中新天津生态城调研报告

中新天津生态城调研报告

一、中新天津生态城基本情况

为充分借鉴新加坡经验,深化中新两国在城市规划建设、生态环境保护、资源节约利用等方面的合作, 2007年11月18日,国务院总理温家宝与新加坡总理李显龙共同签署《中华人民共与国政府与新加坡共与国政府关于在中华人民共与国建设一个生态城的框架协议》,国家建设部与新加坡国家发展部签署《中华人民共与国政府与新加坡共与国政府关于在中华人民共与国建设一个生态城的框架协议补充协议》,决定在中国建设一座经济蓬勃、社会与谐、环境友好、资源节约、可持续发展的生态新城。为此中新两国政府联合成立了副总理级的“中新联合协调理事会”、部长级的“中新联合工作委员会”。新加坡国家发展部成立了天津生态城办事处。天津市政府于2008年1月成立了中新天津生态城管理委员会,出台了《中新天津生态城管理规定》与《中新天津生态城市政公用设施大配套费管理暂行办法》等一系列政策措施。

中新天津生态城就是继苏州新加坡工业园后又一个中新两国合作项目,其合作模式、开发模式等都与新加坡工业园基本相同。项目位于天津滨海新区,总占地面积约30平方公里,其中建设用地约25平方公里。规划有国家动漫园、国家影视园、生态科技园、生态产业园、生态信息园等高端产业园区,注重产业的高端化、高质化与高新化,重点发展科技研发、节能环保、文化

创意、现代服务等产业。目前生态城建设已经初具规模。

二、主要经验与做法

(一)关于建设管理主体。天津生态城建设管理主体主要包括生态城管理委员会、国有独资天津生态城投资开发有限公司、中新合资天津生态城投资开发有限公司三个实体单位。借鉴新加坡政府经验,生态城管委会组织架构简单,主要职责就是行使行政许可、社会化管理等职能。国有独资生态城投资开发有限公司股东包括天津泰达投资控股有限公司(３５％)、国家开发银行(２０％)及其她投资者(４５％),主要职责就是依据《中新天津生态城管理规定》第二十一、二十二条规定,负责对生态城内的土地进行收购、整理与储备,对生态城基础设施与公共设施进行投资、建设、运营、维护,并享有相应的投资权、经营权与收益权。中新合资生态城投资开发有限公司注册资本40亿元人民币,其中国有独资生态城投资开发公司以土地作价20亿人民币元出资,占股50%;新方财团以现汇折合20亿元人民币出资,占股50%;主要负责对外招商与建设用地的开发运营,并从中获利。

(二)关于土地一级市场开发模式。第一步由国有独资开发公司按照管委会确定的开发计划对土地进行收储整理。第二步由土地储备中心对建设用地进行招拍挂。第三步由国有投资开发公司摘牌,然后按中新双方政府协议约定价格以出资形式或转让形式注入中新合资开发公司;出资部分总金额不超过20亿元,超出部分土地,以协议约定价转让中新合资公司。第四步由中新合资开

发工作对建设用地进行开发建设,或对外招商进行合作开发建设或直接转让。其中直接转让部分占比较小,中新双方政府协议约定有最高限额。

图1:中新天津生态城土地开发模式

(三)关于基础设施建设。生态城基础设施建设完全按照政府主导、市场化运作模式建设,主要形式包括政府委托开发或BOT、BT等模式,费用主要来源于企业自筹资金与生态城大配套费。依据《中新天津生态城市政公用设施大配套费管理暂行办法》,对生态城内全部房地产开发项目以及自建自用的经营性项目(不含工业),按建筑面积每平方米收取500元大配套费,主要用于城内道路、交通灯、道路交通线喷涂、道路标识、道路照明、雨水收集系统、污水管网系统、中水管网系、燃气、供水及管网系统、景观如植树与绿化带、公共运输系统等。中新合资开发工作成立有污水处理、自来水、热力与道路等经营性公司,接受政府委托进

行相应设施建设。

(四)关于规划设计。生态城规划主要经历了三大过程。一就是高层务虚与专家研讨。聘请国际知名专家进行研究论证,最终确定生态城定位与主导产业。二就是按照专家论证结论,编制产业发展规划与城市发展规划。三就是编制交通、医疗、教育等专项规划。由于有前期较为深入的论证,定位准确,目标明晰,生态城规划基本没走什么弯路。从福建平潭规划情况来瞧,由于前期缺乏较为深入的分析定位,规划工作走了不少弯路,尤其就是空间战略规划几经反复。

(五)关于投融资平台。从生态城经验来瞧,城市建设资金主要来源于土地出让金与大配套费,部分公益性项目与设施建设、运营资金来源于各种税费与项目盈利。由于土地收储整理由企业实施,最大限度降低了财政投入,并最终实现财政平衡。同时,在基础设施建设中广泛采用了BOT、BT等模式,现正在制定债券计划;在产业发展中广泛引进了一批创投基金,其中管委会参股3000万元与日本、韩国企业联合组建了日亚创业投资基金。

总体来瞧,天津生态城项目属于国家项目,在资金、专项政策等方面国家给予了大力支持。为利用生态城项目提升天津形象,促进产业转型,天津市将部分土地收益让利与了新加坡财团。