乌鲁木齐市二00七年度地价状况分析报告

乌鲁木齐市二00七年度地价状况分析报告

为建立土地市场快速反应机制，加强市场宏观调控，公开土地市场信息，完善土地市场服务，按照国土资源部国土资厅发[2003]132号、国土资发[2003]429号文件以及国土资源部下发的《城市地价动态监测技术规X》和《关于部署开展2007年度城市土地价格调查与监测工作的通知》，乌鲁木齐市国土资源局在国土资源部、自治区国土资源厅的直接领导和中国土地勘测规划院的技术支持下，指导XX国地不动产评估XX公司完成了乌鲁木齐市2007年度的地价监测任务，现将工作情况报告如下：

一、乌鲁木齐市城区土地定级和基准地价基本状况

（一）乌鲁木齐市城区基准地价的内涵

乌鲁木齐市城区基准地价的内涵为：各土地级别或均质区域内的平均开发程度（“六通一平”即通上水、通下水、通路、通电、通讯、通暖、场地平整）和平均容积率（商业用地为2.5，住宅用地为2.0，工业用地为1.0）下，不同用途（商业、住宅、工业三种用地类型）的土地在2003年3月1日的法定最高出让年限（商业用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年）的公开市场下的完整土地使用权的平均价格。

（二）乌鲁木齐市城区基准地价内容

用途

商业住宅工业

基准地价

级别

一级4000 2400 670

二级3030 2000 560

三级2300 1600 450

四级1700 1200 360

五级1200 750 280

六级800 450 210

七级520 250 规划限制区：740

级别ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦ

面积（KM2） 1.87 9.41 13.86 40.13 64.33 82.98 102.63 % 0.59 2.99 4.40 12.73 20.41 26.33 32.55

乌鲁木齐市城区商业用地级别面积及其构成比例

级别ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦ

面积（KM2） 1.87 9.41 19.57 38.15 55.58 78.16 112.47 % 0.59 2.99 6.21 12.10 17.63 24.80 35.68

级别ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦ

面积（KM2） 3.47 17.3 30.17 39.12 57.29 78.47 89.39 % 1.10 5.49 9.57 12.41 18.18 24.89 28.36

二、乌鲁木齐市城市地价监测点的基本情况

乌鲁木齐市城市地价监测点共122个，其中商业41个，住宅41个，工业40个。对各地价监测点的调查结果的详细信息见各监测点附件中的地价监测点信息表。因受市场发育状况、技术水平和工作经验等条件的限制，历年选择监测点时可能会存在个别监测点不完全符合要求，且随着乌鲁木齐市城市规划的落实和经济的发展，过去选择的部分监测点的用途、性质、规模等发生了变化，有些监测点现状已经不符合地价监测点的要求，但是随着近年来的良好维护，不良监测点被逐步取代，因此2007年只有个别监测点进行了变更（只变更了1个工业监测点），变更率为0.82%。即便如此，在监测点变更时，也坚持了时间上的连续性、空间上的固定性、分布上的合理性和相对均匀性等的原则。最终变更情况在统计表格中作了相应说明（详见成果后附表10）。

不同用途各级别内监测点分布情况见下表所示。

用途

商业住宅工业合计级别

一级8 1 4 13

二级9 13 8 30

三级7 10 9 26

四级7 6 7 20

五级 5 6 6 17

六级 4 5 6 15

七级 1 0 0 1

小计41 41 40 122

2007年度，国家相继出台了很多调控房地产市场的相关政策，以及行政区域的变化等，在很大程度上都影响到了本市的土地供应及地价水平。其中主要包括：1、银行采取连续多次提高贷款利率的方式，紧缩银根，控制固定资产过渡投资，严防经济过热，在一定程度上抑制了本地高速增长的房产价格。2、继续严格限制经济适用房和集资房供地X围，规X了经济适用房的购买程序。3、向开发商开征房地产增值税、停止执行新的房地产拆迁标准、基准地价更新工作暂停、工

业用地采用招拍挂方式供地等。4、影响最大的是国家出台了新的工业用地最低限价标准。5、实施了老城区拆迁改造规划的指导研究成果，在老城区X围内实行了“只拆不建”、“多拆少建”和“以建设宜居城区为主要目标”的政策，使城市老城区X围内的存土地供应持续下降。6、将原来属于昌吉州的米泉市并入了乌鲁木齐市行政区划X围内，成为乌鲁木齐市米东区的一部分，使城市发展空间得到了很大的扩X，城市郊区的存土地数量迅速增加，为土地储备工作提供了极好机会的同时，也极大地影响了短期内城市整体发展的方向和地价水平值（但是，由于管理的衔接等因素的影响，原米泉市X围内的土地尚未划入2007年乌

鲁木齐市地价监测X围内）。

以下是2007年乌鲁木齐市土地供应情况的统计和分析。

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 12月

小计1933

12656

2

75804

11609

4

65257 516 7675 17378 37151 60553 736 0

三个

月平滑合计22169

5

31845

9

25715

4

18186

6

73448 25569 62204

11508

2

98440 61289

当月

平滑差96764

-6130

5

-7528

8

-1084

19

-4787

9

36635 52877

-1664

2

-3715

1

-6128

9

平34.19 36.45 25.38 0.28 10.45 67.97 59.72 52.62 0.75 0