工业地产开发模式论文

浅析工业地产的开发模式

【摘要】随着房地产的不断发展，工业地产也逐渐成为一个重要的分支，本文对工业地产的概念及发展过程进行论述，并重点探讨了工业地产的政府主导的园区开发、产业内大型实业企业开发、专业的工业地产运营商开发和传统房地产企业转型开发四种主要的开发模式。

【关键词】工业地产；产业地产；开发模式

工业地产作为房地产业的一个分支，虽然起步较早，但是发展缓慢，其开发和运营非常复杂，需要大量资金投入，如果对工业地产的理念认识不够或专业运营知识缺乏，而用住宅地产和商业地产的开发模式运作项目，将会面临巨大的投资风险。所以工业地产开发模式是工业地产开发运营市场化、专业化的必然选择。

一、工业地产的概念和发展过程

工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。随着经济发展和产业的升级换代，业内对工业地产也进行了重新定义，升级为“产业地产”。产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、

研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。

工业地产的发展过程分为五个阶段：

第一阶段，改革开放初期，由政府一手主导建设工业园区，包括国家级的深圳经济特区，国家级经济技术开发区、国家级高新区等，以及省市县各级政府主导的开发区。

第二阶段，大型企业在政府的支持下，进驻并自主开发园中园，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。

第三阶段，外资工业地产商进入中国并进行独立园区运营，从2003年以来，国际上拥有雄厚资金实力、先进开发运作经验的工业地产商，如美国amb、普洛斯、新加坡腾飞、丰树等，就开始逐渐布局我国市场，迅速带动了中国工业地产行业的兴起。

第四阶段，国内产业地产商迅速跟进。虽然在20世纪90年代中期开始出现由开发商为主导，取代政府进入工业园区开发领域，但直到2003年以后行业内才开始统一认同工业地产的概念，此时工业地产还处在萌芽和起步阶段。

第五阶段，2008年工业地产受到全球金融危机的冲击，2009年在经济复苏和结构转型的拉动下，重新呈现出繁荣景象，而2010

年以来，住宅地产遭到严厉的宏观调控后，工业地产更是受到了空前的追捧。

二、工业地产的开发模式

从投资开发主体的角度出发，将工业地产开发模式分为以下四

种：

1、政府主导的园区开发模式

目前的经济技术开发区、科技园区、高新区的开发运营主体，一般都是园区管委会下设的开发公司，这是地方政府最常使用的开发模式，也是我国目前工业地产的主要开发模式。近年来，新开发立项的工业园区，充分响应国家政策，以产业为主导，积极进行产业转型和升级。有些地方政府为了更科学合理地规划园区，有效地招商引资，科学地运营和管理园区，也将园区的招商、运营、服务等职能外包给专业地产运营商。

2、产业内大型实业企业开发模式

一般大型实业企业都是某一产业领域的强势巨头，具备产业号召力和影响力，同时他们对本行业深入了解，产业链比较完善，招商也具备优势。他们拿地是比较宽松的，一些大型的制造中心，如中兴、华为、海尔等，早期是自用的园区，地用不完时就会考虑园区价值最大化，考虑市场化运作。这些企业本身大多不懂房地产开发，产品规划不科学、盈利模式不清晰、运营管理较混乱，对金融工具不熟悉，大量资金沉淀在物业资产中，所以有些企业考虑与专业的产业地产运营商合作。如tcl、汇源就与万通实业进行合作，整合集团下属的众多工业用地及厂房，有效盘活不动产，万通实业也借此顺利进入工业地产开发运营领域，他们通过专业分工创造了新财富。

3、专业的工业地产运营商开发模式

首先是有着多年工业地产运作经验，已经形成一套科学合理操作模式的外资工业地产商，他们在国内是代表市场前沿的，包括美国amb、普洛斯、新加坡腾飞、丰树等，以基地的模式在运营。其次是在国内经营多年的具有丰富经验的品牌运营商，如联东u谷、华夏等，他们都是以专业产业地产运营商为定位，并以产业为主导对工业地产进行转型和升级。他们主要是提供工业物业租售来赚取利润，并在这个基础上增加一些增值服务。

工业地产商通过专业的规划和运营，有效地布局产业链体系，最大化地利用土地，有效提高土地和物业的增值力，有利于降低入驻企业的成本，提高产业和企业的市场竞争力。同时，工业地产商也提高了自己的资本回报率和物业增值能力，提高了物业管理水平。

4、传统房地产企业转型开发模式

近年来，传统房地产商进入产业地产的越来越多。2008年进军工业地产的万通控股与tcl集团合资成立了万通新创投资公司，万通控股坚持以全部出租的方式运作工业地产，对tcl原有厂房、库房、宿舍进行改造后，将60%的面积重新回租给tcl，此外重新招商引入了sony、美的和速必达物流，迅速将出租率提升到了95%，并在2010年就已经实现了8%的净运营收益率。此后又与汇源签订合作协议，还有更多的制造企业与其洽谈合作。万通称，“普洛斯模式正是万通工业地产仿效的经典范例，只有采取普洛斯的这种美国式的地产金融模式，才能快速整合工业地产资源，实现专业化、

标准化、规模化”。

此外，诸如远洋地产、富力地产、绿地集团、合生创展等进入产业地产领域的传统开发商大多采取租售并举的模式，用销售的利润去补贴暂时缺乏业绩贡献的园区运营，也有地方政府将园区的招商、运营、服务等职能外包给他们，并以更廉价的住宅和商业用地补偿的做法。

三、结论

通过对工业地产四种开发模式的分析，我们看到，在政府主导模式下，园区的招商、运营、服务等职能很多外包给专业地产运营商；大型实业企业也利用自身的优势地位、资源以及对产业的深入了解，涉足工业地产领域，使园区价值最大化；传统的房地产开发企业转型进军工业地产后，更是雄心勃勃，凭借多年的地产开发和资本运作经验，欲成为业内的领先者；国内外工业地产专业运营商更是早在几年前就奠定了行业领军者的地位。因此我们不难得出，上述四种开发模式的终极目标都是做专业的工业地产运营商。实践证明，专业的工业地产运营商模式更有利于实现产业集聚化、土地利用集约化、整体规划、统一招商、统一运营和专业服务，将政府和入驻企业的困难彻底解决，实现多赢的局面，这是该模式的优越性体现，更是工业地产开发运营市场化、专业化的必然选择。

参考文献：

[1]薛霞.关于工业园区开发运营模式的研究.经营管理

者.2011.