房地产价格因素

（4）权益因素 （权利状况 、使用管制 ）
房地产评估
二、社会因素
（1）人口因素；
房 地 （2）政治和社会治安状况；
产 评
（3）城市化进程；
估 （4）公共设施和交通；
实
务
房地产评估
三、经济因素
（1）经济增长速度；（GDP与房地产价格）
房 地
（2）居民收入水平（储蓄和投资水平）；
产 （3）财政金融状况；（物价水平；利率水平；
实
房屋配套更完善，这些方面业促使房地产开发
务 成本增加、房价上涨。
房地产评估
表三:全国房屋销售价格指数与土地交易价格指数
年份 2001 2002 2003 2003 2004 2004
房 (季度)
Ⅰ
Ⅱ
Ⅰ
Ⅱ
地
产 全国房屋
评 估
销售价格
指数 102.2
102.9
104.8
105.0
107.7
Baidu Nhomakorabea
110.4
实 全国土地
务
交易价格
指数 101.8
106.9
108.5
107.1
107.5
111.5
房地产评估
我国目前的房地产价格现状
3、各种投资、投机性需求增加，部分地
房 地
区市场总需求偏大，导致房价上涨过快。
产 4、市场秩序混乱助长房价。 评
估 5、一些地方政府的不规范行为也太抬高
实 务
了房价。
房地产评估
评 估
汇率水平；）
实 （4） 国际因素（国际竞争 ，军事冲突等）
务
房地产评估
四、行政因素
（1）土地制度和住房制度；
房 地 （2）不动产价格政策；
产 评
（3）金融制度政策 ；
估 （4）税收制度政策 ；
实 务 （5）城市规划与行政关系的变更；
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五、心理因素
（1）投资者对未来价格涨落的心态；
讨论环节
房 地 产 评 估 实 务
房奴
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讨论环节
房奴:出自《购房成不能承受之重31.8%房贷一
房 族成“房奴” 》，是说很多按揭买房的人在享
地 受有房一族的心理安慰的同时，生活质量却大
产 为下降，不敢轻易换工作，不敢娱乐、害怕银
评 估 实 务
行涨息，担心生病、失业，更没时间好好享受 生活。房奴，就是房子的奴隶，工作赚的钱不 是为养老婆、儿子，而是为了养房子 .
实 属设施；地段、层次、朝向增减因素；房屋折 务 旧和完好程度；规模及高度；用途。
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七、其他因素
此外，城市的聚集性效应、扩散性
房 地
影响、旅游、度假的作用、经济的活跃
产
程度、城市的差异性均左右着房地产项
评 估
目的价格。而房地产产品的差异则更直
实
接影响其产品价格。
务
房地产评估
阅读：我国目前的房地产价格现状
房地产评估
房地产价格持续上涨
房 地 产 评 估 实 务
房地产评估
房价收入比不合理
按照世界银行的标准,发达国家的房价收入比一般为
房 1.8 ～5.5倍,发展中国家合理的房价收入比应在 地 3～6倍之间. 产 根据目前的测算和已经公开的信息我国的房价收入 评 比已经超过7.8倍.上海 北京、杭州、广州等地更 估 是远远高于国际水平.例如:目前上海的房价收入比 实 为14倍. 务 房价收入比畸高,不仅意味着目前房价严重高估,同
4．有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有
些影响因素对房地产价格的影响与时间有关。
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一、对房地产价格影响因素的总认识
5．各种影响因素对同一类型房地产价格的影
房 响方向和影响程度不是一成不变的。
地 产 评
6．同一影响因素在不同地区对房地产价格的 影响可能是不相同的。
估 7．各种影响因素在不同水平上的变化对房地
房 （2）购买出售心态；
地 产
（3）欣赏趣味；
评 （4）时尚风气；
估 （5）价值观念的变化；
实 务
（6）讲究风水或吉祥号码 。
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六、影响房地价格因素
1、影响土地价格因素：
房 位置、面积；地形、地势；气候、水文、地质；
地 临街状况。
产 评
2、影响建筑物价格的因素：
估 建筑构造；房屋装修标准；房屋设备；房屋附
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第一节 房地产价格影响因素概述
一、对房地产价格影响因素的总认识
房 1．不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动
地 的方向是不尽相同的。
产 评
2．不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动 的程度是不尽相同的。
估 实 务
3．不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系 是不尽相同的。
实 建设,使得经济适用房的供应明显下降
务 此外,土地转让价格的上涨,导致住房价格随之
相应增长.
房地产评估
我国目前的房地产价格现状
原因：
房 １、作为房地产开发的重要因素，土地、建材价
地
格的上涨，房地产建设项目税费较高促使房
产
地产开发成本增加，推动了房价的上涨。
评
(表三)
估 ２、近些年房地产开发中，供应的房屋品种增加，
近年来，我过房地产业快速发展，成为国民经济
房 的支柱产业，房地产价格也随之上涨，并出现过
地 高的迹象．目前我国房地产价格主要有以下几点
产 评
表现：
估 １、房地产价格水平较高
实 ２、房地产价格长时期持续增长（表一）
务 ３、房地产价格高涨与空置面积居高并存
４、房价收入比较高（表二）
5、住宅供应结构不合理
实 产价格的影响是不相同的。
务 8．某些影响因素对房地产价格的影响可以用
数学公式或数学模型来量化。
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二、房地产价格影响因素的分类
1．自身因素和外部因素
房 （1）自身因素，分为区位因素、实物因素和权益因
地 素；
产 评 估 实
（2）外部因素，分为人口因素、制度政策因素、经 济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。
时意味这种状态难以持续下去.
房地产评估
房 地 产 评 估 实 务
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住宅供应结构不合理
我国住宅供应结构不合理主要表现在:适合中低
房 收入者需要的普通商品住房和经济适用房所占
地 的比重较低.
产 评 估
有关资料显示,2004年以来经济适用房投资已 经出现负增长,有的城市甚至停止经济适用房的
2．一般因素、区域因素和个别因素
务 3.自然因素、社会因素、经济因素、行政因素、
心理因素
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第二节 房地产价格的影响因素分析
一、自然因素
房 （1）位置及自然景观；
地 （2）土地实物；（面积和形状、地层和地质
产 条件、地貌和地形；）
评 估 实 务
（3）建筑物实物；（建筑规模 、外观 、建筑 结构 、装饰装修 、层高和室内净高 、空间布 局 、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、 日照 ）