万科金色乐府 踩盘报告
天津万科项目市场调查报告汇总
天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月８日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：４人考察模式:实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点:目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图:以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源,为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目,位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口(地铁一号线双林站西行30０米）,属津南双港区域内,地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置,是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部,周边交通路网发达、配套完善、生活便利．基础信息：产品状态：目前在售,开盘：20１4.2 交房：２0１4。
6开工时间：2010年12月０1日产品均价:30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅,装修情况为：毛坯;建筑面积1４万、占地面积6万3、容积率1。
8、绿化率４0％；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套,高层８76套,多层４6套,共计开发楼数3５栋，车位数892个,包括:联排别墅2７栋，(别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层８栋：１栋24层、3栋2８层、３栋32层,洋房：1栋6层; 户型面积:高层８8平米,联排别墅２16—2３３平米；开发信息：产品定位：城市豪宅，低密居所；客群定位:企业主、高薪层、富人区物业费:高层2。
9元/月/平米别墅6。
８元/月/平米；投资商:天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团;开发商：天津市迪万投资有限公司,物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息:地区四至：东邻地界(先锋河);南邻浯水道；西接艺林路(格瑞高尔夫练习场)；北邻泗水道规划路;主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况:6７6、84６、859、665、6５６、93、6８6以及地铁一号线周边配套:医疗:天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育:幼儿园:河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
踩盘报告
照明设备。
万科幸福里
万科· 幸福里共分两期。项目占地6.6万
平米，由9栋住宅及5栋商业楼组成。其
中1-3号楼为一期开发建面30万平米.万
项目情况
科· 幸福里目前在售4号楼和5号楼，均 价7800元/平米，预计2017年5月交房。 4号楼已建到地上17层左右，5号楼已建 到地上8层左右。
建筑类别 在售面积 车位 容积率 绿化率 梯户比 主力户型 购房优惠
育资源丰富。
龙湖西岸营销中心：绿化采用三重园林景观，曲径通幽，做到一步一景，注重 细节，整体景观给人年轻舒适的感觉。 样板间设计:平层小户型型样板间设计多采用色彩明亮淡雅的颜色，空间布局合 理，但入户处设计与卧室走廊的设计对于小户型来说浪费较多，可梳理对抗说 辞。 洋房内部装修多采用深色，给人大气尊贵之感，花园内功能区分明显， 附带水池，充分利用了赠送花园，可借鉴。
北郊项目分析
龙湖香缇西岸
万科幸福里
万科金域东郡
林邑
龙湖香醍西岸
项目情况
此项目为龙湖香缇国际社区三 期工程， 9月12日开盘。在售洋房12栋， 高层3栋。 2017年12之前交房。
高层、洋房 高层面积67-110平米， 洋房面积140-240平米。 龙湖香醍西岸车位共约1800个，其 中地上(含沿街)约300个，地下约约 1500个 2.2
万科金域东郡
项目情况
项目6#11#在今年8月开盘， 科金域东郡11号楼在售，建筑面积89平、 106平、126平，参考均价8000元/平， 总价减2万，按揭99折，全款98折；4号 楼139平户型清盘，均价7900元/平，全 款98折，按揭99折，预计2017年6月交 房；5、6号楼花园洋房在售，建筑面积 130-270平米，均价10000元/平，总价 减6万，预计2017年6月交房。
万科金色领域
万科金色领域万科金色领项目是上海万科首次进入嘉定的全新力作。
项目紧邻地铁11号线嘉定西站,据守嘉定新老城中轴,既毗邻嘉定老城区尽享成熟配套,又紧接嘉定新城南城核心区域,尽享无限发展潜力。
万科金色领域__楼盘资料一、万科金色领域概述万科金色领项目是上海万科首次进入嘉定的全新力作。
项目紧邻地铁11号线嘉定西站，据守嘉定新老城中轴，既毗邻嘉定老城区尽享成熟配套，又紧接嘉定新城南城核心区域，尽享无限发展潜力。
二、万科金色领域楼盘详情与楼盘点评万科金色领域楼盘详情：楼盘名称区域板块开发商上海万之城房地产开发有限公司嘉定嘉定城区（外郊环间）万科金色领域物业类别楼盘地址项目网站嘉定胜辛路胜竹路公寓万科金色领域项目是上海万科首次进入嘉定的全新力作。
项目紧邻地铁11号线嘉定西站，据守嘉定新老城中轴，既毗邻嘉定老城区尽享成熟配套，又紧接嘉定新城南城核心区域，尽享无限发展潜力。
项目拟采用三面环水，由新古典主义风格的11F小高层和17/18F高层建筑围合而成。
项目首期主力产品是万科经典原创90+三房的第四代升级产品，贯彻全面家居解决方案，在90平米实现3房居住空间的基础上，全面提升厨房和卫生间的舒适度，并且通过精心设计的超大容量的全屋收纳体系赋予户型更强的成长空间。
万科金色领项目是上海万科首次进入嘉定的全新力作。
项目紧邻地铁11号线嘉定西站,据守嘉定新老城中轴,既毗邻嘉定老城区尽享成熟配套,又紧接嘉定新城南城核心区域,尽享无限发展潜力。
在整体规划上，项目拟采用社区泛会所人居模式，着力打造人文社区。
上海万科物业服务有限公司推行的360度物业服务模式致力于将物业服务覆盖到社区安防、家居服务、社区清洁、社区文化等各个方面，力求事无巨细，让生活烦恼消失无踪，将会给业主带来全方位贴心服务。
作为万科首个嘉定新品，金色领域项目从规划、户型、装修、生态环保、景观、物业全方位打造“优居嘉定新标准”！万科金色领域楼盘点评：优点：万科金色领域项目是上海万科首次进入嘉定的全新力作。
2005万科城及第五园踩盘报告
这是万科城标准赠送庭院
效果.满足了基本功能,同时 便于业主日后庭院改造不 至于造成浪费.
这是万科城独立别墅庭院,在前庭
转角处设计了一烧烤平台,旁边就 餐区的围墙上有一对景的出水景墙, 落下的水延伸到后院,照片都可反 映出来.
水景的边线比例及
高度设计需要再考 究,也可能是施工原 因.
这是售楼部庭院广场旁的指示牌,
有点中式镂窗的味道,和第五园的 整体设计相得益彰.旁边填充石头 的铁网盒放在这里是个大胆的设计, 粗矿的历史用现代的手法进行包装 和沉淀,体现了古为今用的意思, 寓意着中国传统名居将焕发新颜.
这是从售楼部进入内部
组团的”村口”,是大空 间到小空间的过渡区域, 在别墅组团中会经常使 用.还记得村口的那棵老 槐树吗!?哦!在这里!
这是叠加组团中公共空间的景观路,
流线规划简单干净,只在出口处设计 一特色铺装,在保证效果的同时,控制 了成本
这是另一观看角度,在相对私密
的小空间内使用了大量软景绿化.
这是人工湖通往售楼部的
花架走廊,材料简单,效果不 错.要是花架尺度增大些, 少量增加些座的空间,可能 销售完毕后更有使用价值.
这三幅是人工湖沿岸的花盆,户外家私
这是从售楼部往临街商业街
背面看．由于观赏水体过大, 可能相应缺乏业主日后入住 后的人流聚集和商业活动的 广场.
这是小空间设计,位置在两条
商业街的衔接处，方便小范围 行人短暂聚集．所以在定位上 注重流向的畅通．
同上
这张照片反映万科在
施工区和参观区的广告 围墙分隔方法.
井盖上做铺装在景观施工
上已经很常见,但这样的精 度值得我们认真学习.
这是售楼部旁的联排别墅.在别
墅间带状区用水景分隔开.后花 园处理成临水眺望平台,建筑的 底盘就是水的驳岸,水面显现比 实际的大,水的轮廓很丰富,这 通常是单体别墅水景做法.由于 水面与住宅太近,所以对水质的 的要求相对较高,物业维护成本 和难度也相应提高.
万科金色城品个案分析
来访客户家庭
来访客户年龄
来访客户置业次数
来电客户分析
来电客户主要集中在大城东范围，与到访客户区域属性相匹配，多为东方新城、建材路、十陵居多，及东2环沿线位置（以户外及路名牌渠道获知 ）居多，其次2级城市来电均为网络知晓；渠道方面以户外大牌占绝对比导，其次在关注点上多以价格和项目区位为主。
8869
项目开盘至今共计推出3栋住宅，合计726套，销售6个月后，产品共计去化338套，去化率53.44% 整个项目去化较好产品主要集中在87㎡套三产品上，因产品面积及位置划分原因导致开盘多次售罄； 滞销产品集中在3#、4#临街套二产品上，成洛大道造成灰尘及噪音的硬伤严重，客户抗性极大；
整体来看，从6月15号推出3#后，临街5、6号房位因位置所局限，成洛大道造成的硬伤，使得该位置房源出现滞销； 7月推出4#产品，因价格有一定上浮，加上蓄客量不足，前期客户消耗殆尽，后续客户扩容未及时跟上，导致顺推产
主要竞品 次要竞品
大面板 块
元/㎡，且均为正常赠送附加值，附加值及价格竞争优势较弱；
次要竞品
项目凭借品牌和项目自身突围市场，以项目影响区域，创
造属于自己的影响力。
周边多为低总价、高附加值项目，竞争激烈
项目名称 海上海 蓝光锦绣城 摩玛新城 紫提东郡 占地面积 119 133 170 33 建筑面积 25 44 60 10 在售主力户型（帄米） 69套二-93套三 55可变套二-95可变套三 92可变套三-125可变套四 63套二-83套三 附加值 情况 无 5-9% 4-5% / 惠后均价（元/帄米） 8700 8845 8368 7800
时间 13.6.15 13.7.20 房源位置 3# 4# 梯户比 2梯8户 2梯8户
万科_深圳万科金色领域项目研究报告_34页_同致行_2010
项目建筑及园林
万科金色领域打造地道法式建筑风格，15层城市罕见亲地 小高层，大花园，围合式布局，优享欧洲低密度人居标准， 院落式蝶式布局，各方位户型充分通风采光。百米法兰西 主轴尽显法式皇家仪仗园林的尊贵，静区园林糅合自由、 闲散的南法风格，搭配南方植物，四季如茵，巧妙的引入 浪漫、放松的居住氛围，是万科继兰乔圣菲之后在宝安呈 现的又一异域风格力作。
小区入口两侧 建筑物
一层为商业
项目周边资源
具备一定的景观资源优势；本项目西侧拥有高尔夫，虽未来将改变属性，但 现时景观优势显著，同时北、东、南侧拥有临近荔枝林景，整个资源环绕而 丰富。
项目交通资源
1、深圳第一大道：深南大道、宝安大道、深惠路，实现陆路交通的跨区连接，
形成贯穿深圳的陆路区域交通干线；
► 《深圳市城市总体规划 （2007-2020）》草案规划中 提出：未来深圳整体在城市空 间布局结构上将呈现“三轴两 带多中心”的组团结构，并建 立起三级城市中心体系——2个 城市中心、5个城市副中心、8
个组团中心。其中，两个城 市中心便是福田中心和前 海中心。
前海中心，包括前海、后海和宝安 中心区，主要发展区域功能的生产性服
优4 深度跨界影响： 通过海陆空的多维对家，实现对港澳、泛珠、城市其它中心 区域的深度影响，扩大本项目的影响范围；
现状区域特征：
污染相对较强：
临近工业区和机场，决定 了区域内的噪音、空气等 污染相对其它区域更为严 重，对生活质量有较大影 响；
劣
环境相对复杂：
周边工业区林立，决定了 其他人流和环境都相对较 为复杂；治安、生活氛围、 环境卫生情况均较为担忧；
板块规划：
本项目所在区域属于组团功能规划中的航空商贸功能 区，以及组团标准分区中的机场东片区；
万科项目后评估报告
万科项目后评估报告1. 引言本文旨在对万科项目的实施和效果进行评估。
首先，我们将回顾项目的目标和计划。
然后，我们将评估项目的实施情况，包括项目进展、资源利用和沟通效果。
最后，我们将对项目的结果进行评估，分析项目对公司业务和利益相关者的影响。
2. 项目目标和计划回顾万科项目的目标是开发一座创新型商业综合体，提供优质的办公空间、商业设施和居住环境。
项目计划包括土地购置、规划设计、施工建设和销售运营等阶段，预计项目周期为三年。
3. 项目实施评估3.1 项目进展根据项目计划，土地购置和规划设计阶段已完成。
施工建设阶段正在进行中，预计将按时完成。
销售运营阶段将在项目建设完成后启动。
3.2 资源利用项目团队充分利用了公司内部资源和外部合作伙伴的专业知识。
项目经理和团队成员有效地协调和管理了项目进展，确保资源的合理配置和利用。
3.3 沟通效果项目团队与相关利益相关者进行了及时的沟通和反馈。
定期召开会议、发布项目进展报告和与利益相关者的交流活动，有效地促进了信息共享和问题解决。
4. 项目结果评估4.1 业务影响万科项目的实施为公司带来了积极的业务影响。
首先，商业综合体的建设将提升公司在当地市场的知名度和竞争力。
其次，优质的办公空间和商业设施将吸引更多租户和客户，为公司带来更稳定的收入来源。
4.2 利益相关者影响万科项目对利益相关者也产生了积极影响。
对于投资者来说，项目的成功实施将增加公司的价值和回报。
对于员工来说，创新型商业综合体将提供更舒适和便利的工作环境，提升员工的工作满意度和效率。
对于当地社区来说，项目将创造就业机会，促进经济增长和社会发展。
5. 结论综上所述，万科项目的实施达到了预期的目标和计划。
项目进展顺利，资源得到有效利用，沟通效果良好。
项目的结果对公司业务和利益相关者产生了积极影响。
然而，我们仍然建议项目团队继续关注项目的销售运营阶段，确保项目的长期成功和可持续发展。
该评估报告仅为初步分析，未来仍需对项目的细节和实施效果进行进一步的跟踪和评估。
万科城五期项目后评估复盘
经营指标复盘
从经营实现情况来看：1.财务指标较为均衡；2.整体去化速度较为平稳，受政策及市场影响2016年 10月后进入平销期，整体推售周期较长；3.工程供货相对及时，过程管理整体受控；4.客户满意度 起伏较大，2018年主要受垃圾站事件影响
经营维度 销售维度
经营指标 权益创造净利 毛利率 净利率 2016年认购 2017年认购 2018年认购
实
付
付
2018年3月
2018年5月
2018年7月
园林品质呈现，交 付成绩大幅提升
经营问题
另一方面，项目五期经营过程中也出现了部分典型问题：1、工程节奏问题 2、 客户群诉问题 3、园 林成本管理问题 4、 无梁楼盖处理问题事件
里程碑
开工 达到预售
封顶 精装完成 园建完成 消防验收 规划核实 竣工备案
一批次
二批次
三批次
【销售周期】2016.7-2018.3，三批推盘 一批（924套）开盘2016年7月31日，首推4/8/#，每隔一
周分别加推11#及10#，606天清盘（1个月去化90%） 二批（1029套）推售2016年9月10日，首推1/2#，11月
12日加推6#,12月17日加推3#，586天清盘（5个月去化 90%） 三批（1032套）推售2017年5月27日，首推5/7#，6月25 日9/12#加推，367天清盘（8个月去化90%）
建设用地规划许可证
取得建规证及施工
证
项目开工
一批次预售（ 84天供货）
二批次预售
2015年10月
2015年12月
2016年2月
2016年4月
2016年6月
2016年8月
2017年/2018年
楼盘踩盘报告
楼盘踩盘报告报告人：楼盘市场分析师报告时间：2021年6月1日1. 概述本次踩盘报告主要针对位于XXX区域的XXX楼盘进行分析。
通过对该楼盘进行深入了解和调研，我们得出以下结论。
2. 项目基本情况XXX楼盘位于XXX区域，是一座由知名开发商打造的高端住宅小区。
该楼盘规划总用地面积约XXX平方米，建筑总面积约XXX平方米，共有XXX栋楼房，分为高层、洋房、别墅三种房型，户型面积从XXX平方米至XXX平方米不等，总户数为XXX 户。
3. 项目周边环境XXX楼盘周边交通便利，生活配套设施完善，医疗、教育、商业等资源丰富。
地理位置优越，距离市中心主要商圈约XXX公里，约XXX分钟车程。
4. 房源销售情况按照XXX楼盘的销售策略，房源分为两期销售。
第一期销售共XXX套房源，总价从XXX万元至XXX万元不等。
目前已售出XXX套，剩余房源仅XXX套。
5. 客户反馈在调研过程中，我们采访了多位已经购买XXX楼盘房产的业主，以及正在考虑购买该楼盘房产的潜在客户。
他们普遍反映，XXX楼盘的外观设计、户型布局、内部装修、物业服务等方面都非常优秀，性价比较高，是值得购买的优质楼盘。
6. 市场前景据我们的市场研究分析，XXX区域的房价持续上涨，预计未来2-3年内有进一步上涨趋势。
XXX楼盘的品质和口碑的提升，将对其价格产生积极影响。
同时，该楼盘有较高的出租价值和投资价值，可以满足投资客和自住家庭的需求。
7. 总结通过本次踩盘报告，我们可以得出，XXX楼盘是一座优质、高端的住宅小区，具有很高的住宅品质和投资价值，是一个非常值得购买的楼盘。
同时，由于市场前景看好，未来房价还有上涨的趋势，推荐购房者及时行动，抓住购买机会。
某某年深圳万科里城踩盘报告.docx
XXXX年深圳万科里城踩盘报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
谨呈： XX市东平新城建设管理委员会汇报稿本次汇报流程 :1、深圳世联地产汇报策划成果，用时35 分钟；2、ECS（易城）国际公司进行方案的多媒体演示，用时25 分钟；3、沟通交流时间，用时20 分钟。
世联整体策划思路：1XX城市研究2东平新城研究3项目整体定位4项目方案5开发运营建议6经济分析规划单位(ECS)介入Chapter 1-XX 城市研究XX位于珠三角经济圈中部，具有良好的地缘优势XX市位于亚太经济发展活跃的东亚和东南亚的交汇处，处在中国最具经济实力和发展活力的珠三角经济圈中部, 与广州地缘相连、文化同源。
XX市中心区距广州车程均在 1 小时之内。
毗邻港澳，与香港、澳门车程均在2 小时左右，使 XX能够充分利用港澳的市场优势和国际性大都市的地位，推动 XX广泛参与世界经济。
珠三角经济圈XX是广佛都市圈的重要组成部分，是辐射珠江西岸和粤西城市的重要驱动力XX通过广湛铁路、西江水道、佛开高速公路链接粤西和大西南，成为广州实施‘西联战略’辐射珠江西岸城市的重要驱动。
XX产业基础合理向西扩散，一方面，利用西岸邻近城市优势产业，例如中山古镇的灯饰，和 XX 建材、家具制造业连成整体，将产业链条向西延长。
另一方面，本地产业合理地扩散至珠江西岸邻近城市，利用西岸城市广阔的地域和资源，促进西岸城市的发展，例如 XX陶瓷企业在西岸设厂。
XX是全国重要的现代制造业基地， XX的整合和发展对珠三角城市群实现“多赢”以及给周边地区的发展提供有力的推动作用。
目前珠三角地区城市呈现东强西弱的局势，广佛增长极的增强有利于加强珠三角珠江以西城市如江门、肇庆乃至粤西城市的发展。
XX是珠三角发展的重要经济引擎，GDP列全省第三 , 人均 GDP超过 1 万美元XX经济实力在广东省名列前茅。
万科金色名郡产品小区规划强度排列分析案例213634648
213634648
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2020/10/31
万科金色名郡产品小区规划强度排列 分析案例213634648
•项目 用地 前期 概况
•设 计限 定条 件
•产品 形态 调查 分析
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•万科江淮项目地块容量及产品形态分析报告汇报目 录源自•用地区位 •用地周边现状
绿地玉兰公寓高层户 一梯两户/三户户型 型
建筑面宽：27.2m 平均进深：15.2m
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建筑面宽：29.4m 平均进深：15.4m
万科金色名郡产品小区规划强度排列 分析案例213634648
绿城玉兰公寓高层户 一梯六户户型 型
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建筑面宽：28.1m 平均进深：15.4m
绿地海顿公馆高层户 一梯三户户型 型
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建筑面宽：29.3m 平均进深：10.6m
万科金色名郡产品小区规划强度排列 分析案例213634648
绿地海顿公馆高层户 一梯三户户型 型
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建筑面宽：29.4m 平均进深：10.0m
万科金色名郡产品小区规划强度排列 分析案例213634648
分析案例213634648
•PART2 •设计限定条件
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万科金色名郡产品小区规划强度排列 分析案例213634648
相关法规
附图一
让城市一级道路20M（附图一）
n 建筑间距：
正向重叠30米以内，不小于南侧建筑高度0.3倍
正向重叠30米-40米，不小于南侧建筑高度0.4倍
东面、西面正向重叠40米以上，不小于南侧建筑
滨湖品阁高层户 型
2016上海七宝万科广场项目复盘报告
第4页/共43页
设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
亮点： • 成本平衡与立面：减少北立面的成本（水泥纤维板材
料使用）投入，将资金更多地花费在沿街主立面。 • 地标性与话题：通过特殊的材料及形体在主入口处形
漕宝路
LINE 9
LINE 9
生态广场 七
社区广场
莘
路
传奇广场
活力广场
规划中 LINE 20
第6页/共43页
设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
社区广场
亮点： • 模糊了室内外界限: 社区广场是一个的有着优雅的形状的匀称的空间； • 给空间体检创造其他可能：四个曲线造型的平台在二层到四层之间，提供了绝佳的悬挑空间，便于观看音乐会，舞台剧，
或者流行市场；五层的“咖啡街”和侧翼的电影院将成为吸引人们注意的关键。 沿着栏杆的咖啡厅座位将会提供美好的 视角去观赏下方广场上的活动； • 用遮阳环节约能耗：大的椭圆形的天窗将保证社区广场里不同空间里充足的日照。日光经过一系列的堆砌起来的椭圆环状， 将提供一定程度的阴影，同时也将一些未经过滤的日光从天窗引入社区广场； • 社区广场的地面设计于很大的灵活性，可以实现后期运营其他功能。大事件，零售以及节日市场，展示或者活动不一定局 限于被定义的“活动区域”，也可以在更大的区域内通过简单的移动家具或者景观来实现； 难点： • 铝板上贴墙纸工艺不成熟，给后续维保带来一定难度； • 地面砖现场切割，拼花施工有一定难度； • 大量弧线灯带安装，需调整到位，增加卡口； • 大量弧面夹胶玻璃现场放样和安装有一定难度； 反思： • 设计阶段征求后端使用部门需求，充分交圈；
关于11月11日踩盘后总结-fsw
“星河湾、香江、翡翠绿洲、广雅”项目考察总结——正域·白云尚城北区附加值提升、可借鉴之处说明序号所考察项目做的成功之处和不足之处北区提升附加值暨可借鉴之处1 「星河湾」从消费者（市场需要）角度出发从卖象、入住的实用（用象）两点出发，对楼盘的精益求精，优良的品质大大增加了业内人士及消费者对产品附加值的认可---硬件过硬（业主满意度问卷来了解业主对前期的意见建议及后期的期望）我们要关注/做好①客户的真实需求，从卖点、实用点出发，②从竞争对手角度出发③从市场未来走势出发；系统的定位，完善产品的规划、建筑风格、装修、物业服务各方面，打造正域自有的特色，从而增加附加值，为后续的开发打造品牌价值2 星河湾的附加值来自于企业的内部管理，软件过硬,其他三个盘的销售厅的布局、销售人员的专业职业性、形象感、样板房的管理水平与星河湾有一定的差距：如山水华府、翡翠绿洲的售楼是和餐饮在一起，进入售楼后有茶楼的气味，其售楼部办公点的复印机设在公共的通道上，既不安全，也显出管理的零乱，如其卫生间小便器安装与墙体的缝隙，天花脱落等；五星级的酒店之所以服务好，软硬件都很重要，我们要从售楼部、各部门办公室的选址、装修、标识及内部管理等进行系统的规划设计及管理；如我们的营销办公室、工程办公室、物业客服的办公室对外形象差，标识不统一，不明显，装修不够品味；如售楼员对来客的关注度不足，为了张挂灯笼就忽略了草皮，造成了绿化的损伤，影响了形象；物业人员专业水平不足，现在小区的设施翻新养护不足；未交付区景观养护人员换水时，水阀盖板打开不摆放作业牌，景观和安全标识不完整，存在安全隐患等等，这些都说明我们管理上还有很长一段路要走，内部管理雅居乐售楼员一路嚼口香糖，一路讲解，反观星河湾，明知我们是行业人员去踩盘，仍职业的接待，这正是展示公司品牌的时机亟待加强与完善。
3 景观的打造既有看象又实用且注重标识及配套物品的协调；星河湾、香江（山水华府、翡翠绿洲）在这方面做的比雅居乐要出色，体现了景观投入50元/平方，房价溢价500元/平方的行业惯用手法；如垃圾桶、矮灯在星河湾是绿色系列，而香江是木制的黄色垃圾桶，相比而言星河湾更注重物品与景观协调性，大大增加了产品的附加值；我们一二期乔木、草坪、灌木的位置布置，虽然手法上和星河湾有相似之处，但细节上差距较大：①垃圾桶、标识类与景观协调性方面；所以我们北区的景观设计要提前，与建筑外立面、建筑风格、装修格调及物品配置均要力求协调；②我们的乔木类太靠近路边，所以视线受到一定阻碍，且乔木遮盖了草皮，使草皮生长缺少光照，长势、管理有了缺陷；③要多些功能性的，如老人、小孩子坐在树下、路边的凳子类的；景观中考虑能否种些防蚊的植物和灭蚊的灯等；另考虑晚上景观的效果和功能性如小区的公告栏要有灯光，晚上业主才回来，能看到；如利用防洪渠的公共路面做些体育健身设施、早晚老人跳舞打太极拳的音响、场地，以后小区晚会的场地；增加些矮地灯，补充灯光高低错落的光感序号所考察项目做的成功之处和不足之处北区提升附加值暨可借鉴之处4 策划、包装企业/产品/服务的手法：①星河湾通过宣传××钢琴、××冰我们应该深挖企业/产品/服务文化（卖点），如恒域企业的建筑介绍（参考远大在珠海盘的包装手箱、香江宣传××总统用的水龙头；法），学习万科善于宣传策划的方法，使公司的形象让消费者从知悉到熟悉到认同到跟随，另可宣传规划公司（如雅居乐宣传是中信的设计师设计），还要做好一、二期的包装，如景观点做景点介绍标识；楼盘做装修开放间，把所有装修用材剖开、展示，提高消费者的信心；楼盘规划者、建设者的纪念手印、签名册、从业者的感言等，这些都是策划宣传企业、展示楼盘的手法，从而让消费者为企业管理打高分，这样产品就多了附加值5 实用的配套设施（北区分一、二期开发，水、电、电话、电视、煤气、车库、智能、会所等要跟上，一期业主的使用功能）-----体验式销售安防设施要跟上，小区周边治安环境较差，智能化及安防设施一定要跟上会所自我经营能力及对外的宣传①我们应该在北区一期交楼时就先建好幼稚园、垃圾中转站、车库、智能化、安防、水电设备等配套；让北区一期推出后，让先买业主能用上，他们认为我们既有看象又有用象，这样已体验的旧业主就会主动做我们铁杆宣传员，介绍他人来买，则北区二期高层的楼王更上一个价格层次；②幼儿园能否与广外合作办学，提高附加值③会所若在北区另设，一定要能对外，也能对内，增强自我造血能力，配套以乒乓球、羽毛球、泳池为主，场地、灯光设置成专业的6 关于商业的取舍①我们应该把重心放在住宅，舍弃部分商业，②虽然商铺单位售价高，但商住混合型的盘，从后期业主入住后，会在使用上打折扣分，对附加值不利，③就算要做，我也赞同李文的意见，将南向商铺及近东北部商铺取消，移至西面及西北角，而将近西的住宅向内移，减少因近规划路的噪声，集中商铺于西北区，④可以做部分一楼的带花园的住宅，花园也可以卖使用权（一平方约1500—2000）提高售价，一定要做商业需慎重---满足商家经营的条件，如休闲式的影院需景观配合①且电影院的功能和景观、车位等要考虑，特别是商铺会带来的安全隐患、卫生（噪声）等问题。
楼盘踩盘心得(优秀5篇)
楼盘踩盘心得(优秀5篇)楼盘踩盘心得篇1楼盘踩盘心得：深入了解房地产市场的体验之旅作为一位对房地产市场充满好奇心的观察者，我参加了这次楼盘踩盘活动。
这次活动为我提供了一个独特的视角，让我深入了解房地产市场的动态，同时也让我感受到了房地产行业的魅力。
在踩盘过程中，我了解到房地产市场受到许多因素的影响，如政策、经济形势、人口结构等。
同时，我也深入了解了不同楼盘的优缺点，如地理位置、配套设施、生态环境等。
这些信息让我对房地产市场有了更全面的认识，也让我更加关注房地产行业的动态。
在这次踩盘过程中，我也发现了一些问题。
例如，一些楼盘的物业服务不尽如人意，导致居住品质下降。
此外，一些楼盘的房价过高，对于刚需购房者来说，压力较大。
这些问题需要房地产开发商在未来的发展中加以重视和解决。
通过这次踩盘活动，我更加深入地了解了房地产市场的运作机制和行业现状。
同时，我也认识到房地产市场的复杂性和多元性，需要我们在购房过程中保持理性和冷静，同时关注自身的实际需求和实际情况。
总之，这次楼盘踩盘活动让我受益匪浅。
我不仅深入了解了房地产市场的动态，也更加关注了购房过程中的细节和问题。
我相信，在未来的购房过程中，这些经验和心得将对我产生积极的影响。
楼盘踩盘心得篇2楼盘踩盘心得：深入了解楼盘的体验与感悟最近的一次楼盘踩盘，给我留下了深刻的印象。
这次踩盘的经历，让我重新审视了房地产市场，也让我更加了解了自己的需求。
踩盘的目标楼盘位于市中心，交通便利，配套设施完善。
在现场，我看到了熙熙攘攘的人群，也看到了楼盘的品质和设计。
然而，我也发现了一些问题，比如周边环境不够优美，小区内部配套设施有待完善。
在这次踩盘中，我学到了很多。
首先，我学会了如何更好地了解楼盘的地理位置、交通、配套设施、价格等重要因素。
其次，我也发现了自己的购房需求，我需要的是一处交通便利、环境优美、配套设施完善的住宅。
最后，我深刻体验到了购房的重要性和必要性，这次踩盘的经历也让我更加坚定要拥有一套自己的房子。
万科·金色乐府C地块土方挖运、降水及基坑支护工程施工组织设计
万科·金色乐府C地块项目土方挖运、降水及基坑支护工程施工组织设计审定: 高岩川审核: 符征营编制: 徐麟中国建筑西南勘察设计研究院有限公司2018年11月25日万科·金色乐府C地块项目土方挖运、降水及基坑支护工程施工组织设计审定:审核:编制:中国建筑西南勘察设计研究院有限公司2018年11月25日目录1 编制说明 (1)1.1 前言 (1)1.2 施工组织设计总说明 (1)1.3 施工组织设计编制原则 (2)1.4 施工组织设计编写依据 (2)2工程概况 (4)2.1 拟建工程概况 (4)2.2 工程地质概况 (4)2.3 场地及其周边环境情况 (6)2.4 基坑支护方案概况 (11)2.5 本工程特点、难点和及相应对策 (11)3 施工总体部署 (14)3.1施工管理指导思想 (14)3.2施工总目标 (14)3.3施工组织机构 (15)3.4施工计划 (20)4 分部分项工程施工方案和技术措施 (24)4.1施工测量 (24)4.2支护桩施工 (25)4.3冠梁施工 (33)4.4桩间护壁施工 (36)4.5 降水井施工 (36)4.6 锚索施工 (38)4.7内支撑钢立柱施工 (47)4.8内支撑钢筋混凝土水平梁施工 (47)4.9基坑土方开挖方案及基坑支护的配合方案 (89)5.施工进度计划 (101)5.1施工进度计划大纲 (101)5.2施工进度计划表 (102)5.3确保工期的技术组织措施 (102)6.施工总平面布置 (104)6.1总平面布置 (104)6.2 施工用水、用电、交通组织计划 (104)6.3施工临时设施 (105)6.4施工总平面管理 (106)7、质量保证措施 (106)7.1.质量管理目标 (106)7.2.质量总体控制措施 (106)7.3.健全质量保证体系 (107)7.4.工程施工质量管理 (108)8 安全保证措施 (110)8.1安全生产组织措施 (110)8.2 健全安全生产制度 (111)8.3.安全生产计划与技术措施 (113)9、环境保护和节能减排措施 (115)9.1.环境保护措施 (115)9.2节能措施 (116)9.3减排措施 (118)9.4文明施工措施 (119)10 基坑变形监测 (122)10.1.监测依据 (122)10.2.监测方案 (122)10.3 提交资料 (122)10.4监测管理及信息反馈 (122)11 应急预案 (122)11.1设置组织机构 (122)11.2准备完善的应急抢险设备、材料 (123)11.3基坑支护结构出现险情的抢险预案 (123)11.4 突发事件的预备方案及措施 (123)12 信息化施工和动态设计 (125)附表：施工进度总计划附图一：第一阶段施工平面布置图附图二：第二阶段施工平面布置图附图三：第三阶段施工平面布置图附图四：第四阶段施工平面布置图附图五：第五阶段施工平面布置图附图六：第六阶段施工平面布置图万科·金色乐府C地块项目土方挖运、降水及基坑支护工程施工组织设计1 编制说明1.1 前言成都传媒文化置业有限公司的万科·金色乐府C地块项目位于成都市成华区东郊记忆南路与杉板桥路之间。
楼盘踩盘报告样本
楼盘踩盘报告样本报告人：XXX报告日期：XXXX年X月X日一、项目概况1.1项目名称：XXX楼盘1.2开发商：XXX开发有限公司1.3地理位置：位于XXX区XXX路XXX号1.4建筑类型：高层住宅1.5占地面积：XXXX平方米1.6建筑面积：XXXX平方米1.7建筑工期：预计XX年竣工二、项目评估2.1地理位置该楼盘位于繁华地段，周边交通便利，靠近地铁站，公交站也有多条线路经过，居住者的出行十分方便。
周边配套设施齐全，有多家超市、商场、医院和学校等，满足日常生活的各种需求。
2.2开发商背景该楼盘由知名开发商XXX开发有限公司开发，其在业界拥有良好的声誉和丰富的经验。
该开发商以优质的建筑质量和完善的售后服务著称，是值得信赖的开发商之一2.3建筑质量通过实地考察和了解，该楼盘采用了优质的建筑材料，施工工艺也较为先进。
建筑外观设计独特，结构稳定，给人以良好的视觉感受。
在项目经理的介绍下，了解到该楼盘的建筑质量得到了相关部门的认可，达到了国家的建筑标准。
2.4价格与性价比该楼盘相对于周边类似楼盘的售价相对较高，但考虑到其地理位置、开发商背景和建筑质量，该售价相对合理。
从购房者的角度来看，经过评估后认为该楼盘的性价比还是较高的。
2.5售后服务开发商在售后服务方面表现较为出色，其承诺提供专业的维修、维护服务，对购房者的问题及时解答并给予解决。
通过与已购买该楼盘的业主交流得知，开发商在售后服务方面做得不错，得到了业主的一致认可。
三、优缺点分析3.1优点-地理位置优越，交通便利。
-周边配套设施齐全，生活便利。
-开发商信誉良好，建筑质量有保障。
-售后服务完善，购房者权益得到保护。
3.2缺点-售价相对较高，不适宜低收入购房者。
-项目规划中存在一些细节问题，如停车位不够等。
四、建议综合以上分析，我认为购买该楼盘是值得考虑的，但也需要购房者根据自身需求和经济状况做出决策。
建议开发商在项目规划中进一步完善停车位等细节问题。
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小计
S（套二） M1（小套 三）
150
76.99 89.17 89.34 265 415
36%
76 76 113 64% 100% 18% 18% 27%
7
M2（小套 三） 小计 合计
万科金色乐府
主推户型及分析
S户型 2室2厅，面积:77.00m2
建筑面积：77 ㎡ 赠送面积：7㎡ 实得面积：84㎡ 优势：玄关超强收纳功能打造，最 简约的入户风景 客厅全景宽窗，超大采光面， 尽享阳光青睐。 劣势：过道面积浪费较严重； 次卧采光条件不是很好
建筑面积：110 ㎡ 赠送面积：14㎡ 实得面积：124㎡ 优势：客厅连接观景阳台，绿意盎然 阳光慢慢； 主卧私享全景宽窗，视野通透。 劣势：过道面积较严重； 用水不集中； 餐厅挨着卫生间设置不合理。
万科金色乐
房价走势图
万科金色乐府
楼盘优势
★地铁、公交多条线路云集，交通非常 方便 ★主推L型户型，设计水平较高，实用 性强 ★价格优惠力度较大 ★处于商业核心区，购物极为方便 ★社区内景观环境，纯居生活打造质量 高， 充分满足住户需求 ★未来发展前景大
L1户型 4室，面积:140.00m2
建筑面积：140 ㎡ 赠送面积：13㎡ 实得面积：153㎡ 优势：版式通透，采光 极佳，穿 堂风自由流淌。 独立创意空间，蓄养人生 境界，底蕴流淌期间。 劣势：过道面积较严重； 用水不集中； 一间次卧采光条件差。
万科金色乐府
主推户型及分析
L2户型 3室，面积:110.00m2
住宅、普通住宅
塔楼、高层、超高层 3．18/平方米.月 2013-12-21 2016-7-30
万科金色乐府
样板间展示
万科金色乐府
销售情况及分析
楼栋号 房型 L1（套四） 套型面积 （㎡） 138.78 推出 （套） 74 占比 18%
L2（套三）
109.85
122.1
76
4
18%
1%
6
L¹（套四）
万科金色乐府
基本概况
项目名称 用地面积
总建筑面积 总户数 容积率 绿化率 停车位 楼层状况 开发商 物管公司
万科金色乐府 50000平方米
200000平方米 2028户 4.0 40% 2620个 37—40层 成都传媒文化置业有限公司 成都万科物业有限公司
物业类别
建筑类别 物管费 开盘时间 交房时间
万科金色乐府
主推户型及分析
M1户型 3室2厅，面积:89.00m2
建筑面积：89 ㎡ 赠送面积：10㎡ 实得面积：99㎡ 优势：客厅与餐厅相连，用餐心 情豁然开朗。 主卧奢享全景宽窗，将 绿意花香温柔纳怀。 劣势：过道面积较严重； 用水不集中； 书房采光条件差。
万科金色乐府
主推户型及分析
万科 金色乐府
－－ 踩盘报告ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
鲜晨霞
2014年2月22日
目录
区域位置及配套设施 项目基本概况 样板间展示 销售情况及分析 主推户型及分析 房价走势图 楼盘优势
区域位置及配套设施
交通：地铁4号线万年场站、地铁6号线建设 路站地铁6号线建材路站 公交61路麻石桥站 72路SM广场站， 159路杉板桥路站、180 路 东 郊记忆北大门站、240路、313路麻石桥 站342路东郊记忆北大门站、1013路东郊记 忆 北大门站、2环路BRT、k1快速公交线杉板 桥站、k2快速公交线杉板桥站 商场：SM广场、伊藤洋华堂、龙湖三千集等 医院：第六人民医院、成华区人民医院、四 川大学华西口腔医院东区门诊部、华川医院 等 学校：金起点幼儿园、建设路小学、成华实 验小学成都市实验中学、成都理工大学、电 子科技大学等 银行：交通银行、建设银行、工商银行、中 信银行招商银行等 公园：沙河绿地公园、新华公园、香木园等 约48万方万科音乐广场，是一个集大型购物 中心、星级酒店、超甲级写字楼于一体的超 大型城市综合体
万科金色乐府
谢谢欣赏