乌鲁木齐市二00七年度地价状况分析报告

乌鲁木齐市二00七年度地价状况分析报告为建立土地市场快速反应机制，加强市场宏观调控，公开土地市场信息，完善土地市场服务，按照国土资源部国土资厅发[2003]132号、国土资发[2003]429号文件以及国土资源部下发的《城市地价动态监测技术规X》和《关于部署开展2007年度城市土地价格调查与监测工作的通知》，乌鲁木齐市国土资源局在国土资源部、自治区国土资源厅的直接领导和中国土地勘测规划院的技术支持下，指导XX国地不动产评估XX公司完成了乌鲁木齐市2007年度的地价监测任务，现将工作情况报告如下：一、乌鲁木齐市城区土地定级和基准地价基本状况（一）乌鲁木齐市城区基准地价的内涵乌鲁木齐市城区基准地价的内涵为：各土地级别或均质区域内的平均开发程度（“六通一平”即通上水、通下水、通路、通电、通讯、通暖、场地平整）和平均容积率（商业用地为2.5，住宅用地为2.0，工业用地为1.0）下，不同用途（商业、住宅、工业三种用地类型）的土地在2003年3月1日的法定最高出让年限（商业用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年）的公开市场下的完整土地使用权的平均价格。

（二）乌鲁木齐市城区基准地价内容用途商业住宅工业基准地价级别一级4000 2400 670二级3030 2000 560三级2300 1600 450四级1700 1200 360五级1200 750 280六级800 450 210七级520 250 规划限制区：740级别ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦ面积（KM2） 1.87 9.41 13.86 40.13 64.33 82.98 102.63 % 0.59 2.99 4.40 12.73 20.41 26.33 32.55乌鲁木齐市城区商业用地级别面积及其构成比例级别ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦ面积（KM2） 1.87 9.41 19.57 38.15 55.58 78.16 112.47 % 0.59 2.99 6.21 12.10 17.63 24.80 35.68级别ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦ面积（KM2） 3.47 17.3 30.17 39.12 57.29 78.47 89.39 % 1.10 5.49 9.57 12.41 18.18 24.89 28.36二、乌鲁木齐市城市地价监测点的基本情况乌鲁木齐市城市地价监测点共122个，其中商业41个，住宅41个，工业40个。

对各地价监测点的调查结果的详细信息见各监测点附件中的地价监测点信息表。

因受市场发育状况、技术水平和工作经验等条件的限制，历年选择监测点时可能会存在个别监测点不完全符合要求，且随着乌鲁木齐市城市规划的落实和经济的发展，过去选择的部分监测点的用途、性质、规模等发生了变化，有些监测点现状已经不符合地价监测点的要求，但是随着近年来的良好维护，不良监测点被逐步取代，因此2007年只有个别监测点进行了变更（只变更了1个工业监测点），变更率为0.82%。

即便如此，在监测点变更时，也坚持了时间上的连续性、空间上的固定性、分布上的合理性和相对均匀性等的原则。

最终变更情况在统计表格中作了相应说明（详见成果后附表10）。

不同用途各级别内监测点分布情况见下表所示。

用途商业住宅工业合计级别一级8 1 4 13二级9 13 8 30三级7 10 9 26四级7 6 7 20五级 5 6 6 17六级 4 5 6 15七级 1 0 0 1小计41 41 40 1222007年度，国家相继出台了很多调控房地产市场的相关政策，以及行政区域的变化等，在很大程度上都影响到了本市的土地供应及地价水平。

其中主要包括：1、银行采取连续多次提高贷款利率的方式，紧缩银根，控制固定资产过渡投资，严防经济过热，在一定程度上抑制了本地高速增长的房产价格。

2、继续严格限制经济适用房和集资房供地X围，规X了经济适用房的购买程序。

3、向开发商开征房地产增值税、停止执行新的房地产拆迁标准、基准地价更新工作暂停、工业用地采用招拍挂方式供地等。

4、影响最大的是国家出台了新的工业用地最低限价标准。

5、实施了老城区拆迁改造规划的指导研究成果，在老城区X围内实行了“只拆不建”、“多拆少建”和“以建设宜居城区为主要目标”的政策，使城市老城区X围内的存土地供应持续下降。

6、将原来属于昌吉州的米泉市并入了乌鲁木齐市行政区划X围内，成为乌鲁木齐市米东区的一部分，使城市发展空间得到了很大的扩X，城市郊区的存土地数量迅速增加，为土地储备工作提供了极好机会的同时，也极大地影响了短期内城市整体发展的方向和地价水平值（但是，由于管理的衔接等因素的影响，原米泉市X围内的土地尚未划入2007年乌鲁木齐市地价监测X围内）。

以下是2007年乌鲁木齐市土地供应情况的统计和分析。

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 12月小计19331265627580411609465257 516 7675 17378 37151 60553 736 0三个月平滑合计22169531845925715418186673448 25569 6220411508298440 61289当月平滑差96764-61305-75288-108419-4787936635 52877-16642-37151-61289平34.19 36.45 25.38 0.28 10.45 67.97 59.72 52.62 0.75 0指数2007年商业用地供应统计图1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月 小计 67394 202650 529758 137585 417901 12997 82820 308520 1011772769842385 28768 三个月平滑合计799802 869993 1085245 568484 513719 404338 492517 686681 380545 308136 当月平滑70192 215251 -516761 -54765 -109381 88179 194164 -306135 -72409 -308136平滑指数66.24 15.81 38.51 2.29 16.12 76.3 20.54 40.34 0.63 9.342007年住宅用地供应统计图1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月12月小计1590791797347128918333200354767339197866603 9434 6537 39508 46183 0三个月平滑合计2085344225946581688540799453813348346801582574 55479 9222885691月平滑差174121-14425803263060-266597-345333-3385441-2709536749 -6537-85691平滑指数6.18 14.75 43.43 83.14 1.75 0.277.92 71.21 50.07 0一季度二季度三季度四季度商业221695 181866 62204 61289住宅799802 568484 492517 308136工业2085344 4079945 82574 85691总计3106841 4830295 637295 4551162007年各季度土地供应统计图注：图中1级代表工业限制区，2级代表一级工业用地，其它级别依此类推，8级代表级外用地。

通过本年度土地供应统计报表中部分数据，结合土地招拍挂和协议出让实施情况综合分析，2007年度全市同期总体土地供应与上年度相比很大幅度得的加，增幅在230%以上；全年供应最多的用途是工业，约占土地供应的70.1％；供应最少的用途是商业，约占土地供应的5.9％。

全市增土地供应处于增加状态，存土地供应继续减少，土地闲置持续降低；全市X 围内土地供应增长最快的区域是城市郊区，综合6级及6级以外的区域土地供应约占全部供应的74.9％；供应增长最慢的区域是城市市区，综合1-3级（包括工业限制区）X围内的土地供应约占全部供应的5.7％。

从分用途供应状况看，商业用地79.6％的供应处于4、5、6级X围内，住宅用地81.2％的供应处于4、5、6级X围内，工业用地91.9％的供应处于工业末级（6级）和级外X围内。

分析原因，其一是由于近年来城市建设快速发展，4－6级土地的基础设施完善程度得到了很大的提高，开发难度不断下降；其二是4-6级基本上都处于城市新区，拆迁难度比老城区要容易得多，拆迁费用相对较低；第三是受房产价格高速增长的影响，开发商已经不再对开发地点进行挑剔，而是围绕着土地开发建设权展开了新一轮竞争；第四是工业用地受严格的城市规划的影响，只能在城区规划控制X围之外选择建厂地点。

受以上因素的影响，2007年乌鲁木齐市边缘区域的原有零星建成区迅速与主城区连成一片，城市建设X围扩X显著。

四、乌鲁木齐市城市地价水平及变化趋势根据年度土地交易市场价格和地价监测点的地价评估结果，分析测算得到的分级别、分用途（商业、居住、工业等三种用途）乌鲁木齐市城市地价水平状况见报告附件中的附表3。

（一）整体地价水平与变化趋势以当年监测点地价为基础样本，以土地和房产市场交易样点测算得到的地价为辅助样本，对样点的可靠性进行分析，并排除不合实际的特殊样点。

城市综合地价水平值，以各用途土地在城市中的面积为权重，加权测算得到。

城市地价整体水平值，采用监测X围内某一用途各级别的面积为权重，加权测算得到。

2007年乌鲁木齐市城市地价综合水平值为1464元/平方米，较上一年度增长4.57％，综合地价指数为131。

其中：商业地价水平值为2300元/平方米，较上一年度增长2.82％，商业地价指数为138；居住地价水平值为1647元/平方米，较上一年度增长6.26％，居住地价指数为132；工业地价水平值为445元/平方米，与上一年度持平，工业地价指数仍然为114。

商住工地价水平值呈阶梯状排列，商业地价最高，工业地价最低，商住工地价水平值之比为1:0.72:0.19。

2007年度地价增长最快的是居住用地，地价增长最慢的是工业用地；2007年度地价指数最高的是商业用地，地价指数最低的是工业用地；商业地价指数与居住用地地价指数逐渐接近，与工业用地地价指数相差越来越大。

乌鲁木齐市2007年地价整体水平状况示意图（二）不同用途地价水平与变化趋势由于乌鲁木齐市未划分地价区段，故某用途各级别的地价水平值，以各级别内各样点地价算术平均的结果为准。

各类用地各级别地价水平和变化情况见下图表所示。

乌鲁木齐市2007年不同用途地价水平状况表项目土地用途均值一级二级三级四级五级六级七级备注地价指数商业138 142 143 148 140 129 141 122 居住132 119 126 133 156 148 128 113 工业114 117 118 116 112 112 111增长率％商业 2.82 1.37 1.08 5.77 2.3 2.16 5.39 1.69 居住 6.26 3 4.96 0.69 12.34 10.53 10.33 1.96 工业0 0 0 0 0 0 0地价水平值（元/平方米）商业2300 5104 3356 2657 2094 1324 900 602 居住1647 3257 2603 2178 1457 1050 598 260工业445 704 612 493 355 296 211乌鲁木齐市2007年不同用途各级别地价水平示意图2007年乌鲁木齐市商业地价增长最快的级别为商业三级地（次中心区），达到5.77％，此外商业六级地（建成区外围）的涨幅也超过了5％，商业地价增长最慢的区域为城市中心地段。