资阳市2015年地价状况分析报告

资阳市2015年地价状况分析报告四川盈信天地土地评估有限公司二○一五年十二月目录一、概述 (1)（一）城市地价监测范围 (1)（二）监测时段 (1)（三）监测数据来源 (1)（四）资阳市城市地价的价格内涵 (1)（五）地价监测指标 (3)（六）重要概念的解释 (3)二、城市地价水平及变化趋势 (3)（一）整体地价水平与整体变化趋势 (3)（二）不同用途地价水平与变化趋势 (4)（三）不同区段地价水平与变化趋势 (4)三、城市楼面地价与房价对比分析 (8)（三）楼面地价增长率与房价增长率比较 (8)四、城市地价与土地市场协调状况 (8)五、城市地价与房屋市场协调状况 (9)六、社会经济环境协调状况 (10)七、背景情况与未来趋势分析 (12)（一）城市地价变化的背景及存在的问题 (12)（二）未来地价变化的趋势预测 (12)一、概述（一）城市地价监测范围本年度的城市地价监测范围与资阳市2014年城市地价动态监测范围一致。

商业用地的监测范围以现行基准地价的1-4级区域（东至：成渝客运专线；南至：松涛镇卫生院；西至：成渝高速公路；北至：外环路），面积约为59平方公里；居住用地的监测范围以现行基准地价的1-3级区域（东至：天生村；南至：松涛镇卫生院；西至：成渝高速公路；北至：外环路），面积约为59平方公里；工业用地监测范围：在2010年基准地价成果工业1级、部分2级基准地价更新区域（城市主城区、建成区、沱江三桥以东宝台镇区域以及南骏零配件产业园、城南工业园、侯家坪工业园区域等），面积约为39平方公里。

（二）监测时段2015年1月1日到2015年12月31日（三）监测数据来源监测数据由资阳市国土资源管理部门和地价监测项目承担单位实际调查采集完成。

具体分为三大部分：一是监测点的地价数据，在监测点体系的基础上通过市场调查与评估的方式获得；二是土地市场和房产市场的交易数据，通过调查土地和房产的买卖价格获得；三是与地价相关的其他数据，主要来源于有关统计资料，社会经济指标数据来源于资阳市国民经济公报和统计年鉴。

房地产市场数据来源于资阳市房地产管理局、资阳市房地产协会。

（四）资阳市城市地价的价格内涵1、商业用地：（1）设定土地用途为商业，（包括商业用地和商住综合开发的商业用房面积达到40％以上的综合用地）；（2）设定使用年限为40年；（3）根据资阳市商业用地利用的总体情况，以及对资阳市规划局规划管理相关规定进行分析，平均建筑容积率设定为1.5；（4）平均开发程度为“六通一平”（宗地外通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯，宗地内平整）；（5）设定权利状况为完整土地使用权。

2、居住用地：（1）设定土地用途为居住，（包括住宅用地和商住综合开发的住宅用房面积达到30％以上的综合用地）；（2）设定使用年限为70年；（3）根据资阳市居住用地利用的总体情况，以及对资阳市规划局规划管理相关规定进行分析，平均建筑容积率为2.0 ；（4）平均开发程度为“六通一平”（宗地外通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯，宗地内平整）；（5）设定权利状况为完整土地使用权。

3、工业用地：（1）设定土地用途为工业；（2）设定使用年限为50年；（3）平均建筑容积率为1.0；（4）平均开发程度为“六通一平”（宗地外通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯，宗地内平整）；（5）设定权利状况为完整土地使用权。

（四）地价监测指标根据《城市地价动态监测技术规范》，2015年度资阳市地价监测的指标有：（1）地价水平值，主要反映地价水平高低的状况；（2）地价增长率，主要反映地价的变化幅度；（3）地价指数，主要反映不同时点的地价水平相比较的相对关系。

（五）重要概念的解释（1）地价：指正常市场条件下土地使用权价格。

本报告所称地价指的是资阳市整体地价，不是具体交易地价或者局部地区地价。

（2）地价水平值：是反映地价水平高低的指标，采用平均地价表示。

需要说明的是，由于地价水平值所对应的是区域性的土地区位和土地使用条件，主要用来衡量区域整体地价水平的高低，具有很强的宏观指标意义。

本报告所称地价水平值分为综合地价水平值、商业地价水平值、居住地价水平值和工业地价水平值四种。

其中，综合地价水平值不是指综合用途的价格水平值，而是三种不同用途地价水平值的平均处理值。

（3）地价增长率：是反映同期地价水平增长程度的指标，通过本年度（监测年）与上一年度同期地价水平变化比较计算得到。

（4）地价指数：是反映不同时点的地价水平与某一时点地价水平比较的相对关系，以地价水平值比值的100倍表示。

地价指数按基期不同分为定比地价指数和环比地价指数。

本报告所称地价指数为定比地价指数，是以2008年的地价水平值为基数计算得出的。

同时，报告中地价指数分为商业地价指数、居住地价指数、工业地价指数及表征城市整体地价水平相对关系的综合地价指数。

（5）监测点地价：是指为城市地价动态监测设立的各个监测点的土地价格水平值，通过评估或市场交易地价修正得到，是一种技术性的地价。

二、城市地价水平及变化趋势（一）整体地价水平与整体变化趋势2015年资阳市城市地价综合水平值为649元/平方米，较2014年上升0.31%。

2015年资阳市房地产市场成交量与房地产价格趋于平稳。

从近期资阳市土地市场成交的情况来看，2015年单价最高的一宗出让土地位于城东新区蜀乡大道东侧，用途为商业用地，成交价格为255万/亩。

资阳市近几年综合地价整体水平状况如表1、图1所示。

表1 资阳市综合地价历年状况表单位：元/平方米图1 资阳市地价整体水平变化图（二）不同用途地价水平与变化趋势各类用途中，2015年商业地价水平值为1072元/平方米，居住地价水平值为894元/平方米，工业地价水平值为318元/平方米。

商业地价、居住地价、工业地价水平呈梯状排列，水平值之比为1:0.83:0.30。

商业地价最高，工业地价最低。

与2014年度相比，各用途地价水平值均有所增长（各用途地价水平变化见图1），增长比率分别为商业上涨0.94%，居住上涨0.11%，工业持平（三）不同区段地价水平与变化趋势1、资阳市分用途各区段地价水平与变化趋势资阳市2014、2015年度分用途各区段地价水平统计见下表。

表3 资阳市居住用途地价区段面积及地价水平值统计表总体来看，资阳市分用途各区段地价水平均有小幅增长，整体趋势仍然是自中心城区向城郊呈逐渐递减趋势。

2、资阳市分用途各级别地价水平与变化趋势资阳市2015年位于城区中心的一级商业地价为2381元/平方米，居住地价为1376元/平方米；二级商业地价为1599元/平方米，居住地价为1108元/平方米；处于建成区边缘的四级商业地价为806元/平方米，三级居住地价为685元/平方米，二级工业地价为258元/平方米，资阳市2015年度各类用途地价水平值情况见表5所示。

与2014年度相比，分用途各级别地价水平变化情况见图2-1、图2-2、图2-3所示。

表5 2015年资阳市各类用途地价水平值变化情况表图2-1 资阳市2014、2015年度商业用途各级别地价水平值变化情况图图2-2 资阳市2014、2015年度居住用途各级别地价水平值变化情况图图2-3 资阳市2014、2015年度工业用途各级别地价水平值变化情况图三、城市楼面地价与房价对比分析备注：平均房价采用资阳市房地产管理局发布数据，工业平均房价未发布。

居住用途房价是根据一般商品房、经济适用房、别墅、电梯公寓等平均房价按面积加权平均后取得。

商品房平均房价为商业、居住、其它用途房屋交易价格按面积加权平均后取得。

容积率均设定为2。

城市平均地价占房价的比重一般在20％-40％左右，地价与房价的比例合理。

而从上表可以看出，在资阳市的房地产价格中，地价占整个房价的比重较低。

（三）楼面地价增长率与房价增长率比较2006年以来，资阳市房地产价格持续飙升，房价大幅度上涨。

到2008年由于受地震及金融危机的影响，房价有所回落，但从2009年初开始房价又开始大幅上涨，虽然2010年底至今国家出台了一系列调控政策，对资阳房地产市场影响不大，房价依然有所增长，2014年、2015年开始资阳房地产市场行情有所回落。

2015年1-9月房屋销售价格同比增长-1.28%，平均售价为3711元/平方米。

2015年，资阳市平均地价变化率为0.31%，1-9月房价变化率为-1.28%。

通过对比分析可以看出，2015年房价有所下降，而地价水平增长也有所放缓。

地价与房价有关联，也就是说房价的下降带动了地价的增长放缓。

房价高低由市场供求关系决定，房价的涨跌是综合性因素，最主要是需求引起的，不管这种需求是正常的还是非正常的。

2015年以来，虽然楼市“新政”调整、降息，加上开发商推盘优惠政策的持续发力，这对房地产销售起到比较明显刺激作用，但受整整个宏观经济的影响，房价、地价变化不大。

四、城市地价与土地市场协调状况（一）地价增长率与土地计划供应面积增长率对比2015年资阳市计划供应土地为320公顷，同比增长39.51%。

2015年城市综合地价增长率，同比有所增长，增幅为0.31%。

从数据显示，地价增长幅度较小和土地计划供应量增长较大。

地价变化率与土地计划供应面积增长率对比（二）地价增长率与土地实际供应面积增长率对比2015年资阳市土地实际供应面积为88.60公顷，同比下降73.41%。

2015年经营用地占实际供应面积的比重为100%，与2014年持平。

地价变化率与土地实际供应面积增长率对比五、城市地价与房屋市场协调状况2015年1-9月，资阳市房地产开发投资保持稳定增长，新增房源增加，销售总量增加。

1、房地产开发投资稳定增长据相关数据反映，资阳市城区2015年1-9月完成房地产开发投资83.33亿元，同比增长67.8%；施工面积437.4万平方米，同比增长-15.2%；新开工面积78.32万平方米，同比增长-81.9%。

2、新增预售商品房面积增加2015年1-9月资阳市城区新增预售商品房面积97.67万平方米，其中住宅面积61.82万平方米。

3、资阳市商品房销售总量下降2015年1-9月资阳市城区商品房销售面积85.69万平方米,同比增长-16.24%。

其中商品住宅销售面积67.91万平方米，同比增长-30.25%。

4、资阳市商品房销售均价有所下降2015年1-9月资阳市城区商品房均价为4409元/平方米，其中商品住宅均价为3711元/平方米，同比分别增长8.89%、-1.28%。

5、未售商品房面积较大截止2015年9月底，资阳市城区商品房未售面积192.56万平方米，商品住宅未售面积为102.38万平方米6、存量住房销售量下降，价格略有上涨2015年1-9月，资阳市城区存量住房销售面积为18.13万平方米,同比增长-27.68%，存量住房销售均价为2557元/平方米，同比增长1.23%。