郑州市房地产价格走势分析.pptx

郑州在售热盘均价分析
郑州一周各区域来电数统计分析
郑州搜房网监控数据
• 郑州搜房网数据监控中心对于郑州在售27 个热门楼盘报价，监控得知，其中11个楼 盘报价比11月之初有所上涨，占在售热门 楼盘的41%，其余16个楼盘价格保持平稳。
郑州在售热盘均价涨跌分析
• 11月16日，据郑州房管局信息显示，10月郑州商品住宅均价 6072元/平 较9月上涨了1.85%。
• 10月郑州商品住宅销售均wenku.baidu.com为6072元/平方米，较 上月上涨了1.85%，较去年同期上涨了26.42%，调 控加码，郑州房价逆势上扬，究竟是什么原因助 长了郑州楼市“欣欣向荣”？
• 当前国家对房地产政策调控越来越严厉的背景下， 郑州房价逆势上扬，10月份均价达到6072元，这 是郑州市区的均价呢还是包含各郊区的房价后的 均价呢？根据对市场的了解，当前郑州市区房价 的均价应该在8000以上郑州开发商敢在调控背景 下上调房价原因有四：
• 10月份郑州市市区商品房批准预售面积72.97万平方米，较上 月下降了56.35%，较去年同期下降了6.8%；商品住宅批准预 售面积54.06万平方米，较上月下降了59.13%,较去年同期下 降了21.39%；非住宅批准预售面积18.9万平方米, 较上月下 降了45.78%,较去年同期上涨了98.53%。
• 10月份郑州市市区商品房销售9422套（间），较上月下降了 1.93%,较去年同期下降了8.8%；商品房销售面积90.54万平 方米，较上月下降了3.92%，较去年同期下降了5.58%；商品 房销售均价为6636元/平方米，较上月上涨了0.51%，较去年 同期上涨了31.04%。
• 10月份郑州市市区商品住宅销售8237套（间），较上月下降 了7.69%,较去年同期下降了13.59%；商品住宅销售面积 79.61万平方米，较上月下降了0.89%，较去年同期下降了 5.87%；商品住宅销售均价为6072元/平方米，较上月上涨了 1.85%，较去年同期上涨了26.42%。
郑州房价上涨原因分析一
• 第三：开发商不差钱。 • 09年年底和10年前十个月，楼市的疯狂热销让开
发商赚的盆满钵满，可以说当前开发商手里不缺 钱，现金流压力小开发商就敢涨价，就敢和消费 者博弈；同时河南正在准备中原经济区的建设， 郑州以市政府布局西区，省政府布局东区的城市 扩建战略缺不了房地产开发商的支撑，没有开发 商盖房子，政府就不可能完成城市扩建战略，所 以作为郑州的支柱产业的房地产，郑州市政府不 敢打压，也就是为什么郑州地方政府对中央政府 的政策持消极态度，政府态度暧昧，开发商心领 神会，自然敢涨价了。
• 郑州搜房网数据监控中心对于郑州热门楼盘TOP30报价监 控得知，在郑州的30个热门楼盘中，除了物华国际、美景 鸿城2期未开盘楼盘和中原万达广场商铺售罄外，其余的 27个在售热门楼盘中，有19个热门楼盘均价在6072元之 上，占到热门楼盘的7成。只有利海托斯卡纳、橡树玫瑰 城、假日风景、美之上、琥珀名城、柠檬星座、郑东新世 界、怡丰森林湖8个楼盘均价在6072元以下。
• 10月份郑州市市区非住宅销售1185套（间），较上月上涨了 73.25%，较去年同期上涨了48.31%;销售面积10.93万平方米， 较上月下降了21.37%,较去年同期下降了3.36%;非住宅销售 价格为10747元/平方米，较上月上涨了4.34%，较去年同期 上涨了53.27%。
郑州房价上涨原因分析一
郑州房价上涨原因分析一
• 第四：开发商为调控后市场进入观望期准备打折做的准备。
• 开发商先把价格涨上来，然后再进行打折出售，这个套路 在每个行业都在运用，房地产行业也不例外，所有的购房 者在不断的涨价中调整自己对房价的预期，有了折扣，又 不敢不买，这是当前消费者最普遍的心态，所以这是一个 卖方市场，房地产开发商对政府对消费者研究的很透，当 然敢涨价了。
• 未来郑州的房价上涨是必然的，但是提醒政府和开发商， 未来两年郑州房价再上升1000元是比较合理的，如果像 2010年这么疯狂上涨的话，郑州吸引人才集聚的魅力会下 降，一个缺少未来社会主力群体（80后）支撑的城市，经 济发展会受到阻碍的，作为一个行业从业者，希望这个行 业稳定健康发展。
国家房地产调控政策的影响
郑州房价上涨原因分析一
• 第二：经济发展带动房价上涨。 • 中原经济圈的构建，众多500强企业进驻，
河南有着全中国都无法比的人力资源优势， 河南同时是全国煤炭资源最丰富的省份， 也是全国的粮食生产基地，郑州是东西南 北的交通枢纽，这一切的优势决定着河南 有着充分的魅力去吸引500强企业，众多大 型企业的进驻带动河南经济的强劲发展， 经济的发展必然带动房价的上涨。
• 国家对房地产市场连续出手调控，引起社会各界高度关注： 没有买房的欢呼叫好，但又担心：政策是否能落实，观望 期会有多长、过后楼市会不会报复性上涨？
• 刚买了房的在怀疑：难道我接到了最后一棒？ • 炒房的也犹豫：是该坚持，还是出逃？ • 房地产业内人士在琢磨：这次调控政策是为了延缓房价上
郑州房价上涨原因分析一
• 第一：刚性需求。
• 杨涛认为，河南是全国人口最多的省份，而郑州 作为河南的省会城市常住人口不足一千万，而这 样的一个人口大省，其省会城市人口规模应该在 2000万，所以城市人口的增长空间巨大；从当前 活跃在郑州的购房者70%是地市客户这样一个数 据就可以知道，河南省18个地市的潜在客户群体 是非常巨大的，去郑州市各都市村庄看一看，有 多少需要购房的80后，就可以知道郑州的刚性需 求有多大了；强大的潜在客户群足以支撑郑州的 房价。
郑州市房地产价格走势分析
楼市调控郑州房价会跌么？
温总理的无奈和建议：先租后买
• 11月14日，温家宝总理在澳门表态内地房价压不下来， 若真买不到房，可以考虑用先租的办法；16日，郑州市住 房保障和房地产管理局公布10月份郑州房地产市场数据， 10月郑州房价首次突破每平方米6000元，为6072元每平 方米。从5000元到6000元，郑州只用了8个月。