东莞商铺情况场调查与分析

关于东莞市商铺情况的市场调查与分析

报告

宏房售（02）报001号

公司领导：

宏景商贸中心开盘在即，为了使商铺定位更具准确性、针对性，促进资金快速回笼，售楼中心市场调研人员对东莞市莞城、万江、东城、南城四大区域的部分商铺进行了调查，并与中兴路莞城批发市场、宏远沿河路副食品批发市场的铺主进行了深度访谈，从中了解了目前东莞市商铺的整体供需情况、投资者的特征以及动机，掌握了消费者对宏远所开发的沿河路批发市场的评价与建议，综合各方面的资讯，能对宏景商贸中心商铺的价格定位、发动、宣传与经营起到一定的参考作用。现将具体情况汇报如下：

一、调查概况：

（一）调查范围：

1、东莞市四大区域的商铺：

（1）莞城范围：华业大厦、花园商贸城、富怡花园、佳力大厦；（2）东城范围：雍华庭、聚富豪苑、中惠华庭；

（3）南城范围：金域名苑、中信东泰花园康怡居、石竹新花园；（4）万江区域：哈客来数码城

2、主商区：

（1）中兴路莞城批发市场

1

（2）博厦批发市场

（3）宏远沿河路副食品批发市场

（二）调研方法：

（4）与业主进行面对面的访谈

（5）以客户的身份到售楼中心咨询

（6）调查问卷

二、调查结果与分析：

1、东莞市四大区域商铺状况调查结果与分析：

（1）对比表

比供经营状销售情价格（㎡商铺位项目名情区

五成开20,000华业大樟村大已售九

八成开花园商贸售临28,000花园新供莞应全部开售1000-2000花园新富怡花佳力大售全部开000-3000红荔2步行街期已临:38,000

完，正临街铺位已全部开19,000 东城西路内备推出第街: 雍华庭销售业- 25，二期，临000

情况街已售九良好东城成。40,000 临街：临街售九东城西路内街：聚富豪苑成，内街尚未完工

19,000-25,000

售六成。

有价中惠华庭只售五成东城中路23,000 未营业无市尚未完工莞太路

10,000-13,800 只售三成金域名苑供大部分营业四环路南城只售三成中信东泰9,000-13,000 于求部分营业石竹新花园13,000 只售五成临科技路首层已全首层只租不售，八成已开部租完，哈客来数码万江50，二层，45 万江城二层已租始营业27

管理费九成 2

（2）价格对比图：（单位：元/㎡）

4500035000莞城南城25000东城150005000南城莞城东城（3）分析：

i.花园新村：作为莞城商业中心地，它集中了东莞餐饮、娱乐、服装等各类消费于一街，是东莞市商业黄金地带，这里商铺租售两旺，发展商开发的商铺一推出即在短期内售完，东莞市居民大多愿在此投资，认为这里是东莞市的黄金地铺，市场状况明显供不应求，使得此地段的铺位价格节节攀升，且这里的二手市场也较发达，转手及出售、出租均很容易，换手频率也很快，为投资者提供了广阔的炒作空间，目前已发展至樟村大道、文华花园大道以及红荔路。

ii.东城：随着老城区的搬迁，东城区现已形成一个新的商业中心，

聚敛了大量的人气，潜在购买力很大，置业人士当中投资、自用各占一半，而且所经营的项目均属高档，是东莞市的高档消费区，因此，开发商推出的商铺价格步步走高，需求量呈上升趋势，雍华庭 3

的步行街第一期铺位在半年之内销售完毕以及聚富豪苑临街商铺40，000元/㎡就足已证明。但位于东城中路地段的中惠华庭以及东兴商贸城还未形成商业气氛，因此即使中惠华庭定价适中且是现铺，也卖得不够理想，有价无市，处于被动状态。

iii.南城：东莞市的主要银行机构均设立于此，是东莞市的金融一条

街，相对于莞城与东城，南城区还未形成商业中心的氛围，价格大多定于10，000-20，000元/㎡之间。作为住宅区的江滨花园、中信东泰花园以及石竹新花园的商铺是否好卖则完全依托于它的住宅销售情

况以及入住率。

2、主商区调查结果与分析：

此次调查，我们将莞城中兴路批发市场、博厦批发市场以及宏远沿河路副食品批发市场作为主要调查对象。调查结果与分析如下：

（1）中兴路：

I.中兴路是莞城传统的批发零售集散旺地，商业气息浓厚，客户群来自莞城、万江以至惠州、深圳等地，主要经营日用百货、粮副产品、烟酒类、毛织品等，产品繁多、齐全，且分高、中、低档，满足了不同档次商家的需求（美宜佳、家乐福也在此进货）。但根据东莞市城建规划局拆许字（2001）004号关于《城市房屋拆迁公告》的有关规定，市人民政府将要收回由大王洲大桥东莞水道东 4

侧至金鳌大道源长酒店拆迁范围内的国有土地使用权，上述路段的房屋及附属物必须于2001年10月30日至2002年6月30日拆除完毕，以腾出土地做建设和城市景观之用。其余不须拆除的临街铺位，必须改建，由政府及业主共同投资改建成商业街，并只允许5吨以下的车出入。我们进行了统计，属于拆迁范围之内的铺位约有50余间。位于中兴路深处的铺位由于路面狭窄，上下货极不方便，因此生意清淡，铺位的租金由去年的5，000元/间（约30平方米）至今年的4，500元/间，呈下降趋势。铺主反应日营业额仅几百元，每日无事可做，

只能看报。拆迁、改建以及交通不便严重影响了中兴路批发市场的人气、财气。目前部分铺位无法做批发，只能做零售，甚至有的铺主形容中兴路批发市场已成死城。

II.中兴路铺主特征：

本地人外地人

5

III.投资动机：在中兴路，我们共发放了调查问卷60份，收回45份，有效问卷42份，有21位铺主欲投资置业。经统计，他们购买商铺时最关心的要素有：价格合理（占61%），必须具备大型仓库（占58%），须有停车场（占43%），交通便利（占32%），有装修（占10%），有隔层（占7%），所需要的仓库面积由80㎡至2，000㎡之间。经与部分铺主深度访谈，他们建议宏景商贸中心价格定位不要太高，他们所能接受的价位在6，500元/㎡至8，000元/㎡之间。

影响消费者置业因素分析表（单位：%）

价格合理交通便利大型仓库停车场装修隔层

61 32 58 43 10 7

（2）博厦批发市场：位于东莞市博厦桥南部的博厦批发市场，由市工商管理局及博厦管理区府共同兴建并经营，共300余间铺位，只租不售，由于凡租铺者均可免税，使得所有铺面已全部出租完毕。但由于此地段交通不便，大多铺面被中兴路批发商用来做仓库。