2017年广州地价状况分析报告

2017年广州市地价状况分析报告

一、广州市地价水平及变化趋势

按照《国土资源部办公厅关于部署开展2017年城乡地价调查与监测工作的通知》（国土资厅发[2017]16号）的要求，各估价师及技术承担单位对2017年广州市城市地价动态监测范围内的标准宗地进行了地价信息采集及监测等工作。技术承担单位对所有标准宗地的地价信息进行汇总，并结合2017年国民经济、房地产市场及土地市场等相关情况进行分析，对2017年广州市城市地价水平及地价变化状况进行了综合分析。

根据历年的地价分析情况，本次的地价分析均以地面价的价格表现形式进行统计分析。

1、广州市整体地价水平及整体变化趋势

经测算分析，2017年广州市城市综合地价水平为22910元/平方米，同比增长2538元/平方米，增长率为12.46%，增长幅度与2016年(12.98%)相当。2017年广州房地产市场交易保持平稳，一手住宅、商业商品房成交价格有不同幅度上涨，土地市场交易活跃，商业、居住及工业用地成交价格均有不同幅度上涨，地价水平变化与土地、房地产市场实际状况相符。

表-1 2017年广州市整体地价水平状况表

（图-1）

2、不同用途地价水平及变化趋势

经分析统计，2017年广州市各用途地价水平分别为：商业30814元/平方米、居住45905元/平方米、工业1045元/平方米。居住地价、商业地价、工业地价呈阶梯状排列，水平值之比为1:0.671:0.023，居住地价最高，工业地价最低。（详见表-2及图-2）

2017年广州市商业、居住、工业用地地价比2016年均有一定幅度的上涨，其中商业地价增长率为4.66%，居住地价增长率为15.97%，工业地价增长率为10.82%，居住地价增长率最大，工业次之，商业增长率最小。（详见表-2）

以上地价变化特点主要有以下几方面原因：

（1）2017年住宅用地地价水平有一定幅度上涨，主要是由于随着城市的建设发展,居住条件得到不断改善，包括医疗、教育、文娱等各方面设施的完善，推动区域地价上涨；广州作为一线城市住房需求较大且相对稳定，也是推动地价上涨的主要原因之一；同时，随着城市经济发展，征地成本不断提高，包括拆迁补偿等费用的上涨，从住宅出让地成交价来看，2017年居住用地出让成交价格同比上涨54.62%，因此住宅用地地价变化与市场实际状况相符。

（2）2017年工业用地地价水平平稳增长，主要是因为随着经济的持续增长，征地成本的不断上升，广州产业转型升级的不断推进，推动了工业地价的稳步上涨，其中增城区、番禺区等区域地价上涨较快。

（3）2017年商业用地地价水平有小幅增长，相比住宅、工业用地涨幅较小，主要是受电子商务快速发展的影响，实体商业的购物需求被较大程度地分流了，尤其是

服装、百货、家居类商品受电子商务影响较大。实体商业逐步通过创办个性餐饮、健康品牌、体验式业态等新兴商业模式以寻求转变，但目前成效尚不显著，部分区域商业仍然较为萧条，导致部分区域商业发展较慢，商业地价整体上涨较慢。

表-2 2017年广州市各用途地价水平状况表

单位：元/平方米

（图-2）

3、不同区域地价水平及变化趋势

（1）各用途各级别地价水平及变化趋势

从级别分布上看，各用途地价随级别的降低而降低，不同用途、级别的级差均不同。其中，2017年商业一级地面地价为108332元/平方米，六级地面地价为6388元/平方米，相差约1596%。2017年居住一级地面地价为133511元/平方米，六级地面地价为17232元/平方米，相差约675%。2017年工业三级地面地价为1494元/平方米，七级地面地价为843元/平方米，相差约77%。各用途各级别地价水平见表-3及图-3至图-5。

地价变化方面，商业各级别地价变化整体均呈现上涨趋势，增长率在 1.82%～

5.20%之间；居住各级别地价增长率高于商业，增长率在13.36%～19.94%之间；工业各级别地价增长率涨幅在9.20%～1

6.90%之间。各用途各级别地价增长率详见表-3及图-3至图-5。

从地价变化趋势来看，2017年商业地价各级别均有一定的增长，其中二、三、四级增长率相对较高，均在5%以上。商业二级所覆盖区域主要分布有白云新城、天河国际金融城、琶洲电子商务区等片区，这些区域是广州近几年重点发展的商业商务区，地价上涨较快，商业三、四级所覆盖区域主要分布有番禺万博商务区、广纸新城、广钢新城等开发建设较快的片区，这些重点规划区域的发展较大程度上拉动了该级别区域地价的上涨。

居住地价各级别增长幅度相比商业各级别要大，居住四、五、六级增长率均在16%以上，其中居住六级增长率最大，增长率为19.94%，居住六级所覆盖区域属于广州的外围区域，主要为南沙滨海新城及黄埔区的东部山水新城区域，随着地铁的开通及其他公用基础设施的逐步完善，广州外围区域居住板块房价上涨较快，地价也随之较快上涨。

工业用地方面，由于经济稳步增长、征地成本增加以及广州产业用地结构的调整，拉动了工业地价的稳步上涨，其中工业三、四级上涨幅度较大，增长率达13%以上，三、四级所覆盖区域分别为番禺区中部、广州开发区东区及科学城部分、增城区经济开发区，番禺区随着交通条件及产业环境的不断改善，地价上涨较快，广州开发区、增城经济开发区同样是随着开发区的发展，产业集聚度不断提高，基础设施不断完善，推动地价较快上涨。

（图-3）

（图-4）

（图-5）

（2）各用途不同片区地价水平及变化趋势

从空间分布来看，各用途不同区片的地价水平均由城市中心区域向城市边缘递减，呈梯级分布。其中商业地价根据商服中心分布的特点由市中心向外围区域呈放射状分布，居住地价根据住宅房地产市场的发展特点呈组团式分布，工业地价总体分布较为均匀。（详见图-6至图-8）

商业地价水平值空间分布图

（图-6）

居住地价水平值空间分布图

（图-7）

工业地价水平值空间分布图

（图-8）