商业项目规划建议20110928

大武口项目规划建议

一、市场状况分析

1、大武口主要楼盘概览

大武口区坚持旧城和新城区两大板块统一整合、梯次整体“挥师南下”，建设大武口别具特色的南部新区。目前大武口房地产市场比较活跃，但相对来说市场处于上升的时期，老城区中可售房源不多，随着新城区规划的进一步深入，新城区将成为房地产开发的重点区域。大武口房地产市场在近几年才迅速发展，所以相对于银川来讲，一些专业的产品，如精装小公寓、专业写字楼等还没有在此地区大规模投入使用，尽管有地段较好的项目也捎带建设公寓及商务写字楼等，但都属于小打小闹型开发。例如市区中心项目创展大厦本来打算在2010年年底投入使用，但是因为招商招租等情况并不乐观，最后将其改为酒店运营。

2、市场分析小结

1）价格方面：据调研，大武口在建项目共有20多个，其中住宅开发仍是主流，而公寓、商务写字楼、商场等更多的则是作为住宅的配套产品面市。没有任何一家开发商单独运作其中的某一块产品。大武口市2011年9月份公寓无装修均价4000元/㎡左右，精装产品相对较少。产品规划理念和产品形式等逐渐呈现正规化、现代感的趋势；现各楼盘商业销售售价从5000元/㎡—到9000元/㎡不等，差距较大。影响因素主要有地段、环境和配套等，其中地段问题是形成各楼盘价格差异的最主要因素；

2）体量方面：近几年，大武口房地产由市中心向“东南沿海”方向发展。从建筑面积看，市中心的楼盘体量最小，接着则是开发区、沿星海湖一带依次向外延伸。市中心的楼盘总建筑面积大多在10万左右，开发区、星海湖一带总建筑面积大多在40万左右。专业产品还未形成，市场现供应量以近两年的货量居多；大部分房源于2010年到11年之间成交；公寓、住宅户型方面：住宅的主力户型为两室、三室，比例为30%∕70%左右。两室面积区间70—100㎡，套价25—35万（不含车库和储藏室）；三室面积区间100—150㎡，套价35—45万；

3）档次方面：也是由于大武口房地产处在一个发展中的起步阶段，而且以住宅开发为主流。所以在档次上基本不存在高低优劣之分，从装修程度及外立面等来看，恒大绿洲项目属于大武口首座精装修住宅产品，在消费者心中已经树立了高端的概念。还有一少部分相对优质的项目，其公寓也做了精装修，且消费者比较认可，加上开发商的推广，他们就认为其是高端项目。目前大武口主流在售项目，售楼中心包装较差，销售人员素质一般，操作水平

一般。

4）配套方面：大武口地产虽然起步较晚，但是其发展还比较快速的。由于其地块本来较小，所以开发的产品大多配套比较齐全，商业、学校、银行、政务机关等相对每个项目都比较近。而很多项目为了迎合市场，虽然体量较小，但是物业类型却较多，一般都会自带商业。说是为了方便居民日常消费，其实都是为了让收益最大化。

5）客群方面：目前主流购房客户组成：泛公务员群体、私营个体老板、大型企业中层领导、乡镇购房者、在外务工返乡者。客户购房除了地段上的选择，开始逐渐注重景观、物业等软性服务，尤其对小高层产品，物业的服务质量将对其销售产生较大影响。

6）未来房地产市场竞争情况

目前市场上在售项目不多，且所剩房源较为有限，但近期将上市的大荣城市花园、静安大厦和绿城雅居商业将使市场上的在售面积在今年底明年初产生一个短期放量。

7）对东部区域（星海湖一带）发展趋势逐步认可

目前东部区域主要有半岛官邸、星海家园、府佑水乡及马上开建的恒产CBD几个项目，随着政府的南迁，恒大的入驻，星海湖的开发等措施，东部优势逐渐彰显，人们普遍认同东部的发展趋势，对项目区位逐渐接受。

二、总体定位建议

中偏高档的集“现代居家、投资保值、消费自助”于一身的都市财富新区。

“时尚、文明、现代主流消费”的形象定位，及大写意、人性化的建筑符号装饰，营造“中高端人群消费”的格调。

三、案名建议

1、项目总体案名首推为：南海·财富城（Wealth City Of South Sea）：（体现项目商业）

公寓案名：铂客领域（Blog Apartment House）

辅助案名推荐：创世纪（The Creation）:（体现项目大气）

公寓案名：创想国际（Created International）

2、案名释义：

南海·财富城（Wealth City Of South Sea）：此短语为项目整体案名，南海，即南沙海。有唯美浪漫之情节，着重表达对水的描述，给人感觉项目就在水景旁边。站高跳远，观一望无际的南海风景，其中饱含无限遐想。财富城，财富是什么？是投资得来产物，这说明本案商业的性质。南海·财富城，连在一起，投资的同时，享受这浪漫余留的财富。同时，也诠释了本案的地理位置，强调项目的发展潜力，整个案名通俗易懂。Wealth City Of South

Sea是对南海财富城的英文翻译，推广时和汉语同时出现，可以从广告的视觉效果上说明项目高端，英文体现的是与国际化接轨。

铂客领寓（Blog Apartment house）：此为项目公寓案名，一般作为项目整体案名的辅助案名出现。铂客领寓，每字分开来讲。铂，即“铂金”有高贵典雅、财富之意，体现的是高端。客，即人，人无论任何时间，任何地点，都是社会和生活的主体。这里用到客，体现了以人为本，以人为焦点。领，即领导，有龙头之意，体现项目公寓独一无二形象。寓，即公寓，说明了项目的特点及本身的性质。整个案名连在一起，铂客，有“博客“之意，体现当代社会最时尚最有消费力的一带人群。容易记忆，便于传播。领寓，谐音“领域”，体现我是地域领导者之意。“Blog Apartment house”即汉语案名的英语翻译，体现国际化标准。

创世纪（The Creation）:此作为项目的整体案名，给人第一感觉就有意气风发、遐想无限之感受。创，即“创造”，延伸来讲，有革命之意。着重表达我项目要做成大武口区具有革命性地产的意义，同时，创世纪也可说给投资本案的消费者听，有创造未来的开始，开启财富大门的钥匙之意。读起来，高端却不压抑，严肃却不落伍，便于后期传播。

创想国际（Created International）:此为项目公寓案名。“创想”有创造、创新、建立之意。代表此次项目革命性的开发及推广目标，和整体案名遥呼相应，链接一体。“国际”着重说明公寓的高端化。

三、项目总平规划建议

1）在原有规划的基础上，我司根据市场了解将总规做了一点小的改动；

2）住宅（公寓）部分主入口选择：根据地块现状分析，建议开在北面；

3）增加一条商业步行街将项目公寓和商业一分为二，住宅（公寓）部分实行封闭式管理模式，商业实行开放式运营模式；

4) 项目西侧底商取消，增加住宅（公寓）楼栋数量；

5）住宅（公寓）和商业至少各做一个广场，每个广场有喷泉。

四、项目规划结构布局建议

1）规划结构：高层框剪结构为主，商铺以框架结构为主；

2）根据项目高档的定位，住宅（公寓）建议采用一梯四户或两梯十户的单元布局；以最大的绿化面积和适当的集中绿化场地为定价原则。公建设施宜集中布置在商业部分；五、开发周期建议

为了提升项目更深的价值，建议分两期开发，先开发住宅部分和绿化水系，价格上实行低开高走原则。再开发商业部分及商业步行街，待区位地块成熟，将商业部分高调入市，以