某住宅小区项目整体规划

某住宅小区项目整体规划

某住宅小区项目整体规划提要：在项目的总体规划在满足容积率的前提下，应注重利用大环境资源（自然的、地理的、文化和、交通的、社会的等），并使小区与城市空间

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某住宅小区项目整体规划

项目脱颖而出的关键在于，除掌握项目的各种有利的资源外，更重要的是借助有效的方法对其进行充分的重塑和提升，全面提升产品力，从而使项目更具有竞争力。

针对昆明市房地产的现状和项目所处区域环境情况的分析，我们的目标是：提升楼盘整体质素，创昆明楼盘的最佳品牌，推出昆明升级换代的产品，成为昆明新住宅运动的倡导者和实践者。

一、总体规划原则

在项目总体规划应充分利用昆明自然环境资源（自然的、地理的、文化的、交通的、社会的等），并使小区与城市空间、用地环境良好的协调以及有分层次的系列性的绿色体系。项目的总体规划按照"三进式"规划格局来进行规划。应该从三个方面来进行整合：

A、大环境的营造

昆明是全世界最适合人居住的城市之一。项目应充分利用地块得天独厚的自然地理环境，借助昆明四季长青的的良

好的生态环境，考虑项目与周边自然环境的协调、统一，从而形成一个良好的大环境氛围。

B、中环境的营造

结合自然环境，尽可能利用外围绿色景观，悉心营造小区内的绿色庭院，将水景与绿色生态的特色发挥得淋漓尽致。考虑生态环境，充分体现柔性之自然表现。设计亲水性高之空间并兼顾安全与舒适，以建立人与水之关系，以项目所倡导的"水文化"体现其文化价值，做到中央花园与每个独立的小庭院之间的完美和谐统一。

c、小环境的营造

通过建筑本身以及建筑空间、建筑设计如观景大飘窗、生态阳台与户内花园户内庭院等将绿色引入户，营造一方具有生态、自然的气息。

二、项目总体规划布局

在项目的总体规划在满足容积率的前提下，应注重利用大环境资源（自然的、地理的、文化和、交通的、社会的等），并使小区与城市空间、用地环境良好的协调。同时，小区布局方式与整体合成注重造就阳光普照、清新空气、绿地静美的生态环境。有赏心悦目的楼房空间，户户能均享的精致庭院，富有文化内涵的供人们居留交往、休闲、健身的活动环境。

1、多层与小高层的布局

考虑到整个建筑群的总体视觉效果，要通过建筑朝向的变化组合，建筑轮廓线的高低起伏，点式单元与条式单元的有机组合，小区室外空间的收放流动，形成丰富多彩的小区生活模式。同时考虑到昆明日照时间长的原因，尽可能多的摆放一些南北朝向的住宅，并出于视野开阔的角度，我公司建议把多层放在小区的入口狭长地带，呈南北向U字形摆放。

2、多层与小高层的比例

鉴于目前昆明市场还处于一个起步的阶段，且目前消费者对小高层的认知度还不高，但考虑到昆明市场上综合质素高的小层并不多，由于项目周边不具备有竞争力的精品小高层存在，所以我公司认为还是可以建一部分小高层，综合整个小区的规划及市场因素，我公司建议多层与小高层的建筑面积比为3：2。

3、开放式社区--大社区，小组团

在项目的组团里面，采取半围合式布局。这种楼宇既不是严格的围合式，也不是完全的组团式。而是"散落"分布在小区周边，但空间仍然是有序而不是零乱的。在保证住户拥有共享空间的同时，有保证相对的独立性。

项目采用大社区、小组团的方式，主要解决了以下方面的问题：--保证房子的均好性，采用了"半围合式社区"的布局，每一个小组团中拥有一个相对独立的空间，同时，有保证了共享空间享用，同时可尽量增加楼宇的南北朝向，尽量

减少项目中的不好的单位，便要尽量均衡每一户的素质，做到"均质化"，保证每一个单位的景观、日照、采光、通风的均好。

三、道路系统的规划

道路系统彩外动内静，半人车分流的道路系统。即：小区的主干道人车不分流，而每一个小的庭院内可实行人车分流。小区内主要干道位于小区中央，呈南北贯通，以方便各组团方便地到达中央干道。小区停车应以地上停车为主，充分利用地形特点，减少开挖量，并且可把停车位做绿化，以增大小区的绿化率。

四、园林水景中小溪的规划

开挖浅水渠，用溪流自中央花园而出，一直贯穿正个小区。在河道上架设数座小桥，机动车入口设在河道外缘，做到真正的人车分流，制造水城的独特形象。以差异化的优势创市场先河

五、开发步骤

1、以多层洋房入市

多层的建筑速度相对小高层快，且多层的入市价格相对低，利用项目形象与价格形成的落差，能够保证项目在开盘的旺销的局面，迅速成为昆明地区的明星楼盘。

2、特色配套、部分园林景观先行

A、通过前期市场调查，鉴于目前在项目的周边生活配

套上，缺乏一个大中型超市，我公司建议在小区内建一座超市。如超市能在项目发售时开业，不仅可以提长项目的整体形象，而且可以把周边的人流聚集过来，为项目的销售聚集人气。

B、作为一个高标准的项目，必须是环境、景观、特色的配套能够给予买家一个清新的印象，能够彻底地将买家征服。因此，能够提前建好体现项目本质的营销展示中心，与此同时，部分特色的园林景观能够展现给予买家面前，保证市场对项目的信心。

3、多层与小高层结合的方式

针对项目的自身特征和昆明本地的消费需求决定，项目的物业类型应该以多层与小高层结合的方式，前期以多层入市，利用多层的价格优势制造项目的旺销的局面。在项目整体素质提升的过程中，使小高层成为项目的精品物业，营造项目居住氛围的同时为项目树立强势的品牌形象。

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