重庆仙女山片区楼盘调研报告
重庆武隆仙女山项目初步市场分析
2009 109.726
12.93 363.228
41.08 280.461
34.53 26.08% 31.57%
城市经济‖武隆位于渝东南六市第二位（仅次于黔江）， 占区域生产总值的16.8%。为渝东南区域发展的经济重点 城市。
400
350
300
250
186.4
200
150
100
33.5
50
0 2006
1330.56
1108.8
924
770
638.1
514.6
415
110
130.5 170.7 213.3 270
334.8
2006
2007
2008
2009
2010
2011 2012 2013 2014
增长率
人数（万人）
2015
2016
2017
2018
2019
2020
旅游发展规划‖区域规划建设项目多，档次高；并 且将在武隆建设机场，预计总投资7.2亿。
2008 58.0 302.9 19.1% 5.0 15.8 31.4%
2009 78.8 391.5 20.1% 8.3 23.3 35.5%
城市房地产发展概况‖区域市场发展主要依靠外来投资性购房
驱动，受到08年市场萎缩，开工量减少16.2%； 09年市场复苏， 开工量增加57.5%；
90
80
70
仙女山新区的发展定位是度假旅游之城、户外运动之城、生态环保之城，作为度假旅游之城， 仙女山新区内将建成仙女山游客接待中心、国际会展中心、生态公园、民俗风情一条街、欧陆 风情一条街、7个四星级以上的酒店、五片广场、旅游房产128万平方米，将成为重庆市范围内 的主要旅游度假区和旅游接待基地；作为户外运动之城，仙女山新区将建城一座容纳1.2万人 的室外体育场、一座赛马场、一条登山步道、一片18洞的高尔夫球场、10片篮球场、20片羽 毛球场、30片网球场；作为生态环保之城，仙女山新区突出生态环保立城的理念，坚持用生态 学的原理进行城市规划设计和管理保护。新区的容积率规划在0.3—0.5，建成后新区的森林覆 盖率将达到70%以上。 机场建设规模:拟建武隆支线机场近期(2020年)按飞行区指标为4C,跑道2800米X45米建设,远 期(2040年)按飞行区指标升为4D,跑道可延长至4000米,总投资7.2亿。
荣锦物业武隆仙女山森华苑项目定位和规划建议报告
投资理念上，亿万富豪不怎么规避风险，投资方向上，他们投资房地产的较多，资源稀 缺的豪宅是他们喜欢的。
对商务的要求。第一代富豪多在餐饮、娱乐场所进行社交活动，请客吃饭是他们最常用 的方式。今天，俱乐部变成财富阶层进行商务社交的主要场所，这些俱乐部往往集餐饮、 休闲、会议、安全、私密于一体，全面满足财富阶层的商务发展。他们以此为平台，结 识同一阶层上的朋友，建立自己的生活、商务圈。他们在俱乐部用餐、放松、谈判、宴 请，更多的也是希望能够接触到和自己等同水平的人士，有机会拓展商机。
浅水湾的秀丽景色，使它成为港岛著名的高级住宅区之一，区内遍布豪华住宅,其中 包括香港巨商李嘉诚、包玉刚的豪华私宅。这些依山傍水的建筑,构成了浅水湾独特 的景区,令人流连忘返。
中国财富阶层
2010福布斯中国富豪前十名
根据发布的《2010年胡润财 富报告》显示，截至2010， 我国已有87.5万名千万富豪 和5.5万名亿万富豪，分别比 上年增长6.1%和7.8%，相当 于每万人中就有6名千万富豪。
本项目追求三大目标的协同发展
巩固的三角形体系,保证相互支撑,协同发展
现金流
…
利润
荣锦
…
品牌
定位与规划报告解决核心问题
实现企业的战略目标
从项目分析、项目定位、项目运作模式和规划中，解决“如何通过项目 2年多时间的开发，完成三大战略目标”的核心问题
项目影响力的建立
根据项目“突破常规思维，精准差异化定位，聚集高端圈层人群”从而建 立项目的市场影响力
项目开发及推广成功
从客户精准化需求满足、引导和激发中，寻找本项目开发模式成功关键因 素，解决“根据项目条件以及客户目标，应选择何种项目开发模式”的问题
仙女山地块的专题研究
2021/8/17
7
仙女山新城宏观态势
一． 竞争态势：同创、金比德、武隆本地开发商，竞合关系； 二． 政府：政绩工程，关联利益体；
1. 不专业的地产运营商，希望尽快出政绩； 2. 一定程度限制开发商的市场引导行为，政府关系、优惠政策【配套、
税收等】成为项目成功的重要因素； 3. 多种因素限制开发商的市场开发行为，存在一定的政府信誉危机。
风险控制要点
一． 市场风险：专业的人，做专业的事情； 1. 拿到土地后，尽快确定战略合作的旅游地产顾问团队，前 期介入该项目的操作层面； 2. 整合专业市场调研公司、多方策划顾问团队、意向目标客 户群体，研讨客户需求及产品研发。。。 3. 建筑/景观规划设计单位的前期介入，配合系列前期策划工 作； 4. 落实定位策划后，尽快启动事件营销策划，前期接触并签 订合同，为引爆市场做好铺垫 5. 。。。
1
土地成本
240 元/平米
2
前期费用
130 元/平米
1) 配套费
70 元/平米
2) 人防费
0 元/平米
3) 前期调研、策划、设计
60 元/平米
3
基础设施
50 元/平米
4
工程建设费用
1200 元/平米
6
建设其他费用
50 元/平米
7
不可预见费用
50 元/平米
8
财务费用
50 元/平米
小计
1770 元/平米
给予政策倾斜【县长把握，与管委会谈比较困难】 6. 作为土地储备，500亩土地比较合适，600多亩范围内的具体用地
其它开发商不会参与竞争；只要政府关系良好，地价可谈。。。
2021/8/17
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项目的退出机制
重庆房地产市场分析报告
重庆房地产市场分析报告根据最近的数据和趋势分析，以下是对重庆房地产市场的分析报告：随着中国经济的持续增长和城镇化进程的推进，重庆房地产市场一直保持着相对稳健的发展态势。
重庆是中国西部地区的经济中心，拥有庞大的人口和日益增长的消费能力，因此吸引了许多房地产开发商和投资者的注意。
以下是对重庆房地产市场的一些关键点分析：1. 市场供需平衡：由于购房需求的不断增加，重庆房地产市场的供需关系相对平衡。
购房者主要包括住房改善需求、投资需求以及年轻人的首次购房需求。
尽管政府出台了一系列调控政策以遏制炒房行为，但市场需求仍然很高。
2. 在经济中心地区的需求增加：重庆作为中国西部地区的经济中心，聚集了大量的企事业单位和人才。
这些人口的增加带来了住房需求的增长，特别是高端住宅和商业物业的需求。
由于地价的不断上涨和建设成本的增加，高端项目的开发风险也相应提高。
3. 限购政策的影响：政府的限购政策对重庆房地产市场产生了一定的影响。
限购政策主要是为了遏制炒房行为，稳定房价。
虽然这些政策有助于控制市场风险，但也可能对购房者造成一定的负担，尤其是那些急需购房的年轻人。
4. 二手房市场的活跃程度：二手房市场在重庆也相当活跃。
由于政府对购房政策的限制，许多购房者选择购买二手房。
此外，二手房市场上还有许多投资者和炒房客参与交易，增加了市场的流动性和投机性。
5. 商业地产市场的增长：随着消费水平的提高和商业环境的改善，重庆的商业地产市场也在不断扩大。
大型购物中心、写字楼和酒店等商业地产项目在市场上得到了广泛的关注和投资。
这一趋势有助于提升城市的商业形象和经济发展。
综上所述，重庆房地产市场在经济快速增长和城镇化进程的推动下保持着相对稳定的发展态势。
尽管政府出台了限购政策，但市场需求仍然旺盛，特别是高端住宅和商业地产的需求。
未来，随着城市发展的深入和人口增加，重庆房地产市场有望继续保持健康发展。
重庆房地产市场作为中国西部地区的经济中心，在近年来一直保持着相对稳定的发展态势。
武隆仙女山旅游地产开发建设项目管理
武隆仙女山旅游地产开发建设项目管理游文增【摘要】仙女山位于乌江北岸,与武隆城区之间距离20km,武隆仙女山本身的旅游资源非常丰富,在这个基础上,对其进行旅游地产的开发,不仅有利于完善和优化其自身的服务配套设施,而且还能够起到良好的生态环境保护作用.在针对武隆仙女山进行旅游地产开发时,要注重建设项目管理的落实,这样才能够发挥出良好的经济效益和社会效益.【期刊名称】《建材与装饰》【年(卷),期】2017(000)037【总页数】2页(P118-119)【关键词】武隆仙女山;旅游地产;开发;项目管理【作者】游文增【作者单位】武隆区仙女山旅游度假区管委会重庆武隆 408513【正文语种】中文【中图分类】F592.7现代社会快速发展，人们的生活质量和水平越来越高，对于出行要求也在不断提升。
在这种背景下，旅游地产的开发以及建设不仅是对土地资源的合理利用，同时也是为了满足现代人的出行需求。
地产开发可以将旅游人群作为主体，逐渐形成以消费者为核心的地产经营和开发模式，与此同时，要加强对建设项目的管理工作，根据项目的规律和特点进行实施，与一些先进管理技术和手段开展有针对性的项目管理。
仙女山度假区地处于乌江北岸，与武隆城区之间距离大概20km，其自身的旅游资源非常丰富，根据这一先天性特征，在对武隆仙女山进行旅游地产开发时，要根据其自身的优势特点，采取有针对性的措施，这样才能够有利于建设项目管理的有效实施。
重庆市武隆仙女山度假区地处于乌江北岸，与武隆县城之间距离20km。
仙女山度假区由于其自身地理位置处于高山地区，所以是单行的喀斯特地貌，山石比较多，耕地面积不仅小而且还过于零散。
在过去很长一段时间，该地区都被称之为“不毛之地”，由于交通闭塞，所以其自身的经济非常落后，但是由于仙女山度假区本身的地理环境非常优越，促使区域气侯差异化非常明显，温差比较大。
与此同时，通过对武隆仙女山进行观察和研究可以发现，其自身的植物种类异常丰富，群落保护也比较良好，是非常适合人们居住的环境。
仙女山旅游地产可行性报告改
长寿湖 一般性资源
具备部分休闲度假功能
单一
度假地的功能
复合
仙女山与主城保持100-300公里黄金距离，客户一般情况下每半年会选择去1—2次。
仙女山旅游资源概况
乌江画廊
仙女山森林公园
仙女湖
大溪河小三峡 白马山
天生三硚 万峰林海
武隆境内共有9个主要景点，其中仙女山组团周边 分布有4个著名的景点，以仙女山森林公园最为出 名。
芙蓉江
芙蓉洞
仙女山平均海拔1900米，有16块大小不等的高原 牧场，占地约100平方公里。
仙女山资源概况
日常娱乐项目 冬季娱乐项目 特色娱乐项目 仙女山雪景
跑马、遛马、山地越野车、卡丁车、彩弹射击、射箭、滑雪、滑雪圈、滑雪橇、芙蓉江过江速滑、滑翔伞、滑草、高尔夫、 狩猎等。 双板滑雪、单板滑雪、雪上飞碟（雪圈）、滑雪橇、滑雪轿、滑雪船、雪爬犁、雪地遛马、雪地摩托、雪地自行车、雪地彩 弹射击等。 土家族风情表演、苗族歌舞表演、民风民俗篝火晚会、摆手舞等。
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1
仙女山旅游地产市场报告
2012年6月
前言
通过协卓对仙女山开发项目实地考察，结合现有环境调查， 为更全面的了解仙女山投资环境，更好的把握仙女山旅游 房地产市场动态，特做此报告，以供领导参考决策。
PART-01 区域解读
区域概况 重 庆 主 城
渝东南
180 2 距离主城区
公庆市武隆县仙女山组团，具体范围为：东以“武天路”（ 武隆—天坑三硚）至小湾一带；北以仙女山镇至中心庙水库 岔路口为界；南以黄瓜坨至将军坨一带为界；西以现状“垫 道路”（垫江—道真）为界。仙女山一期规划总用地面积 4.6平方公里。
2006年5月和2007年1月，市政府批准实施《武隆县城市总 体规划》和《仙女山组团控制性详细规划》，把武隆仙女山 推向了对外开放的前沿。
仙女山市场调研报告
仙女山市场调研报告仙女山市场调研报告一、调研目的和背景市场调研是为了深入了解仙女山市场的现状、需求和潜在机会，为相关企业和商家提供决策参考。
本次调研主要以仙女山市场为对象，对其进行综合分析和调研，为市场参与者提供全面的市场信息和洞察。
二、调研方法和过程本次调研主要采用了问卷调查和实地观察的方法。
首先，我们设计了一份问卷，通过随机抽样的方式对仙女山市场的消费者进行调查。
问卷内容包括消费者的年龄、性别、消费习惯、购物需求等信息。
其次，我们还进行了实地观察，考察了市场的规模、布局、产品种类和价格水平等方面的情况。
三、市场概况1.市场规模：仙女山市场占地面积约10000平方米，共有200多个摊位，每天接待数量众多的消费者。
2.市场布局：市场按照商品种类进行划分，包括水果蔬菜区、食品区、服装区、家居区等。
每个区域内摊位之间的距离合理，并且交通便利。
3.产品种类：市场涵盖了众多商品种类，包括新鲜水果、蔬菜、肉类、海鲜、干货、熟食、衣物、鞋帽、家具、家电等。
市场的产品种类齐全，能够满足不同消费者的需求。
4.价格水平：市场内商品的价格相对低廉，一方面是由于市场竞争激烈，另一方面是由于供应链短、中间环节少，直接从农田和工厂到市场，减少了不必要的费用，从而能够提供更优惠的价格。
四、消费者特征和需求1.消费者特征：调研数据显示，仙女山市场的消费者年龄主要集中在30-50岁之间，性别比例基本均衡。
消费者购物主要以家庭购买需求为主，重视性价比和商品的新鲜度和质量。
2.消费者需求：消费者对市场的需求主要包括：新鲜度高的水果蔬菜、安全放心的食品、款式多样的服装和鞋帽、实用耐用的家居用品等。
此外，消费者还对价格敏感，有一定的消费预算。
五、市场竞争分析1.竞争对手：目前，仙女山市场内存在着多个竞争对手，包括传统农贸市场、大型超市、电商平台等。
这些竞争对手在产品种类、价格和服务等方面都有一定的竞争优势。
2.竞争优势：仙女山市场在地理位置上有一定的优势，交通便利，容易达到市场。
重庆周边旅游地产案例分析
97000平方 39149平方
米
米
0.48
别墅、多层 小高层
依云美镇
136000平方 100000平
米
方米
0.6
独栋、双
汇祥云深处
123800平 63000平方
方米
米
0.5
洋房 双
仙女山上的院子
102895平 57400平方
方米
米
0.5
联排 独
隆鑫花漾的山谷
200000平方 米
130000平方 米
0.5
老带新成交率极高。项目采用五星级酒店管理模式，物业水平较高，生活品质 证
优 势 项目业态完善，配套齐全。
地处仙女山风景区核心区域，环境较好。
离仙女镇中心较远，交通不便。 劣
势 价格偏高。
隆鑫花漾的山谷 案例分析
项目周边旅游地产分析>>仙女山>>隆鑫花漾的山谷
重庆周边旅游地产案例 研究
➢仙女山旅游地产分析 ➢金佛山旅游地产分析 ➢黑山谷旅游地产分析 ➢古剑山旅游地产分析
（洋房户型）
（洋房户型）
➢仙女山旅游地产分析 ➢金佛山旅游地产分析 ➢黑山谷旅游地产分析 ➢古剑山旅游地产分析
1室1厅1卫1厨 43.00㎡ 户型紧凑利用率高。 厨房设置在阳台，合理利用空间。 卧室15平米左右，较为舒适。
2室2厅2卫1厨 76.00㎡ 双阳台、光线充足，景观视野好。 生活阳台+庭院，赠送大； 入户只对卫生间门，影响私密性。
重庆芳草地物业
项目周边旅游地产分析>>仙女山>>芳草地雪岭仙山
重庆周边旅游地产案例 研究
户型有可变空间，赠送面积较大。 （复合别墅户型）
仙女山市场调研报告范文
仙女山市场调研报告范文一、调研背景和目的本次市场调研报告的目的是对仙女山市场进行综合调查和分析，以了解该市场的现状、竞争情况以及潜在的机会和风险，为进一步制定营销策略和决策提供参考。
二、调研方法和数据来源本次调研采用了定性和定量相结合的方法，主要通过以下途径收集数据：1. 网络调研：通过搜索引擎和社交媒体了解仙女山市场相关信息；2. 实地走访：对仙女山市场的商铺、消费者进行观察和访谈；3. 数据分析：通过相关统计数据和市场报告分析仙女山市场的规模、发展趋势和竞争情况。
三、市场概况1. 仙女山市场概况仙女山市场位于城市中心，是一个历史悠久的传统市场，拥有丰富的人文景观和文化底蕴。
市场内聚集了众多小商贩和摊位，经营各类商品，如食品、服装、家居用品等。
市场周边交通便利，人流量较大，具有一定的商业氛围。
2. 市场规模和发展趋势根据相关统计数据显示，仙女山市场的年销售额约为5000万元，每年增长率约为5%。
市场上的商户数量约有200家，其中以小微企业居多。
近年来，随着电商的兴起和消费者购物习惯的变化，仙女山市场的销售额略有下降，但整体发展态势依然良好。
3. 竞争情况分析仙女山市场的竞争主要来自两个方面：- 同类市场：附近有几个类似的传统市场，商户种类和商品种类较为相似，存在一定的竞争关系。
- 新零售平台：随着电子商务的普及，越来越多的消费者选择在网络上购物，这对仙女山市场形成了一定压力。
四、市场机会和风险1. 市场机会1. 地理优势：仙女山市场地理位置优越，交通便利，吸引了众多消费者光顾。
2. 品牌特色：市场内的小商贩和摊位拥有自己独特的商品和服务，可以形成一定的品牌特色，吸引更多的消费者。
3. 目标消费群体：市场附近有多个大型住宅区和学校，居民和学生是潜在的消费群体，市场可以通过针对性的营销措施吸引他们。
2. 市场风险1. 竞争加剧：同类市场竞争激烈，并且新零售平台的兴起给传统市场带来了较大冲击。
2. 影响力下降：随着消费者购物习惯的转变，市场的知名度和影响力可能下降，导致销售额的负面影响。
成都及重庆楼盘考察报告
成都及重庆楼盘考察报告一、本次考察的整体概况本次调研考察以学习为目的，重点关注规划、产品、景观、企划包装（售楼处及样板区）、管理服务等几个方面，同时关注当地客群的消费特点、市场运作情况、楼盘销售及价格变化情况等。
在成都考察的项目有：华润翡翠城、华润二十四城、龙湖三千城、慕和南道、华润凤凰城、新鸿基悦城、远大郎朗风景等，同时参观学习了成都市2009年春季房交会；在重庆考察的项目有：龙湖蓝湖郡西岸、龙湖弗莱明戈、龙湖悠山郡、龙湖江与城、金科10年城、协信TOWN城、蓝光十里蓝山、金科东方雅郡、龙湖春森彼岸等。
通过本次调研考察，开阔了自己的眼界，也见识了较高水平的营销手法，学到了高品质的开发理念，收获了很多感悟。
这有助于我们提升自身的专业意识和水平，形成以“品质”为主的，回到自身自己的岗位之后，将所见、所闻、所学、所感运用到实际的工作中去。
我们搜集了大量的楼书及户型资料、拍摄了大量的照片，现将本次调研考察总结如下：二、成都楼盘考察小结（一）楼盘考察小结整体来看，成都的房地产竞争激烈成都和产品水平明显高于南京，而价格水平却远远低于南京。
成都的楼盘在户型设计、内部景观、产品材质、物业管理服务等方面都非常重视，投入精力较大，能够从“以人为本”的角度出发，让客户在享受到好的产品的同时，也可以得到最大的实惠和最好的服务，在这些条件都具备或者即将具备的前提下，营销推广起到了锦上添花的作用。
外地的知名开发企业到成都后，多数难以适应当地的市场环境，在项目品质、景观建造、物业服务等各方面投入了大量的精力和物力，而在价格上却明显低于本地的开发企业，对于销售预期也始终保持谨慎的态度，如重庆龙湖、重庆金科、深圳万科、香港新鸿基等等。
成都作为旅游休闲城市，人口数量多，消费观念强，普遍比较挑剔。
比较喜欢购买现房，一定要在看到实际的房子、实际的景观、接受到满意的服务之后才会确定购买意向，同时会对各家楼盘进行慎重的比较，最终才会花钱购买自己满意的房子。
仙女山太贵、赤水习水太尬，到底哪里才是重庆人避暑的理想家园？
仙女山太贵、赤水习水太尬，到底哪里才是重庆人避暑的理想家园？8月酷暑难耐，大量重庆市民奔往周边的高山景区纳凉。
随着重庆避暑房价格普遍高升，一处避暑胜地的超低价旅居地产让众多重庆市民大呼“太划算了”。
它就是紧邻云南省会昆明的世界级旅游地——石林。
传统避暑旅居地产开发成熟，价格冲高让重庆人难接受近些年来，重庆避暑旅游地产发展步伐较快，仙女山、黑山谷、金佛山、石柱黄水等地避暑房开发，从最早的起步到现在已基本成熟，可售项目越来越少，而房价也早已翻了倍。
以仙女山为例，可售项目已很少，均价普遍在8000-9000元。
其中在售的懒坝、云上溪谷两个高端项目，均价都已上万。
随着重庆本地避暑房价的水涨船高，近几年贵州临近区域也来拼抢重庆市场。
其中贵州桐梓、赤水、习水三地的避暑房中，重庆主城区客户占比高达70-80%。
这些区域房价大多已冲上6000元，其中赤水的天鹅堡和天岛湖竟然到了8000-9000元。
可以说，近些年重庆人避暑休闲观念是在逐渐成熟，房价快速上升，早期市场便宜楼盘俯拾皆是的状况早已不在，很多人已难以接受现在的超高价格。
因此说，要想寻找避暑房的价格低谷，只有把眼光投向新崛起的区域板块。
大部份时间“撂荒”，本土避暑旅居房让人苦不堪言相信不少在重庆、贵州投资避暑旅居地产的市民，普遍为房屋的季节性使用而心里不爽。
通常大家只是在每年酷暑季节的7、8月份居住两个月，剩下的时间房子基本上“撂荒”。
这些避暑房给大家带来舒畅，也带来无尽烦恼。
每次开车上山，便遇上人流车流高潮，道路堵塞。
小区车位难寻，好不容易在远处找到个停车地，人们还得抱着被褥、锅碗走半天。
小区处在高山处，常常停水停电，冬天没人居住水管还经常爆裂。
居住者过于拥挤嘈杂，每天小区内麻将声吵翻天，晚上让人难以入眠。
门口超市早上货物被一抢而空，由于度夏者蜂拥而至，路边菜摊物价高涨。
有人用避暑房做民俗投资，然而一年只有夏季两三个月才有人租住，这种投资不亏死才怪。
有不少重庆避暑旅居地产投资者感叹，“在重庆投资避暑旅居房，房子的季节性造成了使用率过低，非常不划算。
旅游度假区产城景融合发展规划研究——以仙女山旅游度假区为例
景融合发展目标是在产城融合发展的基础上，要求把好山、好水、好风光的景观融入产业发展、城市建设中。
目前，产城景融合发展规划在研究内容上主要集中在产城融合[3-8]，在研究地域上主要集中在中心城市地区[3-9]。
然而，随着国民生活水平的提高，“推动高质量发展，创造高品质生活”“美丽中国建设”国家战略的提出，更应该重视产业和景观、城市和景观的关系，以及发展规划研究[10,11]，即城市的内涵不仅要有产业发展基础和城市空间载体，还要有好山、好水、好风光的景观，美好的景观更能促进产业和城市的发展。
目前，旅游度假区是适应大众旅游时代，为了满足人民日益增长的美好生活需要而产生的[12]，更需要加强产城景融合规划的研究。
因此，文章以仙女山旅游度假区为例，从产城融合、产景融合、城景融合三个方面，探讨旅游度假区“产、城、景”融合发展的规划策略，旨在实现旅游度假区的产业提档升级、城区配套完善、景观环境优化。
1仙女山旅游度假区发展现状仙女山旅游度假区是2015年首批国家级旅游度假区，度假区规划面积70.6 km 2，开发建设规模约为400 万 m 2。
主要有资源环境优越、周边景区富集、区位优势明显、风貌特色鲜明、群众基础较好等优势，为创建产城景融合发展先行区提供了有利条件。
1.1资源环境优越仙女山旅游度假区地处仙女山腹地，海拔为1 100~1 800 m，年均气温为11.4℃，年均降雨量为1 200 mm 左右[13]，森林覆盖率达80%以上，负氧离子摘要 文章以仙女山旅游度假区为例，针对度假产业产品单一化、度假城区功能不完善、度假景观过度城市化等问题，从产城融合、产景融合、城景融合三个方面，探讨并提出了旅游度假区“产、城、景”融合发展的规划策略，旨在让度假游客既能享受“城市”配套服务的便利，又能感受到“景区”的好山好水好风光，以期为旅游度假区的发展规划提供有益参考。
关键词 产城景融合；城市规划；旅游度假区中图分类号 TU984.181文献标识码 ADOI 10.19892/ki.csjz.2023.17.25Abstract Taking Xiannü Mountain Tourist Resort in ChongqingMunicipality as an example, in view of the problems of single product in tourism industry, imperfect functions in tourism resort, and too much urbanization in the landscape of the resort, etc., the paper discusses and puts forward the planning strategy for the integrated development of “industry, city and landscape” of tourist resort from three aspects: integration of industry and city, integration of industry and landscape, and integration of city and landscape. It aims to enable the tourists to not only enjoy the convenient supporting services of the city, but also enjoy the good mountains, good water and good scenery of the “scenic spot” in tourism resort. In addition, this paper also provides a good reference for the development planning of tourism resort.Key words industry-city-landscape integration; urban planning; tourist resort产城景融合规划是对现代城市规划“田园城市”思想的升华[1]，产、城、景源于自然而利于人，产城景融合追求的是生产、生活基本需求之上的一种意境，旨在实现产、城、景三大基本职能的互联互通[2,3]。
旅游地产之仙女山个案
芳草地雪岭仙山作为当前仙女山最大的房地产项目，入市 时间正好处于仙女山旅游地产开发的成熟阶段，其产品结构也 反映出该阶段市场的几个特点： 1.小户度假产品向舒适型度假产品的过渡； 2.需求结构呈现出两极差异扩大趋势； 3.风景区内纯度假型市场向适居型市场转型存在一定的困难。
隆鑫花漾的山谷户型配比：
户型 1*1*1 2*1*1 2*1*1（跃） 面积区间（建面㎡） 47.8-60.3 77.4-88.4 112 户型配比 75% 22% 3%
400 300 200 100 0
30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
2006 2007 2008 2009 2010 2011
人数（万人次/年）
数据来源：武隆旅游局
当前仙女山地产项目分布：
雪岭仙山
镇中心
仙女山1号
天秀仙居
2009-2010年，通过一系列招商引资政策，仅仙女山景区就 聚集了近十余房地产开发公司，武隆仙女山已率先成为重庆旅
隆鑫花漾的山谷产品基本信息及销售情 况：
产品形态 产权酒店 度假洋房 叠拼别墅 套数 266 543 36
面积区间
建面售价 3600元/m² 4000元/m² 6000元/m²
去化状况 已售罄 剩约10套 剩3套
去化率 100% 98.2% 91.7%
30-50m² 38-83m² 90、130m²
独栋、联排别墅；独栋、联排公寓
主力产品
自身配套
建面48-60m²度假型产品
800亩造五个主题公园，3个星级酒店
主力产品
自身配套
建面45-57m²度假类、居住类产品
营建集休闲、度假、旅游、商业配套、 户外运动为一体的大型综合配套
重庆仙女山旅游度假房地产营销策略探析
重庆仙女山旅游度假房地产营销策略探析作者：费文美来源：《中国市场》2016年第30期[摘要]当前，我国旅游业发展十分迅猛，旅游度假已经成为一种生活常态，旅游形式也从单纯的观光旅游向度假旅游过渡。
旅游房地产正是在房地产市场和旅游市场边缘产生的新的市场。
我国早期引入旅游房地产是在20世纪90年代中期，但在早期实际经营的类型还较少，如深圳的世界之窗、锦绣中华等旅游地产项目取得了成功。
进入21世纪后，旅游业和房地产业都得到了迅猛的发展，这使得旅游房地产的发展迅速成为了大家关注的焦点。
为了适应旅游房地产的发展，尤其是旅游度假房地产的迅猛发展，探究旅游度假房地产的营销策略为本论文研究的重点。
[关键词]旅游度假房地产；营销策略；整合营销；重庆仙女山[DOI]1013939/jcnkizgsc2016302141旅游度假房地产的概念旅游房地产目前在学术界还没有形成统一的概念，在欧美学界也没有将“旅游房地产”作为概念给予定义，在学术刊物和大众媒体中也几乎很少出现类似的名词术语。
我国旅游房地产起步晚，其研究也起步较晚，国内旅游房地产的产生是受到欧美国家的“分时度假”概念的影响产生的。
对“旅游度假房地产”概念的界定着重从以下几个方面认定：①旅游度假房地产以“度假休闲”为核心，与住宅地产和商业地产不同的是，旅游度假房地产带有很强的度假休闲功能。
②旅游度假房地产的主要消费人群是旅游者。
当然，旅游度假房地产业不排除当地居民的消费，但是其主要消费人群仍然是以度假为目的的旅游者。
③旅游度假房地产要以旅游资源为依托。
旅游度假房地产与住宅房地产不同的是，开发及营销活动对项目所在地的景观资源、环境配套都有很强的依赖性，其主要吸引点就在于其所处的旅游景点，顾客的度假体验更为重要。
2重庆仙女山旅游度假区营销现状21营销策略创新不足目前，仙女山旅游度假房地产在营销策略上主要以主题营销、体验营销和产权度假营销为主，营销卖点主要借助“地段+配套”的传统单一模式为主。
1 仙女山地块的开发模式探索
14
项目的退出机制
一． 最大的风险：真正的开发风险，在于大量的施工投入和沉淀资 产。。。没有足够的客户买单！！ 二． 作为投资商和开发商，不得不考虑的退出机制： 1. 支付保证金后，尽快办证，实现融资需求，风险转移到银 行； 2. 新成立有限责任公司，风险局限在成立的子公司；法人代 表是否考虑其他人。。。系列尚待挖掘的商业操作问题； 3. 建立良好的政企关系，防止市场风险的前提下，政府能化 解相应危机。。。 4. 土地退出机制，出现旅游市场不景气时，政府不能盲目收 回土地，我司通过资本运作的方式套现，且实现存量土地 的储备工作。。。
1. 2. 3. 感性认识＋专题深入调研的结合； 房地产开发企业的专业团队＋专业的房地产顾问团队＋不专业但具有较强需 求的客户团队； 不同阶段，不同的调研内容及调研技巧
5
仙女山的定位策划
1. 2. 3. 定位时点控制：2007年春节之前【2008年2月】 前期多次、深入、反复的专题调研，确定项目的战略定位； 根据项目战略定位，进行客户定位，产品定位，价格定位、全 程成本控制系统、产品研发设计； 集中有限人力、物力、财力，做好项目的定位策划和研发设计， 切忌盲目动工和风格定位。。。 定位方法论：旅游界、房地产顾问团队、典型目标客户代表、 类似项目的开发商朋友，通过头脑风暴、系统思维的方式，由 开发商统筹各方面的专业意见，综合自身实力进行项目定位。 定位前期：全面、系统、深入、 准确的市场调研 定位切忌：开发商的意识主导市场，开发商的观念代表客户观 念
重庆市武隆仙女山新区开发有限公司_企业报告(业主版)
中标金额（万元） 公告时间
TOP2
关于【仙女山度假区生态旅游配 中城科泽工程设计 套基础设施工程（桂花路道路提 集团有限责任公司
15.9
升改造）设计】中选结果的公告
TOP3
关于【仙女山度假区生态旅游配 四川间至联合建筑 套基础设施工程（桂花路停车场） 设计有限公司
15.3
设计编制单位】中选结果的公告
2.8
2022-08-26 2023-02-23
TOP7
度假区安娜塔酒店地块建设用地 遗产地缓冲区影响评估单位
\
2022-09-19
TOP8
【宏宇仙都 9 号、10 号别墅评估 单位】无效项目
\
2022-12-15
TOP9
武隆区仙女山农业服务中心配套 项目（二期）开展土壤污染状况 调查评估单位
*按近 1 年项目金额排项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP2
关于【仙女山拾光小镇等项目土 壤污染调查】中选结果的公告
重庆重大建设工程 质量检测有限公司
10.0
2023-03-16
TOP3
关于【度假区仙女天街零星地块 四川兴蜀工程勘察 及北环支路地块建设用地地灾评 设计集团有限公司
5.0
估】中选结果的公告
1.8
场）设计】中选结果的公告
TOP7
关于【农贸市政综合体办公楼装 修施工图审查】中选结果的公告
重庆市兴正建设工 程咨询有限公司
0.4
TOP8
关于【武隆仙女山农业生产服务 重庆得武岩土工程 中心及配套项目（二）期勘察单 有限公司
\
位】中选结果的公告
TOP9
关于【武隆仙女山农业生产服务 四川得圆岩土工程 中心及配套项目（二期）勘察外 有限责任公司
重庆武隆仙女山项目初步市场分析
乌江画廊 大溪河小三峡
仙女山森林公园
仙女湖 天生三硚
• 武隆境内共有9个主要景点 ，其中仙女山组团周边分布 有4个著名的景点，以仙女 山森林公园最为出名。
万峰林海
• 仙女山平均海拔1900米，有 16块大小不等的高原牧场， 占地约100平方公里。
白马山
芙蓉江
芙蓉洞
城市旅游资源‖仙女山和青城山发展历程对比，目前仙女山发展时 间较短，文化积淀较弱。但从资源状况来看，两地区域价值类似，
2006年开始，现发展4年时间
2000年开始，现发展已有10年
从2007年开始游客年均增长率保持在24%左右，2010年武隆旅 游人数降达到270万人。
2000年接待国内游客300万人次 2005年年达到520万人次 2010年达到670万人次
“运动”、生态、环保之称，渝东南片区旅游基地
事宜多种度假活动，环境优美，自然环境良好的度假区
未来发展潜力大。
旅游价值
生态价值 资源价值 交通价值 发展时间
游客量 发展目标 现阶段房价
仙女山
国家重点风景名胜区 国家AAAA级旅游区 国际森林公园 世界文化、自然双遗产
植被丰富，80%绿色资源覆盖 气候凉爽，年平均气温17.4度 空气新鲜，富含氧离子是主城的108倍 海拔1288米
青城山
国家重点风景名胜区 国家AAAAA级旅游区 道教名山 世界文化遗产
武隆仙女山项目 初步市场分析
目录
• 一、区域发展情况
• 概况 • 城市规划 • 城市旅游资源 • 城市经济发展状况 • 城市房地产发展概况 • 小结
• 二、区域房地产发展情况分析 • 三、总结
概况‖城市区位——距离主城区180公里，通行时间2小时。
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136000平方米 100000平方米 0.6 45%
依云美镇项目经济数据
占地面积：136000平方米 建筑面积：100000 平方米 容积率：0.6 绿化率：45% 物管费用：1.4元/㎡ 目前销售状况：所剩不多，只有
4栋里有部分户型可售，别墅还 有一栋独栋。
项目景观图
配套分析：
依云美镇项目资料
依云美镇相关数据
楼盘名称 楼盘地址
依云美镇 仙女山新区(距仙
女山镇步行十分钟)
销售电话
销售据点
(外卖场1)解放碑
国际贸易中心麦乐迪KTV上行20
米；(外卖场2)江北观音桥阳光城
车站旁
物管公司 中坤物业有限公司 开发商 重庆中坤房地产开发
有限公司
总占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率
精品休闲酒店、养生会所、网球场、篮球场、沙滩排球场、9洞 高尔夫推杆练习场、标准足球场、风情商业街
周边配套：
10平方公里国际避暑养生新区，8910公顷仙女山国家森林公园、两大 4A级旅游景区，7个四星级以上酒店、1个1800亩高尔夫球场、1座国际 标准赛马场、1项国际顶级山地户外运动赛事。100亩多功能体育场，特 色旅游商业街，高等级综合医院，著名导演张艺谋倾力打造大型山水实 景巨作《印象武隆》。
隆鑫·花漾山谷相关经济数据馆数据
占地面积：58.92公顷 总建筑面积：339000平米
容积率：0.58 建筑密度：19% 停车位：1245个 物管费用：公寓1.8元/㎡，别墅3元/㎡ 目前销售状况：49-131平方米别墅式公寓上映，
酒店式公寓已售完， 销售均价：3500元/㎡左右
配套分析：
户型
面积
49.50㎡ 41.20㎡ 83.60㎡
66.80㎡
112㎡
户型
户数[销售 情况]
B1户型 A户型 1 1室1厅1 室1厅1卫 卫1厨 1厨
可售
可售
F1户型 2室2 厅1卫1厨
可售
D户型 2室1 厅1卫1厨
可售
F2户型 3 室2厅2卫1 厨
可售
49.50㎡
83.60㎡
66.80㎡
112㎡
小区内部配套:准五星级酒店，游泳池，网球场，豪华会所，篮球 场……
周边配套:依云俱乐部，33万亩原生态森林，佰富国际高尔夫，客运中 心，生态休闲公园，体育运动中心，儿童游乐场，自然世界博物馆。民 俗风情街，会展中心，游客接待中心，文化娱乐中心……
学校:仙女山镇中、小学
综合商场:旅游商品交易市场，土特产交易市场等，欧陆风情商业步行 街
1030亩
350000平米
0.6 40%
芳草地经济数据
占地面积：1030亩 建筑面积：350000平方米 容积率：0.6 绿化率：40% 物管费用：花园洋房1.8元/㎡，
联排别墅2.3元/㎡。 目前销售状况：只剩下两套
一室一厅，一套单间配套。 销售均价：约3400元/㎡
配套分析：
小区内配套：
三大酒店： 超五星奢华别墅酒店、云顶泉浴俱乐部酒店、月 光营地帐篷酒店 五大主题公园： A、森林公园——徒步道、电瓶车道、峰顶练拳 场 B、悬崖公园——观山谷景台、木栈道、原生态 灌木，悬崖沙滩休息区、烧烤区、光的教堂 C、月光营地—帐篷旅馆、悬崖草坡剧场、自助 野餐 D、运动公园——6个网球场（含两个锦标级）、 山地自行车道、10个室外羽毛球场、1个篮球场、 2个沙滩排球场、徒步道、儿童生态游戏场 E、青青农场——无污染蔬菜及家禽、寄养农田 其它： A、酒店设施（餐饮、SPA、会议、KTV、茶坊、 雪茄吧、酒吧、书吧、瑜珈房、健身房、室外泳 池、室内温水泳池） B、综合服务中心（餐饮、住宿、棋牌、健身房、 家政服务、超市、多功能展览厅） C、客户接待中心（预订、租赁、咨询、超市） D、斥资150万元自购仙女山看房大巴并增添服务 设施，即日起每个周末免费接送客户上隆鑫花漾 的山谷体验看房，交房后，该批巴士将成为客户 专线车。
Байду номын сангаас
53.81㎡
57.43㎡
依云美镇项目优劣势分析
优势：
劣势：
1.户型设计较合理，方正，采光好，露 1.建筑密度大，有的楼栋一梯多户，一栋32
医院:重医附院、社区内配备24小时医疗服务中心
户型
面积
35.18㎡ 33.97㎡ 52.64㎡
53.81㎡
57.43㎡
户型
A-1
A-3
户数（销售 售完 情况）
售完
A-5 1室1厅1 A-8 1室1厅1 B-8 1室1
卫1厨
卫1厨
厅1卫1厨
售完
售完
售完
依云美镇户型图
35.18㎡
33.97㎡
52.64㎡
芳草地项目优劣势分析
优势:
劣势:
1.因度假产品，客户居住时间较少，该项目 物业管理费在业主不居住时可减半；
2.小区配套完善（网球场、啤酒广场、迷你 高尔夫、水景、200多亩超大特色景观带；
3.装修价格最低可达650元/㎡;
4.家具家电可由开发商组织团购。
1 .一梯多户（8户）,私密性不够； 2.部分户型在堡坎下，光线被遮挡，毫无景观可 言； 3.建筑设计不合理，感觉像住在宿舍楼里； 4.水暖，但是收费较高。 5.看房车根据客户多少而定。
仙女镇项目楼盘调研
隆鑫·花漾山谷项目资料
项目景观
接待中心
隆鑫·花漾山谷相关经济数据
楼盘名称 楼盘地址
隆鑫·花漾山谷
武隆县仙女山石梁子村
销售电话 销售据点
江北区金源大酒店大堂
开发公司 重庆隆鑫花漾湖地产有限公
司
总占地面积 总建筑面积
容积率 密度
58.92公顷 339000平方米
0.58
19%
5.某些户型价格低廉,40平米左右一室一 厅总价17万就可以购买
6.赠送露台面积大
7.景观好
芳草地项目资料
芳草地项目景观
芳草地相关数据
楼盘名称 楼盘地址
销售电话 销售据点 建筑设计单位
开发公司 总占地面积
总建筑面积
容积率 绿化率
芳草地雪岭仙山 仙女山镇(距仙女山森林公园6公里)
、 江北区观音桥未来国际大厦28-6 加拿大艾克斯蒂城市规划设计有限公司 重庆芳草地房地产开发有限公司
针对隆鑫·花漾山谷项目优劣势分析
优势：
劣势：
1.有地暖，且免费安装
2.小区内有餐厅,且消费不高
3.家具和家电可以联合其他住户一起团 购,由开发商组织
1.把重庆小区房的景观复制到项目上,缺少了 一种度假的乐趣
2.小区内名贵树木存活率低,40%已死亡
3.异地样板间,可攻击样板间与实际大小不符
4.配套齐全,有三家酒店