天津万科项目市场调查报告汇总

天津万科项目市场调查报告

调查日期：2014年5月8日星期四

调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑

参调人数：4人

考察模式：实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描

考察重点：目标项目的价格市场、营销方式及区域对比

考察意图：以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源，为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。一、万科仕林苑

万科仕林苑项目，位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口（地铁一号线双林站西行300米），属津南双港区域内，地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置，是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。

项目所处区域位于天津中心城区东南部，周边交通路网发达、配套完善、生活便利。

基础信息：

产品状态：目前在售，开盘：2014.2 交房：2014.6

开工时间：2010年12月01日

产品均价：30000元/平米

产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅，装修情况为：毛坯；

建筑面积14万、占地面积6万3、容积率1.8、绿化率40%；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套，高层876套，多层46套，共计开发楼数35栋，车位数892个，包括：联排别墅27栋，（别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；

高层8栋：1栋24层、3栋28层、3栋32层，洋房：1栋6层；户型面积：高层88平米，联排别墅216-233平米；

开发信息：

产品定位：城市豪宅,低密居所；

客群定位：企业主、高薪层、富人区

物业费：高层2.9元/月/平米别墅6.8元/月/平米；

投资商：天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产

有限公司、天津市物资集团；

开发商：天津市迪万投资有限公司，物业公司：万科物业集团有限公司；

区域信息：

地区四至：东邻地界（先锋河）；南邻浯水道；西接艺林路（格瑞高尔夫练习场）；北邻泗水道规划路；

主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；

公共交通状况：676、846、859、665、656、93、686以及地铁一号线

周边配套：

医疗：天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院

教育：

幼儿园：河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。

小学：北马集小学、天津市海天小学

中学：北师大附中、微山路中学

高等院校：工程师范学院、天津财经大学、天津科技大学

商业环境：项目西侧紧邻格瑞商务会馆，格瑞高尔夫练习场占地10万余平方米，拥有双层68个打位，球道纵深长达300余码，设有目标果岭、练习果岭及沙坑；邻近天邦购物乐园，有必胜客、肯德基、土大力等知名餐饮以及左岸影城。

具体类目：

综合分析：

万科集团经过26年的发展，已进驻中国40个城市；天津万科18年发展历程，共开发过霞光道5号、朗润园、东丽湖、水晶城、金奥国际、金色雅筑、金域蓝湾、魅力之城等不同区域的二十余个项目，凭借着专业的经验和先进理念，引领了市场的潮流，为天津房地产市场的成熟和繁荣做出了贡献。

仕林苑西侧紧邻格瑞高尔夫球场，是目前环内极为稀缺的低密度住宅区，项目整体规划则充分借助高尔夫球场的优美环境，呈西低东高的趋势，西侧别墅区隐入树林之中，东侧高层疏密有致，富有张力，别墅区与高层区由绿化和景观大道自然分隔成完全独立的空间。

但是项目本案的周边配套设施，相距较远且内容匮乏，和项目内涵和谐、错落有致的空间格局没有相得益彰，这就给业主生活、出行甚至医疗都带来一定困扰；另一方面，过于稀疏的配套人文环境，也对产品宣传提出更大挑战。

平行对比：

我龙胤溪园、龙泽馨园项目，建筑风格独特、材料品质上乘，洋房、高层和别墅产品价值上同样具有与仕林苑水平相匹敌的实力，而且具备相应规格的高覆盖率园林、水体景观；同时，以龙胤为例，相对微缩的园林水体景观，更显城市之中的温馨和静谧。

另一方面，龙泽、龙胤项目周边配套设施相距不超过300米，且商业设施属于成熟业态（项目本体拥有商业道延长线终端商业体系区），经过一期洋房区及还迁房区两年的入住培养，项目整体早以融入了当地业主及百姓生活的方方面面，这就为我们项目的别墅及高层产品的营销推广和宣传造势营造了庞大的利好根本，因此，通过此次市调，也可印证“成熟的商业业态和近在咫尺的完善配套设施”都将是我们以至于未来各个项目开发中，超越同等建造水平产品的有力基础。

二、万科金域华府

金域华府项目位于宜家商圈中心位置，津塘公路北侧，驯海路东侧。紧邻轻轨9号线，距外环线约2公里，轨道交通实现市区滨海位置转换和城市间转移，出行便利。

金域华府作为万科在区域内的新品，总建筑面积约36万平米，占地面积约22万平米，现阶段推出一期产品，由8栋楼组成，是万科继魅力之城后，再次打造的低密度宜居生活社区。

项目周边生活配套成熟、完善。

项目南侧与轻轨东丽开发区站临近，项目紧邻830、856、806三条公交线路开往市区各个方向，另外所有往返于市区、滨海新区的公交线路均在项目附近设有站点，交通优势明显，为出行提供极大的便捷性。

基础信息：

均价：12000元/平米

竣工时间：2014年07月

开盘时间：2013年3月开盘

入住时间：预计2014年7月31日入住

售楼地址：9号线东丽开发区站北侧（宜家家居西约500米）

预售证：津国土房售许字[2012]第0581-001号

销售状况：在售

销售信息：

建筑类型：多层,小高层,高层

产权年限：70年物业类别：普通住宅产权类型：大产权房建筑面积：360000平方米

容积率：1.39

占地面积：220000平方米

绿化率：40%

方位：东外环外

使用率：80%

总户数：350