某房地产项目市场定位报告

对内交通
将五星客运站与盐城火车站联合规划为综合型客运枢纽，市区建成五星站、盐城南站、盐城北站和盐城 东站，形成一主三辅的客运站布局，推进县（市）公路主枢纽达标改造，每个县建成一个二级以上标准 客运站。
盐城对西环路、解放路、迎宾路的先后改造，使道路交通体系不断完善，盐城市公路通达深度和公路集 疏能力将进一步提高。同时，随着盐城BRT快速公交系统的建成，为盐城城南楼市注入了一剂强心针。
城西分区
疏散城中人口功能，依托道路呈带状展开 建设。
城南分区
居住、行政、文教为主要功能，完善社会 服务设施的配套建设，提高土地开发强度 。
西南分区
工业开发为主要功能，建设为产业开发服 务的配套设施
河东分区
工业、居住相对平衡的新区，迎宾大道以 北为盐工发展用地，居住用地集中在开发 大道和青年路段之间，加强基础设施共建 共享，以大项目带动整体发展。
市政府
城市规划
盐渎公园
东进路
世纪大道
基本成熟的城南区域
开发大道
内港胡
盐渎路
初步开发中的 盐渎路以南区域生活区
跃马路
西环路 解放南路
开放大道
城南分区
城南区域以盐渎路为界分为北面的中 心区域和南面的大型居住社区。
城南中心区域定位为市级行政中心、 文化娱乐中心、商业中心和新型居住 区；盐渎路以南区域为大型居住社区 。
4000— 8000
8000以上
需求特征
生存需求
生存、改善 需求兼有
改善需求为 主
改善需求为 主
发展特征
超速发展 单纯数量型
平稳发展， 以数量为主 、改善为辅
快速发展 以改善为主
缓慢发展 综合发展型
从2000年盐城经济一直保持高速增长，06年到09年每年增幅都在13%以上，远大于8%。
09年盐城人均GDP达到20050元，约3300美元。
随着西环路、解放南路和跃马路的向 南推进，BRT快速公交系统的引进和 大型项目的纷纷启动，现在中心区域 已经经本成型。而盐渎路以南区域处 在起步阶段。
中心区域已成型，以南区域待开发
城市规划
建军东路立交桥
开发区管委会
生活区
开发大桥 工业区
通榆河
希望大道
迎宾大道 青年路延伸段 世纪大道延伸段 开发大道延伸段
房地产进入高速增长期。
城市经济
市区（亭湖区、盐都区）： 纺织、机械制造、汽车制造、食品加工、商业等
东台市： 经济农产品（蚕丝、西瓜）、纺织、化工
大丰市： 机械（临港机械、海上风电）、海上制造业
建湖县： 鞋业、花炮、油田机械、化工（农药）纺织（服装） 、节能灯具
射阳县： 畜牧业（禽蛋）、建筑业
阜宁县： 纺织（布业）
总面积约423KM2。
城市规划
城中向城南：城市主要发展方向 城中向河东：城市次发展方向
城北 物流、工业
城中 老城商业、
居住
河东 居住
河东 工业
城西 居住
城南 行政、居住
城西南 工业
城北分区
鼓励区域居民外迁，建设区域性物流中心 ，沿204国道建少量工厂。
城中分区
商业和居住功能，强化建军路、解放路城 市中心功能。
某房地产项目市场定位 报告
2020年4月27日星期一
城市概况
城市区位 行政区划 对外交通 对内交通 城市人口 城市经济 城市规划 城区对比
城市区位
盐城是江苏省面积最大的市,东临黄海，西与淮安市相连，南与南通市接壤，北隔灌河和连云港市相望；
江苏省地图
连云港 距盐城190公里
ຫໍສະໝຸດ Baidu
徐淮盐高速 盐城至徐州
盐城
城市人口 盐城城镇人口变化图
城市化进程阶段性规律图
城市化率
80% 60% 40% 20%
后期阶段
加速阶段 初期阶段
46.5%
盐城城镇化的 阶段位置
时间
盐城市09年年末全市827万人口。其中2009年城镇化人口385万人，全市的城镇化率达到 46.5%，市政府规划到2020年，全市城镇化率达到55%，新增城镇人口80万人左右。
盐城处于上海经济圈的辐射范围之内，三港联动（连云港、盐城、南通）的城市规划将为苏北的城市 发展带来机遇。
对外交通
铁路：盐城新火车站建成使用，客货运输全面开通
水路：4500多公里航道贯穿城市乡村
高速公路：通车里程增至371.3公里
航空：航班量每周12班
盐城市交通发达，来往便捷。新长铁路纵贯全市，北接陇海线，南连沪宁、宣杭线，盐城火车客运站、货 运站均座落其中； 盐城民航站地处辖区东部，现已开直达韩国汉城的国际航班及北京、广州、温州等国内航班； 高速公路密集，宁靖盐、盐连、盐通、徐淮盐等多条高速环绕四周构成高速； 周边港口众多，上海港距盐城300公里，南通港、连云港、射阳港、大丰港以及纵横交错的内河航道构成密 集的河海运输体系.
响水县： 经济农产品（粮、棉）、化工、纺织、机械、盐业
滨海县 农副产品、化工，纺织，机械制造，食品加工
城市规划
城中
城市发展方向： 重点向南，
适度向西，
新兴镇
启动河东， 有计划向北
沿海高速
宁靖盐高速
盐城市城市总体规划用地范围： 东至沿海高速公路，
徐淮盐高速 南至徐淮盐高速公路，
西至宁靖盐高速公路，
北至新兴镇区北侧，
盐城市GDP情况
城市经济
GDP与房地产发展模式 GDP增长率 小于4% 4—5% 5—8% 大于8%
房地产发展状况 萎缩 停滞
稳定发展 高速发展
盐城市人均GDP情况
房地产发展阶段和人均GDP关系国际通用标准
发展阶段
启动期
发展期
快速增长期 稳定发展期
人均GDP （美元）
1000— 3000
3000— 4000
市区人口将从2010年的150万增长到2020年的200万。按人均30方的居住需求，市区将每 年新增150万方的居住需求。
盐城的城市化进程正处于加速阶段。
城市经济
14%
17%
11.5%
13.3%
16.4%
盐城经济近年一直保持高速增长，09年GDP达到1917亿元，仅次于徐州，苏北5城市 排名第二，
沿海高速 连接连云港、盐城、南通
南通 距盐城190公里
南京 距盐城220公里
宁靖盐高速 盐城至泰州
新长铁路 到徐州、南通
上海 距盐城300公里
行政区划
上海经济圈
盐城总面积为1.7万平方公里，下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县，市 区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区。
盐城市域是一块绿色的平原，绝大部分地区海拔不足5米，废黄河两岸为地势最高处，海拔4-6米。苏 北灌溉总渠以南，到斗龙港以北地区为低洼地带，平均海拔在2米以下。