管理规范，财务状况良好，无不良信用记录。

（三）持有有效贷款卡，在我行开立基本账户或一般结算账户。

（四）具有拟抵押物业的合法经营资格，已取得了相关资质－2－

和批文。

（五）合法拥有经营性物业的全部产权，具有对物业的独立的经营权、收益权和处置权，无产权及其他法律纠纷，具有丰富商业经营管理经验，可保证物业持续良好经营。第三方物业抵押原则上不接受。

（六）同意将物业经营收益作为贷款质押担保，同意将物业经营所产生的收入归集我行指定账户并接受我行监管。

（七）满足我行要求的其他条件。

第八条经营性物业须具备以下基本准入条件：

（一）原则上为经办行辖内物业，地理位置优越，所在地有我行机构。

（二）经营性物业的建造符合当地政府总体规划，经营符合国家产业政策和我行信贷政策。

（三）物业产权清晰，已经竣工验收合格并取得完全产权证，装修及施工款项已经按合同进度正常结算；贷款提用后不存在影响抵押物处置的拖欠工程、装修及税费等款项；

（四）经营物业已正式投入商业运作，借款人对物业的经营权、收益权清晰，经营物业的预期收入充足和稳定，原则上要求贷款期内物业经营净收入（物业预期经营收入-物业经营必须支出）

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能完全覆盖贷款本息。

（五）经营物业楼龄原则上不超过15年。

（六）物业能办理合法有效的房地产抵押登记手续，未来经营收入能办理质押登记手续。

（七）原则上贷款期限不超过10年且不超过物业自身经营期限到期前3年。

第九条不同物业准入要点

（一）办公楼及大型商场物业

1.物业应位于一、二线城市商业中心或商务中心区，对于三、四线城市经营物业审慎办理；

2.出租率合理。新竣工两年以内的综合商业中心、办公楼，已经签订出租意向书或正式租赁合同的面积占比超过70%；如已正式运营两年以上，出租率应不低于80%，一般商铺出租率应不低于85%；

3.物业租金合理，租金符合当地同区域合理的租金水平，租金欠缴不超过5%；

4.原则上为物业整体（整层或整栋，含物业分摊土地及附属设施设备）抵押。除临街商铺外，对综合商业中心不单独接受地面第三层以上楼层的抵押。大型商场物业应审慎评估互联网购物发－4－

展对实体经营的影响，要求为具备相应规模的大型综合体，面积应不低于30000平方米；

5.抵押率原则上不超过60%；

6.原则上期限最长不超过10年。

（二）酒店及出租型公寓

1.物业位于城市商业中心或商务中心区。

2.正式运营时间超过两年，出租率不低于80%。

3.租金价格合理，欠缴不超过5%；酒店需符合我行住宿行业信贷政策中对优先支持类客户的管理人和出租率的基本要求。

4.原则上为物业整体（整层或整栋，含物业分摊土地及附属设施设备）抵押。

5.原则上抵押率不超过50%，期限最长不超过8年。

（三）厂房和仓储设施

1.厂房须为成熟工业园区内配套设施完善的通用标准厂房或地理位置较好，通用性较强的厂房；

2.仓储设施须位于城市中心商业区或交通便利地带；

3.厂房和仓储物业出租率不低于80%；

4.原则上要求物业整体（整层或整栋，含物业分摊土地及附属设施设备）抵押给我行，便于处置；

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