广州市现有城中村改造模式比较
广州市旧城改造更新模式研究
广州市旧城改造更新模式研究在城市化进程不断加速的今天，旧城改造更新成为了许多城市发展面临的重要课题。
广州市作为我国南方的重要城市，其旧城改造更新工作具有重要的研究价值。
广州市的旧城有着悠久的历史和丰富的文化底蕴，但随着时间的推移，也出现了一系列问题。
例如，基础设施老化、房屋破旧、交通拥堵、公共服务设施不足等，这些问题严重影响了居民的生活质量和城市的整体形象。
在旧城改造更新的过程中，广州市逐渐形成了几种主要的模式。
一种是“拆除重建”模式。
这种模式通常适用于建筑物严重老化、存在安全隐患、土地利用效率极低的区域。
通过将原有建筑拆除，重新规划和建设新的住宅小区、商业中心等，以实现土地的高效利用和城市功能的提升。
例如，＿____地区的改造就是采用了这种模式。
在拆除重建的过程中，充分考虑了新建筑的风格与周边环境的协调，同时也注重配套设施的完善，如增加停车场、学校、医院等。
另一种是“综合整治”模式。
对于一些具有一定历史文化价值或者建筑质量尚可的区域，采取综合整治的方式进行改造。
包括对房屋外观的修缮、道路的拓宽和翻新、水电管网的改造等。
这种模式在保留原有城市风貌和文化特色的基础上，提升了居民的生活环境和基础设施水平。
像_____街区的改造，就很好地保留了当地的传统建筑风格和街巷格局，同时引入了现代化的基础设施，使其焕发出新的活力。
还有一种是“功能置换”模式。
将一些旧的工业厂房、仓库等改造成创意产业园、文化艺术中心等。
这种模式不仅能够有效利用闲置的土地和建筑资源，还能够为城市注入新的产业和文化元素。
比如_____的旧厂房，经过改造后成为了一个充满创意和活力的文化产业园区，吸引了众多年轻人和企业入驻。
在广州市旧城改造更新的实践中，也面临着一些挑战和问题。
首先，拆迁安置问题是一个关键。
在拆除重建的过程中，如何妥善安置原居民，保障他们的合法权益，是一个需要重点关注的问题。
有些居民可能对拆迁补偿不满意，或者不愿意离开熟悉的生活环境，这就需要政府和相关部门做好充分的沟通和协调工作。
广州市城中村商业形态的更新改造——以广州棠下村为例
广州市城中村商业形态的更新改造——以广州棠下村为例摘要：随着城市的快速发展和建设，城中村现象越来越明显，其带来的一系列问题也愈发凸出，建筑密度大，布局混乱，卫生条件差……等等因素都会制约着城市的发展。
本文通过分析广州市现有城中村商业形态改造更新实例，总结其更新改造特点并学习，以广州市天河区棠下村作为研究对象，最终总结出城中村商业形态更新改造的策略建议。
关键词：城中村、商业形态、改造更新1、广州典型城中村商业形态——以棠下村为例1.1 区位条件棠下村位于广州市天河区东南部，是广州典型的城中村，也是低收入人群的居住区。
经过调研，棠下村具有城中村特点，即低层住宅聚集，楼距紧凑，还未被开发，村内很多低收入人群聚集。
在广州快速城市更新扩张背景下，截止2017年9月，有10万人左右的常住和流动人口聚居在棠下村，社区面积不足一平方公里。
棠下村居民由本地居民和外来务工人员组成，外来务工流动人员占了大多数。
因棠下村交通方便，乘坐BRT到棠下村站即可，出勤方便，且房租便宜，广受外来务工人员的欢迎。
1.2人口状况（1）人口数量：截至2017年，棠下村常住和流动人口达到10万人左右。
（2）人口构成：根据调研的数据整理，非广州户籍居民占了94％，这些居民居住方式为租房，从事的职业有建筑业、服务类等等，大学毕业求职者和刚投身工作的白领也有部分租住在此。
（3）人口受教育情况：外来人口中，拥有大学本科学历的人数约占总人口的1.90％，拥有初中学历的人数最多，大约占总人口的41.03％。
以上数据反映了棠下村居民的受教育水平与基本社会阶层偏低。
（4）职业构成：外来人口中，从事人数最多的为散工，其次是商人和工人。
从事人数较多的职业技术含量不高，学历限制也较低。
1.3商业空间布局（1）与交通路径密切结合棠下村的商业配套设施表现出显著的线型沿街道平均布置的特点，商业街主要是贯通南边棠德南路与北边中山大道的道路，中山大道的棠下村BRT公交站点与棠德南路的棠德南公交站点，是主要的人流方向。
城中村改造可以采用的模式案例
城中村改造可以采用的模式案例
城中村改造可以采用多种模式，以下是一些常见的模式案例：
1. 政府主导模式：政府作为改造主体，负责制定改造规划和政策，通过拆迁、安置、补偿等方式实现城中村改造。
这种模式的优点是有利于政府控制改造进程，实现城市规划和土地利用的统一管理，缺点是投资巨大，容易引发社会矛盾。
2. 市场开发模式：由房地产开发商作为改造主体，通过招拍挂等方式取得土地使用权，进行房地产开发和改造。
这种模式的优点是有利于吸引社会资本参与改造，减轻政府负担，缺点是可能存在土地投机、房价上涨等问题。
3. 社区自主模式：在城中村改造中，由社区居民自发组织起来，通过民主协商、自筹资金等方式实现改造。
这种模式的优点是有利于发挥居民的积极性和创造性，促进社区融合和自治，缺点是组织难度大，需要具备一定的社区基础和条件。
4. 综合整治模式：对城中村进行整体规划，通过环境改善、设施完善等方式提升城中村的品质和形象。
这种模式的优点是有利于改善城中村环境和居住条件，缺点是投资较大，需要政府和社会资本共同参与。
以上是一些常见的城中村改造模式案例，不同的城市和地区可以根据实际情况选择适合自己的改造模式。
广州城中村改造现状和发展
多元化投资模式
在引入市场机制的同时，需要采取 多元化投资模式，包括政府投资、 企业自筹、社会资本投资等，以满 足改造工作的资金需求。
加强风险控制
在引入市场机制和多元化投资时， 需要加强风险控制，包括市场风险 、投资风险等，确保改造工作的顺 利进行。
注重社会稳定和民生改善
加强民生保障
01
广州城中村改造需要加强民生保障，包括改善居住条件、完善
2019, 25(1): 67-74.
3. 王五. 广州城中村改造的经济 学思考[J]. 经济地理, 2018, 38(5): 23-29.
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02
CATALOGUE
广州城中村改造现状
改造规模和范围
改造规模
广州的城中村改造规模较大，涉及多个区域和街道。近年来，政府加大了对城 中村改造的投入，改造范围进一步扩大。
改造范围
广州的城中村改造范围涵盖了市区内的多个区域，如天河区、海珠区、越秀区 等。这些区域内的城中村被纳入改造计划，成为城市更新的重要组成部分。
改造城中村对于提升城市形象、改善居民生活条件、提高城市竞争力具有重要意 义。然而，城中村改造面临着诸多难题和挑战，如土地征收、拆迁补偿、居民安 置等。
研究目的和方法
本研究旨在深入了解广州城中村改造的现状及存在的问题，探讨可行的解决方案和发展建议，为政府及相关部门提供决策参 考。
研究方法包括文献资料收集、实地调查、访谈和数据分析等。首先，收集国内外关于城中村改造的相关文献资料，了解研究 现状和发展趋势。其次，通过实地调查和访谈，了解广州城中村的基本情况、改造进展和存在的问题。最后，运用数据分析 方法，对收集到的数据进行分析和处理，为研究结果提供数据支持。
广州城中村改造实例分析
广州城中村改造实例分析城中村是政府在快速城市化进程中先易后难的发展思路下的产物。
广州的城中村是一个矛盾的综合体。
对于村民来说，城中村是他们世代留存下来赖以生存的最后资产；对于外来人口来说，城中村是他们进入广州门槛最低的跳板；对于开发商来说，城中村是城市地价的洼地，是一块“诱人的奶酪”，但复杂的利益纠纷也使它成为一块“难啃的骨头”。
对于政府来说，城中村可能是城市的“毒瘤”，“脏乱差”的代言，但同时也是廉租房市场的摇篮，廉价人力资源“蓄水池”。
本文从城中村的改造类型及实例分析，透视当前广州城中村的发展状态，再结合政府政策思路解读及改造效果的反思，思考广州城中村发展的未来。
2、广州城中村改造类型及案例分析受诸多现状条件的制约，不同的城中村有不同的改造方式。
按改造手段分析，目前广州城中村改造大致可以分三种类型：2.1推倒重建式的改造这类型多为政府主导——开发商跟进——村民合作的模式。
这种相对彻底的改造被外界认为是“重建”模式，但并不是简单的全拆+新建，还必须考虑对历史建筑的处理。
从区位价值分析，许多城中村的存在是违反地理经济学规律的，面对那些建设强度不高且无太多历史建筑的城中村，推倒重建似乎是最好的选择。
然而，受到庞大的改造资金、复杂的利益分配及对历史人文的关注等因素的影响，这种经济利益最大化的改造模式在广州并没有得到广泛推广。
实例：广州猎德村改造猎德村改造是率先实现这种改造模式的一个典型例子，也是广州第一个正式启动的城中村改造项目。
猎德紧邻广州新的城市CBD珠江新城的核心位置，以开通猎德大桥为契机，并且得益于自身区位价值所带来的巨大商机以及妥善的安置补偿策略，猎德村的改造得以高效地推进。
关于资金，市、区两级政府不花一分钱，实际上是“以地换钱”，全部由村集体融资完成。
根据估算，整个猎德村改造需要30多亿，改造资金来自靠近珠江新城商用地块的拍卖款项，为拍得更多资金，容积率相应提高。
在开发顺序上，先进行拆迁复建，村民安置房建好后，再进行商用地块开发。
广州市旧城改造更新模式研究
广州市旧城改造更新模式研究1.拆迁重建模式：该模式通常适用于建筑老化严重、环境条件差的旧城区。
在该模式下，政府会组织拆迁，并将旧城区的建筑物全部或部分拆除，然后进行重建。
重建后的新建筑物通常具有现代化的建筑设计和设备，以及完善的公共设施。
这种模式能够快速改变旧城区的面貌，提升城市的整体形象和居住环境。
2.保护利用模式：该模式适用于具有历史文化价值和艺术价值的旧城区。
在该模式下，政府会保留旧城区的建筑物，并通过修缮和改造来提升其功能和价值。
同时，政府也会引入文化创意产业等新兴产业，为旧城区注入新的活力和经济动力。
这种模式能够保护城市的历史文化遗产，提升城市的文化软实力，并促进旧城区的可持续发展。
3.改造提升模式：该模式适用于旧城区存在一些小问题，如交通拥堵、环境污染等。
在该模式下，政府会进行相应的改造和提升，以解决问题并提升旧城区的整体素质。
改造和提升的内容包括道路拓宽、交通信号灯的设置、公共绿化的增加等。
这种模式能够快速解决旧城区存在的问题，提升居民的生活质量。
以上是广州市旧城改造的几种更新模式，每种模式都有其适用的场景和优势。
但在实施过程中，也存在一些问题和挑战。
首先，旧城改造涉及到大量的土地征收和拆迁工作，这需要政府具有强大的组织和协调能力，以及对居民的合理补偿和安置安排。
否则，容易引发社会矛盾和不稳定因素。
其次，在进行旧城改造时，需要充分考虑居民的意见和需求。
否则，可能导致一些旧城区居民被迫搬迁，失去原有的社会关系和生活习惯。
此外，旧城改造需要投入大量的财力和人力，尤其是拆迁重建模式。
这在一定程度上增加了政府的财政负担。
因此，需要制定科学合理的财政政策和经济评估方法，确保旧城改造的可持续发展。
综上所述，广州市旧城改造的更新模式涉及到不同的场景和问题，针对不同的情况可以选择适合的更新模式。
但在实施过程中需要充分考虑居民的意见和需求，保护城市的历史文化遗产，确保旧城改造的可持续发展。
城中村改造的基本模式
五、广州市白云区城中村拆迁改造的主要做法
（一）改造与市政道路建设相结合。在“城中村”里规划出若干条交通干道，象切豆腐块一 样，把“城中村”分割成若干小块。以市政道路的建设推动“城中村”的改造。凡是在规划 路上的建筑一律拆除，同时给农民一定的补偿；“城中村”也不是全拆，依靠道路分割成小 块。“化整为零”使得改造的第一步比较好解决。在高标准建设城市道路的过程中，实施市 政道路建设的“4个整治”配套工程：完善道路的下水道、建设绿化带、配套路灯及进行道路
（城中村股份合作企业自行组织改造），以及以上二者的结合（城中村股份合作企业联合房地产
商合作改造）。城中村改造资金来源为房地产商、城中村集体和村民，政府财政支持。 改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式为以货币补偿为主、产权置换为辅，具体标 准一村一策。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会）， 村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。
三、杭州模式
杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用， 市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府 统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作 方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政
两边建筑物立面整饰工作。
（二）改造与发展相结合。在改造中，白云区相继改建、新建了一批商业用途的建筑和物业，改善
了群众日常购物环境。结合远景路畅通工程，进行远景路商业街规划，计划建设成为可媲美北京路 的商业步行街。白云区还利用新建道路两边的空地或拆迁后的闲置空地，在不违反城市规划和经规 划报建批准的前提下，帮助、支持集体经济组织或原居民投资建设高档次的商铺或建设商业广场， 以弥补因拆迁给集体经济组织和原居民带来的经济损失。
广州、佛山、东莞旧改模式
社区组织在旧改中发挥重要作用，组织居民 参与旧改过程，表达利益诉求。
居民自治
社区合作
居民通过自治方式，参与旧改方案的制定和 实施，保障自身利益和社区发展。
社区与企业、政府进行合作，共同推动旧改 项目的开展，实现社区发展和城市更新的双 赢。
04
东莞旧改模式
政府与企业联合模式
政府与大型房企合作
政府与大型房企合作，共同推进城市更新项目。政府提供政策 支持和公共服务，房企负责投资和开发。
东莞模式
东莞的旧城改造模式以政府主导为主，通过拆迁补偿和土地拍卖等方式获取资金。同时， 东莞也注重引入社会资本参与改造，通过政策引导和市场机制推动城市更新。这种模式在 东莞的城市化进程中发挥了重要作用。
对未来旧城改造的建议与展望
制定科学合理的规划 旧城改造需要制定科学合理的规 划，根据城市发展的需要和实际 情况，确定改造的范围、目标和 实施方案。
、土地权属争议等。
02
佛山
佛山市的旧改项目在提升城市形象、改善居民生活环境和促进经济发
展等方面取得了一定成效，但其中也存在一些问题，如部分区域改造
后房价上涨过快等。
03
东莞
东莞市的旧改项目在改善居民生活质量、提升城市形象和促进经济发
展等方面效果显著，但其中也存在一些问题，如部分区域改造后社会
治安状况不佳等。
01
02
03
市场主导改造
由开发商作为主要推动者 ，负责拆迁、安置、改造 等全部工作。
开发商与政府合作
开发商与政府建立合作关 系，获得土地使用权，并 承担改造的全部风险。
资金筹措与回报
开发商通过销售商品房、 商业开发等方式筹措资金 ，并获得投资回报。
混合模式
广州市城中村改造介绍ppt课件
将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地； 分为全面改造模式（52条村）和综合整治模式，未纳入全面改造计划的村，村民自愿
进行全面改造的，经市三旧改造工作领导小组同意，可以补充纳入全面改造计划；
全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体，需经村集体经济组织80%以上成员 同意；
全面改造项目立足于市场运作，除村集体经济组织自行改造外，应该通过土地公开出 让招商融资进行改造；全面改造项目由村集体经济组织采取其他方式融资改造的，需 缴纳的土地出让金可以适当延期；
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2.2 政策重点
确定住宅房屋拆迁补偿安置基准建筑面积，在基准面积内“拆一补一”，超出部分按房屋 重置价给予货币补偿；
萝岗区（13个） 火村、刘村、暹岗村、萝岗村、水西村、罗峰村、长平村、黄麻村、黄登村、黄陂村、八斗村、华沙村、玉树村
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二、广州市城中村改造政策
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2.1 广州市三旧改造政策资料
1、印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知（粤府明电【2009】 16号
2、关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府【2009】78号） 3、转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行)的通知（粤府办
黄埔区（共16个） 庙头村、南基村、夏园村、沙步村、南岗村、沧联村、笔岗村、下沙村、横沙村、双沙村、文冲村、姬堂村、茅岗 村、九沙村、深井村、长洲村
荔湾区（共20个） 山村、五眼桥村、花地村、茶滘村、坑口村、鹤洞村、西塱村、东塱村、海南村、海北村、海中村、东潡村、南潡 村、增滘村、沙洛村、龙溪村、葵蓬村、坦尾村、河沙村、西郊村
广州市城市下城中村改造分析
1、广州市城市下城中村改造分析1.1城市化下广州城中村改造现状广州省在畸形发展的过程当中，得益于独特的地理位置，并且在经济发展方面也十分的迅速。
尤其是在80年代之后，从老城区开始慢慢发展成为现代的城市，我们可以将其统计为下图所示。
图1.1广州城中村分布图杨箕、冼村、萧岗、猎德、三元里、琶洲、林和等这几个地方都位于中心城区的七个试点当中来进行工程的实施，一切按照对应的政策来进行改造工作，一直到二零一九年六月底，广州市已经对这些项目进行了全盘改造用地面积也达到了，三十九万平方公里，在这其中，四十七个村，二十二平方公里，已经完工了，包括九个，目前，一直在实施过程中的有二十一个，前期已经完毕，的有十七个，二零一九年八月十四日，广州省开始不断的招标来将探索新旧时期广州旧村工作改造发展来进行统筹和划分。
1.2“城中村”改造中存在的问题1.2.1村民思想观念障碍，利益缺乏保障[1]村民在整体的改造过程当中是有关利益的相关者，所以，在进行改革的过程当中，村民的集体参与度是非常重要的，并且也要熟知改革方面的政策，能够在统一改造之后进行实施，为这些农民没有一定的生活保障。
这些农民文化水平也达不到一定的要求，所以很难融入到城市，导致他们在进行改造的过程当中，积[1]李鹏.“城中村”治安问题研究[J].经贸实践,2018(04)：270-271.极性并不高。
[11]并且，很多城中村的村民是世世代代就居住在这里的，从小是在农村里长大，附近的很多街坊邻居也都是自己所熟悉的人，村民之间也具有很强的宗属关系，并且有属于自己的风俗习惯和家族方面的思想，所以在很久之前就具有落叶归根的概念，这对于中国人来说是非常根深蒂固的一种思想。
1.2.2改造中对文化遗产的保护问题广州省在发展的过程当中，历史文化底蕴非常浓厚，并且已经经过了2200多年的历史沉淀，保留了非常多的文化遗产，并且很多重大的历史事件也是在广州的很多老城区来进行反映的，同时也是最重要的代表之一，而其中所存在的大部分都是城中村，比如说一开始建在清朝，位于白云沙贝村的明贤陈府等地方都具有深厚的文化底蕴，并且蕴含着非常久的历史沉淀保存的过程当中非常完整能够急剧体现出来明清时代的风貌。
广州城中村改造的经验借鉴分析
广州城中村改造的经验借鉴分析摘要：本文旨在分析广州城中村改造的经验借鉴，以此提供未来针对这一问题的可行解决方案。
首先，总体上概述了广州城中村改造的历史背景，随后分析了广州的改造模式和经验借鉴，着重介绍了广州政府采取的政策措施和使用的具体方法。
其次，分析了改造过程中所出现的问题，以及如何根据实际情况采取有效措施处理这些问题。
最后，总结了广州城中村改造的整体经验和借鉴，以期为未来针对这一问题的可行解决办法提供参考。
关键词：广州城中村改造、历史背景、政策措施、经验借鉴正文：广州城中村改造，是城市政府针对城中村的复兴和改造对策的实践。
此项实践不仅涉及城中村的方方面面，同时也是城市发展和社会发展的重大改革。
因此，充分深入地分析广州城中村改造的经验借鉴，为解决城中村改造问题提供有益借鉴。
一、广州城中村改造的历史背景广州城中村改造的实践始于20世纪90年代后期，其历史背景主要是城市发展的社会化变革。
从政策上来看，就是市政府、出台的政策和引导性规划，使得城中村改造成为一个重要的发展课题。
二、广州的改造模式及经验借鉴广州的城中村改造采取的主要模式不同于传统村落改造，主要是以建设新型城镇为主，通过迁移和综合改造，以提升城市特色、促进城市发展为宗旨。
1. 政策措施：为完成城中村改造，广州政府采取了多项政策措施，包括财政补助、村民安置制度、旧城改造规划、耕地改造利用等。
2.具体方法：为了更好地保护旧城市的特色和历史文化，广州采取了多种方法来实施改造，包括改造和升级旧建筑，城市化、环境整治和社区管理等。
三、改造过程中涉及的问题及解决办法广州城中村改造涉及多个方面，在实践过程中也出现了一些问题。
其中，主要涉及村民安置、环境恶化和街道发展等问题。
为解决这些问题，广州政府根据实际情况采取了有效的措施，如给予村民安置补助、采取环境保护措施和实施社会管理等。
四、总结广州城中村改造的实践为解决这一问题提供了有益的经验借鉴。
通过深入分析，可以看出：针对城中村改造，重要的是政府推行政策，给予村民安置补贴，同时采取有效措施处理各个方面出现的问题，以此加以完善，以达到改造的目的。
广州市城中村改造介绍
2.2 政策重点
❖ 确定住宅房屋拆迁补偿安置基准建筑面积,在基准面积内拆一补一,超出部分按房屋重置价 给予货币补偿；
❖ 城中村改造的拆迁补偿安置方案通过集体经济组织80%以上的村民同意后,符合大多数村民 利益,可启动拆迁工作.在拆迁补偿安置方案规定的期限内,个别被拆迁人如果对方案仍有异 议,经协调后仍拒不履行该拆迁补偿安置方案的,村集体经济组织可以依法提起诉讼.
二、广州市城中村改造政策
2.2 政策重点
❖ 城中村具体改造模式是一村一策,条件成熟一个就改造一个.
❖ 城中村改造的原则是：政府主导,村为主体,市场参与.政府负责统筹组织改造工作的推 进,村集体经济组织负责具体推进本村城中村改造中的有关工作.
❖ 将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地；
拆一免一”的原则全部减免各项税费；
容积率由现在的2.0变为综合容积率
5.0以上；
审批事项进入绿色通道，采用“牵头
开发模式：生地熟拍
受理，并联审批”的方式
整体规划：三三制原则
• 卖地融资，再用拍卖所得进行复建安
• 三分之一用作拍卖融资，发展商品房
置，搬迁及公共设施配套建设和发展 村集体经济、福利事业等。
总建筑面积：172000㎡
3.2.4 猎德村补偿标准
拆迁补偿标准
A. 一平方米补回一平方米 B. 增加安置面积,按3500/平方米购 C. 违章建筑房屋按1000/平方米进行
补偿 D. 原房屋属砖瓦结构需补差价338元/
平方米
临迁费标准
1有产权登记的按20元/平方米/月 计算临迁费 2没有产权的超建面积按10元/平方 米/月计算临迁费 3临迁费以分期预付方式,按季度支 付
B.每证发放10000元作搬迁补偿;
广州城中村改造的思路、模式与对策研究
广州城中村改造的思路、模式与对策研究一、理论分析：城中村问题的成因与实质一般认为，高速扩展的城市化是城中村问题出现的大背景和直接原因，除此之外，城中村问题的出现与泛化还与如下一些机制和因素密切相关。
（一）特有的城乡二元管理体制从深层原因看，城中村的形成主要源于我国特有的城乡二元管理体制。
在我国城市化过程中，尽管许多村庄早已进入城区范畴，农用地被征用殆尽，村民收入也主要转向二、三产业，但这部分“农村”仍然保留着“村建制”，实行着村的行政管理，整个村庄以村籍为边界形成了管理上的“独立王国”和经济上的“利益共同体”，并与其强烈而盲目的牟利动机相结合，不断背离着城市化的目标和要求。
其中，尤以农村土地集体所有制为核心，是城中村土地利用出现无序化的最大源头。
在城市土地国有制的汪洋大海中，一个个散落其中的城中村则单独奉行着土地集体所有制，这一制度限制了来自外部的城市管理部门的干预，为满足经济最大化目标，农民无视ZF新出台的监管政策及管理行动，违章抢建自己的私宅，村集体则强力排斥ZF的征地行动而想方设法在村里擅自进行土地开发，从而造成土地使用极度混乱的状况。
（二）“不彻底”的城市化政策在城市化初期，为尽力降低城市发展成本，ZF在对农村征地过程中采取了“半城市化”策略：其一，“征地不管人”的城市化政策。
在以国家征用方式逐步将农村集体大部分土地转为国有并纳入城市用地的同时，多数村民并无同步转为市民而游离于城市体制之外，村民的教育、社保、医疗、就业等主要交由村集体统一负担，村民的生计仍主要固化在剩余集体土地上。
其二，“分次征用”和“征八留二”的征地政策。
一方面，ZF对农村土地一般采取“分次征用”方式，同时，为解决征地后农民的经济出路，又采取“征十留一”的政策，希求安抚农民，使之能够分享土地增殖的收益又无需增加ZF短期的财政压力，正是这种看似“合理”的政策加上巨大的市场利益的驱使，激发了农民在剩余土地上进行无序开发的热情。
广州市城中村改造介绍精选文档
?市场导向：
?2008年1月，由富力地产、新鸿基地产与合景泰富合力开发猎德村的改 造工程正式动工； ?2009年10月，保利通过公开出让夺得琶洲村改造项目； ?2010年1月，新鸿基入主林和村改造项目； ?目前冼村、棠下、文冲、横沙、花地、西塱裕安围、东漖、茶滘、杨箕、 三元里、萧岗等11条城中村已完成改造方案的编制和审批工作 ；
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1.3 广州市各区登记在册的138条城中村
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1.3 广州市各区登记在册的138条城中村
天河区（共23个） 元岗村、长湴村、岑村、龙洞村、渔沙坦村、柯木塱村、棠东村、车陂村、黄村、前进村、珠村、古山村、凌塘村、 小新塘村、沐陂村、林和村、石牌村南、银河村、沙东村、石东村、棠下村、冼村、猎德村
越秀区（共4个） 杨箕村、登峰村、西坑村、瑶台村
进行全面改造的，经市三旧改造工作领导小组同意，可以补充纳入全面改造计划；
? 全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体，需经村集体经济组织 80%以上成员 同意；
? 全面改造项目立足于市场运作，除村集体经济组织 自行改造 外，应该通过 土地公开出 让招商融资进行改造；全面改造项目由村集体经济组织采取其他方式融资改造的，需 缴纳的土地出让金可以适当延期；
【2009】122号） 4、关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府【2009】56号） 5、广州市城中村全面改造工作流程（征求意见稿) 6、广州市旧厂房改造工作流程（征求意见稿） 7、广州市旧城更新成片重建改造工作流程（征求意见稿)
广东省城中村改造模式的差异化研究
广东省城中村改造模式的差异化研究关玲芝;关争光;拜玉贤【摘要】城中村改造是我国城市化进程中不可避免的现象.在我国城中村改造中,各地已经探索出不同的改造模式.从改造主体、筹资方式、优惠政策、改造形式、补偿方式、改造效果与困境6方面分析了广东省珠海、深圳、广州3个城市的城中村改造模式的不同之处,分析3个城中村改造模式在改造目标、政府作用和城中村改制3方面的相似做法,并从政府作用、村民角色、改造规划、外来低收入者、城中村改造相关法律法规方面提出相应的对策,为其他城市在选择城中村改造模式时提供借鉴.【期刊名称】《广东农业科学》【年(卷),期】2013(040)014【总页数】5页(P199-202,205)【关键词】城中村改造;珠海模式;深圳模式;广州模式【作者】关玲芝;关争光;拜玉贤【作者单位】华南理工大学公共管理学院,广东广州510641;扬州大学社会发展学院,江苏扬州225002;华南理工大学公共管理学院,广东广州510641【正文语种】中文【中图分类】TU984.11+4城中村改造现已成为城市更新的重要内容和热点话题。
从20世纪90年代末，学者们就开始对城中村改造进行相关的研究。
唐宝珍[1]、李海英[2]、李泫永[3]分析城中村形成与存在的原因、现状和存在问题并提出对策。
贾生华等[4]认为“城中村改造”的本质是不同利益相关者之间利益协调的合约再安排，从城市规划角度构建城中村改造核心利益相关者“四位一体”利益协调机制。
刘金海[5]认为各级政府应该把改造的主动权时刻抓在手里。
还有学者以研究某一城中村改造具体个案为例探讨城中村改造的相关问题[6-7]。
学术界对城中村改造的研究日趋成熟，让人们对城中村改造的认识不断加深。
伴随着对城中村改造的研究，各地城中村改造模式的成功案例也受到学者们的关注。
纵观学者们的研究，城中村改造模式按照改造主体分为政府主导、村集体经济组织主导、开发商主导这3种主要模式[8-10]。
广州城中村改造现状和发展
向高端制造业转型。
文化创意产业发展
03
借助广州丰富的文化资源和城中村特色，发展文化创意产业，
如艺术设计、影视制作等。
创新创业环境营造情况回顾
1 2 3
政策支持
政府出台一系列优惠政策，如租金减免、税收优 惠等，降低创新创业成本，吸引更多人才和企业 入驻城中村。
孵化器和众创空间建设
在城中村改造过程中，大力建设孵化器和众创空 间，提供共享办公、导师指导、融资对接等服务 ，助力初创企业发展。
产学研合作
推动高校、科研机构与城中村企业开展产学研合 作，促进科技成果转化和创新人才培养。
居民收入来源拓宽途径
租金收入
通过改造升级，提高城中村物业品质，吸引更多租客，增加居民 租金收入。
就业机会增加
产业结构调整和创新创业环境营造为居民提供更多就业机会，增 加工资性收入。
股权分红
鼓励居民参与城中村改造项目，通过股权分红等方式，增加财产 性收入。
道路绿化
加强道路两侧绿化带建设，提升道路景观效果。
立体绿化
推广阳台绿化、屋顶绿化等立体绿化形式，丰富城市绿化空间。
05
产业发展与就业促进举措探讨
产业结构调整方向明确
服务业优先
01
广州城中村改造中，产业结构调整以服务业为优先，特别是现
代服务业和高新技术产业。
制造业升级
02
改造过程中，对传统制造业进行技术升级和环保改造，推动其
提升城市品质
通过改造城中村，优化城 市空间布局，完善基础设 施和公共服务设施，提升 城市整体品质。
改善居民生活
改造城中村，提高居民居 住条件和生活环境，增强 居民获得感和幸福感。
促进社会和谐
通过改造城中村，解决城 市二元结构问题，促进社 会融合和和谐发展。
广州市城中村改造介绍
同时，根据规划设计条件所要 求的配套实施建设，按照配套 优先建设的原则，配套设施竣 工完成前，融资地块建设项目 不得预售。
2.5 融资用地出让工作流程
三、城中村改造模式分析
3.1 现行城中村改造的主要模式
熟地出让：
即前期政府完成改造方案，单独拿出一块融资地块公开出让，融得资金全额返还村用于拆 迁安置和基础设施建设，由政府组织建设回迁安置房。(猎德村）
3.2.6 猎德村改造模式总结
实施主体：以猎德村为实施主体
• 前期未有开发商介入，市、区两级政
土地利用：集体+国有
• 复建安臵区和集体经济发展预留区保留集
府大力支持。
优惠政策：
体土地使用权性质 • 用于拍卖融资，建设商品房地块部分依照 规定由市国土部门转为国有性质
在市政府权限范围内，按复建面积“ 拆一免一”的原则全部减免各项税费；
1.2 广州市52条全面改造城中村 越秀：杨箕、登峰、西坑、瑶台
海珠：官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘
荔湾：花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、
南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬
天河：猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘 白云：三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下 黄埔：文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗， 萝岗：黄陂、玉树、暹岗、华沙
1.3 广州市各区登记在册的138条城中村
1.3 广州市各区登记在册的138条城中村
天河区（共23个） 元岗村、长湴村、岑村、龙洞村、渔沙坦村、柯木塱村、棠东村、车陂村、黄村、前进村、珠村、古山村、凌塘村、 小新塘村、沐陂村、林和村、石牌村南、银河村、沙东村、石东村、棠下村、冼村、猎德村 越秀区（共4个） 杨箕村、登峰村、西坑村、瑶台村 黄埔区（共16个） 庙头村、南基村、夏园村、沙步村、南岗村、沧联村、笔岗村、下沙村、横沙村、双沙村、文冲村、姬堂村、茅岗 村、九沙村、深井村、长洲村 荔湾区（共20个） 山村、五眼桥村、花地村、茶滘村、坑口村、鹤洞村、西塱村、东塱村、海南村、海北村、海中村、东潡村、南潡 村、增滘村、沙洛村、龙溪村、葵蓬村、坦尾村、河沙村、西郊村 海珠区（共２0个） 联星村、石溪村、三滘村、沥滘村、东风村、瑞宝村、五凤村、凤和村、红卫村、仑头村、龙潭村、石基村、小洲 村、黄埔村、土华村、桂田村、官洲村、赤沙村；琶洲村、北山村 白云区（共42个） 三元里村、同德村、螺溪村、江夏村、陈田村、棠涌村、肖岗村、鹤边村、联边村、望岗村、新科村、长红村、罗 岗村、平沙村、石马村、清湖村、黄边村、横沙村、沙凤村、潭岗村、槎龙村、张村、马务村、小坪村、大岗村、 庆丰村、环滘村、夏茅村、红星村、朝阳村、滘心村、大朗村、鸦岗村、龙湖村、唐阁村、同和村、京溪村、东平 村、永泰村、柯子岭村、棠溪村、棠下村（远景村） 萝岗区（13个） 火村、刘村、暹岗村、萝岗村、水西村、罗峰村、长平村、黄麻村、黄登村、黄陂村、八斗村、华沙村、玉树村
广州“城中村”的现状、问题及改造模式之探讨的开题报告
广州“城中村”的现状、问题及改造模式之探讨的开题报告一、研究背景及意义城市化进程快速发展，城市的经济、社会、文化等方面得到了极大的发展和经济效益。
但与此同时，城市中也面临着许多问题，尤其是城市中的“城中村”，这些地区建筑老化、住户密集、环境恶劣、设施落后，是城市化进程中的重要问题。
广州是中国南方城市的代表性城市，作为中国改革开放的先行者，广州的城市化进程也在中国城市中处于较前沿态势。
然而，许多城中村的现状并未得到有效地改善，成为阻碍广州城市化进程发展的一个瓶颈。
如何有效地改善广州城中村的现状，成为当前广州城市化进程中的重大问题。
本文旨在通过对广州城中村的现状、问题及改造模式的探讨，为广州的城市化进程提供有力的参考与建议。
二、研究目的与方法本文的研究目的是通过对广州城中村的现状、问题及改造模式的探讨，分析城中村改造的实施效果，并提出可行的改造建议，为广州城市化进程的进一步发展提供参考。
研究方法主要采用文献资料法、专家访谈法、问卷调查法等方式进行实证研究。
三、研究内容1. 广州城中村的概述本部分主要从定义、生成、分布、特点等方面分析广州城中村的概述，为下一步的研究提供基础。
2. 广州城中村的现状分析本部分主要从住房条件、居民收入、社会保障、基础设施与公共服务设施等方面，对广州城中村的现状进行概括性的分析与评价。
3. 广州城中村面临的问题本部分主要从居民需求、物业管理、基础设施、环境保护等方面，对广州城中村面临的问题进行概述性的分析，为后续的解决方案提供依据。
4. 广州城中村改造模式本部分主要探讨广州城中村改造的现状、问题和改造模式，提出可行的改造方案，并重点从政策制定、资金保障和社会管理等方面进行探讨。
5. 广州城中村改造实施效果评估本部分主要对广州城中村改造的实施效果进行评估，对城中村改造的成效进行分析与总结，并探讨在实践中如何进一步完善改造方案，提高改造的实效性。
四、研究结论及意义基于对广州城中村的现状、问题及改造模式的探讨，本文提出三方面的改造建议，包括政策制定方面、资金保障方面和社会管理方面，为广州的城市化进程提供有力的参考与建议，具有一定的理论价值和现实意义。
珠海、深圳、广州旧城改造模式比较
村民赔偿安置政策
制订一定的补偿标准、办理房产证等相关手续。
拆迁补偿可以实行货币补偿、房地产权调换、货币补偿与房地产权调换相结合的三种方式。
拆建比最高可达1：1.5。
“一村一策”，各村有自己的补偿政策，可申请减免土地转制费用，适当减少补地价。
房地产开发商的优惠政策
“拆一免二至三”，即根据旧村的区位、拆迁量，每拆1平方米的房屋，可免交2-3平方米建筑面积的地价，确保开发商获得25%以上的合理利润。
完成改制工作；政府对市政、公共服务设施等适当支持。
村集体/村民
与房地产商谈判后制订改造方案，原地集中改造。
获得贷款优惠，完成户口等改制工作。
房地产开发商
直接与村民谈判，制订改造方案，开发商的开发总量中，1/3用于旧村民回迁，另2/3作商品房经营。
房地产开发商不能介入，经过猎德村等试点工作后，目前正在逐步放宽准入政策。
珠海、深圳、广州旧城改造模式比较
珠海模式
深圳模式
广州模式
改造原则
政府引导、政策推动、市场运作
政府主导，统一规划，成片改造、综合配套多模式综合
村集体经济主导、非市场化，“谁受益，谁投Fra bibliotek”，先改制后改造
参与的利益主体及作用
政府
不直接投入资金，通过减免费用，让利引导市场参与城中村改造。
根据不同实际情况确定不同的改造主体：村集体、房地产商、房地产+村集体联营、政府四种不同主体。
缺点
规定“城中村改造的三年中市区不再批租土地”为代价，政府直接的土地收益损失就高达43亿元。
补偿标准偏高，可能冲击房地产市场。
市场缺位，改造资金筹措困难。
风险
政府把改造风险放在房地产开发商身上，容易形成“烂尾村”，同时，村民与房地产商的谈判能力较差，在改造中难以保障
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招拍挂
招拍挂
协议
其他
洗村、杨基村采用该模式
投标时设定条件高（资本100亿），融资地块取得成本超低，但要建设复建房，公配，基础设施，园林等附加建设
由开发商投入资金9.5亿元资金，林和村和开发商将开立银行共管账户，其中7亿元作为保证金，用于保证建设回迁安置房，另3000万元则用于华阳小学的建设，剩下的2.2亿元则作为临迁费。拆迁补偿款到位后，将留一个月时间给村民和租户收拾准备的时间，然后在规定时间拆迁。
将建一座由开发商和林和村共同持有的商业大厦，并将各建1栋高级会
琶洲模式
林和村模式
改造方式
以土地产权（土地拍卖）置换开发商物业（安置房建设），将改造区域分为融资地块及复建地块两大部分
采用了“项目管理、集约经营”的土地开发模式，采取分区域逐步推进的方式进行
由开发商与村直接进行合作开发
具体操作
拍卖融资地块土地使用权，在扣除必要的运作成本和必须上缴国家、省的有关税费后，将土地出让金等土地收益全额返还给村用于“城中村”改造。
通过土地开发可行性研究和经营策划，确定开发模式和经营技术路线，经专家评审，并报市政府批准后，组建项目管理班子，按照“滚动开发、分期出让、封闭经营”的原则组织实施征地拆迁、土地整理、公建配套设施建设和土地出让，严格控制成本、工期、质量，土地开发资金来源采取以银行借贷为主和部分财政支持的方式，通过滚动经营逐步完成开发任务，实现预期的开发收益。