商业基础培训资料
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因为商铺具备了上述投资价值，拥有旺铺已成为许多投资人梦寐以求的向往
四、商铺价值收益影响因素
1、商情因子 商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。 2、客流量 客流量对于商铺的价值至关重要。商情因子阐释的是商铺所在地区的“宏观”商 业状况，但客流量是针对商铺价值的“微观”量化。 3、“可视性”因子 商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得尽可能多的商铺在 平面、立面范围内极容易被消费者看到。 4、楼层 商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小 一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多
• 7、商铺投资比较
7 、计算商铺收益与租售比
• 8、商铺的盈利方式
• 9、商铺投资与住宅投资的比较
• 第一部分
Baidu Nhomakorabea商铺的基础知识点
一、商铺的概念
•
商铺，由“市”演变而来，市：集中交易之场所，也就是我们今
日的商铺了。早在唐宋鼎盛时期，唐都城长安就是商贸交流中心，长
安东西两市，店铺无数，商贾云集，商业十分繁荣。北宋时期更是做
商业街 商铺
商场类 商铺
写字楼 商铺
开发形 式分类
社区类 商铺
购物中 心
住宅底 商
2、按照投资价值分类
都市型"商铺--绩优股
社区型"商铺--潜力股
便利型"商铺--冷门小盘股
专业街市商铺--高科技股
其他商铺--“一般股票”
商铺的价值随着所在地区商业环境的优化会得到提升，依赖于开发商、运营商对项 目准确的开发判断以及一定的时间； 有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益
租金、价值的影响是无法避免的。 11、商铺初始售价 • 商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风
险也会越高。 12、周边房地产发展趋势 • 商铺价值提升是一个动态的过程，商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核
心作用。
五、商铺投资特点
俗话云：家有万贯、不如有个店面 也有曰：一铺养三代
零售业 餐饮业 旅游业 体育 娱乐 金融业 服务业
5、按面积规格分类
小型商铺：店铺面积在100平米以下 中型商铺：面积在100-1000平米之间 大型商铺：店铺面积在1000平米以上
6、按照占有形式分类
自用商铺－指商铺产权人自行使用自己名下的商铺
租赁商铺－产权人将一定时间内的商铺使用权给予承租人经营，产权人获取租金收 益
例如商铺的位置、交通条件、经营项目和产品定位、面积大小、空间
结构设计、装修风格、配套条件等等，都将直接影响到投资的收益，
所以，对于商铺做到足够的分析，将会赢的客户对于我们销售更多的
信任，增加成交几率。
二、商铺的分类
占有 形式
开发 形式
投资 价值
面积 规格
用途 分类
位置 形式
1、按照开发形式分类
交通设 施商铺
1、商铺投资具有稳定性 • 住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年
或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约 的稳定性。 • 租金的递增保证了商铺长期的收益增长，租金预付的付款方式使租金收取也 较有保障。 2、商铺具有增值性 • 好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价 值提升的同时带来租金增长； • 长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对 准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价
到了商铺和市场区分，已就是我们现在的主题商业区的前身，我们熟
悉的清明上河图就是古时繁华商业的一个表现。
•
通过对商铺发展的回顾，我们可以把商铺定义为：商铺是经营者
为顾客提供商品交易，服务及感受体验的场所。与古之商铺不同，现
代商铺除了满足客户的购买需求，更注重服务与客户的感受，经历多
年的发展，商铺更加多样化，影响到商铺利弊因素也分化的更为细致，
转租商铺－商铺最终使用人通过转租人取得使用商铺的权利，使用人与转租人发 生权利、义务关系。
三、商铺的投资价值
投资的理想状态是风险小、收益高，而商铺(购置)投资就是具备这个特征。 1、商铺是一种以房地产形式存在的物化资本 房地产的价值主要在于土地价值，土地的永存和不会损失的属性，使得 商铺的房地产价值具有稳定性。 2、商铺具有保值和升值的功能 商铺因土地资源的稀缺性，尤其是适合商业的土地的紧缺,市场总是处于 有限供应的状态，从而使商铺具有保值和升值的功能。 3、商铺具有良好通用性。 商铺在直接投资时，能生成新的价值——商业利润，商铺在间接投资的 租赁经营时，能够获得租金收益, 商铺具有良好通用性。
三、商铺的投资价值
4、商铺具有很强的变现能力 由于商铺的总量供应不够，市场需求量大，使商铺具有很强的变现能力。 5、商铺还具有很强的融资功能 商铺因其房地产属性的固定性、稀缺性以及保值升值的功能，是银行欢迎的抵押品。 理由是：商铺是不动产，借款人无法转移财产实物，且保管方便。 商铺具有良好的保值性，贷款人不用担心资不抵债。对借款人而言，在使用商铺实物的同时，还 可以用权证作抵押从而获得融资。
四、商铺的价值收益影响因素
5、交通条件 • 交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。 6、停车条件 • 具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长
的势头。 7、规划设计的科学性 • 规划设计必须体现市场功能的需要。通常，开发商需要从市场的角度对项目
规划设计进行调整。 8、硬件条件 • 商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及
3、按照位置形式划分
• 按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。 铺面房
• 指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。 铺位（产权式）
• 一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物 中心等整体商用物业中的 • 某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。
4、按照用途分类
商铺基础知识
与大家共同学习
目录
• 第一部分 商铺基础知识点
第二部分 商铺销售知识点
• 1、商铺的概念
1、商铺销售需知
• 2、商铺的分类
2、客户类型分析
• 3、商铺投资价值
3、客户特征分析
• 4、商铺价值收益影响因素
4、如何理解投资回报
• 5、商铺的投资特点
5、投资模式
• 6、商铺的投资形式
6、如何引导投资客户购买商铺
对消费者的有效引导，水、电、煤气、污水排放等技术性内容。
四、商铺的价值收益影响因素
9、经营商品的类型 • 经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显
著不同。 10、隶属项目的运营特点 • 商铺多数隶属于某个项目，所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺
四、商铺价值收益影响因素
1、商情因子 商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。 2、客流量 客流量对于商铺的价值至关重要。商情因子阐释的是商铺所在地区的“宏观”商 业状况，但客流量是针对商铺价值的“微观”量化。 3、“可视性”因子 商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得尽可能多的商铺在 平面、立面范围内极容易被消费者看到。 4、楼层 商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小 一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多
• 7、商铺投资比较
7 、计算商铺收益与租售比
• 8、商铺的盈利方式
• 9、商铺投资与住宅投资的比较
• 第一部分
Baidu Nhomakorabea商铺的基础知识点
一、商铺的概念
•
商铺，由“市”演变而来，市：集中交易之场所，也就是我们今
日的商铺了。早在唐宋鼎盛时期，唐都城长安就是商贸交流中心，长
安东西两市，店铺无数，商贾云集，商业十分繁荣。北宋时期更是做
商业街 商铺
商场类 商铺
写字楼 商铺
开发形 式分类
社区类 商铺
购物中 心
住宅底 商
2、按照投资价值分类
都市型"商铺--绩优股
社区型"商铺--潜力股
便利型"商铺--冷门小盘股
专业街市商铺--高科技股
其他商铺--“一般股票”
商铺的价值随着所在地区商业环境的优化会得到提升，依赖于开发商、运营商对项 目准确的开发判断以及一定的时间； 有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益
租金、价值的影响是无法避免的。 11、商铺初始售价 • 商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风
险也会越高。 12、周边房地产发展趋势 • 商铺价值提升是一个动态的过程，商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核
心作用。
五、商铺投资特点
俗话云：家有万贯、不如有个店面 也有曰：一铺养三代
零售业 餐饮业 旅游业 体育 娱乐 金融业 服务业
5、按面积规格分类
小型商铺：店铺面积在100平米以下 中型商铺：面积在100-1000平米之间 大型商铺：店铺面积在1000平米以上
6、按照占有形式分类
自用商铺－指商铺产权人自行使用自己名下的商铺
租赁商铺－产权人将一定时间内的商铺使用权给予承租人经营，产权人获取租金收 益
例如商铺的位置、交通条件、经营项目和产品定位、面积大小、空间
结构设计、装修风格、配套条件等等，都将直接影响到投资的收益，
所以，对于商铺做到足够的分析，将会赢的客户对于我们销售更多的
信任，增加成交几率。
二、商铺的分类
占有 形式
开发 形式
投资 价值
面积 规格
用途 分类
位置 形式
1、按照开发形式分类
交通设 施商铺
1、商铺投资具有稳定性 • 住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年
或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约 的稳定性。 • 租金的递增保证了商铺长期的收益增长，租金预付的付款方式使租金收取也 较有保障。 2、商铺具有增值性 • 好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价 值提升的同时带来租金增长； • 长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对 准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价
到了商铺和市场区分，已就是我们现在的主题商业区的前身，我们熟
悉的清明上河图就是古时繁华商业的一个表现。
•
通过对商铺发展的回顾，我们可以把商铺定义为：商铺是经营者
为顾客提供商品交易，服务及感受体验的场所。与古之商铺不同，现
代商铺除了满足客户的购买需求，更注重服务与客户的感受，经历多
年的发展，商铺更加多样化，影响到商铺利弊因素也分化的更为细致，
转租商铺－商铺最终使用人通过转租人取得使用商铺的权利，使用人与转租人发 生权利、义务关系。
三、商铺的投资价值
投资的理想状态是风险小、收益高，而商铺(购置)投资就是具备这个特征。 1、商铺是一种以房地产形式存在的物化资本 房地产的价值主要在于土地价值，土地的永存和不会损失的属性，使得 商铺的房地产价值具有稳定性。 2、商铺具有保值和升值的功能 商铺因土地资源的稀缺性，尤其是适合商业的土地的紧缺,市场总是处于 有限供应的状态，从而使商铺具有保值和升值的功能。 3、商铺具有良好通用性。 商铺在直接投资时，能生成新的价值——商业利润，商铺在间接投资的 租赁经营时，能够获得租金收益, 商铺具有良好通用性。
三、商铺的投资价值
4、商铺具有很强的变现能力 由于商铺的总量供应不够，市场需求量大，使商铺具有很强的变现能力。 5、商铺还具有很强的融资功能 商铺因其房地产属性的固定性、稀缺性以及保值升值的功能，是银行欢迎的抵押品。 理由是：商铺是不动产，借款人无法转移财产实物，且保管方便。 商铺具有良好的保值性，贷款人不用担心资不抵债。对借款人而言，在使用商铺实物的同时，还 可以用权证作抵押从而获得融资。
四、商铺的价值收益影响因素
5、交通条件 • 交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。 6、停车条件 • 具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长
的势头。 7、规划设计的科学性 • 规划设计必须体现市场功能的需要。通常，开发商需要从市场的角度对项目
规划设计进行调整。 8、硬件条件 • 商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及
3、按照位置形式划分
• 按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。 铺面房
• 指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。 铺位（产权式）
• 一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物 中心等整体商用物业中的 • 某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。
4、按照用途分类
商铺基础知识
与大家共同学习
目录
• 第一部分 商铺基础知识点
第二部分 商铺销售知识点
• 1、商铺的概念
1、商铺销售需知
• 2、商铺的分类
2、客户类型分析
• 3、商铺投资价值
3、客户特征分析
• 4、商铺价值收益影响因素
4、如何理解投资回报
• 5、商铺的投资特点
5、投资模式
• 6、商铺的投资形式
6、如何引导投资客户购买商铺
对消费者的有效引导，水、电、煤气、污水排放等技术性内容。
四、商铺的价值收益影响因素
9、经营商品的类型 • 经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显
著不同。 10、隶属项目的运营特点 • 商铺多数隶属于某个项目，所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺