2019年《资产评估基础》复习资料

资产评估基础

第一章资产评估概述

【主要考点】概念及经济技术原则（重点）。作用、工作原则、价值与价格

一、资产评估的概念

概念：“评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为”。

资产的基本特征

（1）资产是能够为特定主体带来未来经济利益的经济资源

（2）资产必须是特定主体所拥有或控制的（拥有或支配的前提条件）。

资产的产权是与资产所有权相关的权利束，并且具有可分解性，通常包括对资产的占有权、使用权、收益权和处分权。资产评估中的资产边界应当以经济资源的控制权为依据：。

（3）资产的价值应当能以货币计量。

二、价格与价值

劳动价值论：使用价值和价值。社会必要劳动时间。供求关系变化影响价格围绕价值上下波动。

效用理论：价值由边际效用决定（主观评价）。有用性（内容）和稀缺性（大小）

均衡价格理论：边际效用决定需求，生产费用决定供给。效用解决

短期定价，成本解决长期定价。成本、效用、供求共同决定价值。

三、资产评估原则

工作原则：独立、客观、公正

经济技术原则：（7个）

1．供求原则：在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素。

2．最髙最佳使用原则（源自价值理论）：法律许可、技术可能、财务可行。

3．替代原则（注意买方与卖方）

对具有相同效用的物品，必定选择价格较低的；在价格相同时，必定选择效用较大的。

在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。买卖方选择。

保证评估公正性（比如设备询价时应选市场上平均价格）

4.预期收益原则

资产的价值应当基于其对未来收益的预期决定，是判断资产价值的一个最基本的依据。

5.贡献原则（源自边际收益原理）

各生产要素价值的大小可依据其对总收益的贡献来衡量。

适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或是缺少该项要素资产将蒙受的损失。

6.评估时点原则（评估基准日）

评估师的价值意见为该时点的价值意见。评估基准日使资产评估得以操作，同时又能保证评估结果可以被市场检验。

7.外在性原则

“外在性”会对相关权利主体带来自身因素之外的额外收益或损失，从而影响资产的价值（或交易价格）。如房屋周边开发的程度、环境状况等因素与房屋本身的所有权无关，但对房屋价格有重要影响。

四、资产评估的基本作用

市场自动调节——部分商品难以定价、市场失灵——需评估。

反映和揭示资产的价值是资产评估的基本作用。（估值）

五、我国资产评估在市场经济中的地位和作用。

地位：（1）资产评估是市场经济不可或缺的专业服务行业

（2）资产评估是现代专业服务业的重要组成部分

（3）资产评估是我国经济体制改革逐步深化的重要专业支撑力量

作用：（1）资产评估在促进市场资源优化配置中的引导作用

（2）资产评估在服务资本市场发展中的保障作用

（3）资产评估在规范经济秩序中的促进作用

（4）资产评估对维护各类资产权利主体的合法权益有积极作用（5）资产评估对维护公共利益和对外开放环境下的国家利益有重要作用

第二章资产评估的基础理论

一、劳动价值论

1.理论过程：威廉·配第《赋税论》，第一次提出。亚当·斯密

《国富论》、大卫·李嘉图，卡尔·马克思。

2.商品两要素原理（使用价值与价值，对立、统一）

使用价值是商品的自然属性，兼具多种，交换价值的物质承担者

价值是凝结在商品中无差别的一般人类劳动，是商品的社会属性。交换价值，买卖相交换的属性。是价值的表现形式。

3.劳动二重性（具体劳动创造使用价值，抽象劳动创造价值）

4.商品的价值量只能由生产商品的社会必要劳动时间决定。

5.价值规律：商品的价值量由生产商品的社会必要劳动时间决定，以此为基础进行商品等价交换。

价值规律发挥作用的形式是价格围绕价值波动。

作用：调节社会资源分配；刺激生产者的积极性；优胜劣汰，导致生产者两极分化。

二、效用价值论

1.理论过程：庞巴维克，最全面。

2.边际效用和边际效用递减规律

边际效用,也就是每增加一个单位商品或劳务的消费所得到的总效用增量。

递减规律：每增加一个单位商品或者劳务，消费者心理上会感到增加的满足或效用越来越小。也就是说，随着消费量的增加，边际效用递减。

3.商品价值来源：主观价值（有用性和稀缺性），客观价值

4.价值量的确定：最后单位物品的主观评价。由边际效用决定（有

需求和供给关系决定大小）

5.规律：价格由市场上无数买者和卖着的竞争形成。

三、供求理论

（一）需求理论

影响因素：商品的价格、替代品的价格、互补品的价格、消费者的收入水平、消费者的选择偏好、对商品价格变动的预期、其他（人口的数量、结构和年龄，政府的消费政策、社会文化习俗等。）需求曲线：①需求量与市场价格成反比②是一条由左上向右下倾斜的曲线。

③需求曲线向右下方倾斜，是由于边际效应递减规律的作用。

特殊情形：吉芬商品（劣质商品）、凡勃伦效应（奢侈品）

（二）供给理论

影响因素：商品的价格、与其相关的其他商品的价格、生产商数量、生产的成本、生产的技术水平、对商品价格变动的预期、其他（政策等）

供给曲线：①供给量与市场价格成正比。②“供给曲线”是一条由左下向右上上扬的曲线

（三）供求均衡

1.局部均衡（单个市场或部分市场，不考虑相互影响）、一般均衡（所有市场）

2.均衡价格：是在供求双方竞争中通过市场机制自发形成的。

3.供求定理（量→价）