国内经典楼盘会所功能及运营模式数据

国内楼盘会所功能及运营模式现状数据

一、会所功能定位数据

会所的最基本功能：满足居住客群的生活、休闲、娱乐需求。在立足打造西溪公馆产品品质的基础上，提升未来业主的优越感和国恒品牌形象，并且增加会所附加价值。

1、功能分类

⏹会所配置比例超过50%的功能模块：游泳池、健身房、网球场、棋牌室。其中健身房

的配置率最高，达到88%。

⏹一些高消费项目，如SPA馆、酒吧等项目的配置率较低，不足8%，在一般会所中不常

设置。

2、功能定位

二、国内楼盘会所问题及现状

1、会所遇到问题

1)为了与豪宅匹配或者提升项目档次，一味地选择顶级品牌和高端功能打造会所，但

却忽略其运营效率；

2)开发商考虑运营和成本难题，一再删减会所的功能，致使会所没有启到预期的效果；

3)客群定位和运营模式分析不清晰，却仍然盲目延用高端大盘会所的操作方式，造成

成本浪费，会所运营困难甚至关闭。

2、会所经营现状

1)厦门会所100%亏损；

2)广州会所约90%亏损；

3)深圳会所约84%亏损；

4)北京会所约60%亏损；

5)香港会所约20%亏损；

注：以上数据为2010年部分地区会所数据。

3、造成会所运营现状最主要有以下因素：

1)功能布局方案无经营意识，造成后期运营困难重重，管理宣传都存在多方面问题；

2)功能设置只考虑高档，但少考虑运营效率，引起各方面纠纷；

3)开发商对专业运营公司监管不利，造成管理混乱，双方合作不善。

案例一：香蜜湖1号，客户买房前对会所较为关心，但真正入住后少有人问津。

失败特征：会所定位、功能、经营模式十分模糊(无主题性)

大部分会所在设计之初完全是迫于无奈，许多项目在入住以后，开发商还拿不

出会所的运营方案，造成会所仅仅成一种摆设。

案例二：雅颂居，会所做中餐油烟噪音污染大，多次投诉仍无人处理。

失败特征：功能配置上满足了客户需求，但并没有在使用习惯上满足客户需求出现需求与使用差异说明功能的设置存在欠缺，从而造成业主或会员使用麻

⏹设计欠缺，场地小、通风换气条件差、设备不合理等；

⏹规划布局不合理，没有注意连带活动之间关系；

⏹咖啡、阅览、桌球等混在一起等。

三、国内成功会所典型案例

1、国内成功会所特征

2、豪宅会所成功运营的共同因素

1)会所功能设置锁定消费者需求(如：女人和小孩是消费核心人群)；

⏹针对小孩的消费项目：为小孩花钱是当今家庭的最大支出

举例：香港柏景湾：针对儿童的游泳班给父母介绍国外先进的育儿知识，口碑极佳，

参加者常年需要排队。

⏹针对女人的消费项目：女人有闲，重保养，经常性支出巨大

举例：成都金林半岛：针对女人的法国主题spa

2)重点项目品牌嫁接，实现开发商、品牌运营商、会所管理方三赢；

国内楼盘会所品牌嫁接：

⏹万科北方楼盘：健身较多包给一兆韦德健身中心；

⏹万科金域蓝湾：会所美容、spa等包给法国品牌思妍丽；

⏹华侨城：整合丹桂轩等小众餐饮品牌

⏹星河丹堤：引入中航健身会

⏹招商海月：2层整层包给李云迪的老师但昭义，设名人钢琴中心

⏹北京棕榈泉：整体由香港酒店投资管理集团经营

3)将会所部分功能费用适当加入物管费中，以保证部分免费项目，并对付费项目起到连带

推动作用。

需注意的3个问题：

⏹会所各功能体量设置，由专业公司提前介入确定

⏹会所管理方为物业公司还是酒店？

⏹充分挖掘自身及区域资源，与会所实现互补

建议：会所经营多重收费结合，避免一项独大，刺激会员消费

四、杭州楼盘会所部分案例现状

目前杭州楼盘的小区会所经营主要分三种类型：只对楼盘业主开放的封闭式会所、针对业主及其贵宾的半开放式会所、面向全社会的开放式会所。因为要提供的经营内容和服务十分丰富和多元化，所以开发商和一般的物业公司经营艰难，楼盘会所经营难的现状频显，不少会所都处于亏损的边缘。

五、综合建议：

1、运营模式确定。

1)开发商独自运营会所（包括对内外商业部分的招商及运营）；

2)外聘专业公司运营会所；

3)交由物业管理公司运营会所。

分析：建议多对会所进行考察，顾虑到目前现状不具备开发商独自运营会所(内外商业部分)，应尽早确定运营模式，如外聘会所运营公司，需要加快流程进度，项目软件和硬件的结合，需要双方面长期配合才更加有效率，所以在前期时间非常紧迫的情况下，避免执行的偏差。

2、合作方案确定。

会所方案的最终确定需要设计师、开发商及第三方公司（物业管理、会所运营等）共同确定方案，避免盲目赶工程进度及重复修改方案内容，而忽略实际运营中会碰到的种种问题。建议可多方面提供可行方案，从中提取最佳部分，剔除不需要部分，达成最佳方案。

3、合理运用成本。

会所设计建造过程中，应考虑功能实用效率，但不能只担心运营和成本而一味减配，造成会所难以达到支撑项目功能需求及销售的程度。建议尽早确定运营模式方案，工程进度安排方案等，不仅要针对目前会所中售楼处部分的现状需求功能，还要为会所长期稳定运营做好准备。

4、宣传定位明确。

会所作为项目中的商业配套，需要在建造和运营方案明确，以及施工建造完成后，统一对外公众的产权告知，以及其中最关键的是业主(或会员)优惠制度。以上杭州楼盘会所运营中已有多数先例，业主认定会所属于小区公共部分，而投诉或斥责开发商擅自改变会所形式(如：作为售楼处)。因此，避免此类问题，需公司明确对外告知口径，实际操作定位等工作。