粤港澳大湾区房地产市场报告

图：广东省民企500强数量走势来源：贝壳研究院整理

人口流动的方式发生了变化，从个人的流动转向举家流动。根据《中国流动人口发展报告（

图：粤港澳大湾区城市住房自有率来源：国家统计局（2015）、香港政府统计处（2017）、澳门特别行政区政府统

计暨普查局（2016）

居住品质不高，后期大量的改善需求待释放。三个核心城市人均居住面积分别为15平、19.7平、25平，距离全国人均36.9平（2017年）的水平存在较大差距。和国外的湾区对比，也存在着不小的距离。

图：四大湾区典型城市人均住房面积（平）数据来源：香港政府统计处、广州统计局、深圳统计局、美国人口普查

局、日本国土交通省

预计到2025年粤港澳大湾区房地产市场的交易规模约3.7万亿，占全国总体GMV的15%。其中新房约1.5万亿（占全国新房交易的12%），平均每年增加600亿；二手房约2.2万亿（占全国二手交易的18%），平均每年增加1300亿。二手房交易占比将会持续扩大，到2025年提升5个百分点至59%。

数据来源：贝壳研究院测算

二、大湾区的需求向核心城市集中

人口向大城市流入是城市化阶段的必然规律。和5年前相比，中国的城市人口更加集中：人口top10城市的人口数量占比提升了0.4个百分点；top20提升了0.9个百分点；top30提升了1.2个百分点，人口向头部城市集中的趋势明显。

图：近5年TOP城市人口占比变化数据来源：贝壳研究院整理

广州深圳作为核心城市的人口吸引力最强。从大湾区各城市近三年常住人口的增长来看，广州深圳分别增长165万和140万，而肇庆江门等城市三年累计增长不足10万，头部城市的人口吸引力强。

图：近三年大湾区城市人口增量（万）数据来源：广东省统计局、香港政府统计处、澳门特别行政区政府统计暨普查

局

以深圳为例，从外部来看，深圳客户中原籍为广东的比例不到20%，超过80%都是“新深圳人”。

图：深圳购房者原籍top10占比及分布数据来源：贝壳研究院

2018年广深港3个核心城市的交易额占比为60%，预计2025年交易额为2.4万亿，占据湾区市场份额进一步提升至65%。

大湾区未来市场规模和潜力还有很大空间，且这部分需求主要集中在核心城市，因此大湾区住房问题的核心其实就是大城市的住房问题。

三、核心城市的住房问题主要是供应结构失衡的问题

核心城市的住房问题主要是外来流动人口与以及年轻人口的住房困难，主要表现在住房的不可支付、居住品质差两个方面。

房价过高带来的不可支付问题。从房价收入比数据来看，深圳香港的房价收入比最高，分别为30和21，面临严峻的不可支付问题。

图：2018年湾区城市房价收入比数据来源：贝壳研究院、广东省统计局、澳门特别行政区政府统计暨普查局、香港

政府统计处

居住品质差。深圳城中村住房体量庞大，约510万套，占到总存量的近一半份额，容纳了约1500万人口，占实际总人口75%的份额，这部分人群的居住环境待改善。

主要原因是：

第一，地理空间的限制。2017年深圳土地开发强度达46.7%，远超国际警戒线30%，几无地可供。在2014-2018年的五年间，深圳常住人口增量达225万，新增住房供应仅约24万套，新增供应节奏难以跟上需求。

第二，供给主体过于单一。政府是唯一的土地供应方，开发商是唯一的商品住房供应者，招拍挂是商品房用地的唯一来源。

图：2016年深圳住宅结构数据来源：深圳市房地产研究中心

第三，存量房屋利用效率不高。深圳存量住房产权不清晰比例高，流通受阻。深圳质量好、产权清晰，能入市流转的存量住房占比仅约四分之一，导致存量流通率低，近两年仅0.6%的水平，国际大都市一般在4%以上。传统城市更新难度大。前期房价的过快上涨大大提升了拆迁的成本和难度，推倒重建、提升容积率以增加供应的方式也难以推进。

第三，住房保障的渠道不足。深圳在1998年制定的经适房：商品房：廉租房供应比例6:3:1的房改计划在实际运行中变成了90%都是商品房。当前深圳市存量住房中保障房（经济适用房+公租房）占比仅4.1%。

供给结构过于单一的原因是：

深圳房改之后走的是最彻底的市场化道路，政府在住房保障方面是缺位的，主要是通过信贷工具支持居民购房。

过度市场化和金融化带来的结果是居民的杠杆高企，高杠杆的金融风险问题突出，深圳月供收入比达90%，居民杠杆率高代82.3%。根据链家交易的数据，2018年深圳二手房买卖中贷款成交占比达到92%，几乎人人使用杠杆，购房者平均贷款成数59%，远高于其他一线城市。房价和信贷相互促进和循环的作用下，低收入群体被排除在购房市场之外，越来越难进入市场。

图：2019年上半年环深、环京、环沪二手房交易中贷款成交占比数据来源：贝壳研究院

过度市场化的模式已经无法适应当前及未来的需求变化，主要原因是：第一，居民杠杆已经很高。第二，土地财政的方式已经无法继续。第三，过度市场化带来的贫富差距问题严重。

香港则是供给端市场化不足的问题。香港的住房供应体系中仅有53.7%的住房是私有产权房屋（即开发商建造的商品住宅），非市场化的公屋和居屋的比重过高。从增量看，2017年新开工住房中，55.8%是由市场提供的私人居住单位，较其他城市比例偏低。租赁方面，2016年香港私人租赁的比例为17.8%，整体的市场化程度低，难以响应大量的人口及需求规模。

香港公屋也未能很好解决中低收入群体住房问题。面对庞大的待保障群体，公营住房供应显得不足。2008-2017年的十年间，香港公屋（公营租住房屋）存量仅增8.8万套，居屋（资助出售单位）存量仅增5500套。到2018年3月，香港公屋的平均轮候时间持续延长至5.1年，且香港公屋居住质量极差，40平以下的公屋占比达87%。

图：2017年香港按住房类型划分的家庭住户数目占比数据来源：香港政府统计处

同为核心城市的广州，因为市场和政府作用力量相对较为均衡，整体市场状态相对可持续。从居住的角度来看，租购的比例为45:55，其中大部分为私人租赁。从市场供给看，广州新房、二手供给较为均衡，2011年以来新房、二手房市场保持“五五分”格局。政府在根据市场和人口变化增加整体商品房土地供应的同时，近年来政府供应的土地中保障性住房占比常年保持在15%以上。

图：广深保障性住房用地供应占住宅用地比例数据来源：国土资源部