房地产融资论文

房地产融资论文

房地产融资是大型工程房地产筹集资金的主要途径，在国内具有较大的运用空间。加强对融资风险评估方法的研究，有助于指导房地产融资方案的设计，有助于房地产融资在中国的开展。根据房地产融资风险评估的要求，本文认为完整的风险评估系统除了保留传统的风险识别、风险估计、风险评估等部分外，还应该把风险应对、风险监视和风险控制等环节纳入评估过程。因为从国外房地产融资实践来看，风险监控可以为风险识别提供动态的依据，风险控制的有效性对风险评估的结果也有显著的影响。

一、房地产企业融资的现状。

1、房地产信托融资受限

房地产信托投资是基于商业信托组织形式，聚集多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资的一种投资方式。从长远发展来看，信托资金对房地产企业的融资需求是一个很好的补充。尤其是近年来，银行的银根不断抽紧，而我国房地产业资金又严重依赖于银行贷款的现实情况下，房地产信托成为房地产企业解决资金问题的新宠。2010年2月21号，中国银行业监督管理委员会又下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，该通知要求开发商具备二级资质，并且房地产开发项目“四证齐全”，项目资本金达到国家最低比例，不得以信托资金发放土地储备贷款。这些要求，无疑又使房地产企业获取资金的门槛提高了。

2、不重视自身资金的积累

作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

3、房地产金融市场不发达

房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展做出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

二、面对融资困境的房地产企业的主要应对策略。

尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大，但是对于一位房地产商来说，坚实的资金链才是房地产商最终需要的。因

此，从这一目标出发，房地产商尤其是中小企业应积极应对，制定融资策略，抓住国内房地产业大发展的有利时机，争取在本轮房地产业重新洗牌的过程中调整和壮大自己。

1、调整心态和思路，制定多元化融资发展战略。

在目前的宏观大背景下，为了在行业竞争中取得有利的地位，房地产企业就必须面对困难不退缩，尽快调整心态和思路，理解和接受国家宏观调控的政策措施，对比融资成本和可能，积极实现多元化融资，解决资金问题，寻求新的发展空间。比如将直接融资方式和间接融资方式相结合，或者将信托计划及股权融资与银行信贷融资相结合、房地产企业融资与个人融资结合起来的方式等。多种融资方式相结合，一方面，可以减少对银行贷款的依赖，缓解资金压力；另一方面，可以降低资金成本，减少企业的融资风险。

2、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。加快资金流转。减少企业过度预支。严格控制成本费用的支出。

3、探索有效的民间融资方式。

随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐活跃，特别是在经济发达、市场化程度较高的地区。，在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率寻求向其它企业、自然人融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。

4、根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

5、寻求合作开发。

一是与建筑企业合作开发，由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫资金利息，在约定时问内付清所垫本金。二是与大公司合作，这种方法，一方面能[得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作能成功，对中小企业来讲是条融资捷径。

6、积极进行房地产企业融资创新。

目前我国房地产企业融资渠道较为单一，房地产市场的融资产品较少。因此可以借鉴国外房地产企业融资模式，采取租赁权融资、权益性融资、过桥贷款、

委托贷款、土地典当等新型融资方式，通过多种融资方式的创新来确保房地产企业的持续发展。

7、增强中小企业的抵御市场风险的能力。

中小企业的弱小特点决定了其必须走专业化协作之路。日前中小企业要根据自身的行业、区域特点建立合适的组织模式。或与大企业联合。同其形成协作配套关系。或在中小企业之间开展联合。组成中小企业联合体或企业集团。只有这样才能使企业在激烈的市场竞争中增强抵御风险的能力。

三、创新融资方式

通过吸引股权投资，扩充自有资金：自有资金是一个企业生存和发展的基础。首先必须有充足的自有资金来支持各整个企业的良性运作，然后才能受到外部投资者的青睐。扩大自有资金的渠道之一是增加内部积累，这就要求工资通过项目开发和经营，逐步增加积累，把企业逐步有小做大；另一方面，外部的资金投入同样可以增加企业的自有资金。外部投入主要包括两种方式：以使其与原有股东增加投入；而是新股东加入企业（通过私募扩股）。这两者同样建立在投资者对企业发展前景的良好以气之上。

用房地产信托计划融资：相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式，可以降低房地产公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产公司持续发展，再不提高公司资产负债率的情况下，可以优化公司结构。信托业务已初步形成证券投资型，股权投资型，资金贷款型，资产收益权转让型，信托资金租型等等多种类型的信托品种。同时，在单个信托产品规模，期限和收益方面，也出现了募集资金从几百万到几十亿元不等，期限和收益多样化的信托种类。

四、总结

传统的通过自我积累、自我发展的方式解决企业发展中的资金问题已越来越不适应不断变化的外部条件，对房地产企业而言，积极采取多种方式触资，减少对银行信贷资本的依赖，努力拓宽融资梁道，具有十分重要的现实意义。房地产企业必须进行融资创新，学会多条腿走路，利用各种条件、采用多种途径才能解决发展过程中的资金问题。总之，拓展房地产融资新渠道，使融资途径多元化，才能使我国房地产企业更高更好的加速发展。