万科天伦紫台项目拓盘报告

作为河南省省会，全国中部地区重要区域中心城市， 规划至2020年全市总人口达1500万以上，建成区面 积1000平方公里以上，主城区建成面积800平方公里 以上，城镇化率达80%。
城市视角 经济政策情况
近期国家经济先行指标回升能力不足，未来3-5年内国家经济将持续 保持在一个相对较低的水平，2-3年内房地产调控政策也会相对宽松
200
2.303%3.1
0 2009年
2009-2014年郑州市人口变化趋势
28.6%
866.1 428.4
885.7 437.4
2.1%
903.1 443.4
1.4%
919.1 5.426%6.3
2010年
2011年
郑州市人口
2012年 市区人口
2013年
35%
30%
25%
20%
937.8
15%
478.4 10%
50%
52%
45%
55%
45%
43%
首改90-120㎡
20%
19%
16%
17%
15%
15%
19%
再改1:120-140㎡
19%
17%
16%
19%
17%
19%
22%
再改2:140-180㎡
9%
7%
8%
11%
8%
高端>180㎡
5%
7%
9,000
8,000 7,+080%0
6,000
198 195
247 252
335 272
5,000 4,000 3,000 2,000
1,000
0
15年1季度 15年2季度 15年3季度
2015 年 3 季 度 商 品 住 宅 市 场：供应、成交同创近三 年新高，价格高位、略现 回落； 供 应 量 ： 335 万 ㎡ ， 环 比 增 加 36%， 同 比 增 加 23%； 成 交 量 ： 272 万 ㎡ ， 环 比增加8%，同比增加69%； 价 格 ： 9073 元 / ㎡ ， 环 比 下 降 4%， 同 比 上 涨 7%；
0
14,01 14,02 14,03 14,04 14,05 14,06 14,07 14,08 14,09 14,10 14,11 14,12 15,01 15,02 15,03 15,04 15,05 15,06 15,07 15.08 15,09 15,10
城市视角
市场成交产品仍以刚需型产品为主，但改善型产品需求抬头，其中
让万科超越万科
万科天伦紫台项目营销代理提案
纵 观
项目竞争市场环境
I. 市场的城市视角 II. 市场的竞争视角
纵 观
项目竞争市场环境
I. 市场的城市视角 II. 市场的竞争视角
城市视角 城市概况
郑州发展迅速，人口增速快，城市框架不断扩大，由三环向四环发展
万人
1000
800
600
400 752.1
500
万㎡
400
郑州市商品住宅累计存量分析
367 405 405 369 377 393 416 391423
462 431
300
312 298324 241 259
200
129115
127
142 117
201
100
截止9月份商品住宅库存 462 万 ㎡ ， 去 化 周 期 约 7 个月，但各区域库存差异 较大，部分区域仍面临较 大去化压力
220,000 200,000 180,000 160,000 140,000 120,000 100,000
80,000 60,000 40,000 20,000
0
亿元
全年GDP增速7%目标
2006
2007
2008
2006-2015上半年GDP走势
国内生产总值同比增长（%）
国内生产总值（亿元）
2009
郑州房地产市场 9000-10000元/㎡改善型价格段增加明显，增加8个百分点
≦4000 4001-5000 5001-6000 6001-7000 7001-8000 8001-9000 9001-10000 10001-15000
﹥15000
1 12
2
6
3
6
5
4
4
6
6
1
4
3
2015年1-3季度郑州市商品住宅单价段对比分析
城市视角 郑州房地产市场
郑州房地产市场需求相对旺盛，但库存持续累积，存在一定风险
2013-2015年3季度郑州市商品住宅供销价分析
万㎡ 350
300 7,265
250
200
150
100 50
189 149
0
13年1季度
7,936
8,372
季均209万
㎡
8,254
202 216
194 183
287 248
5% 2.6%
0%
-5% 2014年
市区人口 增长率
平方公里 500
400
300 230.08 262 200
历年郑州市建成区面积变化走势
392.8
282
294
303
310
316 328.06 346.3 365.61
100
0 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年
13年2季度 13年3季度 13年4源自文库度
预售面积
销售面积
均价
8,557
8,488
8,486
8,783
季均151万 ㎡
121 119
221 147
272 161
232 177
14年1季度 14年2季度 14年3季度 14年4季度
+36%
9,443
8,127 季均240万
㎡
元/
㎡ 10,000
9,073
◆二套首付比例降低：二套房最低首付款比 例降至40%。公积金首套最低首付20%；拥有 一套住房并已结清贷款的家庭，最低首付30%。 ◆营业税免征期限缩短：免征期限改为2年
二套房公积金首付再降（8月31日）
对拥有1套住房并已结清购房贷款的，购 买 二 套 房 最 低 首 付 款 比 例 降 至 20% ； 公 积金贷款购买首套房和二套房首付最低 比例均为两成，与2008-2009年宽松水平 相当。
2010
2011
2012
2013
2014
14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
2015上半年
1
2
3
公积金提取政策放宽（1月28日）
职工连续足额缴存公积金满三月，本 人及配偶在缴存城市无自有住房且租 房的，只需提供租赁合同、租金缴纳 证明或无房证明即可提取住房公积金；
“330新政”出台（3月30日）
15年1季度套数占比（%） 15年2季度套数占比（%） 15年3季度套数占比（%）
23
16
20
10 11
19 14
19 16
31 34
33
面积段
14年1季度（%） 14年2季度（%） 14年3季度（%） 14年4季度（%） 15年1季度（%） 15年2季度（%） 15年3季度（%）
首置≤90㎡
46%