某市房地产市场调研报告

宏观市场扫描
郑州房地产 市场概况
区域市场分析
未来市场预测
宏观政策
“国五条”郑州版出台“20%个税”等只字未提
3 月31 日，郑州出台郑版国五条： 一、努力保持住房价格基本稳定，郑州市 2013 年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居 民人均可支配收入实际增幅。 二、保证普通商品住房用地供应，2013年住房用地供应总量高于前五年平均实际供应量。 三、继续加大保障性住房建设，12 月5日前完成开工建设45848 套、基本建成45672套的建设 任务。 四、加强商品房价格管理，对商品房预售方案中商品住房价格明显高于该项目上一期实际成 交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格的，且不接受物价、房管部门指导的商品房项目， 可暂不核发预售许可证。 五、进一步加强房地产市场监管。 六、加强市场信息引导。建立市房管部门牵头，国土、地税等部门参与的信息公开和市场监 测分析研究机制，监控房地产市场走势，根据市场变化及时发布住房消费警示，引导理性投 资和合理消费。
宏观市场分析
一、价格方面，随着各地“国五条”细则落实，房价涨幅将有所放缓，放缓程度将依据 各地方政策严厉程度以及执行力度有所不同，由于房地产市场特别是房价平稳对宏观经 济至关重要，作为新一届政府的开局之年，房价仍将是政府关注的焦点，房价涨幅较大 的城市仍存在调控政策加码风险，如此前房价涨幅较大的广州再度加大调控力度，4月 22日广州市国土局表示将全面执行商品房价格申报指导，继北京之后，又一价格涨幅过 大的热点城市明确表示对住房进行价格指导。 二、成交方面，政策影响下，前期成交透支部分未来需求，预计成交量在此前高位基础 上有所回落，但在季节性因素和供应加大的推动下，二季度总体好于一季度，下半年趋 于平稳。 三、全年来看，在经济企稳复苏力度不强、物价上涨压力不明显的形势下，货币政策仍 将维持现有基调，新增贷款增加仍将为房地产业提供较好的空间，我们仍维持年初预判 ，全年房地产市场总体好于去年。
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二手房：成交量回落显著，且降幅大于新房，一线城市受影响程度大
2013年4月前三周（4.1-4.21），代表城市日均成交量相比3月降幅均超过50%，其中北京降幅最 大，为87%，深圳和苏州的降幅均在70%左右，天津、成都和杭州降幅在50%-65%之间，均远超 同期新房成交量下降幅度。
◆2013年代表城市二手房日均成交量
郑州市房地产市场调研报告
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二零一三年五月十日
报告内容提纲
宏观市场扫 描
郑州房地产市 场概况
区域市场分 析
未来市场预测
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宏观政策分析
调控目标和举措有松有紧，但总体来说与市场预期存在距离。
一、在房价调控目标方面，仅有北京规定为与 2012 年相比保持稳定，其它大多定 为“低于城镇居民人均可支配收入的实际增长幅度”--也就是名义增长幅度减去 CPI 的增幅。根据中原地产测算，扣除 CPI因素，城市的房价目标在7.5%-13.2%。 其中也仅有天津、广州及昆明等市的细则中明确提出剔除保障房部分，价格控制难 度相对较高。 二、信贷方面，只有北京提出将根据房价目标进一步提高二套房首付比例。而其他 城市只是含糊表示将根据市场变化，或房价控制目标执行情况，适时调整第二套住 房贷款的首付比例和贷款利率。可以说信贷政策还是留有相当的余地，力度低于此 前预期。 三、对于20%的个税，多个城市的细则都没有涉及。自上次国五条细则出台后，对 买卖双方都形成了催促效应，促成了“恐慌性抛盘”和“恐慌性购房”同时并存的 奇特局面。
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2013年4月中国主要城市房地产市场交易数据
◆ 供应情况：4月重点监测城市库存去化明显低于3月，除北京、青岛、宁波库存量减少外 其余城市库存均增加。北京本月库存去化最快，商品住宅可售面积下降10.73万平方米。 ◆ 市场需求：CREIS中指数据库监测显示，本月监测的43个城市中，超过8成城市成交量环 下降，降幅最大的是丹东，达到65.5%，其次是北京，环比下降56.6%。 ◆ 成交价格：本月43个监测城市成交价格略有上升，其中深圳环比涨幅最大，为11.17%。 三亚环比跌幅最大，达15.04%。
信息来源：郑州房地产网 2013.03.31
分析：郑州市的“国五条”细则大多是重申了一下国务院“国五条”的一些原则， 而对于20%个税、提高二套房贷等对房地产市场影响较大的抑制投机投资性购房的 几条措施则未提及，这样的细则可能对房地产市场不会有太大影响。
郑宏州观市宏场观扫经描济分析
郑州市近五年经济发展各项指标
宏观市场扫描 2013年4月中国300城市土地市场交易部分数据
◆ 供应情况： 4月全国300个城市共推出土地3229宗，环比增加58%，同比增加7%；推出土地面 积11812万平方米，环比增加40%，同比减少0.5%。其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用 地的综合性用地)882宗，环比增加32%，同比增加11%；推出土地面积3689万平方米，环比增加 32%，同比增加2%。 ◆ 成交情况：4月全国300个城市共成交土地2153宗，环比减少17%，同比减少9%；成交面积 7566万平方米，环比减少24%，同比减少15%。住宅用地635宗，环比减少18%，同比增加13%； 成交面积2564万平方米，环比减少21%。
与2012年全年相比，除北京日均成交量下降52%外，其他城市4月前三周日均成交量均超过去年日 均水平，天津和苏州增幅较大，分别为69%和55%，杭州和成都在15%左右，深圳仅增长6%。总 体来看，一线代表城市受影响程度超过二线代表城市。
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展望：政策落地压制短期量价上行空间，下半年渐趋平稳，全年增长无忧
资料来源：郑州市历年经济发展公告及网络资料
分析：上图图标显示，郑州市宏观经济发展迅速，各项经济指标稳步增长。 这是个健康的经济环境，有利于房地产市场快速发展。
郑州市房地产行业概况
四月各周商品房成交套数
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分析：三月爆涨 四月维稳 五月或升温
数据来源：搜狐房地产网
根据统计数据显示，4月第一周郑州六区销售商品房1781套，第二周销 售2274套，第三周销售2405套，第四周销售1651套。而3月郑州六区 平均每周销售2533套，4月四周最高销售2405套，尚不及3月的周均销 售套数。郑州细则落地后，购房者明显进入了观望期，出手速度有所 放缓。