彩生活物业管理模式深入解析

在土地资源日渐稀缺、住宅产品同质化严重、客户对物业专业化服务 意识增强的趋势下，物业管理服务将成为开发商未来新的盈利点
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历经为期近20年的开发，城中心优质土地资源日益减少
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住宅开发过程中，产品设计不断优化，伴随着住宅产品 的同质化，开发商在产品设计上竞争优势减弱
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在欧美国家，社区商业占据社会商业总支出的60%以上， 而在中国，目前整体水平不足30%。社区是一块未被开掘 的金矿
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彩空间
改 变
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物管学院：除了丰富的物管功能，彩生活还成立了物业管理学院，提 供物管人员学习成长的空间，从而控制成本，降低人员流动性
业内首家组建自己人才培养的专门机构针对不 同岗位的人员，培训时长三个月培养综合型服 务人才
该模式是建立在互联网、移
动互联网、物联网与云计 算等高新技术基础之上的一种
全新的物业服务与运营模式。
功能
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彩之云：APP的应用开启了一个社区服务的全新体验，通过移动互联 网实现社区服务行业的精准营销
维修管理 电子商务平台 清洁绿化 金融服务 其他
• 互联网平台 • 移动终端APP
安保维护
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增值类服务：结合高新技术，不仅让业主享受到便捷安心的服务，也 让物业管理成为项目开发后期可持续盈利的途径之一
彩之云APP的迅速快捷不仅反 映在周边服务即刻上门，也反
映在业主对于社区服务投诉的
解决上——手机登录彩之云 服务上门 管家服务 APP，将需要投诉的问题上 传，其内容将迅速抵达服务团 队的高层管理者那里，投诉问 一公里商圈 题将会第一时间解决。 彩之云APP通过精准化的社区 服务，借助高新智能技术，将 APP彻底与生活相融合，业主 可以随心选择所需服务。
在保持队伍相对稳定的同时，根据情况及时优 化队伍结构，结合考核，实行末位淘汰机制， 淘汰率在10%左右
通过与多家职业技术学院进行合作办学，定向 培养符合彩生活模式下需要的各种技能的人才
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物管模式对比：相较传统物管模式及服务形式，“彩生活”不仅降低 物 管公司成本控制的不确定性，更能以贴心的服务赢得业主的口碑
Part 3
“彩生活” 物管功能及运营特点
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在基础物业管理的内容上，彩生活将多种科技手段融入到延伸类的服 务当中，不仅实现服务增值，更迎合现代家居的生活方式
彩生活物管内容
基础类
增值类
房屋增值计划
更低的物管费
更省心的服务
更便利的生活模式
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Part 2
彩生活物管模式简介
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彩生活物管模式是建立在互联网、移动互联网、物联网与云计算等高 新技术基础之上的一种全新的物业服务与运营模式
小区业主
使用
物业报修
彩之云 APP
周边特惠
平台信息推送
外包或联 营商家
反馈
物业缴费，账单查询 其他服务
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彩付宝：在“彩之云”带来的便捷社区生活服务之下，社区支付和积 分平台——“彩付宝”应运而生
移动互联网走进社区服务，对于运营者来说有效规避了传统管理途径 的弊端，同时对于服务大众来讲，通过移动终端APP就可以实现社区 内所有需求的有效达成
彩之云 彩付宝 彩空间
方便、全面、简单、易行 是现代人对于生活中各类服务的本质要求，彩之云
APP的服务内容充分满足业主对于服务全面性的追求，以期顾及业主生活的 每 一个维度。
传统物管模式难以为继 > 物管服务在中国仅30年历史， 发展不成熟 > 服务成本不断上升 > 一味提高物业费无法改变营运 困局
彩生活开创新物管模式 > 更低的物业费 > 更周到的服务 > 高科技化管理
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彩生活集团已在全国五大区域布局，且95%是非花样年物业，表明物管 模式已被大量发商认可并采用
> 服务超过600个社区，逾60万个家庭，管理面积超过 7000万㎡。2012年花样年服务平台——彩生活服务集 团服务的人群约400万。目前在全国五大区域里兼并 30多家物业管理公司，覆盖了全国54个城市。
业化、机械化、智能化、 信息化投入来优化物业服
务，解放出部分物业服务劳动
力，以保证向客户提供优质、 服 务 高效、多元的服务，再通过优
彩之云
彩空间
社区服务体验
搭载高科技和移动互 联网，打造的全新物 管服务体验社区空间
质的物业服务获取物业资源与 客户资源。
为业主在使用彩之 彩付宝 云APP时提供安全 的支付方式，并实 现社区内积分兑换
求，物管人员主动回访更贴心
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在其他传统物业模式面临盈利困境时，彩生活物业净利润却逐年增加 ，成为花样年集团主要盈利业务之一
彩生活物业财务情况（2008-2012年，万元） 收入 利润
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1174 1000 373 2009 731 1057 2459 4471 5592
彩空间：将物业管家与生活服务结合，借助智能科技，基本服务的呼 叫方式从线下转到线上，落地社区构建成“彩生活空间体验店”
彩之云 彩付宝 彩空间 通过将物业管家、生活顾问相结 生活顾问 物业管家 合，借助高新技术手段，将基本 物业服务更为形象的转化、融合 社区体验 高新技术 移动终端互 联网 于其中，并落地到社区从而构建 的一种“彩生活空间体验店”。 结合移动终端互联网，彩空间逐 步改变业主的消费习惯，让业主 原来习惯在线下、习惯于面对面 和管理处之间的沟通来解决问题， 变成由业主自助到线上自助式服 务解决问题。 线上自助式服务 这种线上线下的推进，无疑会彻底改变传统物业管理与服务模式，为业主提供更便捷更悉心与周到的服务。
房子
技术
社区
服务
彩生活服务模式是一种全新的物业服务理念，在房地产开发及运营上，创造性地将“房子+社区+技术 +服务”完美地结合起来。彩生活通过互联网和云计算技术，为社区业主提供全家全生命周期的居家生活
服务体验，并致力于建立一个满足用户需求的信息产品服务交流平台。
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“彩生活”物管模式研究
湖北中原地产营销策划有限公司 研究中心 2014.3
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 ©Байду номын сангаасCopyright Centaline Group, 2010
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Part 1
房屋增值计划
吸纳服务小区的中小户型房源 通过对房屋进行修缮、改 造、经营，提高房屋整体租售价 为业主配置家私家电和 代收租金 为租户提供酒店式服务及租金代付
电子商务平台
支持在线购物、支付等功能，为业主提供第一手信息资讯 花样年物业服务的小区业主可快速实现资源共享，进行团购
金融服务
彩生活和工商银行推出联名信用卡 支持在线、刷 卡支付彩生活商品服务费用 针对符合资格的业主 提供小额贷款，收取较低利息
研究背景
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研究背景
研究背景
物管是开发商未来新的盈利点 > 优质土地资源不断减少 > 住宅产品同质性严重 > 开发商间的竞争方向转向物管 服务当面的竞争 > 物管服务有巨大的盈利空间待 挖掘
花样年服务物业占比（单位：%）
5%
95%非花样年 物业
非花样年物业
花样年旗下物业
除了花样年旗下物业使用彩生活服务外，其余95%以上 来自非花样年物业，这使彩生活的净利润增幅一度达到 彩生活物业区域分布
30%。
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在劳动力成本攀升的趋势下，劳动密集型的传统物管模式难以为继
劳动密集型产业
成本中人工费占到 60%~70%
劳动力成本升高
最低工资标准不断 上调，劳动力成本 升高成趋势
人员招聘成本上升
传统物业管理 劳动力需求 物管技能培训 人员稳定性 服务形式
> 属于劳动力密集型产业，劳动力成本较 高，不可控 > 基本无统一培训，物管人员素质一般 > 由于管理疏松，常出现物业纠纷，人员流 动性较高 > 服务内容单一，及时性较低
花样年彩生活
> 高新技术取代部分人工作业，属于劳动力 +科技，成本可控 > 物业管理公司旗下有彩生活物管学院，及 时普及物管知识，创造更多价值 > 由于物管能力的提升和自我能力的体现， 工作人员相对稳定，便于管理 > 利用移动互联网技术，多维度贴合业主需
彩之云 彩付宝 彩空间
社区 服务 O2O 服务 虚拟 服务 商品 服务 智能 管家 一网 一中 心 一站 连锁 经营
> 物管、投诉、缴费等
彩之云的核心就是一网、一 中心、一站，充分利用互联 网的手段建立彩生活呼叫中 心，打造一站式的社区服务 平台，真正实践彩生活“把 社区服务做到家”的品牌理 念。
在物业管理行业95%亏损的情况下，大型地产 商的物管都需要地产业务来补贴，花样年的彩 生活却做到盈利 彩生活目前的盈利主要包括三部分，即基础物 业、工程投资以及线下增值服务。花样年2012 年年报显示，近五年，彩生活利润水平逐年升
6230
高。
1139
84 0
2008
2010
2011
2012
Source：数据来源于彩生活花样年2012年年报。
其他
涵盖美容、健身、教育、旅游、养生养老等
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彩生活三大法宝：作为服务于增值类物管的主要工具，实现线下到线 上的服务联接，创造了新的服务模式和物管体验
三大法宝关系图示
为提供方便快捷的 生活服务,结合移动 APP建立的电子商 务平台 智能安保系 统 彩生活服务模式是指通过专
> 点餐、保修等
> 出行、汽车、理财等
> 团购、推送等
彩之云APP业务涵盖社区服 务的六大核心内容，包括社 区服务、O2O的服务、虚拟 服务、商品服务、智能管 家
> 高科技安保系统
> 小区购物等
、连锁经营等。
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彩之云 彩付宝 彩空间
业主
APP即时消费
彩付宝
产生
支付
抵兑
积分
作为“彩之云”的支 付平台，用户只要在 APP上享受任何服 务，都可以得到积 分，这些积分可以用 于社区各种各样的服 务，比如充抵管理费 等。
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愿意从事低端服务 业的人员越来越少
被迫提高物业管理费
一味提高物管 费无法转变传 统物管模式的 运营困境
政府相关政策对物管收费有严格的规定
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客户抗性
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创新物业服务为企业带来更大的生存发展机会和空间，彩生活的物管 运用模式打响了创新物业服务第一枪