不动产登记单元

必须 是 已经 确 定或 者至 少 是可 以确 定 的物 ， 即 此
“ 物权 确 定原 则 ” 。例 如 ， 甲与 乙订 立房 屋买 卖 合
同， 甲将房屋的所有权转移给 乙， 甲这一处分行 为必须指向的是具体的房屋， 而非泛泛 的某一类
或某 一些 房屋 。 尽 管 《 权 法 》 １ １ 规 定 了动 产 浮 动 抵 物 第 ８条 押制 度 ， 允许 企 业 、 个体 工 商户 、 业 生产 经营 者 农
味着 土 地 的三维 空 间范 围必须 是界线 封 闭的 。 只 有 这样 ， 才 是法 律 意义 上 的 土 地 即“ 块 ”而 它 地 ， 非 仅仅 自然 资源 意 义上 的 土地 。就 房屋 来 说 ， 不 动产 界 址要 求房 屋 有 明确 的 四至界 线 ， 从而 将 此 房屋 与 彼 房 屋 相 区 分 ， 成 一个 特 定 的 、 形 独立 的
其 一 ，物权 法》 《 不承 认集合 物上可 以存 在所有 权 ，
一
个特 定 的物 上 只能 有 一个所 有 权 ， 任何 物 上 不
可 能 同时存 在 两 个 以上 的所 有 权 ； 二 ， 为物 其 作 权 客 体 的物必 须 是单 个 的物 ，即具 有独 立性 的 ，
可 以被 独立 加 以支配 的物 。 有坚 持物 权特 定 的 只
的要求 。
１具有明确的界址或界线 ．
无 论 是土地 还 是房 屋 ， 只有 具有 明确 的界 址 或 界 线 时 ， 能 和其 他 不 动 产 相 区 分 ， 为 确 定 才 成 的 、 个 的物 ， 单 进而 为物 权 人所 支配 ， 物 上 的物 该
中
圈
《 可 以将现有 的、 将有 的生产设备 、 原材 料 、 半成 权才可 以被记载入不动产登记簿 。故此 ，物权 第 １ 当事人在 申请不动产登记 品、 品设 定抵 押 。但 是 ， 抵押 权 实现 时 ， 押 法》 １ 条明确规定 ， 产 在 抵
屈
２ ０． 半 刊综 版 ２１ 上 月 ・合 １ ８
不动产登记论坛
Ｒ Ａ Ｓ 阿 Ｅ Ｅ
时， 当提供不动产界址。如果没有明确具体 的 应 界址 或 界 线 的 不 动产 ，则 该 不 动 产 并 非独 立 的
物 ， 能单 独 成 为 物权 的客 体 ， 符合 不 动 产 登 不 不 记 单元 的要 求 。 谓 不动产 界 址 ， 土地 而言 ， 所 就 意
原 则 ， 能有 效 明确 物 的 归属 、 证 每 一个 经济 才 保 上 有 价值 的物 能够被 独 立加 以支 配 并投 入流 通 ， 从而 实现对 物 的有 效利 用 。
（ 不动 产登 记单 元 的涵义 二）
物权人有权对其享有的物权加以处分 。 如果
处分 的对 象不 确 定 ， 外界 第三 人 将无 从 得知 哪 一 个 物 上 的物权 发 生 了变 动 ， 于 交 易安 全 的保 护 对
显然 是 不利 的 。 因此 ， 权 人 的处 分行 为指 向的 物
为 了解 决登 记 中不 动产 的特 定 问题 ， 动产 不 登 记法 中就 有 所 谓 “ 记 单 元 ”也 称 “ 登 （ 登记 单
位 ’ 的概 念 。 ， ） 登记 单元 可 以确 保 只有那 些 能从法 律 技术 上加 以分 割 ， 以被特 定化 的不 动产 及 其 可 上 的权 利方 能被 记 载 入 不 动产 登记 簿 。具 体 来 说， 具备 以下三 个要 件 的不动 产 才满 足 登记 单元
登记 。其 次 ， 只有 可 以独 立成 为物 权客 体 的 不动 产上 的物 权 变动 才 能进行 登 记 ， 以登记 为 生效 并
或对 抗之 要件 。
（ 物权 确 定 、 定 原则 的涵义 一） 特 由于物 权 属于 支配 权 ， 使权 利人 可 以对 特 它 定 的物 进行 排 他性 的支配 ， 因此物 权 的客 体 必须
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程 啸 清 华大 学法 学院
一
、
物权 特定 、 定原 则与 不动产 登 记单 元 确
财 产仍 然 必须 被特 定下 来 。故 此 ， 产 浮动 抵押 动 也 并未 违 反物权 特定 与物 权确 定 的原则 。 不 动 产登 记法 属 于不动 产 物权 程序 法 ， 白当 遵 循物 权 特 定原 则与 物权 确 定原 则 。首先 ， 记 被 载 入登 记簿 的不 动产 必须 是特 定 的和 确 定 的。 不 动 产 虽 不 可 移动 ， 因 其相 互 连 接 ， 以必 须 运 但 所 用 不 动 产 测 量 制度 将 不 动 产 从 地 理 空 间上 将 位 置或 坐落 加 以确 定 ，并 明确 该不 动产 的 界址 、 面 积等 其他 自然状 况 ， 使之 成 为独 立 的、 定 的物 ， 特 方 能成 为 物 权 支 配 的标 的物 并 被 记 载 于不 动 产 登记 簿 。 即便 是 正在 建造 或 尚未 建造 的建 筑 物 ， 虽未 成 为独 立 的不动 产 ， 仍必 须 是可 以特 定 的或 可 以确 定 的 ， 能成 为 物 权 的客 体 ， 行 不动 产 方 进
是 单个 的 、 定 的 。原 则 上 ， 论 是所 有权 、 益 特 无 用 物 权还 是担 保 物权 ， 必 须指 向特 定 的物 。这就 都
是 所 谓 的“ 权 特 定 原 则 ” 该 原则 也 称“ 权 客 物 ， 物 体 特 定原 则 ” 它 要求 物权 的客体 必 须是 单个 的、 ， 特 定 的物 。 具体 来说 ， 物权 特 定原 则有 两层含 义 ：
内 ， 量每 块 地 的位置 、 状 、 测 形 界址 、 面积 ， 从而 绘 制 地 籍 图 或地 籍 册 ， 了土 地 的分 布状 况 ， 土 明 为
地 登记提 供 依据 的活 动 。 籍 图或地 籍册 就是在 地 地 籍 测量 后 绘 制 的 ， 以表 示 土 地 的位 置 、 用 界址