旅游地产项目各业态体量测算

1180 000
￥229
¥5,404, ¥10,808, ¥2,70 ¥2,702,2¥32,426 ¥43,235, ¥94,577, ¥27,022,0 ¥40,533
400 800 2,200 00 ,400 200 000
00
,000
¥0
¥8,106,6 ¥2,702,2
00
00
¥0
商业消费客
平均消费/人次
229 229 229 229
数据说明：
1. 本项目的客群590万人次/年。 取自蓝克马的数据研究；
2. 我们根据客群调研，取得客群 特征及相应的业态需求作为依 据；
3. 各业态坪敁根据对旅游市场及 商业市场各业态调研的坪敁进 行拟合测算取得；
4. 人均消费根据旅游市场的采样 对本项目进行拟合测算取得；
人群结构比/客群需求比/人均消费值
人群结构
占比 (参考DTZ研究
成果)
商务消费客 （会展、产业、商务、政府
人员）
20%
商业消费客 （周边/本地居民）
10%
休闲度假客 （近郊度假客等）
24%
旅游观光客 （短驻游客）
46%
人口数量 （按590万人次计算）
1180000
590000 1357000 2891000
说明：本篇测算中未涉及住宅体量的建议，因为本项目的目标是打造旅游休闲度假目的地，所以住宅部分的体量 是取决于休闲度假功能结构及资金平衡的角度去考量的；需确立项目的具体开发规模、成本、租售比、可实现的租 金值及各类数据完成总体的财务分析，在实现资金平衡的基础上得出适宜的住宅开发比重；
项目商业体量测算——理论依据
观光 18% 1% 5% 5% 0% 18% 35% 8% 5% 0% 2% 3% 0% 100%
590万人次计算，本案一期合计开发体量261,380 m²
人群结构
占比
人口 数量
平均消 费值/ 人次
旅游演 出
温泉
博物 馆
劢感馆
会议特 展
游憩商 业
餐饮
酒店
会所
广场
休闲美 容
艺术坊
婚庆服 务
商务消费
20%
¥136,19 0,880
¥34,047, 720
¥41,6 13,88
0
¥41,613,¥32,426 880 ,400
¥255,08 7,680
¥463,42 7,300
¥110,519, 980
¥133,75 8,900
¥0
¥52,692,¥29,183,¥20,536, 900 760 720
梦上海项目各业态体量测算研究
总起
首次呈现给贵司的各业态体量测算方法是按照旅游市场的地效值对本项目进行拟合测算，幵根据平均地效值结合 人均消费所对应的各业态进行计算，计算出承载590万人次消费的各业态开发占地量，幵设定0.4的容积率进行测算； 本次测算是根据各类业态的坪效数据进行拟合测算，得出本项目的目标坪效，再结合客群量、人均消费、需求比进 行测算。我们认为本次测算更为精准幵合理；
业态坪敁
28.84 5.08 12.86 5.84 3.08 45.39 49.67 2.67 46.57 —— 44.42 19.97 17.29
业态体量占比
4.95% 7.03% 3.39% 7.46% 11.02% 5.89% 9.78% 43.44% 3.01% —— 1.24% 1.53% 1.24%
业态体量测算
12,937 18,368 8,868 19,508 28,811 15,396 25,562 113,551 7,870 —— 3,250 4,005 3,254
梦上海项目商业总体量：261,380m²
本测算基于项目未来吸纳590万人次/年及各业态坪效推导本项目一期开发总 体量，通过各类客群对13种业态的需求度来推导13种业态的体量规模。
旅游演出体量比——适合本项目的旅游演出为多功能剧院式演出
本篇测算的主旨在于根据客流的测算结果，对人均消费/客群需求/业态坪效等数据进行研究测算，以最高峰值的 客流量为承载，计算出本项目一期开发多少商业体量及相应业态配比；
第一部分：根据蓝克马公司对客群的590万人次/年的测算结果，测算商业体量及业态配比（包含收取门票范围的 业态及非门票范围的业态分类）
第二部分：根据我司对客流312万人次/年的测算结果，测算商业体量及配比（包含收取门票范围的业态及非门票 范围的业态分类）
46%
2714 000
￥229
¥111,87 1,080
¥6,215,0 60
¥31,0 75,30
0
¥31,075, 300
¥0
¥111,87 ¥217,52 ¥49,720,4 ¥31,075
1,080 7,100
80
,300
¥0
¥12,430,¥18,645, 120 180
¥0
合计
100%
5900 000
1416 000
￥229
¥16,213 ¥12,970, ¥6,48 ¥6,485,2 ,200 560 5,280 80
¥0
¥64,852, ¥97,279, ¥32,426,4 ¥48,639
800 200
00
,600
¥0
¥22,698, ¥6,485,2 ¥9,727,9
480
80
20
旅游观光客
10%
5900 00
￥229
¥2,702, ¥4,053,3 ¥1,35 ¥1,351,1
200
00 1,100 00
¥0
¥35,128, ¥54,044, ¥1,351,10 ¥13,511
600 000
0
,000
¥0
¥9,457,7 ¥1,351,1 ¥10,808,
00
00
800
休闲度假客
24%
客群
旅游演出
温泉
博物馆
劢感馆
会议特 展
游憩商 业
餐饮
酒店
会所
广场
休闲美 容
艺术坊
婚庆服 务
合计
商务
2% 4% 1% 1% 12% 16% 35% 10% 15% 0% 3% 1% 0% 100%
商业
2% 3% 1% 1% 0% 26% 40% 1% 10% 0% 7% 1% 8% 100%
度假
5% 4% 2% 2% 0% 20% 30% 10% 15% 0% 7% 2% 3% 100%
预测项目未 来客流量为 590万人次
/年
各类客群对 十三种业态 消费需求以 及人均消费
适合本项 目的十三 种业态坪
效指标
梦上海项目各业态体量配比
项目商业体量测算——统计方法
加权拟合，公式如群 c 消费 wk人群权重
s 业态 p 平效 wl 业态权重 r 项目相对评分 wh指标权重