住宅外部设计导则试行(简版)

一、城市设计层面
（一）高度控制
1.居住区和住宅建筑的高度控制除必须符合城市总体规划和控制性详细规划
对建设用地的建筑高度控制，以及航空净空、微波通讯、消防、文物保护等
方面的要求外，还应当符合以下的规定。

注：居住区为泛指，含居住区、居住小区、居住组团等不同规模的住宅建筑组群，以下同。

2.为丰富城市天际线，避免出现建筑高度过于单一的现象，占地面积10公顷
及以上或建筑规模10万平方米及以上的居住区需进行建筑高度及建筑空间的
设计。

进行建筑高度及建筑空间设计时应明确标志性建筑的位置和高度。

进
行建筑高度及建筑空间设计的居住区，其高度的变化宜沿城市主要通道的方
向安排。

注：城市主要通道包括快速铁路、市郊铁路、高速公路、快速路、景观河道等，以下同。

高度分区设计示意图
该项目用地面积8公顷，容积率2.5，
用地控高80米，地上总建筑面积约
20万平方米
高度变化示意图
一、城市设计层面
（一）高度控制
3.为丰富城市天际线，形成高低错落的建筑群体关系，原则上要求同一居住
地块内不少于地上住宅建筑面积10%的住宅建筑，其建筑高度比规划建筑控
制高度下降至少一档；建筑控制高度为18米的居住区可结合方案形成一定
的高低错落，不要求下降一档。

特殊情况，经相关部门批准，同一居住地
块内不大于地上住宅建筑面积10%的住宅建筑，其建筑高度比规划建筑控制
高度可上浮一档。

注：现有控规指标体系中二类居住用地的建筑控制高度分为18m、24m、30m、45m、60m
80m、100m等档次，以下同。

注：特殊情况指保障房项目或确因用地条件限制等情况，以下同。

该项目用地面积为11.23公顷，建筑控高100米，地上住宅建筑面积约33.58万平方米。

其中
100米高度住宅为22.97万平方米，占地上住宅总建筑面积的68.4%；80米高度住宅为3.4万平
方米，占地上住宅总建筑面积的10.16%；60米高度住宅为5.31万平方米，占地上住宅总建筑
面积的15.8%；45米高度住宅为1.9万平方米，占地上住宅总建筑面积的5.64%。

居住区高度分区图
（一）高度控制
4.长边沿城市道路两侧布置的新建、改建住宅建筑，建筑高度（H）不宜超
过规划道路红线宽度(W)与该建筑退后道路红线距离(S)之和的1.5倍，特殊情况下不超过2倍；建筑物临接两条以上城市道路的，可按较宽的道路规划
红线计算其控制高度；新建居住区和住宅建筑临近基本建成区时，新建建筑的建筑高度不宜超过周边现状居住区和住宅建筑最高建筑高度的两档。

H按40米规划道路
红线宽度计算
转角建筑高度计算方法示意图
H≤1.5（W+S)
新建居住区
H≤60m
临街建筑高度计算方法示意图
新建建筑建筑高度计算方法示意图
于1:1.5（二）体型控制
1.住宅建筑的体型控制除必须符合建筑功能、建筑间距（计算间距、防火间
距、生活私密性间距等）、建筑日照、抗震等方面的要求外，还应当符合
以下的规定。

2.为避免出现体型过大过宽的住宅建筑，塔式住宅建筑应控制适宜的长高比
一般情况下塔式住宅建筑的长高比(L:H)不宜大于1:15，其各个朝向的最大
面宽不宜超过40米。

注：塔式建筑指各面长高比均小于1的建筑；
1:11:1.251:1.51:2
不同高度塔式住宅比较特殊户型平面
一、城市设计层面（二）体型控制
3.为形成住宅建筑水平舒展和挺拔高耸的不同建筑形态，板式住宅建筑高度在18米及以下时，不对其面宽进行控制；板式住宅建筑高度在18米以上、30米及以下（或十一层及十一层以下）时，其各方向投影宽度的最大值不应大于120米；板式住宅建筑高度在30米以上、60米及以下时，其各方向投影宽度的最大值不宜大于75米，特殊情况不应大于80米；板式住宅建筑高度在60米
以上时，其各方向投影宽度的最大值不宜大于55米，特殊情况不应大于60
米。

注：1.板式建筑指非塔式建筑的其他建筑；
2.高层短板住宅建筑体型根据本条规定进行控制，日照间距系数的确定可依据长高比按相
关规定执行。

建筑面宽控制示意图
不同高度板式住宅比较
一、城市设计层面
（二）体型控制
4.复杂形体住宅建筑应按其组成部分分别控制建筑面宽，且总面宽不超过其各部分对应建筑面宽限值之和的最大值。

注：复杂形体建筑指高低组合或塔板结合等复杂形体的建筑。

塔式
L≤160m(40m+120m) L≤55m
高层
短板
L≤250m(55m+120m+75m)
L≤270m(75m+120m+75m)
复杂形体面宽计算示意图复杂形体组合实例
（三）界面控制
1.沿建设用地边界线和沿城市道路、公路两侧的住宅建筑，其退让距离应在符合相关规定条件下适当增加，为城市预留缓冲空间。

2.沿城市主要道路两侧的建筑，应当注重建筑界面的完整性和连续性。

3.针对北京市居住区沿城市界面堵塞拥挤的现象，引入通透率（S P)的概念控制住宅建筑沿城市界面开敞面的比例。

通透率指贴临城市界面的高度18米以上的建筑之间开敞部分的宽度之和与同一方向上规划用地宽度的比例。

A.沿城市主要通道的居住区，其临城市界面的通透率宜大于40%，特殊情况下不应小于35%；
B.临城市主、次干道的居住区，其临城市界面的通透率宜大于25%，特殊情况下不应小于20%。

(a)SP=(A1+A2+A3+A4)/S
SP=(A1+A2+A3)/S
(b)若以错动的方式沿道路布置住宅建筑，当两栋建筑之间间距大于18
米时，可按图示方法计算通透率
SP=(A1+A2+A3+A4)/S
(c)若两栋建筑之间相互搭接，则不可按照错动方式计算通透率，应按
正常方式计算。

S P=40%S P=25%
通透率计算方法示意
（四）交通组织
1.新建居住小区的交通组织及停车配建，应符合居住区设计、停车库（场）
设计、机动车与非机动车停车配建标准等相关规定。

2.严格执行《北京市居住公共服务设施规划设计指标》中关于出租汽车站的
规定，居住人口7000人及以上的居住区需配建规模不小于100㎡的出租汽车
站，出租汽车站宜结合小区主入口在道路用地以外单独设置。

3.居住区内公共活动中心、菜市场等人流较多的公共建筑，应按现行有关规
定，就近配建公共停车场(库)。

居住区主入口空间设计实例1 4.居住区地面机动车停车位数量不宜超过机动车总停车位数量的10％，特殊
情况不超过30%。

5.为适应长远发展，有条件的居住区可在现行有关停车配建规定的基础上适
当提高停车配建标准。

居住区主入口空间设计实例2
（一）分段处理
1.建筑顶部
高层住宅顶部宜进行适度收分或其他形式的处理，使建筑顶部更加丰富
而富于变化；同时应兼顾安全及相关建筑规范的要求，不允许通过开门窗、
预留洞口等形式设与户内联通的平台或晒台。

住宅建筑屋顶冷却塔、太阳能设施、电梯机房等均需进行集成设计，确
保城市第五立面的整体效果。

多、低层住宅屋顶在视觉观瞻上相比高层住宅更加明显，建议采用坡屋
顶使多、低层住宅具有较为统一的整体面貌。

同时考虑太阳能设施一体化设
计，在屋顶不允许采用直插式的太阳能热水器，防止屋顶设施凌乱而对整体
外观产生影响。

顶部收分并对屋顶设施进行集成设计
屋顶太阳能设施一体化
多层住宅采用坡屋顶设计v
（一）分段处理
2.立面构件
高层住宅建筑不得设置开敞式阳台，以保证住宅安全性及立面统一性。

同时应统一考虑阳台、空调室外机、雨水管、冷凝水管的位置和形式，在满
足使用及维护要求的同时强化立面整体效果。

住宅首层应采用贴窗护栏，不宜设置外凸式窗护栏，窗护栏颜色需与建
筑整体及玻璃色彩相协调，不宜使用高彩度颜色影响建筑外观
住宅立面可结合各种立面构件设计必要的细部线脚，适当增加细节丰富
立面效果，但不宜采用过大、过于复杂的装饰构架，尤其在古典主义风格中
避免过于繁复的立面装饰。

玻璃色彩与立面色彩不协调空调机位结合立面设计细部线脚丰富立面效果
（一）分段处理
3.建筑底层
临街建筑底层宜具有一定的连续性，以便提高沿街立面的整体性，提高对街道的界面限定。

同时在布局上应与住宅建筑结合，尽量形成围合空间，为居住区内部创造更强的围合感。

建筑底层为公建时其立面风格应与上部住宅统一，避免“上下脱节”，同时结合功能需求，适当增大公建部分立面设计中玻璃幕墙的比例。

住宅建筑底层处于近人尺度，为丰富视觉感受并增强住宅的亲切感，住宅底层宜选择富于细节变化的材料（石材、仿石材料、面砖、金属等），尽量避免采用普通涂料。

4.入口门头
单元入口的比例尺度应与建筑整体比例相协调，结合整体分段处理进行
设计，尤其在高层住宅设计中应注意避免门头高度过矮，导致整体比例失调
的情况。

住宅底层材料质感较丰富
高层住宅门头比例较适宜底层公建与上层住宅采用统一风格
地块编号
基调色辅助色强调色备注615#
015016020024自定自定色号依据《中国建筑色卡》（GSB16-1517-2008确定624#
616#
617#
624#
630#
623#
020/094自定白色教育地块107自定自选
（二）色彩选择
1.色彩分区
占地面积超过10公顷以上或建筑规模十万平方米及以上的居住区，需进
行色彩分区规划，各分区之间的色彩选择既应有所区别，又需遵循整体协调
的原则。

进行色彩分区设计的居住区，其色彩的变化宜沿城市主要通道的方向安
排，形成沿城市主要通道色彩有所变化的效果，丰富城市街景。

根据北京地区气候、植被特点，并结合各区、各新城规划特色等相关因
素确定建筑色彩搭配。

色彩分区实例：每个分区中各个地块的基调色从提供的指定色范围内选取，细部的搭配色与强调色根据立面需要自行选定。

在地块内部，根据楼座的布局及高度与提醒，可选用与主体色同色系的其他颜色对楼座加以区分。

）定色范围表色彩分区图
（二）色彩选择
2.色彩搭配
建议住宅建筑选择暖浅低艳的色彩做为基调色，使城市住宅形成整体亲切、明亮的色彩感受，高层住宅大面积建设避免选择过于深暗冷色作为基调色。

建议住宅建筑基调色、辅助色、强调色的搭配比例70%、25%、5%，同时应避免色彩差异过大，相互冲突。

色彩搭配应与建筑风格选择协调一致。

辅助色宜遵循色相调和、色调调和等原则与基调色和谐统一，强调色可根据立面方案自行选定。

色彩搭配协调
（三）建筑风格
住宅建筑风格应与住宅类型、建筑高度相匹配，建议高度45m以的上住宅建筑采
用简约现代或新古典主义风格。

同一地块内的住宅建筑风格宜保持统一，同时应考虑相邻地块内现状建筑的风格，
并与之取得协调，避免同一地块内或相邻用地间建筑风格差异过大，造成建筑风格过
于混杂的区域形象。

特定功能区或成片公建区插建住宅时其建筑风格、色彩选择应与周边建筑相协调，
建议采用立面公建化设计，不宜设置开敞阳台。

建议保障房设计选择适宜的建筑风格，立足功能，简洁美观，避免保障房立面
“设计缺失”的状态。

简约现代风格组群
住宅公建化设计保障房设计简洁美观
（四）立面材质
住宅建筑宜选用安全、耐久、易维护的立面材料，在保证立面设计效果的同
时兼顾经济性。

住宅建筑应避免大量使用玻璃幕墙和金属构件，提高住宅节能水平和安全保
障。

立面材质肌理结合色彩变化住宅公建化设计也不宜使用大量幕墙立面采用涂料
（五）景观与公共环境
提高对居住区景观与公共环境设计的重视，在居住区方案设计中应对各要素进行统一设计，与建筑主体形成统一协调的整体效果。

1.景观
提高对居住区景观设计的重视，结合功能需求全面考虑儿童游戏场、老年活动场、邻里交往空间等内容，形成良好的景观环境和人居环境，使居住区建筑设计与景观设计形成协调的效果。

2.围墙
居住区围墙尺度和材质选择应与住宅建筑相协调、以通透为主，风格应简洁大方，宜结合绿化进行设计。

3.夜景照明
在区域亮化、线性亮化、点状亮化研究的基础上进行居住区夜景照明专项设计。

控制光污染，遵循“以人为本、节能照明”的总体原则进行居住区夜景照明设计。

4.广告标识
同一街区应按照统一的标准管理，其设计及位置不应破坏原本的建筑形式和建筑轮廓，广告标识的夜景效果也应协调统一。