小户型住宅市场分析报告

小户型住宅市场分析报告
□ 作者：徐宏德日期：2002-9-15
随着丽阳天下、缔馨苑、翠馨居、皇庭彩园、小小家等一大批特色小面积住宅的推出，小户型又成为2002年深圳住宅市场的热点。

小户型作为普通住宅市场的一种补充，并且
是客户的过渡性产品，为什么会成为开发商追逐的焦点？它具有什么样的市场特征，现
状如何？针对年轻客户的小户型会否受市场的欢迎？小户型市场有什么样风险？本文将
对此做出分析。

小户型的界定
小户型是行业内的一种通俗说法，主要相对中大户型而言。

一般有两种界定方式，一种是以户型的房厅来计算，将单身公寓、一房一厅、两房均叫做小户型；另一种是从面
积上来区分，一般讲面积在70平方米以下的住宅叫做小户型。

此外，还有一种在同等房
厅数下，面积较小也被称作小户型，例如75—90平方米的三房被称为小三房。

目前的界
定一般都包含了以上三种定义的方法。

而本文中的小户型物业主要是指主力户型为1—2
房，2房户均面积约在70平方米以下的住宅项目，在统计分析中单身公寓归纳为一房。

深圳小户型市场发展概况
一、小户型市场发展回顾
自1994年以来深圳的小户型市场不断有新的项目推出，1997年、1998年随着豪宅市场的衰败，深圳小户型住宅市场开始崛起。

当时比较有代表性的楼盘有皇城广场、大鹏
花园、先科花园等。

均是以30—60平方米/户为主力户型，并且受到了市场欢迎。

到2002
年又有扩大之势，有趣的是2002深圳小户型物业的热潮也是随着豪宅供应的结构性失衡
而兴起。

小户型早期的时候主要集中在口岸区域居多，销售也是以外销客户为主，随着
市场的不断发展，目前在全市各个区域都有小户型住宅的供应，小户型的客户也越来越
广泛。

若以面积在70平方米以下的户型为小户型，上图显示了从1999年到2002年各行政区小户型占小户型总量比例的走势。

可以看出罗湖区的小户型比例呈下坡走势，福田自1999年达到高峰理性回归后，又开始呈缓慢上升趋势；而南山区则随着中心区的西移、滨海大道开通、西部通道的规划等种种利好消息呈快速上升的趋势，也反映了南山区的较低的均价对中低收入的消费者有较大的吸引力，从而导致了小户型比例的上升。

若以面积在70平方米以下的户型为小户型，上图显示了从1998年到2002年各行政区小户型户均面积的走势。

除南山的户均面积在1999年有较大的变动外，其他区域的户均基本都在55平方米附近上下波动，并且都在44-60平方米的范围之内。

二、小户型市场主要特征
通过对世联地产基础数据库中的1999-2002年的近60个小户型项目的分析，发现小户型住宅具有以下几个明显的特征：
多数集中在罗湖、福田、南山的生活旺区
从2000-2002年所推售的小户型项目来看，53.8％集中在福田，罗湖占了23.1％、南山紧随其后占15.4％，关外及盐田所占的比例较小，不到1成。

从各自的区域分布来看，福田大多数集中在中心区及周边、皇岗口岸、八卦岭等区域，罗湖主要集中在老城区，南山主要是以南头老城区为主，这些区域都有着生活配套成熟、交通方便的显著特征。

项目规模较小，容积率很高
从项目的规模来看，在2000—2002年的项目中，总建筑面积在3万平方米以下的项目占了47.5％，3—5万平方米的占了30％，5万平方米以上的占了22.5％，并且其中均没有10万平方米以上的项目。

同时这些小户型项目的容积率都比较高，从分布情况来看，容积率在6以下的项目约占36.7％，在7-10的项目约占40％，容积率在10以上的项目占了23.3％，其中都会100和珍宝公寓两个项目的容积率在20以上。

户均面积以30—50平方米为主，建筑形式一般为高层一梯5—8户
从项目的户型面积来看，大多数是以一房、二房为主力户型，一房的面积范围从18.89-50平方米，跨度较大，但主要以集中在38-45平方米范围内为主；从两房来看，面积范围在37.69-81.64平方米，主流面积集中在65平方米上下。

在建筑形态上，超过95％的项目为小高层和高层，同时每层的户型在6-18户，按照电梯数来平均，基本都在1梯5-8户左右。

这使得建筑的采光、通风及相互之间的干扰都有较大的影响。

客户大多为投资客户和年轻客户为主，港人是口岸小户型的主要客户
从小户型的客户来看，绝大多数是以年轻客户和投资客户为主，占到近7成的比例；而从目前的物业客户特征来看，港人一直是口岸物业的主要目标客户，形成了口岸物业不同于其他小户型项目的一些独特的客户特征。

三、现阶段深圳小户型市场供应分析
房地产市场的发展有着很强的地域性和时代特征，在售楼盘的共同特征往往反映了某类物业的发展方向、消费特征、竞争态势等信息，了解目前在售楼盘的具体特征能够为房地产市场的发展提供一个较好的参考依据。

我们按照一般惯例假设销售周期为1年，对2001年8月到2002年8月开盘的小户型项目进行供应分析，得到以下结果。

注:可能由于个别项目因为人为界定误差,未被选入研究范围内而造成误差.
1、项目一览
2、总体概况
从各区域供应总量来看，福田成为小户型推售的热点，占到了47.92％的比例，这主要得益于深圳中心区的西移，使得消费者对福田区域的小户型物业有较强的置业信心。

罗湖凭借传统的成熟配套，供应量也保持在接近3成的比例，南山和特区外虽然所占比例不高，但从已知的下半年要推售的小小家、现代城梦想家园、新街口、前海宜家等项目来看，南山的小户型供应比例有增长的趋势。

3、比较分析
从户均面积上看，各区域的户均面积的差异并不大，变化范围不到3个平方，也显示了小户型物业的最主要的特征，户均面积较低。