瑞虹新城个案分析

采光良好 可能会影响休息
户型分析
建筑面积：217.8㎡ 四房两厅三卫
• • •
主卧套房10米纵深， 7.8米超长南向客厅 11米超长全景阳台
270都全景视野
户型分析
建筑面积：148㎡ 三房两厅两卫 室内装修：
建筑面积：192.7-202.6㎡ 四房两厅三卫
建筑面积：142.96㎡ 三房两厅三卫（复式）
规划期数
开发商 物业公司 主力面积
共十期
上海瑞虹新城有限公司 丰诚物业 78-220㎡
当前期数
停车位 物业管理费 目前均价
第五期
750个 5.18元/㎡.月 5.3万元/㎡
区位交通
四平路 曲阳路 江浦路 鞍山新村
瑞虹新城
虹口足球场
邮电新村
北外滩 人民广场 海伦路 宝山路 四川北路
瑞虹 新城
临平路 大连路
配套设施
等 医院：虹口区第一人民医院、虹口
瑞虹幼儿园 华师大一附中
幼儿园：瑞虹幼儿园 中小学：华师大一附中实验小学、 大学：复旦、同济、上海财经大学
北郊中学、华师大一附中
区中西医结合医院
复旦大学
同济大学
第一人民医院
配套设施
瑞虹生活广场
瑞虹生活广场
瑞虹坊

瑞虹坊 工商银行
社区商业配套：易买得、瑞虹生 银行：招商银行、工商银行、建 邮局：临平北路邮政局
战略升级
• 通过收购临近地块、提高商
业占比，从而对项目全盘重 新进行规划，实现战略升级
产品升级
• 根据客户需求变化，从规
划、立面、景观到户型， 对五期产品进行全面升级
再度起航
• 以项目15周年全新规划和
瑞虹天地商业战略发布为 契机，顺势推出璟庭组团
客源描述
客户主要以本地人为主，外籍客户约占30%
购房目的：投资、自住各半
瑞虹新城个案分析
2013.08
项目背景
瑞虹新城项目前身虹镇老街是上海最大的
棚户区，内环内规模最大的旧区改造项目之一。
项目总占地面积达45万方，建筑面积170
万方，其中住宅面积120万方，商办面积约50
星星堂
规划住宅
万方（办公27万方、商业22万方、配套1万
方）。 一期于1998年开始销售，囿于拆迁进度， 一期
活广场、瑞虹坊、瑞虹天地（建设中） 设银行等10多家银行
项目规划
车行主入口 样板房位置

瑞虹新城璟庭共规划4栋高层住宅、1栋住
宅属性的服务式公寓和1.5万方商业连廊（衔接东
2 7 6
1
西两侧瑞安天地集中商业） 其中，住宅房源分两次推售，第一批于
2013年1月19日开盘，推出10、11、15、16号 楼，共366套房源；
客源以私营业主、高级白领居多
客户年龄集中在35-45岁
SWOT分析
• 瑞安品牌优势 • 交通便利 • 周边配套完善
• 周边环境较嘈杂
S W O T
• 竞品分流
• 板块升值潜力大 • 商业配套提升土地价值
谢谢观看
（五期）
月亮宫
璟庭
规划住宅
规划住宅
三期
每期推盘无法做到前后连贯，一直没能做成大
盘应有的整体品牌造势。
铭庭 （四期）
规划住宅 太阳殿
二期 在已经交付的四幅地块中，入住率高达
在售 已交付 规划商业 规划住宅
85%以上，约有4300户住客，其中外籍人士约
有800户。
项目参数表
项目参数表 项目名称 所处板块 项目地址 物业类型 建筑形态 交房状况 瑞虹新城璟庭 虹口四川北路 虹关路323弄 公寓；办公；商业 5栋30-33F高层 精装 总占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率 开盘时间 交房时间 36636㎡ 186081㎡ 3.49 35% 2013年1月19日 2014年9月
杨树浦路
天潼路
虹口核心区、北外滩延伸带 瑞虹新城项目位于上海虹口区核心地段，临近北外滩，是目前内环内规模最大、配套功能齐全的高品质多功能国际社区。 多路公交、2条隧道、3条地铁等构建立体交通网络：地铁4号线临平路站直达，地铁8号线四平路站联通人民广场中心
立体交通网络，道路出行通畅便捷
区，地铁10号线联接虹桥交通枢纽。
梁志天先生和HBA担当室内设计；中央空调、人性化地暖，日本TOTO全套卫浴用具，大金中央空调， 德国SIEMENS升级厨房电器，德国顶级品牌Kupperbush嵌入式冰箱
去化分析
户型 1R 2R 3R 4R 5R 复式
面积段 78㎡ 92-120㎡ 139-162㎡ 170-225㎡ 223-360㎡ 143-189㎡
15
16

第二批于2013年3月27日加推1、2、6、7
10
11
号楼，共276套房源。
人行主入口
户型 1R 2R 3R 4R 5R 复式 合计 面积段 78㎡ 92-120㎡ 139-162㎡ 170-225㎡ 223-360㎡ 143-189㎡ —— 第一批 50 100 150 61 5 0 366 户型配比 14% 27% 41% 17% 1% 0% 100% 第二批 0 3 133 116 4 20 276 户型配比 0% 1% 48% 42% 1% 7% 100%
服务式公寓
售楼处
景观表现
4栋高层住宅围合形成中央
景观组团，实现景观资源最 大化；建筑立面采用“琴键 式”的现代简约风格
2.9万方中央景观带，通过7
米高差水景、下沉式亲水平 台等营造景观层次感，同时 实现会所景观资源最大化
户型分析
建筑面积：91㎡ 两房两厅一卫
• •
主、次卧及客厅均朝南， 次卧距餐厅和入口较近，
总套数 50 103 283
户型配比 8% 16% 44%
成交套数 48 100 270
去化率 96% 97% 95%
177
9 20 642
28%
1% 3% 100%
128
8 13 567
百度文库
72%
89% 65% 88%
合计
——
营销推广
面临挑战
• 项目经历15年运作后，
在品牌形象、产品价值 等方面都面临严峻挑战