地铁上盖商业业态定位建议
商业街区业态分布建议报告
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二、市场背景 • 五公里范围内商业分布情况
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周围商业分布分析
案名 西夏万达广场
类型 综合体
文化宫广场
综合体
浙江商城
综合体
特点
主要人流
新市区地标 性建筑，拥 有较好口碑 形象。
附近居民和周 围厂区职员
新市区新型 商业体，暂 时没有营业 ，几乎模仿 万达模式
宁大、民族大 学等大学生、 附近居民
• 1F：充分体现社区服务功能，如：银行、干洗店、理发店、 药房、烟草专卖、面包、鲜花店、鲜果店等。
• 在此建议在合理的预算下在东西区商业部分用天桥链接使得 东西两区商业街通融，同时天桥上可以做部分商业小摊点， 增加整体商业板块价值。
旨在把怀远路夜市 分化或迁移过来
可尝试做新市区大学
生或者退离休职员创
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四、分层细化建议（一） • 3F：东区整体建议定位为娱乐活动场所，面积划分方面建议
在500㎡左右，或者整层不动，在实际招商过程中根据客户 需求再进行具体分割。建议在三楼室内增加楼梯到屋面，使 得部分咖啡厅或者茶楼会所等做一部分露天营业场所，以增 加整栋商业楼的使用价值。
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四、分层细化建议（一） • 2F，3F：整体建议以中粮·祥云小镇“城市微度假”为参考
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周围商业分布分析
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三、商业街区规划建议
• 一、整体规划建议一 • 二、整体规划建议二 • 三、两种方案对比思考 • 四、分层细化建议
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一、整体规划建议一
• 地下做一层的方式： • -1F西区：整体车位 • -1F东区：连锁超市？Or整体车位？
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一、整体规划建议一
其中之一连锁超市？？？
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一、整体规划建议一
地铁站点周边商业配套设施设计
地铁站点周边商业配套设施设计地铁站点的周边商业配套设施设计，是城市规划中至关重要的一环。
一个好的商业配套设计不仅能够提升地铁站点周边的商业氛围，还能够为市民和游客提供更加便利的购物、餐饮和娱乐体验。
在设计这些商业配套设施时，需要考虑到地铁站点的交通便捷性、人流量、消费群体等因素，以确保商业配套设施能够真正满足人们的需求，实现商业价值最大化。
1.交通便捷性地铁站点作为城市交通的重要枢纽，其周边商业配套设施的设计必须考虑到交通便捷性。
商业区的规划要便于乘坐地铁的乘客到达，步行道路宽敞畅通，同时也要考虑到汽车和自行车等其他出行方式。
在商业区周边设置公交站点、停车场等配套设施，以便更多的人群可以方便地前来消费。
2.人流量和消费群体商业配套设施的设计还要考虑到地铁站点周边的人流量和消费群体。
不同地区的人群特点不同，商业区的设计要根据地铁站点所在的位置来确定目标群体。
例如，如果地铁站点周边是住宅区，那么商业区可以设置一些便利的生活配套设施；如果是商业中心区，可以设置更多的购物和娱乐设施，满足商务人士和游客的需求。
3.商业配套设施的多样性为了吸引更多的人流，商业配套设施的设计要尽可能地多样化。
可以设置各种类型的商店、餐馆、咖啡厅、影院等，让消费者有更多的选择。
还可以考虑引入一些特色店铺或主题餐厅，提升商业区的特色和吸引力，吸引更多的人群前来消费。
地铁站点周边商业配套设施的设计，是城市规划中不可或缺的一部分。
通过考虑交通便捷性、人流量和消费群体以及商业配套设施的多样性，可以打造一个有吸引力、具有活力的商业区，为城市的发展和市民生活带来更多便利和快乐。
设计得当，商业繁荣，人流如织。
商业业态定位建议及坪效计算案例
商业业态定位建议及坪效计算案例商业业态定位是指商业企业在经营过程中确定自身的经营属性，以及与目标顾客的匹配程度。
而坪效计算则是指商业企业通过对经营空间的面积和销售额进行比较，从而评估经营效益的方法。
本文将为您提供商业业态定位建议及坪效计算案例。
1.市场分析：在确定商业业态时，首先需要进行市场分析，了解目标市场的消费需求和竞争情况。
通过市场调研和竞争对手分析，确定目标市场的空白点和潜在需求，以便为经营定位提供依据。
2.定位选择：根据市场分析结果，选择适合的商业业态。
可以考虑传统零售、商业综合体、购物中心、主题商业街等不同的商业形式。
根据目标市场的消费特点和需求，选择能够满足其需求的商业业态。
3.品牌定位：商业业态的成功离不开品牌定位的准确与精准。
通过对目标市场的消费心理和消费行为进行分析，确定适合的品牌形象和定位策略。
品牌定位包括定位目标群体、定位产品和服务、定位差异化等方面。
4.产品策划：根据品牌定位和目标市场需求，进行产品策划。
通过分析目标市场的消费习惯和趋势，确定适合的产品组合和价格策略。
同时，考虑产品的独特性和竞争优势，以提高市场竞争力。
5.服务提升：商业业态的成功还需要注重服务品质的提升。
通过培训员工、改善售后服务等方式，提升客户满意度和忠诚度，建立良好的口碑和品牌形象。
坪效计算案例：假设商业企业的经营面积为1000平方米，一年的销售额为500万元。
根据这些数据，我们可以计算出这个商业企业的坪效。
坪效计算公式为：坪效=销售额/经营面积将数据代入公式，坪效=500万元/1000平方米=5000元/平方米这意味着该商业企业每平方米的经营面积能够创造5000元的销售额。
坪效的大小可以反映经营效益的优劣，较高的坪效意味着更高的销售额和利润。
需要注意的是，坪效的计算结果还需要与行业平均水平进行比较，以确定商业企业的经营水平和竞争力。
如果坪效较低，可以通过提高销售额、降低成本等方式来改善经营效益。
综上所述，商业业态定位和坪效计算对于商业企业的经营决策和发展至关重要。
轨道交通地上站商业业态调研
轨道交通地上站商业业态调研摘要：地铁站商业如今在全国各地越发多见，而对于其中商业业态分布的规律探究依然阙如。
以上海赤峰路地铁站内的深喜迪运商城为例，我们对其业态分布的发展过程和现状进行了研究。
研究结果呈示为，对于以顺路消费人群为主要消费群体、中低端商品为其消费层次的商场来说，餐饮业是其发展的重点。
而这也给以后的地铁站商业建设提供了一定的指导。
关键词：业态分布可达性服务人群地铁站商业模式1．赤峰路地铁站商业发展沿革1.1起步阶段赤峰路地铁站于2001年开始将站内商铺承包给“上海深喜迪运贸易有限公司”进行招商经营。
为了发挥集群效应，该公司将地铁内所有商铺都出租给较为平民化的服装店，一时成了热闹的“时尚淘宝街”，生意兴隆。
1.2转折阶段在经历了一段时间的鼎盛期后，在诸多方面的因素综合作用下，赤峰路地铁站内的服装商店人气开始下滑，甚至逐渐衰落，一些店铺抓住时机，进行业态改革，其中一部分服装店被餐厅和餐饮店代替，取得了较好的效益。
1.3衰落阶段如今，赤峰路的地铁站商业步入到一个衰落期，各种商店的效益都在下滑，特别是服装店，许多服装店逐渐倒闭。
一些新的业态如超市、饰品化妆品、手机维修开始涌入，形成了一个多种业态混合的状况。
2．赤峰路地铁站周边环境2.1周边功能分析赤峰路地铁站的东侧为一片由多个地块组成的高层住宅区，其中也包含较丰富的沿街商业、宾馆和办公建筑；西侧是曲阳新村，改革开放时最新建设的一批大型居住区之一；南侧是上海外国语大学，更南方可延伸到鲁迅公园和虹口体育馆。
赤峰路地铁站服务的主要对象就是两侧居住区的居民和办公服务人员以及上海外国语大学的学生。
2.2可达性分析赤峰路地铁站可达性较高，其本身作为地铁站，有地铁三号线穿过，且有内环高架桥穿过，因此从大区位来看，可达范围较广；赤峰路地铁站有城市主干道中山北一路和次干道赤峰路穿过，且距离另一条城市主干道广中路和次干道水电路不足500米，车行可达性较强；赤峰路地铁站周围的居住区、校园内部道路密度高、流线组织丰富多样，并且大多不设门禁，因此步行可达性也较高。
地铁商业项目经营策划方案
地铁商业项目经营策划方案一、项目介绍二、市场分析1.地铁商业项目的发展趋势：随着城市发展和人们出行方式的改变，地铁商业项目正逐渐成为城市商业的新热点。
越来越多的城市开始构建或完善地铁商业项目，以满足居民的日常生活需求。
3.市场竞争情况：地铁商业项目具有一定的市场竞争优势，但也面临其他商业项目的竞争。
因此，在经营策划中需要注重差异化竞争和提供独特的价值。
1.商业定位根据地铁商业项目的特点和目标受众群体，可以将商业定位确定为便利、时尚、高品质的购物和生活服务中心。
通过提供便捷和个性化的购物体验，吸引目标客户的关注并提高项目的盈利能力。
2.租赁管理租赁管理是地铁商业项目中的重要环节之一、项目方应制定租赁规则和标准，确保每个商家的经营和服务质量。
同时，可以引入差异化的租金政策，对业绩优秀的商家给予相应的优惠和激励，以提高整体项目的经营效益。
3.招商策略招商是地铁商业项目中的关键环节，直接影响到项目的商业效益和声誉。
招商时应注重引进具有品牌影响力和竞争力的商家，以满足目标受众群体的需求。
可以通过租金优惠、场地设计和营销支持等方式吸引商家入驻，并建立良好的合作关系。
4.营销策略5.客户关系管理客户关系管理是地铁商业项目中的重要环节。
项目方应建立完善的客户档案和数据库，通过数据分析和个性化服务，提高用户的满意度和忠诚度。
在客户关系管理中可以设置会员制度和积分兑换等激励措施，增加客户粘性，并通过会员活动和福利来维护良好的客户关系。
6.服务品质管理服务品质管理是地铁商业项目中的关键环节。
项目方应制定详细的服务标准和培训计划，提高员工的服务质量和态度。
同时，通过定期客户满意度调查和反馈收集，以优化和改进服务体验，提高项目的声誉和口碑。
四、风险管理地铁商业项目的经营中存在一定的风险和不确定性。
项目方应制定风险管理计划，包括市场风险、经营风险和人力资源风险等。
通过建立健全的风险评估、监控和应对机制，及时掌握和处理各种风险事件，降低项目的经营风险。
地铁站点周边商业开发的策略与经验
地铁站点周边商业开发的策略与经验1.定位目标用户群体：在商业开发之前，需要明确目标用户群体，包括年龄、收入水平、消费习惯等因素。
比如，如果目标用户是年轻人群体，可以发展时尚、休闲、文化娱乐等类型的商业。
2.提供多样化的服务与设施：地铁站点周边商业开发应该以满足人们日常生活和消费需求为核心。
除了各类商铺外，还应当考虑添加商务办公区、医疗设施、文化娱乐设施等，以提供更加全面的服务。
3.突出地铁站的交通优势：在商业开发中，应充分利用地铁站的交通便利性作为亮点，吸引更多的人流。
可以设置引导标识、增加非常规交通工具设备等方式，提高地铁站的可达性和便捷性。
4.多元化的商业形态：商业开发可以兼顾大型购物中心、小型商业街、社区超市等不同形式，满足不同用途和需求。
形成一个有机的商业生态圈，既方便消费者购物，又提供了更多的就业机会。
5.开展市场调研及定位分析：商业开发前应进行市场调研，了解周边市场需求与竞争格局。
同时，要对项目进行定位分析，确定商业发展的方向和策略，以避免盲目投资。
6.与当地政府合作：商业开发需要与当地政府密切合作，共同制定规划、政策和标准。
政府可以提供支持和优惠政策，加大对商业开发的引导力度，促进项目的顺利开展。
7.培养特色品牌和文化氛围：商业开发需要注重培养特色品牌和文化氛围，增加商业的吸引力。
可以引入地方特色的产品和服务，举办特色文化活动等，打造独特而有吸引力的商业区域。
8.引入知名品牌与租户：在商业开发中，可以引入知名品牌和租户，提高商业区的知名度和吸引力。
知名品牌可以为商业区带来较稳定的消费者流量，有助于吸引其他品牌加入。
9.联合推广和营销活动：商业开发过程中，可以与地铁站和周边商业区进行合作，联合开展促销和营销活动。
可以通过打折、送礼品、举办活动等方式，吸引更多的消费者前来购物。
10.持续关注市场变化和用户需求：商业开发后要持续关注市场变化和用户需求，在经营过程中灵活调整经营策略。
可以通过用户调研、数据分析等方式，了解用户的消费习惯和需求变化，及时作出调整。
地铁上盖商业,如何解决过路却不消费的难题？
地铁上盖商业项目应关注品牌和 商品的差异化，打造特色店铺和
独家品牌，以吸引更多顾客。
地铁上盖商业项目应注重顾客服 务和体验，提供多种便利设施和 优质的服务，提高顾客满意度和
忠诚度。
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表参道之丘的商业项目介绍
表参道之丘是位于日本东京表 参道地铁站上盖的一个大型商 业综合体，集购物、餐饮、娱 乐等功能于一体。
该项目占地面积较大，拥有多 个楼层，涵盖了各种品牌和类 型的商铺，吸引了大量人流。
表参道之丘还配备了充足的停 车设施，方便顾客前来消费。
表参道之丘的设计理念与特点
表参道之丘注重营造舒适的购物 环境，通过人性化的空间布局和 建筑设计，使得顾客在购物过程
01
建立合作机制
地铁与物业方应建立良好的合作 机制，共同制定商业项目的发展 策略。
资源共享
02
03
长期规划
地铁与物业方应共享各自的优势 资源，如地铁的人流优势和物业 的场地优势，实现互利共赢。
制定长期发展规划，确保地铁上 盖商业的可持续发展，实现地铁 与物业的长期利益统一。
05
案例分析：表参道之丘的启示
中感受到愉悦和便利。
该项目注重品牌和商品的差异化 ，引入了大量独家品牌和特色店
铺，以满足不同顾客的需求。
表参道之丘还注重顾客服务，提 供多种便利设施，如休息区、儿 童游乐区等，以及优质的导购服
务和售后服务。
表参道之丘对国内地铁上盖商业项目的启示
地铁上盖商业项目应注重人流引 导和聚拢，通过合理的空间布局 和建筑设计，吸引顾客进店消费
理清供需的消费需求 和习惯，以便提供有针对 性的商品和服务。
优化商品组合
根据市场需求调整商品组 合，满足不同顾客的需求 。
地铁站商业设计的若干方面探讨
地铁站商业设计的若干方面探讨一、地铁商业设计分析1、整体布置1.1 站内商业网点及商铺的布置在设计之时，基于保证商业店铺网点的经营效果的目的，需要为其预留合适的视线空间，便于乘客寻找到商业店铺网点的所在位置，可在地铁站内设置详细的导向指标。
如果商铺直接面向客流通道，视线空间距离可预留2～3m，便于顾客排队购买商品，防止因过于拥挤而出现意外事件。
一般而言，每间商铺的内部空间均在15～30m2之间，最大不会超过40m2。
各间商铺的具体设计规格如下：进深3～5m，开间2～4m，视商铺的经营业态特点以及地铁站本身的规模而定，允许对进深以及开间设计规格进行适当的调整修正。
1.2 车站利用出入口、风道雨主体围合夹土体空间进行商业开发除利用站内空间合理布置商业网点，车站综合开发也常利用出入口与风道间夹土体部分，进行商业开发。
此部分夹土体空间一般存在于出入口与风道交叉布置位置，由于结构施工时常将此处空间与地铁主体基坑统一开挖，故此空间能够合理利用为商业开发，既避免资源浪费，又扩充了地铁运营效益。
此部分空间可根据实际情况，利用出入口通道侧墙设置商业进出口，乘客进出地铁时即可方便到达；且夹土体商铺面积相对于站内商业较大，可利用后期装修分割成若干小商铺，也可统一布置成大空间开发。
2、开发规模2.1 站内商铺开发规模在进行地铁商业设计的时候，出于消防安全的考虑，地铁车站内的商铺面积应当小于120m2，如果是线路换乘站点，还需要在在公共区域之内划分若干个消防分区，单个消防分区之内最多允许设置2～3个面积小于120m2的商业店铺。
如果地铁站内仅存在一个消防分区，则所设计的商业店铺总面积应小于100m2。
商业开发的规模需综合考虑消防安全与人流量的多项因素，商铺设计尽量面向车站公共区，以点带面。
2.2 出入口与主体围合部分利用夹土体地块的开发规模地铁车站出入口及风道处的夹土体开发，由于开发面积普遍大于站内零星商铺，所以扩大了地铁站的商业经营，开发面积根据各个车站不同情况而定。
望京地铁站商圈规划方案
望京地铁站商圈规划方案1. 引言望京地铁站作为北京市东北部的重要交通枢纽，周边人流密集，商机无限。
为了更好地发展望京地铁站商圈，提升其经济实力和吸引力，我们制定了以下商圈规划方案。
2. 商圈定位望京地铁站商圈定位为综合性商圈，以满足居民日常生活消费需求为主要目标，辅以文化、娱乐等元素。
3. 商业配套规划望京地铁站商圈规划的商业配套以满足消费者多样化需求为出发点，整合了各类商业业态，包括购物中心、超市、餐饮、休闲娱乐等。
重点规划的商业配套如下：3.1 购物中心建设一座现代化的购物中心，引入国内外知名品牌。
购物中心将融入时尚与艺术元素，提供高品质的购物环境和完善的服务设施。
3.2 超市覆盖各类区域的超市，提供便捷的购物环境和丰富的商品种类。
鼓励引进精品超市，注重产品品质和服务，满足高品质消费需求。
3.3 餐饮建设多样化的餐饮业态，包括各类中餐、西餐、快餐、咖啡厅等。
注重产品质量和口味，提供多样化的美食选择，满足不同消费者的口味需求。
3.4 休闲娱乐设置影院、KTV和游乐场等休闲娱乐设施，满足消费者的休闲需求。
同时，打造专门的文化艺术空间，举办各类文化展览和艺术活动，提升商圈的文化氛围。
4. 商圈交通规划为了满足商圈发展需要，提升交通的便利性，我们制定了以下交通规划：4.1 公交配套增加公交线路覆盖商圈周边，提供便捷的公共交通选择。
4.2 地铁连接进一步优化望京地铁站的换乘通道，增加转乘线路的便利性，提高地铁出入站效率。
4.3 骑行服务建设骑行停车场，提供免费或低价的骑行租赁服务，鼓励居民和游客选择环保出行方式。
5. 商圈生态规划5.1 环保和绿化在商圈内部增加绿化带和公共绿地，营造舒适的环境氛围。
注重环保和节能，推广绿色建筑理念。
5.2 社区文化推广与周边社区合作，举办各类文化活动，提升社区居民的文化品位，增强社区凝聚力。
5.3 商务活动定期举办商务展览和商务活动，增加商圈的商务氛围，吸引更多企业入驻。
地铁上盖综合体时代浅析
地铁上盖综合体时代浅析地铁上盖综合体是指在地铁车站、轨道交通线路上方建设商业、住宅、办公等多种功能的综合性城市开发项目。
这种城市开发模式在国内外得到了广泛应用，特别是在国内的一些大中城市，如北京、上海、广州等发达城市，地铁上盖综合体已经成为城市现代化发展的一个重要组成部分。
过去几年，各地均在发展地铁上盖综合体，因其在城市发展中具有的优越性，越来越受到人们的关注。
一、地铁上盖综合体的意义地铁上盖综合体的发展是城市现代化的体现，也是城市发展的需要。
作为城市的中枢，地铁站点集中了大量的人流、货流和信息流，具有优越的地理位置，为地铁上盖综合体提供了得天独厚的地理优势。
在城市的快速发展中，地铁上盖综合体可以统筹利用地下和地上空间，满足城市日益增长的居住、工作和商业需求。
这不仅是城市经济发展的需要，也是解决城市交通、环保等问题的一种有效方式。
此外，地铁上盖综合体还可以提升城市的整体形象与品位，为城市创造更加人性化、便捷、美好的生活环境。
二、地铁上盖综合体的优势1、便捷性作为地铁站点的一部分，地铁上盖综合体具有独特的交通优势，为人们提供了方便快捷的交通出行。
并且在地铁站点设立购物、餐饮、健身等设施，进一步方便了人们的生活。
2、节约资源地铁上盖综合体可以统筹利用地上和地下空间，充分发挥地铁站点空间的潜力，节约城市用地资源。
3、促进经济发展地铁上盖综合体可以创造就业机会，促进商业的繁荣，增加城市税收收入，为城市的经济发展做出贡献。
4、提高土地效益地铁上盖综合体可以提高土地的使用效益，提升城市的土地价值。
三、地铁上盖综合体的发展趋势随着城市化进程的加快，地铁上盖综合体将成为城市可持续发展的重要发展形式之一。
这种城市发展模式融合了工作、生活和休闲等多种功能，是实现城市统筹性发展、提升城市品质和服务水平的必然趋势。
从全球范围来看，很多大城市都已经建设了很多地铁上盖综合体，如东京的银座、伦敦的卡宴、香港的太古广场、新加坡的地下城市等。
地铁内商铺运营方案
地铁内商铺运营方案一、引言随着城市发展和人口增长，地铁成为了城市居民日常出行的重要交通工具。
地铁内商铺的发展也成为了城市商业新的增长点。
利用地铁这一特殊的交通场景，在寸土寸金的地铁站内开设商铺，不仅可以为乘客提供便利的服务，也为城市商业发展带来了新的机遇。
二、地铁内商铺运营的特点1. 地理位置优越：地铁站位于城市的交通枢纽和商业中心，客流量大、消费力强。
2. 时间特性鲜明：地铁站内的商铺会受到客流高峰和低谷的影响，具有较强的时间特性。
早晚高峰期客流量较大，中午和晚上客流量相对较少。
3. 需求多样化：由于地铁站内有不同性质的乘客，比如上班族、学生、游客等，他们的需求也会有所不同。
4. 空间有限：地铁站内商铺的面积有限，需要充分利用空间进行经营。
5. 安全和环境保护：地铁站内商铺需要符合相关的安全和环保标准，确保乘客的安全和舒适。
三、地铁内商铺运营的难点1. 地铁环境复杂：地铁站内人员流动性大、噪音、灰尘等环境问题都会给商铺经营带来挑战。
2. 法律法规约束：地铁站内商铺也需要遵循相关法律法规，以及地铁公司的管理规定，经营起来相对较为复杂。
3. 竞争激烈：由于地铁站内商铺的位置优越，吸引了众多商家的进驻，竞争激烈。
四、地铁内商铺运营策略1. 确定定位和产品特色地铁站内商铺需要根据周围的客流特点和竞争情况，明确自己的定位和产品特色。
比如，在上班族较多的地铁站，可以以便利的快餐或便利店为主，满足快节奏的工作生活需要；在旅游景点周围的地铁站，则可以以文化特色或伴手礼为主，吸引游客的兴趣。
2. 突出差异化服务在激烈的竞争中，地铁站内商铺需要突出自己的差异化服务。
可以从产品、价格、促销等方面进行差异化运营，吸引乘客的眼球。
比如，提供地铁专属优惠、提前营业或延长营业时间等特色服务。
3. 精心设计店铺布局由于地铁站内商铺的面积有限，需要在限定的空间内，合理设计店铺的布局，充分利用空间。
可以采用统一的装修风格，突出自己的商铺形象，提高品牌的知名度。
地铁商业的发展趋势及政策建议——以上海为例
城市 的交通拥 堵会 进一 步 凸显 ， 向中等城 市蔓 并 延 ；交 通基础 设施 投融 资体制将 继续 深化 改革 、 放 宽准入 限制 ， 稳定 财政 性 融 资基 础 上 ， 在 市场 化融 资渠道 不断拓 宽 ， 进交通 基础 设施 建设 的 促
资金会 持续增加 。 这将有 利于加快 地铁 的建设 与
的站 点不 多 。地 铁 的 开通 只 实现 了其运 输 的功 能， 在 的商业价值 却没有 得到充 分挖掘 。 潜 比较 一些城 市地 铁商 业发展 ， 多集 中在 城市 原有 的商 圈 内，商 圈带动 地铁 商业共 同繁荣 ， 地 铁 拉动沿 线商业 发展 的作 用还没 有充 分显现 ， 地 铁 带动城 市商业发 展形成 新商 圈的不多 。 （ 地 铁商 业 大 多为 大众 化 的 消 费和服 务 四）
运营 里程 数均 进入 了世 界前 十 行列 ， 中上 海市 其
只有 １ 的发 展历 程 ，就 已经 成为 世界 地铁 运 ５年
营 里程排 名第 二 ， 可见 发展速 度之 快 。 （ ） 下空 间 民事权 属 的立 法欠 缺 ， 二 地 制约 了
地铁 商业 的发展
由于 我 国没有 制 定 《 民法 典物权 编》 使 地 下 ，
经营 ， 策 划 轻规 划 ， 形 象轻 使 用 的现 象 依然 重 重 比较突 出 。部分 城 市 的商业 地产 ， 别是 大 型商 特 业 地产 项 目重 复建 设 、 目发展 、 源 浪 费和 无 盲 资 序 竞 争 的现 象 日趋 严 重 。很 多 开 发 商 面 临着 资 金、 商、 营、 招 运 人才 等 一系 列 难 题 ， 为 我 国商 成 业 地产 发展所 面 临 的艰 巨挑 战 。 对 于 商业地 产 发展 面 临的这 些 挑战 ， 议 开 建
地铁商业定位方案
地铁商业特点
地铁商业特点
特定消费群体 特定消费时段 特定消费模式 特定社会功能
地铁乘客
上下班时间段 快捷、便利 配合交通运营
本案可选业态类型
业态
个性服饰
美容化妆
具体阐释 各类品牌、档次服 饰，以女装为主
个性的彩妆、美甲、 美发，能吸引过往 年轻女孩驻足
礼品饰品
新潮饰品、精美手 工制品等
动漫玩具
与动漫相关的玩偶、 服饰、道具等
杨 浦 区 居 住 区 集 中 的 特 点
业，
我
业态品牌建议——蜗居找家
把中介公司开在地铁站内对于八号 线而已并非先例。在二号线龙阳路 站早有臣信房屋为我们开创先河。 相信对于居住区密集的杨浦区各站 点来说，中介公司的引入将成为八 号线乃至整个上海地铁商业规模经 营的两点。
易居臣信
各站点业态规划建议
商家数量
10 2 2 2 2 1 10 2 2 25 8 1 2 2
单套 主力面积
80 ㎡ 50 ㎡左右 20 ㎡左右 20 ㎡左右 20 ㎡左右 20 ㎡左右
80 ㎡ 50 ㎡左右 20 ㎡左右 30 ㎡左右 30 ㎡左右 30 ㎡左右 25 ㎡左右 20 ㎡左右
合计
商家：16家 面积:1000 ㎡ 商家：3家 面积：62㎡
大世界站
周边商业租金：15元/㎡*天
✓紧邻上海音乐厅、上海广场公园、青年会宾馆、兰生大厦等娱乐、工作聚集 场所，客群层次较高；
✓站点日平均客流量100万人次；
✓距离人民广场站仅500米，且地铁上盖商业密集，竞争激烈的同时，吸引部 分路过客流；
主力消费群： 年轻、时尚的白领一族
考虑以早餐西点、礼品饰 品、书籍、美容等为主要 业态
地铁地下商业空间开发运营过程中的注意事项
地铁地下商业空间开发运营过程中的注意事
项
地铁地下商业空间开发和运营过程中需要注意以下事项：
1. 合理定位：根据地铁站周边人群特点和需求，确定商业空间的定位，如快餐、零售、服务等。
合理定位可以提高商业空间的吸引力和竞争力。
2. 租赁合同：签订租赁合同时，需确保合同内容明确、合法有效，包括租期、租金、违约责任等条款，以保护双方权益。
3. 商户筛选：选择符合经营特点和目标消费群体的商户，进行严格筛选，确保商户的信用和资质。
4. 商业规划：制定详细商业规划，包括商业品牌推广策划、促销活动、店铺布局等，以提升商业空间的形象和知名度。
5. 环境卫生：保持商业空间的卫生和环境整洁，定期进行清洁和消毒，提供舒适的消费环境。
6. 安全管理：加强商业空间的安全管理措施，安装监控设备、设立警示标识，确保顾客和商户的人身和财产安全。
7. 运营监管：建立健全的运营监管机制，及时了解商户经营情况，加强对商户的服务、管理和培训，提高商业空间的经营效果。
8. 与地铁公司的合作：与地铁公司保持密切合作，了解并遵守相关规定和管理要求，确保商业空间与地铁运营的协调与互动。
9. 市场调研：定期进行市场调研，了解消费者需求和市场动态，及时调整经营策略，提供满足顾客需求的产品和服务。
10. 持续优化：不断改进和优化商业空间的经营模式、运营管理和服务品质，保持竞争力和市场地位。
浅谈轨道上盖综合开发模式——结合厦门轨道1号线实践经验
浅谈轨道上盖综合开发模式——结合厦门轨道1号线实践经验卜昌芬【摘要】随着国内各大城市轨道交通建设的大力推进,上盖综合开发也成为业内人士老生常谈的话题.厦门正在建设轨道1、2、3号线,结合轨道上盖进行综合开发为轨道建设筹集资金和运营补亏成为规划工作者必须深刻思考的课题之一.基此,文章总结北京、深圳、香港等先进城市经验,从土地取得(“一二级联动开发”、作价出资)、开发方式、产权办理(分层出让)等方面总结提出目前国内上盖综合开发的新思路,并结合厦门轨道1号线具体实践,简要论述几种常见的上盖综合开发模式,总结经验,提出规划建议.【期刊名称】《福建建筑》【年(卷),期】2016(000)003【总页数】5页(P93-97)【关键词】轨道;上盖综合开发;思路创新;开发模式【作者】卜昌芬【作者单位】厦门市城市规划设计研究院福建厦门361012【正文语种】中文【中图分类】U213.2我国各大型城市均在大力规划或建设轨道交通，但绝大部分城市的轨道交通建设缺少资金，已开通的轨道线路也面临着日益严重的亏损，作为已引起城市决策者、轨道集团和相关行业重视的上盖开发模式，如何在吸取国内外先进城市经验的基础上真正为我国城市轨道建设所用，给城市轨道的健康持续发展助力，成为我们必须思考的问题。
本文总结香港、深圳等先进城市的经验，并结合厦门轨道1号线的实践，提出若干思考，为厦门后续轨道建设和其它城市提供参考和借鉴。
1.1 “一二级联动开发”(1)“一二级联动开发”模式的概念北京地铁上盖物业项目用地的取得，采用了“一二级联动开发”的模式，即京投公司负责地铁沿线土地一级开发，并凭借其一级开发商的便利，通过招拍挂出让取得地铁沿线物业项目用地使用权，京投公司这种拿地模式，即所谓“一二级联动开发”模式。
(2)存在问题“一二级联动开发”模式在一定程度上保证地铁公司顺利获得土地使用权，但拿地成本高、周期长，在招拍挂环节需为地铁公司设定条件缺少相关政策法规依据，因此存在较多风险。
TOD模式下商业区的建设思路
新材料·新装饰2021年3月第3卷第5期DOI:10.12203/j.xclxzs.1671-9344.202105031作者简介：卫燕玲（1984—），女，汉族，广东台山人，工程师，学士。
将轨道交通站点作为中心，开展对土地资源的综合性、高强度开发建设工作，从而在周边的地上空间进行复合性发展，充分发挥轨道一体化发展背景下所产生的经济效益，从而实现了高效集约、可持续性的用地及交通发展。
在TOD 发展模式中，商业开发是极其重要的内容，如何在具体实践过程中有效落实良好的理念，是需要考虑的主要问题之一[1]。
1项目简介佛山市南海桂城片区的林岳西TOD 项目位于佛山市轨道交通2号线一期工程中的林岳西站南侧，其上盖开发项目需在保证车辆段正常运营的基础上与周边用地功能相适应。
佛山轨道交通2号线一期工程项目西起南庄站，东至广州南站，全线长约32.3km ，全线设置站点17座，其中林岳西站地处南海桂城片区的林岳大道南侧。
本项目的规划净用地面积约为2.5×105m 2，总规划可建计容建筑总面积约为5.3×105m 2。
本项目分为盖上物业和盖下部分。
盖体下，首层为物业车库，建筑面积约为2.4×105m 2，二层为地铁车辆段。
盖上的物业包括高层住宅、多层商业、公建配套、学校、体育运动公园等。
其中，商业部分的总计容建筑面积约为2.6×104m 2，体育公园的用地面积约4×104m 2，包括体育馆、农贸市场、社区用房、社区服务设施、市政公用设施、人行通道、公共安全设施、通讯基站设施等公建配套设施。
在本项目用地中，泰山路贯穿用地西部，岗中路贯穿用地东部。
该项目依托设有室外运动场地和儿童游乐园的体育公园，与地铁口接驳的物业形成互动，打造了以“时尚、运动”为主题的社区式商业步行街以及商业中心组团，让运动、景观、休闲、娱乐、艺术、商业融为一体，以生态艺术娱乐营造商业氛围[2]。
地铁车辆段上盖物业功能组合及其空间布局研究基于香港案例分析
3、隔离振动：通过在建筑与地铁之间设置隔振措施，如减震材料、弹簧等， 有效减少地铁运行对上盖物业的振动影响。
4、吸音减噪：采取吸音材料和降噪技术，减少地铁运行和设备故障产生的 噪音污染，提高居住或使用舒适度。
5、合理规划：在城市规划阶段，充分考虑地铁上盖物业的振动影响，合理 布局建筑物和居住区，避免高振动区域的出现。
3、混合型布局：混合型布局结合了紧凑型和开放型布局的特点，既有紧密 的空间，又有独立的功能区域。这种布局方式在满足功能需求的同时，也考虑了 城市空间的多样性和活力。
三、香港案例分析
香港作为一个国际化大都市，其地铁车辆段上盖物业的功能组合和空间布局 具有很高的参考价值。以下以香港的两个典型案例进行分析：
在分析地铁上盖物业振动舒适度时，需要考虑以下因素：
1、建筑结构：建筑结构的自振频率、阻尼比等参数对振动的响应有着重要 影响。同时，结构材料、连接方式等也是需要考虑的因素。
2、地铁运行：地铁列车的运行速度、加速度、轨道不平整度等都会引起周 围环境的振动。
3、设备故障：地铁车站及列车上的设备在发生故障时，可能导致异常振动 和噪音。如电机、轴承等机械部件的故障，以及电磁干扰等问题。
具体来说，“天环广场”具有以下特点：
1、地理位置优越：位于广州市天河区珠江新城地铁站上方，交通十分便利， 有利于吸引周边地区的消费者。
2、业态丰富：广场内汇聚了众多知名品牌、特色餐饮和文化展馆等，满足 了不同年龄层和消费群体的需求。
3、建筑设计独特：广场独特的建筑设计风格吸引了众多市民和游客前来观 赏，成为了广州市新的城市景观。
展望未来，地铁上盖物业的振动舒适度研究还有许多需要深入探讨的方面。 首先，需要进一步研究地铁上盖物业的结构特点对振动传播的影响，以及不同减 振措施的优化组合。其次，应地铁上盖物业周边环境的交互作用，如周边建筑、 地下管线等对振动的传播和衰减的影响。最后，加强地铁上盖物业振动舒适度在 实际工程中的应用研究，为相关政策和规范的制定提供科学依据。
轨道站点商业策划方案
轨道站点商业策划方案1. 引言本文档旨在提出一个全面的轨道站点商业策划方案，以实现轨道站点的商业化运营。
轨道站点作为城市交通的重要节点，除了供人们出行之外，还可以发挥更多商业价值。
通过精心的商业策划，可以为轨道站点带来更多的收入和吸引力。
2. 背景在城市化进程的推动下，轨道交通越来越成为城市交通的重要组成部分。
然而，目前大部分的轨道站点仅仅满足基本的运输功能，未能充分挖掘其商业潜力。
因此，有必要制定一套完善的商业策划方案，以提升轨道站点的商业价值。
3. 商业策划方案3.1 站内商业设施首先，我们可以在轨道站点内部布置一些商业设施，以提供更多的服务和便利性，吸引更多的乘客。
例如，可以设立小型便利店、咖啡馆、快餐店等。
这些商业设施可以满足乘客的日常购物和用餐需求，增加轨道站点的吸引力。
3.2 租赁商业空间其次，我们可以将轨道站点旁边的部分空间租赁给商业企业。
这些商业空间可以用于店铺、餐厅、办公场所等。
通过租赁商业空间，可以为轨道站点带来额外的收入，同时增加轨道站点周边的商业氛围。
3.3 广告推广此外，我们可以利用轨道站点的广告位进行广告推广。
轨道站点作为人流密集的地方，可以吸引众多的目光。
通过与广告商的合作，可以将轨道站点的广告位打造成一个有效的广告传播平台，为轨道站点带来收入。
3.4 联合营销活动最后，可以与周边的商业企业合作举办联合营销活动。
通过与商业企业的合作，可以为轨道站点提供更丰富的服务和活动，吸引更多的乘客和顾客。
例如，可以与电影院合作，在轨道站点举办电影首映活动；还可以与购物中心合作，在轨道站点开展购物节等。
4. 实施计划为了有效实施商业策划方案，我们提出以下实施计划：•第一阶段：调研分析，了解轨道站点目前的使用情况和商业潜力。
•第二阶段：制定详细的商业策划方案，包括站内商业设施的布置方案、商业空间租赁的方案、广告位利用方案和联合营销活动的方案。
•第三阶段：与相关商业企业进行合作洽谈，商议具体细节和合作方式。
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核心商圈
区域商交通换乘枢纽
整体定位 商业规模 业态组合
典型案例
中高端、生活品位 中大型为主
中高端、时尚个性 中大型为主
大众化、主题特色 中小型为主
大众化、家庭型 中小型为主
大众化、时尚流行 中大型为主
以中高端时尚旗舰店、 潮流百货、精品超市、 休闲娱乐为主，辅以中
店、美食广场等
上海港汇广场、深圳万 象城、南京德基广场1 期、北京国贸商城……
上海虹口龙之梦、广州中 华广场、香嘚港沙田连城
广场……
上海日月光中心、上海亚龙 国际广场、上海吉美臣品牌
折扣中心……
上海松江新城地铁广场、 香嘚港杏花新城、香嘚港
汇景广场……
上海中山公园龙之梦、上 海人民广场香嘚港名店
街……
3
商业定位
业态配比与分层备选建议1：
餐饮 20%
购物零售 休闲服务 行政办公
35%
15%
30%
B1
生活超市、便利店、ATM
L1 快捷餐厅、甜品轻食、饰品礼品、旅游咨询
L2
童装童玩、家居用品、少儿教育
L3
行政办公
业态配比与分层备选建议2：
餐饮 25%
购物零售 休闲服务 行政办公
20%
25%
30%
B1
1
商业定位
总体定位：以周边住户、地铁人群与旅游人群为目标客群，以大众化小型商业为主，行政办公为辅的地铁上盖物业。 ➢客群定位：以家庭与青少年为主 ➢规模定位：小型商业 ➢业态组合：大众化餐饮、购物零售、休闲服务+行政办公。 业态配比与分层建议：
行政办公 30%
餐饮 35%
休闲服务 购物零售
15%
20%
小型美食广场、便利店、ATM
L1 快捷餐厅、甜品轻食、饰品礼品、旅游咨询
L2 咖吧茶馆、童装童玩、少儿教育、个人护理
L3
行政办公
4
• 顾客最先或最后光顾的商品，配置选择时间短的轻便商品和高档消费品；
低层 • 业态示意：食品、特产、超市、化妆品、鞋包、烟酒、ATM等
• 配置选择时间长、价格高，且出售量大的商品满足布置多种专业柜台；
中层 • 业态示意：餐饮、服饰、儿童玩具等
• 配置需要较大存放面积的商品及娱乐休闲类
高层 • 业态示意：电器、家居、电影院、KTV、健身、书店、教育、儿童乐园、电玩网吧、演艺、俱乐部等
高端餐饮
以中高端餐饮和特色娱乐 项目为特色，还有综合生 活百货、新兴中高档特色 业态、品牌流行服饰等
以大众化餐饮与新颖型服饰、 饰品、礼品等潮流小店为主； 有些偏僻站点还会引进折扣
店
多考虑家庭型业态品种组 合，如超市大卖场、大量 餐厅、电器卖场、儿童主
题商业、娱乐项目等
以休闲餐饮、轻食为主， 辅以流行服饰店、快时尚、 3C数码店、个人护理用品 店、化妆品店、家居用品
餐饮 35%
B1 L1 L2 L3
购物零售 20%
休闲服务 15%
行政办公 30%
小型美食广场、便利店、ATM 快捷餐厅、甜品轻食、饰品礼品、旅游咨询 快捷餐厅、大众餐馆、童装童玩、少儿教育
行政办公
2
配置导则
业态配比： ➢餐饮：20%～40% ➢购物零售：20%～50% ➢休闲服务：10%～30% ➢行政办公：10%～30% 业态分布：