[课件]《建设法规》-第四章 土地管理法和房地产管理法.

Chapter 4
土地管理法与房地产
管理法律制度
福建工程学院建设法规张引
Ø土地使用权出让的最高年限P167
根据出让土地的用途不同而不同，分别为：
（1）居住用地70年；
（2）工业用地50年；
（3）教育科技、文化、卫生、体育用地50年；
（4）商业、旅游娱乐用地40年；
（5）综合或其他用地50年。

Ø什么是土地出让金？
在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出让金。

土地使用权有偿出让制度
（一）土地使用权出让的概念
国家以土地所有者的身份通过与土地使用者订立出让合同，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

（二）土地使用权出让方式
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，我国当前的国有土地使用权出让方式有四种：协议出让、招标出让、拍卖出让和挂牌出让。

国土资源部于2002年5月9日发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中明确规定：自2002年7月1日起，全国各地区的商业、旅游、娱乐、写字楼和商品住宅等各类经营性用地都必须以招标拍卖挂牌出让。

土地使用权划拨
（一）概念
国有土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

（二）范围
根据《中华人民共和国土地管理法》规定，经县级以上人民政府依法批准，以下建设用地可以以划拨方式取得：
1、国家机关用地和军事用地；
2、城市基础设施用地和公益事业用地；
3、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
4、法律、行政法规规定的其他用地。

二、土地的利用和保护
1、土地利用总体规划
在综合考虑社会、经济发展需要，国土整治和资源与环境保护要求，土地使用现状及实际供给能力等各项因素的基础上所编制出的一定期限内土地利用的规划。

2、基本农田保护制度
基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。

3、占用耕地补偿制度
《土地管理法》第三十一条、第三十二条
4、鼓励开垦荒地、整治土地，严禁毁损、废弃耕地
征收土地闲
置费
三、建设用地
建设用地，是指用于建造建筑物或者构筑物的土地。

1、国有建设用地
律规定的乡（镇）
村建设项目外，任何单位和个人进行建设，需要必须依法申请使用国有土地，并取得国有土地使用权。

征地补偿:
土地补偿费
安置补助费
地上附着物和青苗补偿费
新菜地开发建设基金
征用土地的审批P60
2、乡（镇）村建设用地
兴办乡镇企业、村民建设住宅或进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设所需的村民集体所有土地。

3、临时建设用地
第二节房地产交易
一、房地产交易的概念
当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动，还包括与房地产交易行为有着密切关系的房地产价格及体系、房地产交易的中介服务。

二、房地产转让
（一）房地产转让的概念
房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

（二）房地产转让的条件
1、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合的条件
2、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合的条件
（三）房地产不得转让得情形
（四）房地产转让程序与合同
（五）商品房预售
1、符合的条件
根据我国有关法律规定，商品房预售应当符合下列条件：（1）预售人已经交付国有土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证书；
（2）预售人已经取得了该建设工程规划许可证；
（3）预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经达到了工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期；
（4）预售人已经取得了商品房预售许可证。

“五证”，即开发商出具的国有土地使用权证书、建设用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证。

2、《商品房预售许可证》包括的内容：
（1）预售许可证编号；（2）发展商名称；
（3）项目名称；（4）项目坐落地点；
（5）土地使用权出让合同书号、地块编号；
（6）批准预售的建筑面积；
（7）发证机关、有效期；（8）附注内容等。

三、房地产抵押
1、概念
房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

房地产属于不动产，设定房地产抵押权时，需依法履行抵押登记的法律行为。

2、已抵押的房地产转让
Ø婚姻关系存续期间，讼争商品房确应视为夫妻共同财产，但这只是一种对内关系。

对外，讼争商品房产权人为陈某，作为产权人的陈某不论是否征得妻子同意与他人确立的抵押关系都是有效的。

Ø债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

已抵押房产是可以转让的，但必须把握以下三点：
Ø首先，甲某应该通知抵押权人即贷款银行，并将房屋已经抵押的事实告知受让人，否则转让行为无效。

Ø其次，如果甲某转让抵押房屋的价格低于所担保的债权，应依抵押权人的要求提供相应的担保，如果不提供，抵押权人可以拒绝同意转让该抵押房屋。

Ø最后，对于转让房屋所得的房款，甲某应当向抵押权人提前清偿债权或交给约定的第三人提存，超过担保债权额的部分归甲某所有。

抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

3、抵押与出租的关系
（1）先抵押后出租——抵押权实现，租赁关系解除（2）先出租后抵押——抵押不破租赁
四、房屋租赁
1、房屋租赁合同
2、登记备案
租赁合同有效，未办理备案登记不影响合同的效力。

《城市房屋租赁管理办法》第32条
Ø租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未
采用书面形式的，视为不定期租赁。

因此，房主有权随时
解除合同。

但应退还余款。

（三）租赁双方的主要权利和义务
出租人的权利：依照合同约定向承租人收取租金；对承租人用房情况监督；法定解约权；期满收回原房的权利
出租人的义务：按约交房房屋，并使之达到合同约定的使用状况；修缮房屋的义务；瑕疵担保义务；纳税义务
承租人的权利：在合同约定租期内占有、使用房屋，并取得合法收益；优先购买权；优先承租权；催告房主修缮房屋的权利
承租人的义务：依约交纳租金；依约使用房屋；保管房地产非经出租人许可不得转租；租赁终止后返还原房
优先购买权
Ø房屋所有权转移时，须在房屋所在地房管机关办理登记手续Ø出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。

承租人在同等条件下，享有优先购卖权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

Ø在租赁期间，房屋的所有人将房屋予以出卖、赠予、典当或抵押后，原房屋租赁合同继续有效。

1、出租房屋和共有房屋出售时，应先征求共有人和承租人的意见，在同等条件下承租人和共有人有优先购买权。

共有人和承租人如放弃优先购买权的，应有明确的书面意思表示。

2、物权可以对抗债权，从法理上讲，在同等条件下共有人的优先购买权应优先于承租人的优先购买权。

第三节
城市房屋拆迁
在什么情况下可以强制拆迁？
被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全
《房屋登记办法》已于2008年1月22日经建设部第147次常务会议讨论通过，现予发布，自2008年7月1日起施行。

《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第57号）、《建设部关于修改<城市房屋权属登记管理办法>的决定》（建设部令第99号）同时废止。

第六节房地产权属登记管理
一、房地产权属登记制度
房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

包括土地使用权登记、房屋所有权登记。

二、房地产权证书
1、土地证书
证书共分四种：《国有土地使用权证》、《集体土地所有权证》、《集体土地使用权证》、《土地他项权利证明书》。

新版土地证书自１９９９年１月１日起正式启用。

每种证书分特制精装和普通简装两款
2、房屋产权证书
《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》
房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。

《房屋他项权证》是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。

房屋他项权证书由他项权利人收执。

他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。