项目阶段性成果管理办法

1、根据以下内容形成
《项目景观方案设计任
务书》：
·《项目投资分析模型
（方案版）》中的景观
部分
·公司战略意图
6
Ⅱ-4
项目 启动 阶段
《景观 方案设 计任务 书》
·研发部和营销部共同 完成的《XX项目专项市 场调研报告》 ·营销部完成的阶段性 市场调查报告
景观方 项目 案设计 公司 合同签 研发 订前 专员
3.2.3 随公司发展，集团会增减管控的阶段性成果范围和对审批流 程进行更新。
3.2.4模板是提交成果的参考基准，更提倡各项目公司能在此基准 上进行优化、补充和改进，对没有模板的成果进行总结和探 讨。
4.0 管理办法： 4.1 集团设立阶段性成果管理专员岗位，负责对各项目公司项目阶
段性成果提交的及时性、规范性进行管控。并负责定期公示 各项目公司阶段性成果的完成情况； 4.2 上一阶段的项目阶段性成果完成并审批通过后，才能进入下一 阶段工作。对不提交上一阶段成果就进入下一阶段的项目， 或不能按时提交阶段性成果的项目，集团不但会在定期公告 的信息中进行批评，同时会相应延缓项目相关合同的签订和 款项的支付； 4.3 各项目公司在编制计划时也应将项目阶段成果纳入各部门一级 节点计划进行管控，并对执行情况进行考核； 4.4 阶段性成果的形成，作为集团运营中心执行计划考核验证的一
附件： 3.2 集团项目阶段性成果定义及审批流程：
序号
阶段 序号
阶 段 阶段成 定 果名称 义
成果定义
完成时 承办 间 岗位
1
I-1
土地 投资 分析 阶段
土地证 取得
取得土地中标通知书， 签订土地出让合同，取 得国土使用权证
开发 90个工 公司 作日 发展
部
2
I-2
土地 投资 分析 阶段
《项目 投资分 析模型 （土地 版）》 （含 《项目 投资建 议书》
3.2 具体审批流程和标准要求见附件：《集团项目阶段性成果定义 及审批流程》， 此附件： 3.2.1 明确了45个阶段性成果的定义、承办部门岗位、审核 人及批准人、审批完成后抄送人；
3.2.2 除文件中定义的审批人和抄送人，各项目公司可根据实际需 要，申请增加审核人和抄送人，但须经过集团总经理的批 准；
计划》 ·《开发公司报批报建 计划》 ·《开发公司工程进度 计划》 ·《营销中心营销推广
集团 在施工 运营 进场前 中心 10天内 计划
专员
计划》
·《集团成本控制部招
投标计划》
1、根据以下内容形成
《项目方案设计任务
书》：
《项目投资分析模
型（概念版）》
公司战略意图
研发部和营销部共
同完成的《项目专
《项目
设指 导意 导阶 见》 段
场调研报告（方案 版）》 2、项目景观研发敏感点 分析； 3、通过对设计分供方的 筛选、招标、合同谈判 等工作，确定景观概念 设计合同（转入合同管 理程序），并形成《项 目景观设计深度和进度 管理表（概念版）》。
订前
专员
1、根据以下内容形成
《项目景观初步设计任
务书》：
·《项目投资分析模型
45个工 作日
开发 公司 发展 部
项目方案设计完成后，
提交以下方案设计成
果：
方案内部汇报会纪
要
图纸（提交总图和
户型图，其他图纸
可只链接文件地
址）
政府批文(链接OA查
询规划、园林、消
防等批文)
项目术语（方案
版）（尽量用图纸
表达，可以几项内
容在一份图纸上表
达）
应含以下内容：
（1）地块分期开发编号
图；
12
·营销部完成的阶段性
市场调查分析报告
·公司的战略意图
·《XX项目投资分析模
型（方案版）》
·项目方案总平面图和
建筑方案
《售楼 ·开发计划和施工组织 方案设
项目 处和样 预案
计完成 区域
8 Ⅱ-6 启动 板房计 2、通过设计分供方筛 后30个 营销
阶段 划方 选、招标、合同谈判等 工作日 专员
案》 工作，支持建筑、装饰 内
Ⅲ-2
方案 设计 成果 验算 及初
《项目 方案设 计成
（2）在总平面图上标注 地块区域、楼栋编号、 别墅户位编号等； （3）在标准层平面编号 图标注电梯公寓、商业 项目户位编号等；
项目方 项目 案设计 公司 完成后 研发
设指 果》 导阶 段
（4）临街商铺平面编号 图； （5）户型编号图（各类 户型编号）及其他
果，形成了45个项目阶段性成果，本管理办法明确了集团
项目阶段性成果的定义、审批流程和提交标准。
2.0 适用范围：本管理办法适用于集团及下属各项目公司。
3.0、各项目阶段性成果管理意义和要求：
3.1 各项目阶段性成果经集团领导或各项目公司领导审批后，即形
成项目实施过程中的里程碑信号，上一阶段的里程碑信号是
工程技 术部及 建筑相 关公司
资 产 管 理 部
物 管 公 司
1 土 土 项目
地 地 投资 投 证 建议 资取书 分得 析 阶 段
2项 目 启 动 阶 段
①项 ①方 1 项目
目投 案设 定位
资分 计任 报告
析 务书 （含
（预 参考 市调
可模
报
研） 板： 告）
②项 ②景 2 售楼
目 观方 处样
一、 案设 板房
项市场调研报告
方案设
（方案版）》
项目
计任务 书及方
2、研发部对项目方案设 计阶段的市场敏感点、
方案设
项目 公司
5 Ⅱ-3 启动 案阶段 成本敏感点、实施难度 计合同 研发 阶段 研发敏 敏感点、美誉度敏感点 签订前 专员 感点分 等进行分析。 析》 3、根据《项目方案设计 任务书》，通过对设计 分供方的筛选、招标、 合同谈判等工作，确定 方案设计合同（转入合 同管理程序），并形成 《项目建筑设计深度和 进度管理表（方案 版）》。
动态 成本 控制 方案
阶 段
7 项交 目房 交方 房案 阶 段
8项 目 后 续 阶 段
配置标 准及附 图 ③价格 表及付 款方式 ④开盘 方案 ⑤楼 书、销 售手册 或销售 百问
项目 后评 估 （分 专 业）
商业移 交方案
项目 决算 报告 书
项目竣 资 参 工备案 产 与
管交 理房 方方 案案
制 定 及 交 房
专员
1、根据以下内容形成
《项目景观概念设计任
务书》：
·《项目投资分析模型
（概念版）》中景观部
分
·《项目概念设计成
果》中景观部分
13
Ⅲ-3
方案 设计 成果 验算 及初
《景观 方案与 建筑方 案的配 合及指
·方案设计阶段确定的 总图 ·公司战略意图 ·研发部和营销部共同 完成的《XX项目专项市
景观概 项目 念设计 公司 合同签 研发
①项 目目 标成 本 ②项 目预 算报 告书 ③招 投标 计价 及合 约规 则 参考 模 板： ④责 任成 本控 制方 案
①“三 通一 平”实 施方案 ②项目 部组成 方案 ③施工 及监理 单位评 估报告 参考模 板： ④施工 组织设 计方案
6 施预 工售 及许 销可 售证
①营销 推广方 案 ②售 房合同
计完成 公司
阶段 《市场 ·目标市场内竞争对手 后30个 营销
调研报 调查及分析
工作日 专员
告》 ·《项目初步设计成
内
果》
·产品的市场定位和产
品责任
·目标客户的肖像素描
1、根据以下内容形成
《售楼处和样板房的选
址、定位及修建和开放
计划》：
·研发部和营销部共同
完成的《XX项目专项市
场调研报告（方案
版）》
产品交付标准（方 案版） 项目材料选样清单 （方案版） 项目经济技术指标 统计： （1） 项目技术经济指
标一览表（流转 版） （2） 各楼栋户数统计 表、户型分析表 （3） 面积核算报告书 （规划局信息中 心编制） 概念设计重大调整 及修改说明 链接同步提交的 《项目投资分析模 型（方案版）》
15日内
土地中标后，根据实际 中标地价等情况，对上 会时的投资分析模型进 行修正，形成《项目投 资分析模型（土地 版）》，此版模型的经 济评价指标将作为该项 目基准评价指标。
土地中 标后7 日内提 交审批
项目 公司 投资 分析 专员
根据以下内容形成《项
目投资分析模型（概念
版）》：
《项目
《项目投资分析模 与《项 项目
项目
项目 项目敏 针对营销过程中对业主 销售完 公司
9 Ⅱ-7 启动 感点分 敏感的问题进行分析， 成后交 客户
阶段 析
ຫໍສະໝຸດ Baidu
完成分析报告
房前 中心
主管
根据以下内容形成《项
目投资分析模型（概念
10
Ⅱ-8
《成本 测算报 项目 告》 启动 （土地 阶段 阶段成 本预 设）
版）》： 《项目投资分析模 型（土地版）》 《项目概念设计成 果》 项目负责人（总经 理）组织项目团队 对项目计划、成本
该项目下一阶段工作的重要支持依据。上一阶段性成果未审
批完成，不得进入下一阶段工作。
3.2 集团规定必须出具的阶段成果及参考模版： （无模版的阶 段成果，由各责任单位拟制模版经审批后生效）
阶段成果名称及责任单位
阶 序段 号名
称
开 发 公 司 运营 研发中 报 中心 心 批 报 建
营销中 心
成本控 制部
项依据，直接影响各阶段性成果提交责任单位的目标工作考 核得分，从而影响集团下属各单位绩效， 同时作为对管理人 员考核的依据； 4.5 每个项目都会形成45个阶段成果，并列入集团知识管理库，作 为后续项目的参考和借鉴。 5.0 本管理办法，经xxx审批后从2011年 3 月 1 日起开始执行， xxx房地产开发集团运营中心具有解释权。
与《项 目概念 设计成 果》同 步提交
项目 公司 投资 分析 专员
等在概念设计完成
后的回顾
11
Ⅲ-1
方案 设计 成果 验算 及初 设指 导阶 段
建设用 地规划 许可证 取得
办理建设用地批准书， 获得地块的地形图、规 划定界报告等，填具建 设用地规划许可证申请 表，建设用地规划许可 证审批，取得建设用地 规划许可证
装修及景观设计（深度
应当达到施工图设计深
度）合同的签订（转入
合同管理程序）。
3、土建及景观的施工委
托由工程部负责,装饰装
修的施工单位由营销部
选择,后续工程发包转入 正常的工程施工及造价 管理流程。 4、由营销部控制最终的 装饰和景观效果，安排 设计师赴现场控制服务, 并进行后期的家具饰品 的采购及摆放。
（初设版）》中的景观
14
Ⅲ-4
方案 设计 成果 验算 及初 设指 导阶 段
《景观 初步设 计任务 书》
部分 ·公司战略意图 ·研发部和营销部共同 完成的《项目专项市场 调研报告》 ·营销部完成的阶段性 市场调查报告 2、通过对设计分供方的 筛选、招标、合同谈判
景观初 项目 步设计 公司 合同签 研发 订前 专员
项目 投资分
型（土地版）》
目概念 公司
3 Ⅱ-1 启动 析模型
《项目概念设计成 设计成 投资
阶段 （预可
果》
果》同 分析
研）》
项目负责人（总经 步提交 专员
理）组织项目团队
对项目计划、成本
等在概念设计完成
后的回顾
由集团运营中心汇总项
目一、二级计划，含：
·《设计公司设计进度
4
Ⅱ-2
项目 启动 阶段
项目 一、二 级进度 计划
2、通过对设计分供方的
筛选、招标、合同谈判
等工作，确定景观方案
设计合同（转入合同管
理程序），并形成《景
观设计深度和进度管理
表（方案版）》。
《项目
根据以下内容形成《项 目营销策略方案（初设 版）》：及《市场调研 报告》
项目 定位报 ·《项目投资分析模型 初步设 项目
7 Ⅱ-5 启动 告》及 （初设版）》
等工作，确定景观初步
设计合同（转入合同管
理程序），并形成《景
观设计深度和进度管理
表（初设版）》。
方案
1、根据以下内容形成 《项目初步设计任务 书》： ·方案设计图说明及调 整补充资料 ·《XX项目投资分析模
设计
型（方案版）》
计成 果 ②景 观方 案与 建筑 方案 的配 合及 指导 意见 ③初 步设 计任 务书
①初 步设 计成 果 ②景 观方 案设 计成 果 ③施 工图 设计 任务 书
验算 报告
项目销 售指标 参考模 板：
工 许 可 证
5施 工 准 备 阶 段
①项 施工 目发 图设 展计 计成 划书 果 ②项 目管 理指 标
文件名 称
xxx房地产开发集团
项目阶段性成果管理办法
文件编号
修订次 数
编制部
版本
门
编制
审核
批准
生效日期
1.0目的：为规范集团项目阶段性成果的管理，特别加强对项目
阶段性成果按时提交审批方面的管理，提高项目运作效
率，降低项目管理风险，集团制定了项目从拿地开始到项
目结束全过程，各关键节点的项目控制标准和重要输出成
二级 计任 选址
进度 务书 定位
计划 （整 参考 体计 模 划 板：
及开 放计 划 3 项目
书）
敏感
点分
析
成本 测算 报告 （土 地阶 段成 本预 设）
3 方建 案设
①方 案设
参考模 板：
产品建 议书
成本 测算
设用 计地 成规 果划 验许 算可 及证 初 设 指 导 阶 段
4 初① 步建 设设 计工 成程 果规 及划 施许 工可 图证 设② 计建 指设 导工 阶程 段施