资阳市2015年地价状况分析报告

资阳市2015年地价状况分析报告

四川盈信天地土地评估有限公司

二○一五年十二月

目录

一、概述 (1)

（一）城市地价监测范围 (1)

（二）监测时段 (1)

（三）监测数据来源 (1)

（四）资阳市城市地价的价格内涵 (1)

（五）地价监测指标 (3)

（六）重要概念的解释 (3)

二、城市地价水平及变化趋势 (3)

（一）整体地价水平与整体变化趋势 (3)

（二）不同用途地价水平与变化趋势 (4)

（三）不同区段地价水平与变化趋势 (4)

三、城市楼面地价与房价对比分析 (8)

（三）楼面地价增长率与房价增长率比较 (8)

四、城市地价与土地市场协调状况 (8)

五、城市地价与房屋市场协调状况 (9)

六、社会经济环境协调状况 (10)

七、背景情况与未来趋势分析 (12)

（一）城市地价变化的背景及存在的问题 (12)

（二）未来地价变化的趋势预测 (12)

一、概述

（一）城市地价监测范围

本年度的城市地价监测范围与资阳市2014年城市地价动态监测范围一致。商业用地的监测范围以现行基准地价的1-4级区域（东至：成渝客运专线；南至：松涛镇卫生院；西至：成渝高速公路；北至：外环路），面积约为59平方公里；居住用地的监测范围以现行基准地价的1-3级区域（东至：天生村；南至：松涛镇卫生院；西至：成渝高速公路；北至：外环路），面积约为59平方公里；工业用地监测范围：在2010年基准地价成果工业1级、部分2级基准地价更新区域（城市主城区、建成区、沱江三桥以东宝台镇区域以及南骏零配件产业园、城南工业园、侯家坪工业园区域等），面积约为39平方公里。

（二）监测时段

2015年1月1日到2015年12月31日

（三）监测数据来源

监测数据由资阳市国土资源管理部门和地价监测项目承担单位实际调查采集完成。具体分为三大部分：一是监测点的地价数据，在监测点体系的基础上通过市场调查与评估的方式获得；二是土地市场和房产市场的交易数据，通过调查土地和房产的买卖价格获得；三是与地价相关的其他数据，主要来源于有关统计资料，社会经济指标数据来源于资阳市国民经济公报和统计年鉴。房地产市场数据来源于资阳市房地产管理局、资阳市房地产协会。

（四）资阳市城市地价的价格内涵

1、商业用地：

（1）设定土地用途为商业，（包括商业用地和商住综合开发的商业用房面积达到40％以上的综合用地）；

（2）设定使用年限为40年；

（3）根据资阳市商业用地利用的总体情况，以及对资阳市规划局规划管理相关规定进行分析，平均建筑容积率设定为1.5；

（4）平均开发程度为“六通一平”（宗地外通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯，宗地内平整）；

（5）设定权利状况为完整土地使用权。

2、居住用地：

（1）设定土地用途为居住，（包括住宅用地和商住综合开发的住宅用房面积达到30％以上的综合用地）；

（2）设定使用年限为70年；

（3）根据资阳市居住用地利用的总体情况，以及对资阳市规划局规划管理相关规定进行分析，平均建筑容积率为2.0 ；

（4）平均开发程度为“六通一平”（宗地外通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯，宗地内平整）；

（5）设定权利状况为完整土地使用权。

3、工业用地：

（1）设定土地用途为工业；

（2）设定使用年限为50年；

（3）平均建筑容积率为1.0；

（4）平均开发程度为“六通一平”（宗地外通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯，宗地内平整）；

（5）设定权利状况为完整土地使用权。

（四）地价监测指标

根据《城市地价动态监测技术规范》，2015年度资阳市地价监测的指标有：（1）地价水平值，主要反映地价水平高低的状况；（2）地价增长率，主要反映地价的变化幅度；（3）地价指数，主要反映不同时点的地价水平相比较的相对关系。

（五）重要概念的解释

（1）地价：指正常市场条件下土地使用权价格。本报告所称地价指的是资阳市整体地价，不是具体交易地价或者局部地区地价。

（2）地价水平值：是反映地价水平高低的指标，采用平均地价表示。需要说明的是，由于地价水平值所对应的是区域性的土地区位和土地使用条件，主要用来衡量区域整体地价水平的高低，具有很强的宏观指标意义。本报告所称地价水平值分为综合地价水平值、商业地价水平值、居住地价水平值和工业地价水平值四种。其中，综合地价水平值不是指综合用途的价格水平值，而是三种不同用途地价水平值的平均处理值。

（3）地价增长率：是反映同期地价水平增长程度的指标，通过本年度（监测年）与上一年度同期地价水平变化比较计算得到。

（4）地价指数：是反映不同时点的地价水平与某一时点地价水平比较的相对关系，以地价水平值比值的100倍表示。地价指数按基期不同分为定比地价指数和环比地价指数。本报告所称地价指数为定比地价指数，是以2008年的地价水平值为基数计算得出的。同时，报告中地价指数分为商业地价指数、居住地价指数、工业地价指数及表征城市整体地价水平相对关系的综合地价指数。

（5）监测点地价：是指为城市地价动态监测设立的各个监测点的土地价格水平值，通过评估或市场交易地价修正得到，是一种技术性的地价。

二、城市地价水平及变化趋势

（一）整体地价水平与整体变化趋势

2015年资阳市城市地价综合水平值为649元/平方米，较2014年上升0.31%。

2015年资阳市房地产市场成交量与房地产价格趋于平稳。从近期资阳市土地市场成交的情况来看，2015年单价最高的一宗出让土地位于城东新区蜀乡大道东侧，用途为商业用地，成交价格为255万/亩。资阳市近几年综合地价整体水平状况如表1、图1所示。

表1 资阳市综合地价历年状况表

单位：元/平方米

图1 资阳市地价整体水平变化图

（二）不同用途地价水平与变化趋势

各类用途中，2015年商业地价水平值为1072元/平方米，居住地价水平值为894元/平方米，工业地价水平值为318元/平方米。商业地价、居住地价、工业地价水平呈梯状排列，水平值之比为1:0.83:0.30。商业地价最高，工业地价最低。与2014年度相比，各用途地价水平值均有所增长（各用途地价水平变化见图1），增长比率分别为商业上涨0.94%，居住上涨0.11%，工业持平

（三）不同区段地价水平与变化趋势

1、资阳市分用途各区段地价水平与变化趋势

资阳市2014、2015年度分用途各区段地价水平统计见下表。