房屋租赁纠纷中装饰装修费的处理问题

房屋租赁纠纷中装饰装修费的处理问题

最高院法官房屋租赁纠纷中装饰装修费的处理问题房屋租赁合同中，如果承租人对所租赁的房屋进行装饰装修，一方面可能对出租人的房屋所有权造成侵害;另一方面也可能因装饰装修物在租赁房屋上的固定，而产生不动产的添附问题。相应地，房屋租赁合同纠纷的一大难点是，当房屋租赁合同无效、解除、履行期间届满后，装饰装修物如何处理的问题。对此，2009年颁布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》用第9条至第13条共计5个法条来规范这类纠纷的司法处理，但从目前司法实践情况看，仍存在对装饰装修物纠纷处理的分歧。

为此，本文结合上述司法解释，作一些简单的分析。

下面，我们根据承租人进行装饰装修是否经过出租人同意，分两大类情况进行讨论：

1、第一种情况，承租人经出租人同意装饰装修的，在合同无效、解除、履行期间届满后，该装饰装修物如何处理?

2、第二种情况，承租人未经出租人同意装饰装修的，在合同无效、解除、履行期间届满后，该装饰装修物如何处理?

一、承租人经出租人同意装饰装修的

如果承租人经出租人同意装饰装修，可根据租赁合同效力情况，

大致分以下几种情形处理：

(一)合同无效

法条：租赁合同无效时

(1)未形成附合的装饰装修物

1)出租人同意利用的，可折价归出租人所有;

2)出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

(2)已形成附合的装饰装修物

1)出租人同意利用的，可折价归出租人所有;

2)出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

对上述条文内容，要注意把握以下几点：

1、出租人同意利用装饰装修物——可折价归出租人所有

合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，“可折价归出租人所有”的原因是基于约定而不是基于不当得利对承租人进行补偿。

所谓不当得利，根据《中华人民共和国民法通则》第92条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当