财务管理与绩效评价

经
的日常核算资料为依据，以表格为主要形式，
营
反映、提供和传输企业财务信息的书面报告 文件，是企业经营管理水平的综合反映。
管
理
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第二节 财务报告分析
物
– （一）会计报表部分
业
• 会计报表又称财务报表，是在日常会计核算的
经
基础上，按照一定的指标体系，总括地反映物
业管理企业在一定时期内的资产、负债及所有
产，以便获取股利或者利息收人的投资。
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第一节 财务管理概述
物
– （三）利润分配决策
业
• 利润分配决策是指企业用利润给股东发放股息
经
和作为留存利润等方面进行分配的政策选择，
也就是考虑企业的利润怎样进行分配，既能提
营
高企业的即期市场价值和财务的稳定性与安全
性，又能使企业的未来收入和利润不断增加，
管
从而使企业的市场价值不断上升。
物
业
经 第九章 财务管理与绩效评价
营
管
华东师范大学东方房地产学院
理
谢福泉
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第一节 财务管理概述
物
业 • 一、财务管理对象
– 财务是指企业为了达到既定的目标所进行的
经
筹集和运用资金等活动及这些活动所体现的
营
各种关系。
管
– 企业财务管理是指对企业财务活动和财务关 系实施的管理，企业财务管理的对象包括企
管
» 资产减值准备明细表 » 股东权益增减变动表
理
» 应交增值税明细表
– （2）利润表附表
» 利润分配表
» 分部报告
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第二节 财务报告分析
物
– （二）文字报告部分
业
• 1、会计报表附注
营
者权益的状况、经营成果和理财过程的书面文
件，是物业管理企业的偿债能力、获利能力和
管
经营管理效率等的集中反映。
理
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第二节 财务报告分析
物
• 1、主表
业
– 主表即企业在会计期末编制的主要会计报表，包括资
产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成
经
本报表。
– （1）资产负债表。资产负债表是反映物业管理企业
• 3、利润分配管理目标
理
– 在企业进行利润分配时，正确处理企业相互利益主体之间
的经济利益，合理确定利润的留存比例以及分配形式，以
提高企业的潜在收益能力，从而提高企业的总价值。
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第一节 财务管理概述
物
业 • 三、财务管理的内容
– 财务管理的内容是指财务管理具体从事哪些
经
方面的工作。
营
管
理
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第一节 财务管理概述
理
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第一节 财务管理概述
物
• 包括：
业
– 利润分配与留存利润的关系；
经
– 利润分配政策及其影响因素，如未来企业的投资机会、 各种资金来源及其成本、股东对当期收人和未来收入
的相对偏好等；
营
– 利润分配的时间和方式；
管
– 股票股息及股票回购问题。
理
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第一节 财务管理概述
物
业 • 四、财务管理的手段
管
理
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第一节 财务管理概述
物
– （二）财务管理具体目标
业
• 1、筹资管理目标
经
– 在满足物业经营管理所需资金的前提下，以较低的筹资成 本和较小的筹资风险，获取同样多的资金（或较多的资
金）。
营
• 2、投资管理目标
– 以较低的投资风险与投资投放和使用，获取同样多（或较
管
多）的投资收益，也就是取得投资效益的最大化。
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第一节 财务管理概述
物
业 • 二、财务管理目标
Hale Waihona Puke Baidu
– 财务管理目标又称理财目标，是指企业进行
经
财务活动所要达到的目的，是评价企业财务
营
活动是否合理、有效的标准。
管
理
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第一节 财务管理概述
物
– （一）财务管理总体目标
业
• 1、利润最大化
经
• 2、资本利润率最大化或每股利润最大化
营
• 3、企业价值最大化或股东财富最大化
理
所有者权益；动态形式则可以分为经营性现金
流动、投资性现金流动和筹资性现金流动三种
类型。
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第一节 财务管理概述
物
业
• （二）企业财务关系
– 1、企业同其所有者之间的财务关系。
经
– 2、企业同其债权人之间的财务关系。
营
– 3、企业同其债务人之间的财务关系。
管
– 4、企业内部各单位之间的财务关系。
理
– 5、企业同职工之间的财务关系。 – 6、企业同国家机关之间的财务关系。
– 实现企业理财手段与方法以网络财务为主，
经
并将网络财务融人到企业资源规划（ERP）
营
系统中。
管
– 网络财务是以互联网INTRENET、内部网 INTRANET 以 及 电 子 商 务 为 背 景 的 在 线 理
理
财活动。
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第二节 财务报告分析
物
业 • 一、财务报告的构成与内容
– 企业财务报告又称财务会计报告，是以企业
物
– （一）筹资决策
业
• 筹资决策是指物业管理企业对所要筹集资金的
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数量、来源、方式和构成等方面进行的决策。
• 包括如下内容：
营
– 预测企业资金需要的数量；
管
– 确定筹资规模和筹资时机； – 确定筹集资金的来源与比例；
理
– 研究或评价最佳的筹资方式；
– 确定资本成本，分析财务风险，优化资本结构；
– 研究资本结构的弹性及调整方法。
理
业财务活动和各种财务关系两个方面。
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第一节 财务管理概述
物
– （一）企业财务活动
业
• 企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业
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的资金运动，包括资金筹集、运用、耗费、收
回和分配五个相互依存、相互制约环节。
营
• 企业的资金运动有静态和动态两种表现形式。
管
静态形式是资金占用和资金来源的统一，包括 固定资产和流动资产，流动负债、长期负债和
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第一节 财务管理概述
物
– （二）投资决策
业
• 投资决策，是指企业筹得资金之后，在确定投
经
资方向、投资规模以及具体的投资方式等方面
的决策，以便取得最佳的投资收益。
营
• 物业管理企业的投资决策一般有直接投资和间
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接投资两种类型。
– 直接投资是指把资金直接投放于物业经营管理服务中
理
去，以便获取利润。
– 间接投资又称证券投资，是指把资金投放于金融性资
定会计期间内经营活动投资活动和筹资活动产生的现 金及其等价物流入和流出信息的会计报表。
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第二节 财务报告分析
物
• 2、附表
业
– 附表是指对主表中的某一项或几项指标或内容提供更
为详细情况的补充性报表。这些报表包括两类：一类
经
是 《 企业会计制度 》 规定的，另一类是企业内部管
理需要的。
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– （1）资产负债表附表
营
在某一特定时日（如年末、季末、月末）财务状况的 财务报表，是企业的基本会计报表之一。
管
– （2）利润表。利润表又称损益表，是反映物业管理 企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况
的会计报表。它反映了企业在一定期间的收入和相应
理
的费用、成本，以及最终形成的损益。
– （3）现金流量表。现金流量表是用于提供企业在一