最新普洛斯公司专题分析报告

普洛斯公司专题分析报告

正文目录

一、公司概况 (6)

1.ProLogis拆分出GLP (6)

2.资产分布 (8)

3.股权结构 (8)

4.市场表现 (9)

二、普洛斯全球业务概况 (10)

1.物业开发、运营、基金管理形成闭环 (10)

2.业绩稳健，有效抵御经济周期 (12)

（1）开发业务 (13)

（2）运营业务 (14)

（3）基金管理业务：盈利性最强的业务 (15)

4.财务分析 (17)

3.客户和竞争对手 (18)

（1）主要客户 (18)

（2）主要竞争对手 (20)

三、普洛斯在中国 (21)

1.步步为营，布局中国市场 (21)

2.无法超越的市场占有率 (22)

（1）普洛斯中国市场布局 (22)

（2）竞争对手和客户 (23)

3.普洛斯核心竞争力 (24)

四、国内物流地产行业空间巨大 (26)

1.各行业涉足物流地产生领域 (26)

2.催生动力因素 (26)

（1）人口刺激 (26)

（2）网络购物带来物流需求 (27)

3.地产物流行业落后现状 (27)

（1）物流地产五大经营模式 (27)

（2）人均仓储面积仍然很低，优质土地是关键 (28)

（3）外资主导、内外差距较大 (28)

五、投资策略 (30)

1.投资策略 (30)

2.物流行业历史PE Band和PB Band (30)

图表目录

图1：金融危机期间ProLogis股价暴跌 (6)

图2：公司历年已完工地产设施规模（百万平方米） (8)

图3：普洛斯历史股价走势（SGD新加坡元） (9)

图4：普洛斯解决方案 (10)

图5：普洛斯三大业务 (11)

图6：普洛斯（GLP）运营模式 (12)

图7：普洛斯营业收入（亿美元） (12)

图8：普洛斯16财年收入业务结构 (13)

图9：普洛斯16财年收入区域结构 (13)

图10：普洛斯16财年利润区域分布 (13)

图11：普洛斯物业开发标准 (13)

图12：公司历年完工和新开工项目 (14)

图13：公司开发业务收入、成本、毛利 (14)

图14：2014-2016财年物业出租率 (15)

图15：京东租赁普洛斯物流设施情况 (15)

图16：基金规模和管理费用 (16)

图17：普洛斯收益指标分析 (17)

图18：普洛斯收益指标分析 (18)

图19：零售业（快消品、电商、零售与快餐） (18)

图20：第三方物流服务业 (18)

图21：普洛斯客户所属行业分布 (19)

图22：普洛斯中国五大客户 (19)

图23：普洛斯日本五大客户 (19)

图24：普洛斯美国五大客户 (19)

图25：普洛斯巴西五大客户 (19)

图26：普洛斯中国主要竞争对手 (20)

图27：普洛斯日本主要竞争对手 (20)

图28：普洛斯美国主要竞争对手 (20)

图29：普洛斯巴西主要竞争对手 (20)

图30：普洛斯的中国网络分布 (22)

图31：中国市场竞争情况 (23)

图32：普洛斯占地策略 (24)

图33：普洛斯服务体系 (25)

图34：中国城战化率逐年提升 (27)

图35：城镇居民年人均消费性支出 (27)

图36：2011-2018年中国网购市场规模 (27)

图37：2011-2018年中国网购市场结构 (27)

图38：中美人均仓储面积对比 (28)

图39：中国现代物流设施供给情况（百万平方米） (28)

图40：2015年主要物流地产商中国市场份额 (29)

图41：物流行业历史PE Band (30)

图42：物流行业历史PB Band (30)

表1：ProLogis和GLP发展历史沿革 (7)

表2：GLP和Prologis对比 (7)

表3：公司2016财年物业分布 (8)

表4：公司大股东股权结构 (8)

表5：普洛斯股东结构分布 (9)

表6：普洛斯提供的四大服务 (10)

表7：普洛斯三大业务 (11)

表8：2016财年运营部门经营业绩 (15)

表9：普洛斯三大类地产基金分类 (16)

表10：普洛斯基金情况 (16)

表11：公司历年分红情况 (17)

表12：普洛斯中国历史大事件 (21)

表13：普洛斯中国物流设施分布 (22)

表14：普洛斯主要物流园 (23)

表15：普洛斯租赁市场中国前十大客户及占比 (23)

表16：企业涉足物流地产情况概览 (26)

表17：物流地产五大经营模式 (27)

表18：中国市场地产公司概况 (29)

一、公司概况

新加坡普洛斯集团（Global Logistic Properties，GLP）是全球领先的现代物流设施提供商，业务遍及中国、日本、巴西和美国。公司前身是美国普洛斯集团（ProLogis）的亚洲业务，2008年被新加坡政府投资公司（GIC）以13亿美元收购，并于2010年10月在新加坡证券交易所上市。本报告主要研究GLP，即ProLogis原亚洲业务；如无特殊说明美国普洛斯集团，报告中的普洛斯均代指GLP。

1.ProLogis拆分出GLP

1997-2007是ProLogis发展的黄金时间，公司股价从97年的10美元（前复权）上涨至2007年的48美元（前复权）。08年以前，ProLogis持续激进扩张，仅2007年就新启动了191个项目（470万平方米），预计总投资额38亿美元。随着金融危机的爆发，公司新落成物业招租不利，基金募集遭遇困境，导致数十亿美元的资产无法完成周转，只能由物业管理部门代持；加之债务融资困难导致公司出现大面积资金缺口。公司股价也从2007年10月最高66.86美元，一路下跌至2008年11月的8.73美元，跌幅超过87%。

2008年11月初，董事会迫使原公司董事长兼CEO司马景瀚（JeffreyH.Schwartz）辞职，并任命原公司COO Walter C.Rakowich为新CEO，同时宣布了一系列战略计划以减少债务降低风险，增强公司的流动资金。除了削减派息，裁员和暂停现有82亿美元项目开发计划以外的新建项目外，最重要的举措便是出售亚洲资产。

2008年12月，新加坡政府投资公司（GIC）以13亿美元收购ProLogis在中国的全部资产以及日本资产的20%（日本资产的80%由GIC持有）。中日资产是普洛斯资产包中最优质的部分，基本未受到美国总部危机的干扰，收购价格为账面价格的93%。此次交易完成后，普洛斯中日两国的品牌、人员不变，美国普洛斯三年内不得进入中日两国市场从事相关联业务，三年后进入两国市场也不能再以普洛斯的品牌营运。

2009年3月，原ProLogis中国和日本业务启用新的英文商号“Global Logistic Properties”（GLP），其中文商号沿用“普洛斯”。