杭州湾项目市场分析及经营思路调整

售罄
2014/3/1 2013/12/1
14000元/㎡
别墅18000；高层 10000
毛坯 毛坯
12套/月 -
2014/6/1
30000元/㎡
毛坯
滞销
2012/12/1 2012/6/1
对外6000-6500元/ 平米；政府包销
4500-5000元/平米
高层均价6000元/㎡ ；别墅均价11000元/
18洞高尔夫球场 总建面：23952.3平方米 投入成本：约40000万元 思路：2013年5月打席房 运营；2013年10月球场 开打。
现阶段经营思路--市场竞品概况
项目名称
总建筑面 积
主力户型
当期开盘时间
绿城玫瑰园
慈
绿城慈园
溪
项 华润中央花
目
园
维科太子湾
22.5
17.3 36 21.4
联排380-450㎡（不含地下 ）；多层160-370；小高层
㎡
毛坯 毛坯
5-10套/周 -
2013/12/1
6200元/㎡
毛坯
售罄
➢综合判断高层月均销售20套 ➢别墅可吸引区域外客户
现阶段产品价格测算——市场比较法
公寓竞品项目比对基价表
楼盘权重
本项 目
X
杭州湾世 纪城
A
100%
40%
项目均价（元/平方米）
—— 6100
地理位置
11
8
8
交通条件
11
8
8
综合配套
10
8
8
周边环境
10
8
8
项目规模
10
9
10
入住时间
9
6
7
园林景观
9
8
6
产品创新
8
7
7
户型产品
8
7
6
开发商品牌
7
6
6
物业管理
7
5
4
合计权重得分
100
80
77
比较价格 （元/平方米）
—— —— 6337
权重价格 （元/平方米）
—— 6203 2534
上湾 越溪湖畔
B 30%
6220
8 9 9 8 7 8 7 7 6 5 4 78
项目区域--杭州湾区域规划
总规定位—宁波北新城、生态杭州湾
•国家统筹协调发展的先行区
•长三角亚太国际门户的重要节点区
•浙江省现代产业基地
•宁波大都市北部综合新城区 •接轨上海、杭州、宁波的“桥头堡”
湿地休闲区
本案
商务新城区
智慧产业区
政府20年内规划导入人口55万，引进1000家大中企业，并规划有多家5星级酒店、亚洲最大湿地、商业中 心、重点学校、医院等配套项目，打造
杭州湾国际城前期别墅销售得到区域前景支持，区域发展较为缓慢，目前项目无法依靠获得更高销售溢价。
项目面临问题
客户观望、迟 疑，不进场
区域处于起 步阶段；市 场供应量大
高端特色 配套未成型
合生杭 州湾国 际新城
特色商业未 能成型
多元化 产品不够
限购、限贷 政策
合生杭州湾国际新城市场经营定位
合生杭州湾国际新城两个方向
层160平米为主
杭 州
杭州湾世纪 城
湾
项
目
越溪湖畔
600 14.7
二房80-90平米；三方 120-140平米
联排310平米左右；公寓 50-180平米
2011/4/1 2012/1/1
上湾
高档公寓：80-113㎡；酒
8.3
店式公寓60㎡；独栋企业
2011/9/1
公馆：1200㎡
➢杭州湾是慈溪市的价格洼地，别墅产品总价低于慈溪市区公寓。
➢杭州湾区域高层均价6000元左右，月均去化20-40套。
入住时间 2012/9/1 2013/5/1
均价
多层21000元/㎡；小 高层20000元/㎡；别
墅30000元/㎡
28000元/㎡
装修标 准
别墅毛 坯；其 余精装
精装
近期销量
别墅产品入市 十天清盘；其 余产品销量每 月10套以内
-
二手（15000元/㎡） 毛坯
杭州湾项目
2011年09月
学习创新 追求卓越
慈溪房地产施竣工及历年成交分析
慈溪市整体供需基本平衡，近两年，慈溪房地产施竣工面积出现大规模提升，地产业进入高速发展阶段， 供应成交量于10年达到历史高点，去化90万方，历年年均去化52.66万方。相对杭州湾新区，慈溪房产市场发 展较为成熟，且高峰期已过，存在向外延伸的可能。
小镇中心 总建面： 31463平米 投入成本：约19500万元 思路： 2013年计划引进中型品牌超市 （如华润万家），增加项目配套；其余部 分配合球场运营对外销售。 总销额：32549万元
酒店 总建面：120000平方米 投入成本：约96000万元 思路：目前已与美国戴斯酒店签 约。因CEO别墅规划批复与酒店 项目捆绑。
区域标杆盘 营造现有规划配套和产 品，吸引区域高端客户,
开发自循环
杭州湾新区开发落实 项目配套实现
宜居休闲度假 成为长三角休闲度假首
选大盘
现阶段
远景阶段
展现远景
现阶段经营思路--杭州湾新区远景展现
中心湖城市核心区
现阶段经营思路--杭州湾国际城大盘配套
幼儿园、小学 总建面：15000平米 投入成本：约6000万元 思路：考虑到本地客户 子女出国留学较多，结 合项目国际社区定位， 计划于2014年洽谈引入 一家知名外国语幼儿园 及小学。
项目区域--杭州湾发展现状
杭州湾现已引进上海汽车，吉利汽车等310多家大型企业，城区正在建设发展中。但 目前整体区域处于开发初级阶段，公共交通极少，基本生活配套匮乏，居住氛围尚未建立， 住宅市场区域认可度不高。
杭州湾新区内在售项目
本
杭州
案
湾世
纪城越溪 湖畔
上湾
两大运动场馆间通过团泊快速相连
锦城 名仕
110-260㎡
150至180平方米三-四居
别墅270-330㎡；高层 129-293㎡
高层160-260㎡
2011/5/1
2010/6/1 2008/12/1 2011/8/1
白金湾
24
高层160-250㎡
2012/8/1
锦诚名仕
独栋别墅为486-796平（包
6.6
括地下室）的大别墅，高
2010/6/1
20.00%
10.00%
2010年
0.00%
60
8000
6000 40
4000 20
2000
0
0
2007年 2008年 2009年 2010年
施工面积（万方）
竣工面积（万方）
竣工施工比
新增供应量（万方）
成交量（万方）
均价（元）
2012慈溪房地产量价分析
随着市场的回暖，加上慈溪客群的高购买力，市场连续3个月出现供不应求的局面， 近三个月供求比维持在0.5-0.8之间，各个项目去化较快，库存较少
2000 1800 1600 1400 1200
慈溪市历年商品房施工竣工走势图
60.00% 120
50.00% 100
wenku.baidu.com
40.00%
80
慈溪市历年住宅供应成交及均价走势图
16000 14000 12000 10000
1000 800 600 400 200 0
2007年
2008年
2009年
30.00%