国际广场项目策划投资分析报告

青岛太平洋国际广场项目

投资分析报告

目录

摘要 (4)

一、青岛差不多概况 (5)

1、地理位置 (5)

2、历史沿革 (5)

3、人口 (5)

4、经济水平 (6)

5、区域规划情况 (10)

1、房地产进展各项指标分析 (15)

2、房地产以后量预测 (18)

3、青岛市经济技术开发区（黄岛区）房地产市场分析. 18

三、经开区楼盘分析 (25)

1、竞争分析 (26)

（1）、净地分析 (26)

（2）、竞争个案分析 (26)

（3）、潜在竞争情况 (28)

2、区域楼盘特点 (28)

3、区域客户需求分析 (29)

（1）、不同面积、不同户型的需求状况 (29)

（2）、不同单价，不同总价的需求情况 (29)

（3）、潜在购房人群分析 (29)

（4）、供需分析结论 (30)

四、项目概况 (30)

1、合作方概况 (30)

2、用地情况 (31)

3、用地四至 (39)

5、配套情况 (42)

6、道路状况 (42)

7、市政规划 (42)

8、开发进度 (44)

9、合作方式 (44)

五、项目SWOT分析 (45)

1、SWOT分析 (45)

六、投资分析 (48)

七、综述 (53)

摘要

青岛太平洋国际广场项目位于青岛市经济开发区西侧，紧邻大海，项目地利位置较优越，经开区作为青岛市以后的经济和工业中心，进展潜力巨大，特不是2010年海底隧道的开通将极大的促进经开区的进展。

项目占地面积59470.56平方米（89.21亩），地上总建筑面积190305.79平方米，容积率3.2，用地性质为商业用地，打算开发酒店式公寓。

项目原股东打算将项目整体股权转让或保留小部分股权，转让价格为楼面价1100元/平方米，总价格约为2.1亿元（209336369元）。

项目总投资成本可能约15.2亿元（6311元/平方米），销售收入约20.9亿元(公寓10250元/平方米，车位16/个),净利润约4.3亿元（1713元/平方米），净利润率约19.24％，具备良好的盈利能力。

项目可能需要投入1.8亿元自有资金，并办理3亿元项目银行开发贷款，即可通过滚动开发完成整个项目运作。

一、青岛差不多概况

1、地理位置

青岛位于山东半岛东南部、黄海之滨。是全国70个大中都市之一，也是我国大陆第二大港口。该市东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。1994年2月，被列为全国15个副省级都市之一。

青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，2007年，总户籍人口757.99万，其中市区1102平方公里，人口275.55万人。截止到2007年底青岛市常住人口达到了838.67万人。

2、历史沿革

1981年，青岛市被列为全国15个经济中心都市之一；1984年4月，被列为全国14个进一步对外开放的沿海港口都市之一；1986年10月15日，被国务院正式批准在国家打算中实行单列，给予省一级经济治理权限；1994年2月，被列为全国15个副省

级都市之一。

3、人口

表1-1：青岛市2003-2007年人口增长情况

数据来源：青岛市年度统计公报

房地产市场的进展与都市人口增长、人口导入、都市化之间存在不可分割的联系，从青岛市人口和都市人口变动的数据反映，人口导入速度越快（青岛市2004-2007年人口增长率均高于中国年均的人口增长率1.07%）、都市化进展进程越快(2005年中国都市化率为42.99%，而青岛市仅为36%，低于全国平均数6个百分点)、人口导入动力越大，当地房地产需求量将越大。

4、经济水平

青岛市借助良好的自然条件和经济基础，过去五年经济进展迅速。

表1-2：青岛市2003-2007年经济进展情况

（1）、GDP

青岛市GDP年均增幅为16.26%，远高于全国的平均增长速度，反映了宏观经济较好的增长态势。

图1-1：青岛市2003-2007年GDP增长情况

（2）、人均GDP

人均GDP亦从24703.06元（03年）至49954.75元（07年），约合7303.86美元，年均增幅为18.71%。

青岛市人均GDP介于1300-8000美元，讲明其房地产进展处于快速上升时期。若按照人均GDP18.71%的年平均增长速度，青岛市人均GDP在2008年将达到8000美元，房地产进展进入平稳上升时期，2011年达到13000美元，房地产进展进入下降时期，这讲明青岛市房地产差不多到了快速增长的末期，立即进入平稳的进展时期，适合进行长期价值投资。

表1-3：人均GDP与房地产市场发育状况的关系

按照世界银行2004年的划分，低收入国家的水平是人均收入低于826美元，国家都市化的程度平均是30%，下中等收入的国家人均收入的水平是826美元到3255美元，这些国家的人均都市化水平是50%，上中等收入国家他们的收入水平是从3255美元到10065美元，这些国家他平均都市化的水平是70%。高收入国家也确实是收入高于10065美元的国家，他们平均都市化的水平是80%。而青岛2007年的人均GDP是7303美元，属于上中等收入国家的水平，按照目前的进展速度，可能2010年即可达到高收入国家的水平。

（3）、都市化率

另一方面，从都市化角度来看，当都市化率≤60%时，都市化率高速增长；当都市化率＞60%时，都市化进程进入平缓进展时期，而青岛市的都市化率仅为36%，按照目前的增长速度，需要100年才能达到60%的都市化率（实际过程中随着后期总人口的增速放缓，都市化进程将加快，达到60%需要的时刻将远远少于100年），同时参照中国、世界和发达国家的平均都市化率水平（2007年分不为44%、50%和75%），青岛的36%的都市化水平同其经济进展水平专门不相称，从收入水平来看，青岛2007年的人均GDP