关于山东省潍坊市安丘的“快递产业园”建议报告2020.8

关于“安丘市韵达（圆通）项目”地块调研及建议

2020年7月，我部对项目地块进行了考察。考察的主要内容包括：

1、线上对快递行业发展现状及趋势了解；

2、安丘市韵达（圆通）项目实地勘查及工程进度；

3、项目周边现状；

3、潍坊市快递业发展状况；

4、潍坊飞机场“顺丰”及坊子“北方国际”物流园现状；

5、当地访谈、商业街可行性、可操作性的调查及思考；

通过考察、调研，了解到以下情况：

一、快递行业发展、现状及趋势

随着国民的消费升级，网购逐渐兴起，国家相关的政策扶持，促进了快递行业的迅猛发展。近年以来，我国快递业一直保持较高速的增长。据统计，自2014年起，我国快递业务量已连续多年稳居世界第一，超过美、日、欧

等发达国家的经济体总和。

根据国家邮政局发布的数据，2017年快递行业突破了400亿件邮递，达到400.6亿件，同比增长28.2%，连续4年稳居世界第一。截止2018年底，业务收入累计完成6038.4亿元。

《山东省综合交通网中长期发展规划(2018-2035年)》，要求推进城市综合枢纽建设提升完善潍坊枢纽全国性服务功能，打造全国性综合交通枢纽，潍坊已被纳入国家物流枢纽承载城市布局，作为区域快递转运分拨中心。

物流技术的不断发展，快递行业作为连接卖方与买方之间的重要纽带，发挥着不可替代的作用。近年来，我国政府也相继颁布快递行业的相关法律法规及发展规划，积极引导行业逐渐向标准化、规范化和便捷化迈进。

二、项目、周边及部分同类产品的调研

“韵达（圆通）安丘快递电商总部基地”项目，位于安丘市新安路西侧、牛七埠北路南侧，总规划逾800亩，

其中圆通板块占地391亩，韵达板块占地430亩。两大基地全部建成后，未来或将可能把潍坊地区打造成胶东半岛乃至山东地区的仓储物流中心，带动潍坊地区快递业发展。而基地投产后，可间接带动电商产业、孵化产业在安丘地区落地发展，从而带动区域经济社会的全面发展。

目前，“韵达”项目工地内正在加速施工，预计2021年5月前可投入使用。而“圆通”项目一期已竣工（一栋办公楼、三栋大型厂房），目前已正式运营；

本次调研的“韵达（圆通）安丘快递电商总部基地”项目由坊子区的“北方国际物流园”迁入我市。“北方国际物流园”地处潍安路张瞳村路段，该物流园占地面积约350亩，于2010年开业，园区内入驻物流公司56家，其中，仅顺丰与圆通为品牌快递物流企业，其他公司均名不见经传。

“北方国际物流园”配有商户17家，业态基本以餐饮及住宿为主，其中餐饮14家，在营11家（主营小炒、水饺、包子、朝天锅、和乐等），住宿2家，超市1家。据观察，商户白天营业状况一般，但傍晚时货柜车较多，

餐饮生意还算不错，主要服务对象为货柜车司机。除货柜车司机外，物流园内另有“顺丰”及“圆通”的员工约600名，主要工作为快件扫描流水线，10-12小时两班制，包食宿，工资4100-4500元，员工业余生活相对匮乏，过着“三点一线”的生活方式，即：吃饭-上班-睡觉，下班在宿舍玩玩手机，平时基本没有其他消费，所以并不在物流园商户的服务范围内。我部曾与多名物流园区的工作者有短暂交流，同样的上班时间，晚班仅仅比白班多400元钱，而且长期的晚班会对“生物钟”破坏，进而对身体健康造成不良影响，为什么还要选择上晚班呢？受访者答曰：“每月400元*11个月就是4000多元，是一笔不小的数目啊”。由此可见，物流园内的大部分工作者仍以低收入、低消费群体为主（以圆通为例，白班员工100人，而晚班员工有200余名）。

“北方国际物流园”以外周边2-3公里内基本无任何配套设施，仅斜对面一处农业项目--“乐高农场”，为农业采摘，运营情况一般。

三、对项目是否具备可开发性的几点看法及建议

就本次调查而言，若打算开发物流园的配套商业，就必须要思考以下几个问题：

第一点、政府是否有出台如“十三五”等方面的规划？如，对项目所属地有可持续发展规划，调查者查阅了政府网站，关于物流项目计划、规划的信息少之又少。公示的信息仅有以下简短描述：依托重点园区招商把专业园区作为招商引资的切入点、新上项目的集聚点和加快发展的增长点，以安丘创智谷、安丘农谷、现代智慧物流园等产业园为主导，进一步明确园区定位，着力提升园区档次和承载能力。由上海韵达货运有限公司投资的韵达山东（安丘）快递电商总部基地项目、由中国圆通投资的圆通山东总部项已落户现代智慧物流园，两个项目均已签订协议，目前，正在加紧施工建设。下一步将依托重点园区招商。继续以安丘创智谷、安丘农谷、复合新材料产业园、装备制造产业园和昌安、金安特色产业园为主导，不断提升园区的综合规模效益。

以上引自--安丘市政府门户网，市投资合作促进中心的“关于《安丘市投资合作促进中心2019年工作总结和明年工作打算》”。

第二点、就目前安丘市政府的“能量”及安丘市经济发展水平，短期内有能力撬动市北区项目所属地？

（譬如，青岛市可撬动西海岸、潍坊市可撬动高新区，安丘市撬的动市北区吗？）

第三点、据了解，物流园项目（潍坊市城区内，在营大型物流园有11家）多落位在市郊靠高速或城市主干道路旁，物流园大多周边无配套商业。为何物流园项目多不见规划商业配套或商业街？我部认为，单从物流园的选址方面分析，快递企业或首要关注的问题或许是“网络布局及交通（成本）”，唯独不关注“人气”因素，而开发商业最关注的却是“人气”，所以才有“人聚财聚”的说法。这两者间的关注点、发展条件不仅毫无关联，甚至有些背道而驰，很难有机融合。

第四点、品牌物流企业入驻安丘，看似对当地经济会有带动，但短期也仅限于政府税收及解决部分就业这两方面。

如果从房地产开发的角度出发，此地块现阶段“商业氛围”和“人气”严重不足。若仅仅因为有2家品牌物流公司入驻，就考虑开发配套商业，未来销售或将面临巨大挑战。无异于十多年前在市北区开发“天地广场”，后期若不是政府下大力度，决心把企、事业单位搬迁至北区以及新佳乐家的进驻和带动，天地广场的销售、运营将举步维艰，有此前车之鉴，未来状况亦可见一斑。

第五点、也是我部认为最关键和重要的一点，既然考虑到开发商业，自然不能忽略最核心的环节--“销售”。这里可以对未来要做的产品做一个简单的设计，对产品的受众群体，做一个客户画像。

★产品定位：物流园配套的商铺（因地块此时为生地，周边尚无任何配套，故不具备可依托的价值点）

★客户定位：

①经营/租赁

②投资/销售

先对“投资/销售”进行描述分析，是因为考虑到即使2家品牌物流企业均已达到开业状态，但由于项目所在地尚未