石家庄市2017年地价状况分析报告

石家庄市2017年地价状况分析报告
1．城市地价水平及变化趋势
1.1整体地价水平与整体变化趋势
从总体水平看，2017年石家庄市城区总体地价水平呈现稳定增长态势。

综合地价为3954元/平方米，增长率为8.56%，较去年增长率4.68%增加3.88个百分点，以2000年为基期，2017年石家庄市综合地价指数为231。

1.2不同用途地价水平与变化趋势
从各类用途上看，2017年石家庄市商业用地平均地价为5721元/平方米，比去年增长了294元/平方米，增长率为5.41%，以2000年为基期，2017年商业用地地价指数为216；居住用地平均地价4618元/平方米，比去年增长了438元/平方米，增长率为10.48%，以2000年为基期，2017年居住用地地价指数为273；工业用地平均地价706.46元/平方米，比去年增长了15.51元/平方米，增长率为2.18%，以2000年为基期，2017年工业用地地价指数为114。

商业用地地价提高较快。

受经济建设不断发展的影响，各级别商业用地地价均有所上升。

由于城市外围商业设施的不断完善和城市中心基础设施建设的相对饱和，使得商业低级别区域地价增幅明显高于高级别区域。

五、六级商业地价增幅均高于平均水平，六级上涨最为突出。

总体表现出低级别地价涨幅较大，高级别地价涨幅较小的趋势。

居住用地地价上涨最快。

其中，五级居住地价增长最快，地价增长率达15.32%，主要是由于该区域商业网点、学校、公园等配套设施日渐增多和交通条件的不断提高而引起的。

同时由于城市基础配套设施的不断完善以及人们对居住用地需求的不断增加，居住各级别地价涨幅均较大。

工业用途地价相对平稳，各级别地价变化情况各不同。

工业地价增长最快的是四级，地价增长率为2.63%。

各用途地价变化情况见表1-表3及图1。

表1 商业用地不同级别地价水平变化情况
表2 居住用地不同级别地价水平变化情况
单位：元/平方米，%
表3 工业用地不同级别地价水平变化情况
单位：元/平方米，%
元/平方米
图1 2017年度分用途分级别地价水平值比较
1.3不同区段地价水平与变化趋势
从整体区域范围看，石家庄市中心地价明显高于外围地价，重要路段地价明显高于一般路段地价，市中心用地明显带动石家庄市总体地价的提高，总体表现出地价增长较快的趋势偏向城市规划发展方向。

从不同区域来看，石家庄市中心高级别区域地价增长幅度趋于稳定，城市边缘区低级别土地价格上涨幅度较大，主要原因在于中心区基础设施齐全、生活服务设施完善，是发展成熟的区域，再加上中心区地价水平相对较高，上升空间有限，短时间内地价幅度上升的可能性较小。

2017年石家庄城市建设快速发展，道路、能源、水利等基础设施建设逐步完善，必将带动重点区域房价进一步增长。

表4 商业用地各区段地价表
单位：元/平方米
表5 居住用地各区段地价表
单位：元/平方米
表6 工业用地各区段地价表
单位：元/平方米
2．城市楼面地价与房价对比分析
2.1楼面地价与房价比值分析
2017年全市商品房均价为10556元/平方米，其中住宅均价10247元/平方米。

全市综合楼面地价为1792元/平方米，住宅平均楼面地价为2100元/平方米，综合楼面地价占其房价的比例为16.98%，住宅平均楼面地价占其房价的比例为20.49%，楼面地价占房价的比例较2016年有一定程度的降低。

我国土地市场与房屋市场既紧密相关，又相互独立。

各自受多种因素影响，房价和楼面地价的增长率并没有同步的变化。

2017年石家庄房价处于稳定增长态势，在去库存的宏观背景下，石家庄市分类施策，促进了市场平稳发展。

2.2楼面地价增长率与房价增长率比较
楼面地价和房价变化趋势一致，但楼面地价变化幅度小于房价变化幅度。

据石家庄市住建局统计，2017年房屋销售价格总水平比上年上涨了18.05%，涨幅较上年增加了4.01个百分点。

2017年综合楼面地价增长率为4.42%，涨幅较上年增加了3.86个百分点。

3．城市地价与土地市场协调状况
2017年石家庄市实际土地供应面积为15040500.00平方米，比去年增加9006861.00平方米，增长率为149.28%。

其中商业用地供应面积为207300.00平方米，比去年减少190194.00平方米，增长率为-47.85%；居住用地供应面积2925900.00平方米，比去年减少799245.00平方米，增长率为-21.46%；工业用地供应690800.00平方米，比去年增加172292.00平方米，增长率为33.23%；其他用途土地供应11216500.00平方米，与去年相比增加9824017.00平方米，变化率为705.5%。

就供地方式来看，招拍挂出让土地2946900.00平方米，占2017年度土地供应总面积的19.59%；协议出让土地6700.00平方米，占土地供应总面积的0.04%；划拨供地12086900.00平方米，占土地供应总面积的80.36%。

从出让土地的来源看，存量土地供应面积12703100.00平方米，占供地面积的84.46%；增量土地供应面积2337400.00平方米，占土地供应面积的15.54%。

由以上数据可以看出，2017年度石家庄市土地供应总面积较去年有所增加，土地多以划拨方式供地。

其中：工业和其他用途供应面积与去年相比，供应处于增加状态，2017年以来石家庄市城区城市建设速度加快，交通、水利、能源等基础设施建设逐步完善，2017年石家庄市土地供应面积有所增加，在一定程度上稳定了土地市场价格，2017年石家庄市总体地价呈平稳增长趋势。

4．城市地价与房屋市场协调状况
4.1地价增长率与房屋供应面积增长率比较
2017年石家庄市房屋供应面积为9688000平方米，比去年增加83.00%；其中，商业用房753200平方米，比去年增加0.94%；住宅用房7541100平方米，比去年增加88.05%。

同期石家庄市城区综合地价水平为3954元/平方米，比去年增长8.56%；商业用地平均地价为5721元/平方米，比去年增长5.41%；居住用地平均地价4816元/平方米，比去年增长10.48%。

4.2地价增长率与房屋实际销售面积增长率比较
2017年石家庄市房屋实际销售面积为7010100平方米，比去年减少了197600平方米，增长率为-2.74%；其中商业用房实际销售569200平方米，比去年减少497900平方米，增长率为-46.66%；住宅实际销售面积为5436900平方米，比去年减少428000平方米，增长率为-7.30%。

同期石家庄市城区综合地价水平为3954元/平方米，比去年增长8.56%；商业用地平均地价为5721元/平方米，比去年增长5.41%；居住用地平均地价4816元/平方米，比去年增长10.48%。

由以上数据可以看出，本年度房屋销售面积减少，商业用房和居住用房销售面积与去年相比均有减少，尤其是商业减少幅度较大。

分析原因，2017年国家及地方相继出台多项房地产相关政策，促进了楼市平稳发展。

5．城市地价与社会经济环境协调状况
5.1地价变化率与国内生产总值增长率比较
2017年石家庄市经济发展水平总体稳定，地区生产总值（1-3季度）为4361.5亿元，同比增长7.10%左右，同期综合地价水平增长8.56%。

地区生产总值增长率略低于综合地价增长率。

说明在经济持续增长的情况下，地价微幅上升，石家庄市对房地产业的宏观调控到位，保证了全市地价处于稳定增长水平。

但是石家庄市地价变化与宏观经济发展仍处于正向协调状态，目前土地市场发展健康。

5.2地价变化率与固定资产投资增长率对比
2017年全市固定资产投资达到4568.0亿元，同比增长5.8%，而同期综合地价水平增长率为8.56%。

固定资产投资增长，地价反映为稳中微升，这反映了固定资产投资的增长对地价有一定的拉动作用，但没有改变土地市场的结构，地价的增长遵循土地市场的机制，保持了基本的理性。

5.3地价变化率与城市房地产投资增长率对比
2017年石家庄市房地产开发本年累计完成投资957.9亿元，与去年同期相比增长了22.8%，而同期综合地价水平增长率为8.56%。

地价增幅低于房地产开发增幅，政府相关政策对房地产市场起到了平稳调控的作用，地价保持平稳增长态势。

图2 石家庄市地价与相关经济指标增长率对比
6.背景状况与未来趋势分析
6.1城市地价变化的背景
（1）国家及地区房地产政策的影响
2017年7月，住房和城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部等九部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，将采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。

人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国
有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

在增加租赁住房有效供应方面，鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应，优先面向公租房保障对象和新市民供应。

在金融政策方面，要求加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行公司信用类债券及资产支持证券。

鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金。

李克强总理十二届全国人大五次会议上提出2017年房地产工作仍然以去库存为主，加大购房需求，并对房价上涨过大的城市进行调控。

石家庄市政府发布的《石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》和市住房和城乡建设局发布的《关于落实住房限购政策办事程序》明确了自2017年3月18日起，在市内四区、高新区范围内实行住房限购措施。

同时对本市户籍居民家庭、非本市户籍居民家庭购买新房和二手房程序作出明确规定。

为配合国家的楼市调控，银行方面也在收紧房贷政策。

市内多家银行陆续取消此前首套房九折的贷款利率优惠，恢复基准利率，此外部分银行除新房贷款外，二套房和二手房贷款业务均停止办理。

银行信贷政策是决定短期房价的关键因素。

房贷政策缩紧，加上此前的楼市限购政策，会对未来房价上涨起到从量变到质变的抑制作用。

（2）石家庄市推进智慧城市建设行动
全面贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，以及河北省第九次党代会和石家庄市第十次党代会精神，紧紧抓住京津冀协同发展重大战略机遇，以物联网、云计算、大数据等新一代信息技术为支撑，按照“政府引导、市场运作”总体思路，以深化智慧应用为主线，强化政府统筹管理，发挥市场在资源配置中的决定性作用，提升城市管理和服务水平，构建智慧产业生态体系，着力打造全国一流智慧城市，努力建设现代省会、经济强市，向着京津冀世界级城市群“第三极”迈进。

到2019年底，建成以基础设施智能化、公共服务便捷化、城市管理精细化、决策支持科学化、产业经济高端化为支撑的智慧城市体系框架，城市信息化整体水平得到显著提升，智慧城市建设成为石家庄提升城市竞争力和城市软实力、实现京津冀城市群“第三极”战略目标的强大支撑和重要基础。

建设“一云一网一图一库”，提升城市信息基础设施智能化水平，实现跨部门、跨区域、跨层级、跨系统的数据交换与共享，全面支撑智慧城市发展。

（3）城市交通建设日新月异
2017年是石家庄解放70周年，70年来石家庄的交通运输业突飞猛进，这个因交通而生的城市在国家交通路网中的枢纽地位更加突显。

数据显示，截至2016年底，石家庄市有高速公路8条(绕城高速、黄石高速、青银高速、京港澳高速、京昆高速、张石高速公路北出口支线、西柏坡高速、新元高速)587.05公里，国道9条909.78公里，即G107（北京-深圳）、G207（锡林浩特-海安）、G307（黄骅港-银川）、G308（石家庄-青岛）、G230（通化-武汉）、G234（兴隆-阳江）、G338（海兴-天峻）、G339（滨州港-榆林）、G515（定州-浚县），省道31条865.12公里，县道43条1369.23公里，省会基本形成了以市区为中心、放射状发展、蛛网式连接的公路路网格局。

2017年，按照“十三五”规划，这五年，石家庄市交通基础设施建设计划完成投资739亿元，包括高速公路、一般干线公路、城市出口路等。

到2020年，将构建“三个交通圈”，即省会至京津及相邻省会城市1.5小时交通圈，省会至各县城1小时交通圈，省会至组团县市半小时交通圈。

实现“两个覆盖”，即县县通高速、县县通一级路。

建成“一个体系”，即安全便捷、畅通高效、绿色智能的交通运输体系。

2017年，石家庄交通路网建设硕果累累。

道路、桥梁建设进一步丰富了城市路网格局。

2017年6月26日开通石家庄地铁1号线开通，线路总
长约40公里，是沿石家庄市区主轴布置的东西向骨干线路，穿越滹沱河后进入正定，串联了主城区、高新区和正定新区。

有效的扩展市区的发展空间，改善市民的出行条件，缓解地面公交的压力。

裕华路一路向西直通鹿泉——裕华路西延工程的完工，使城市道路规划“四横六纵”得到了进一步完善，有效缓解西部区域的交通压力。

和平路建设大街至西二环实现全程高架——和平路高架西延工程全长4.6公里，使和平路快速交通走廊功能得到进一步完善。

南二环架起主城区与井陉的快速路——南二环西延工程（西二环至井陉县北良都村）全长21.9公里。

全面加强路网建设，新城大道北延、太行大街北延、中华大街北延、南绕城高速、太行山高速、津石高速、石衡高速等工程建设正在全面推进中，大交通路网格局正日渐清晰。

6.2未来地价变化的趋势预测
综合分析上述因素，从当前房地产市场供求关系变化看，预计2018年石家庄房地产市场发展平缓，但地价仍会在稳定中温和上涨。

2018年位于城市中心区的商住用地受地价上升空间限制，地价上涨有限；随着石家庄市城市建设的发展，加强城中村城乡结合部的改造和加快统筹城乡发展步伐的决定，将使得位于城市边缘地区的商住用地，尤其是基础设施完备、环境优越的新建住宅区地价将出现缓慢上升；同时由于石家庄市加快主城区工业企业搬迁改造和产业升级工作已基本实施完成，2018年主城区工业地带环境条件将得到更大程度的改善，地价也将有一定程度的提高。

执笔单位：河北师范大学资源与环境科学学院
二○一七年十二月三十一日
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