公摊面积计算公式

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公摊面积计算公式

房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。也是广大购房者最为迷惑的一块知识。

房屋公摊面积的计算

（1）房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。

（2）各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。

（3）边长以m为单位，取至；面积以m2为单位，取至。

（4）量距应使用经鉴定合格的卷尺或能达到相应精度的仪器或工具。

（5）楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

2房地产面积测算的方法

面积测算的方法有很多，根据面积测算数据资料的来源，可分为解析法和图解法两大类。房地产面积的测算，主要采用解析法，房屋面积一般采用几何图形法量算，用地面积大多采用界址点坐标法测算，也可以用图解法测算。

（1）解析法测算面积。解析法测算面积是根据实地测量的数据，例如：边长、角度或坐标等通过计算公式求得面积值。解析法测算面积主要包括界址点坐标解析测算面积和几何图形法量算面积。

（2）图解法测算面积。图解法测算面积是根据已有的房地产畋，采用各种不同的测量仪器量算出面积。包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等。

（二）土地面积测算

1、土地面积测算的意义

土地面积测算是土地利用现状调查的重要组成部分，是取得土地数据资料的关键步骤。通过面积量算，为各级行政单位、各土地权属单位量算出土地总面积和各类土地面积，因此，量算工作是准确掌握土地资源数据的重要技术手段。

2、丘的测量要求

丘是指地表上一块有界空间的地块。丘有独立生和组合丘之分，一个地块只属于一个产权单位时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。一般以一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋用地单元划分为独立丘，当用地单元的权属混杂和面积过小时，则划为组合丘。丘的权属界线是界止点的连线，按照《房产测量规范》的规定，界止点分为三级；精度要求按《房产测量规范规范》执行。

3、不计入用地面积的范围

（1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地；

（2）市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地；

（3）公共使用的河滩、水沟、排水沟；

（4）已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；

（5）其他按规定不计入宗地的面积。

（三）房屋面积的测算一般规定

1、建筑面积的定义

房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高米以上（含米）的永久性建筑。

2、房屋使用面积和房屋产权面积

房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

3、计算建筑面积的有关规定

（1）计算全部建筑面积的范围

优美的环境(1张)

①永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

②房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在以上部位计算建筑面积。楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按期高度在以上部位的外围水平面积计算。

③穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在以上的，按其水平投影面积计算。

④房屋天面上，属永久性建筑，层高在以上楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在以上的部位，按其外围水平面积计算。

⑤挑楼、全封闭的阳台，按其围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

⑥地下室、半地下室及其相应出入口，层高在以上，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。

⑦有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

⑧玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

⑨属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算。

⑩有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝面积计算建筑面积。

房屋公摊计算公式

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

公摊面积=公摊系数*套内建筑面积

公摊系数=总公共分摊面积/（套内建筑面积*总套数）

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积 +阳台面积

房屋公摊的案例

北京的王女士，买一套二手房，房产证上写着65平，后经她要求测量，发现实际面积比房产证上的大了11平，真是让人惊讶。业主知道后，要求补交万……为什么会发生这样的事呢房子的的面积究竟怎么测，谁测经了解这样的情况并不少见，比如单位房一般公摊小，有赠送面积，但并未纳入房产证，所以房子面积比房产证大，还有其他商业房，比房产证小是不见怪的。尤其是二手房交易要注意，签合同的时候，最好规定是按照房产证的面积为准。或者提前测量，再签合同。[1]

如何避免公摊面积带来的风险

新启用的《商品房买卖合同》中有附件标明了"公共部位与公用房屋分[2]摊建筑面积构成说明"，但只列明了应分摊的部位及其构成，具体数据仍不确定，所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。这里我们总结了几招，提供给购房者参考。

第一招：索取公摊数据；

在签订购房合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。

第二招：查阅有关资料；

业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

第三招：在购房合同中约定公摊面积。

《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。

万一真的发生了纠纷，唯一的选择就是诉之法律，避免浪费不必要的人力和精力。当然，我们期望的是，随着法律的不断健全，政府监督力度的不断加强，发展商诚信意识的不断增强，普通购房者的权益能得到更好的保障。