物业工程设施维护维修服务标准

物业维护维修服务标准

1、房屋建筑的日常养护维修

房屋日常养护维修是指为保持办公楼房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。

1）每年进行一次房屋安全普查和房屋完损等级评定，保证房屋完好率达100%。

2）要爱护办公楼内设施，未经被服务方批准，不得对办公楼结构、设施等进行改动。

3）及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时。

2、低压电器设备的维修服务

1）按照国家和北京地区相关电气管理规范，由电气工程师根据设备性能、技术资料等，合理制定《低压电气设备检修计划》及相关操作、维护保养规程，报被服务方用电管理部门审核同意后执行。

2）值班人员必须严格按照《值班管理规定》实行24小时值班制，对有关低压设备、设施进行巡回检查，同时做好相应记录。

3）物业公用照明设施如走廊、楼梯、卫生间等，要及时安排相关人员对其进行检查、维修。

4）物业维修人员发现有私拉、私接电气线路等情况，须及时向被服务方用电管理部门汇报并协助被服务方用电管理部门处理解决。

5）物业维修人员每周须对所有电气、照明设备进行检查，发现损坏及时登记、维修。对检查中发现的隐患问题，须及时向被服务方用电管理部门报告。每年春秋两季各安排一次低压电气设备的集中清扫、检修，不留死角。

6）在遇有大风、暴雨等灾害性天气时。电气工程师须及早组织人员对所有供电系统进行预防检查，多方位监视，同时做好抢修工作准备，灾情过后，对所有供电系统全面检查一次，发现问题及时处理。

7）发生火灾时，值班人员应立即报警并切断火灾区域电源，积极灭火。事后必须对供电设备、设施全面检查方可恢复供电。

8）物业接到报修电话后，须尽快安排维修人员在15分钟内到达现场开展维

修，做好维修记录。一般故障维修不应超过30分钟，活完场净，被维修单位在维修单上签字。

9）维修需要停电时，物业需提前告知被服务方用电管理部门，得到批准后方可进行。

10）被服务方用电管理部门有权要求物业对不能胜任岗位要求的维修人员进行更换。

11）遇紧急任务或突发事故等，物业维修人员须服从被服务方用电管理部门的临时调遣并积极协助处理。

3、给排水系统的维修服务

1）给排水系统设备应由专人管理，以优质服务为宗旨，实行24小时维修值班制度。

2）建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准。

3）制定科学合理的维修保养计划并组织实施。

4）加强日常巡视、检查，防止跑、冒、滴、漏，切实贯彻“应修尽修，全面保养”的方针，保证设备设施完好。

5）二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全。

6）定期对水箱进行清洗消毒，保持水箱清洁卫生，无二次污染。

7）遇有事故，及时抢修，一般情况下，限水、停水需在24小时前通知各相关单位。

8）保证室内外排水系统通畅。

9）节约用水符合市政府规定的要求。

10）电开水饮用设备须定期进行除碱，无污垢，热水器具保持洁净、光亮，且维修及时，严格执行操作规程，不发生安全方面的问题。

4、中央空调系统的设备维护

1) 在每年春秋两季对中央空调系统所有设备各进行一次全面保养、检修，清洗风道及末端设备，确保设备运行正常，办公场所内空气洁净。

2) 中央空调的制冷、通风、加热等系统在正常工作期间，对系统做好保洁、通风和设备设施的润滑工作;根据使用情况,每年最少更换一台冷冻机组的冷冻

油等相关保养。

3) 值班人员每4小时对冷水机组（冬季为热交换系统）、循环水系统、通风系统设备进行一次巡视检查并填写记录，发现的问题、隐患等须及时处理。

4) 根据中央空调系统运行情况，定期检测、调整软化水指标，清洗循环水、通风系统过滤器具，每月冲洗冷却塔。

5) 每周对主、副机和机房进行一次清洁，并做好设备用房的消杀灭鼠工作。

6) 根据天气变化，合理调节空气的温度、湿度。

7）空调工程师每年须按照《空调通风系统运行管理规范》等国家、地方标准制定中央空调系统运行方案及保养、维护计划。

8）中央空调系统须安排人员24小时值班，监控设备运行状况，维修故障设备。

9）做好水处理工作，确保系统内水质始终符合空调运行标准。

10）做好制冷机组、冷却塔、冷却水管路及相关设备的冬季保护。

5、消防设备、设施的维护

5.1火灾自动报警系统的维护

5.1.1季检

每季度应检测和试验火灾自动报警系统的下列功能，并填写季检登记表。

1)采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯显示。

2)测试自动喷水灭火系统管网上的火灾报警装置的声光显示是否正常。

3)试验自动喷水灭火系统管网上的水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示是否正常。

4)对备用电源进行1-2次充放电试验，1-3次主电源和备用电源自动切换试验。

5)用自动或手动检查下列消防控制设备的控制显示功能：

a.防排烟设备（或半年检查一次）、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等的控制设备；

b.室内消防栓，自动喷水灭火系统的控制设备；

c.卤代烷、二氧化碳、泡沫、干粉等固定灭火系统的控制设备；

d.火灾事故广播、火灾事故照明及疏散指示标志灯。

6)强制消防电梯迫降首层试验。

7)消防通信设备应在消防控制室进行对讲通话试验。

8)检查所有转换开关，强制切断非消防电源功能试验。

5.2自动喷水灭火系统的维护

5.2.1日检

1)每日必须巡查责任区内所有供水总控制阀、报警控制阀及其附属组件，观察压力表指针所指是否为正确的压力，保证系统处于无故障状态。

2)巡查专用蓄水池、水箱、水罐的水，并根据当地环境，气候条件做出及时的更换，避免腐蚀。

5.2.2月检

1)每月对消防蓄水池、高位水箱、气压水罐检查核对其消防水位及气压罐的气体压力，并保证储备水不被挪作它用，发现故障及时修理。

2)每月对消防水泵启动运行一次，若消防水泵为自动控制的，应模拟自动控制参数使其启动运行。

3)每月应对铅封和锁链进行一次检查，若有损坏应及时修理更换，保证控制阀门不被误关闭，保持供水管路畅通无阻。

4)每月检查一次室外水泵接合器的接口与配套附件，保证接口完好，无渗漏，闷盖齐全。

5)每两个月对管道上的水流指示器测试一次，利用末端试水装置排水，检查其是否能及时报警。

6)每月应对喷头进行外观检查，发现歪斜、松动、损坏及时更换，发现有漏水、腐蚀、玻璃球变色或玻璃球内液体数量减少应进行更换，有粉尘、积尘应清洗、吹干。

5.2.3季检

1)冬季应对储水设备的各部位进行检查，注意防冻，避免结冰。设置储水设备的房间应每天检查，保持室温不低于5℃。

2)每季度应利用报警控制阀旁的放水试验阀进行一次供水水流试验，以验证系统的供水能力。

3)每季度检查一次建筑物室外阀门警铃、进水管上的控制阀，以核实处于